На складском рынке Московского региона сохраняется сильный дефицит свободных площадей
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/71f88b83/0b41923c4492536ccfaa67c4.jpg)
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Москвы. Средневзвешенная базовая ставка аренды в Московском регионе выросла на 14% по сравнению со II кварталом 2021 года, а относительно конца 2020 года – на 26%, достигнув исторического максимума – 5 008 руб. за кв. м в год. Рост ставок по субрынкам (шоссе) разнится от 16% до 44%.
Такой рост вполне закономерен, учитывая стабильно высокий спрос на складские помещения, их крайний дефицит на рынке, а также ряд других факторов, в том числе увеличение себестоимости строительства за этот период.
Базовые ставки аренды по шоссе во III кв. 2021 г., руб./кв. м/год
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Выросло и среднее значение операционных расходов, составив 1 259 руб. за кв. м в год (+129 руб. относительно значения на конец 2020 года), с диапазоном от 950 до 1 500 руб. за кв. м в год.
По прогнозам CBRE, рост арендных ставок продолжится, но более умеренными темпами. К концу 2021 года значение средней ставки аренды может достигнуть уровня 5 100 руб. за кв. м в год.
Доля свободных площадей
Согласно данным CBRE, на рынке сохраняется сильный дефицит свободных площадей: по итогам III квартала 2021 г. их доля опустилась до 0,5% (72 тыс. кв. м) – минимальное значение за последнее десятилетие. Также сократился и средний размер вакантного блока – с 5,4 тыс. кв. м до 4,5 тыс. кв. м. При этом на ряде направлений Московской области доступные площади отсутствуют совсем.
Динамика и структура объёма свободных площадей
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Объём вакантных площадей в основном формируется за счёт освобождения площадей вторичного рынка (78%).
Показатель чистого поглощения (изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому) за I-III кварталы составил 1,5 млн кв. м – это почти вдвое больше значения за весь 2020 год. Прирост используемых складских площадей идёт максимальными темпами.
До конца года объём чистого поглощения может увеличиться до 2 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка.
При этом предпосылок для разрешения проблемы дефицита в ближайшей перспективе не наблюдается. Напротив, сохