На складском рынке Московского региона сохраняется сильный дефицит свободных площадей
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Москвы. Средневзвешенная базовая ставка аренды в Московском регионе выросла на 14% по сравнению со II кварталом 2021 года, а относительно конца 2020 года – на 26%, достигнув исторического максимума – 5 008 руб. за кв. м в год. Рост ставок по субрынкам (шоссе) разнится от 16% до 44%.
Такой рост вполне закономерен, учитывая стабильно высокий спрос на складские помещения, их крайний дефицит на рынке, а также ряд других факторов, в том числе увеличение себестоимости строительства за этот период.
Базовые ставки аренды по шоссе во III кв. 2021 г., руб./кв. м/год
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Выросло и среднее значение операционных расходов, составив 1 259 руб. за кв. м в год (+129 руб. относительно значения на конец 2020 года), с диапазоном от 950 до 1 500 руб. за кв. м в год.
По прогнозам CBRE, рост арендных ставок продолжится, но более умеренными темпами. К концу 2021 года значение средней ставки аренды может достигнуть уровня 5 100 руб. за кв. м в год.
Доля свободных площадей
Согласно данным CBRE, на рынке сохраняется сильный дефицит свободных площадей: по итогам III квартала 2021 г. их доля опустилась до 0,5% (72 тыс. кв. м) – минимальное значение за последнее десятилетие. Также сократился и средний размер вакантного блока – с 5,4 тыс. кв. м до 4,5 тыс. кв. м. При этом на ряде направлений Московской области доступные площади отсутствуют совсем.
Динамика и структура объёма свободных площадей
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Объём вакантных площадей в основном формируется за счёт освобождения площадей вторичного рынка (78%).
Показатель чистого поглощения (изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому) за I-III кварталы составил 1,5 млн кв. м – это почти вдвое больше значения за весь 2020 год. Прирост используемых складских площадей идёт максимальными темпами.
До конца года объём чистого поглощения может увеличиться до 2 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка.
При этом предпосылок для разрешения проблемы дефицита в ближайшей перспективе не наблюдается. Напротив, сохранение высокого спроса, а также крайне малые объёмы доступных помещений в строящихся объектах с ожидаемым вводом в IV квартале приведут к сохранению на текущем уровне до конца года.
Предложение
Объёмы нового строительства продолжают расти: всего за I-III кварталы 2021 года было построено 1 188 тыс. кв. м, что практически в два раза превышает объём строительства за аналогичный период прошлого года (646 тыс. кв. м), а среднее квартальное значение показателя строительства составило 396 тыс. кв. м (для сравнения, в 2020 году – 198 тыс. кв. м). Высокие объёмы строительства по-прежнему связаны с реализацией ряда крупных built-to-suit проектов.
Как и в предыдущие кварталы, к моменту завершения строительства в новых объектах почти не оставалось свободных площадей. Так, в I-III кварталах
2021 года чуть более 2% нового предложения было доступно для аренды или покупки. Объёмы спекулятивного девелопмента крайне ограничены и
не решают проблему дефицита складских площадей на рынке.
По прогнозам CBRE, до конца 2021 года ожидается завершение строительства ещё 513 тыс. кв. м. Годовой показатель может составить 1,7 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка (для сравнения, примерно столько же было построено за 2019 и 2020 годы в сумме). При этом 95% площадей в строящихся зданиях уже законтрактованы или строятся под конечного пользователя.
Спрос
1 761 тыс. кв. м было закрыто за I-III кварталы 2021 г., в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объём (92%) составляют сделки по аренде, включая аренду в объектах built-to-suit («строительство под клиента»).
И хотя во многом высокий спрос сформирован закрытием ряда крупных сделок площадью более 40 тыс. кв. м (с начала года их доля составила 46%), средний размер сделки за этот период сохраняется на уровне 10,5 тыс. кв. м, что говорит об активности на рынке не только больших игроков, но и компаний, которым требуются меньшие объёмы.
Крупнейшие сделки III кв. 2021 г
|
Компания |
Площадь сделки, кв. м |
Отрасль |
Тип сделки |
Проект, собственник |
Шоссе |
|
DNS* |
88 079 |
Ритейл |
Built-to-suit (Аренда) |
Холмогоры, Русич |
Ярославское |
|
Гала Центр |
74 000 |
Дистрибуция |
Built-to-suit (Аренда) |
PNK Парк Белый Раст, PNK Group |
Дмитровское |
|
AliExpress Россия |
54 989 |
Онлайн-ритейл |
Аренда |
ПЛТ Чехов, ПЛТ |
Симферопольское |
* Консультантом сделки выступила компания CBRE.
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Онлайн-ритейл, несмотря на снижение его доли в структуре спроса в рамках прошедшего квартала, по-прежнему сохраняет лидирующее положение, оставаясь одним из ключевых драйвером рынка складской недвижимости этого года.
По оценкам CBRE, высокая активность сохранится и в конце 2021 года:
в IV квартале объём спроса может увеличиться ещё на 800 тыс., а годовое значение превысит 2,5 млн кв. м – это также станет историческим максимумом (предыдущий рекорд принадлежит 2020 г., когда было закрыто 1,9 млн кв. м).
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует: «Начавшийся в прошлом году «бум» на складском рынке продолжается. По итогам трёх кварталов мы видим новые рекорды – впервые в истории ставки аренды превысили отметку в 5 тыс. руб. за кв. м в год. Предпосылки для этого складывались давно, но пандемия несколько притормозила этот процесс, поэтому сейчас мы наблюдаем такой стремительный, «отложенный» рост – менее чем за год ставки выросли более чем на 1 тыс. руб. Склады остаются крайне восстребованным сегментом недвижимости, в первую очередь, со стороны онлайн-ритейлеров, поэтому к концу года можно ожидать обновления рекорда и в объёмах спроса – по нашим прогнозам, он достигнет 2,5 млн кв. м».
Методология:
Данный обзор был подготовлен на основании данных по объектам складской недвижимости, соответствующих следующим критериям:
- Расположение – Московская область и территория «Новой Москвы» (ТиНАО, Сколково, Рублёво-Архангельское);
- Качество объекта – складские комплексы класса А;
- Тип объекта – складские комплексы в составе логистических парков, отдельно стоящие складские здания, отдельно стоящие складские здания на территории производственных площадок.
Складские помещения в составе объектов недвижимости других типов (офисы, ТЦ, заводы и др.) в обзоре не учитываются.
Термины и определения:
Общее предложение представляет собой суммарную арендуемую площадь во всех существующих складских зданиях, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями.
Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех складских зданий, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.
Объем сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования.
Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте
Свободные площади – суммарная арендуемая площадь в существующих складских зданиях, которая физически не занята предлагается на рынке по состоянию на конец периода исследования. При расчете объема свободных площадей не учитываются площади, предлагаемые в субаренду, а также площади в строящихся зданиях.
Доля свободных площадей – процентное соотношение свободных площадей к общему предложению в рамках того или иного рынка или субрынка (шоссе).
Чистое поглощение – показывает изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому.
Ставка аренды – средневзвешенное значение базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса (площади) актуальных предложений на рынке.
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использования для сравнения, ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь ekaterina.prokopova@cbre.com.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg проанализировали итоги первого полугодия 2021 года в сегменте стрит-ритейл. Результаты исследования говорят о том, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился после введенных ограничительных мер, которые действовали до конца января.
В I полугодии 2021 года было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 38% и 34% соответственно. За этот период было открыто 141 заведение общественного питания, что на 23% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 45% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Закрылось за это время 101 заведение. Московские операторы общественного питания оценивают на высоком уровне гастрономический потенциал Петербурга для открытия новых ресторанных концепций. Так, на улицах города открылись рестораны Sixty Four от Crocus Group, ресторан-бар RS20 от Bar Group, «Издательство», «Ципа Моя», «Чача Фокачча», HOBZ, а также анонсировано открытие нового проекта WHITE POINT. К значимым закрытиям точек общественного питания можно отнести ресторан МАМАLЫGA на Белинского ул., KFC и Pizza Hut на Гороховой ул., Porto Maltese на Старо-Невском пр-те, Чебуroom на Литейном пр-те.
Что касается фешн-операторов, то в I полугодии 2021 года было открыто 36 магазинов одежды, это на 33% меньше, чем во II полугодии 2020 года, однако на 3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество закрытых магазинов одежды составило 54 объекта, это на 16% больше, чем открытых. Изменения в фешн-сегменте, в первую очередь, связаны с ротацией в премиальных локациях – на Невском пр-те, Большом пр-те П. С., Большой Конюшенной ул. Из интересных событий можно отметить, что немецкий бренд Philipp Plein анонсировал открытие магазина в помещении бывшего бутика ST-James на Невском пр-те, 150; магазин брендовой одежды премиум-класса Bogner на Старо-Невском пр-те арендовал часть помещений бутика Escada; бутик Loro Piana переехал в часть помещения закрытого Brioni.
К наиболее ожидаемым открытиям в I полугодии можно отнести открытия на Большом пр-те магазинов COS, &Other Stories, Anna Pekun, Weekend, а также магазинов товаров для дома – концепт-стора H&M HOME, Manders. Также переехали ритейлеры электроники Sumsung и re:Store в новые помещения в этой же локации, увеличив торговую площадь своих магазинов.
Российские бренды усиливают свои позиции по присутствию на торговых коридорах города. Так, на Большой Конюшенной ул., по соседству с бутиком Prada, открылся фирменный магазин одежды 12 STOREEZ, здесь же открылся магазин All We Need, сменивший локацию с близкой к Старо-Невскому пр-ту на этот фешн-коридор.
Тенденция по оптимизации занимаемых площадей продолжилась в сегменте банков и микрофинансов, где площадь сократилась за I полугодие 2021 года ещё на 5,5% (6% в общей структуре арендаторов по городу), суммарно за год они уменьшили площади на 13,8%. Также салоны сотовой связи сократили площади на 7,7%, магазины аксессуаров – на 6,5%, операторы по предоставлению услуг (фото, ремонт и пр.) – на 6,2%.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать либо открыть помещение в наиболее выгодной локации.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В первом полугодии в сегменте стрит-ритейла мы наблюдали высокую активность со стороны арендаторов. Новые помещения ищут финансовые организации, кофейни, аптеки. Появился спрос на те предложения, которые пустовали весь прошлый год, в связи с чем существенно уменьшилась вакантность площадей.
Также мы заметили, что бренды одежды стали больше интересоваться помещениями стрит-ритейла чем раньше. Вероятно, это связано с тем, что пандемия серьёзно сказалась на проходимости в торговых центрах, где ситуация до сих пор не стабилизировалась. К тому же в отдельно стоящих помещениях можно выбирать разные графики и форматы работы магазина, что удобнее для арендаторов».
Ажиотажный спрос 2020 года, стремительный рост цен и сокращение доступного предложения охладили первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге. Наступает стадия осознанности: покупатели более взвешенно подходят к выбору квартир, в то время как девелоперы уделяют больше внимания концепции как главному преимуществу проектов.
По данным Colliers, в первом полугодии 2021 года объем спроса на первичном рынке бизнес- и премиум-класса в Санкт-Петербурге составил 223 тыс. кв. м (3 740 квартир), что на 10% выше результатов аналогичного периода 2020 года. Главным событием на рынке стало завершение льготной ипотечной программы и изменение ее условий с 1 июля 2021 года.
Всего доля ипотечных сделок на рынке бизнес-класса за время действия льготной ипотечной программы (с апреля 2020 по июнь 2021) достигла 57% – четыре из семи квартир были приобретены с использованием ипотечных средств. Для сравнения, в январе-марте 2020 года доля ипотечных сделок составляла всего 44%.
За время действия льготной ипотечной программы средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 35% — с 178 тыс. руб. до 240 тыс. руб. В премиум-классе рост был не менее динамичным и составил 32% — с 250 тыс. руб. до 331 тыс. руб.
По прогнозам Colliers, во втором полугодии 2021 года темп роста цен на первичном рынке жилья замедлится. Переход на проектное финансирование, удорожание площадок под строительство, рост стоимости строительных материалов и рабочей силы будут сдерживать девелоперов от возможного снижения цен в случае колебания спроса.
После сокращения лимита по программе льготного кредитования с 12 млн до 3 млн руб. покупка премиального жилья в Санкт-Петербурге при минимальном первом взносе стала недоступной. Альтернативой остаются субсидированные ставки от застройщиков в партнерстве с банками и «семейная ипотека», а также условия рассрочки на длительный срок.
«Экономическая нестабильность и локдаун, с которыми мир столкнулся в 2020 году, стали катализатором уже наметившегося ранее тренда на осознанное потребление в контексте выбора квартир. Этот тренд будет влиять одновременно не только на покупательскую, но и на девелоперскую активность. В условиях стремительно выросших цен девелоперы, реализующие премиальные жилые комплексы, будут более взвешенно подходить к формированию проектов. Новая реальность дала маркетологам и продуктологам возможность заново пересмотреть концепции, взвесить все составляющие будущих проектов, - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. - В новых проектах центральных и околоцентральных локаций отличительной чертой станет точечный формат. Крупных площадок, подходящих под премиальный девелопмент, в центральных локациях практически не осталось и строительство клубных проектов – вынужденная мера для застройщиков. В то же время, сейчас переосмысливается классификация недвижимости и стираются границы между когда-то далекими классами жилья. Площадь квартир в проектах сокращается, с одной стороны из-за достижения комфорта за счет эргономичности планировок, с другой – это позволяет сделать качественную недвижимость более доступной, без снижения стоимости квадратного метра».
По итогам первого полугодия 2021 года объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга составил 239 тыс. кв. м (144,8 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 94,2 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). Большая часть нового предложения жилья бизнес- и премиум-класса – 162 тыс. кв. м, или 68% – сосредоточена в центральных локациях (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы).
Всего в первые шесть месяцев 2021 года в продажу вышли шесть новых проектов бизнес-класса: «Мануфактура James Beck» («Балтийская коммерция»), «Дом Керстена» («Эльба»), «Аура у Светлановской» (Hansa Group), Wellamo (ЮИТ), AKZENT (AAG), «Халькон» («Патек Групп»), а также новые корпуса в составе уже реализующихся проектов. Рынок класса «премиум» пополнился двумя новинками – комплекс «Мадонна Бенуа» компании «Еврострой» представляет собой реконструкцию исторических зданий на Большом проспекте П.С., а ЖК Neva Residence – второй проект квартальной застройки от компании «Группа ЛСР» на Петровском острове. В той же локации в продажу был выведен новый корпус в составе проекта Familia компании «РСТИ».
В первом полугодии 2021 года было введено в эксплуатацию 125 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса. Всего до конца 2021 года заявлено к вводу еще более 500 тыс. кв. м жилья бизнес- и премиум-класса.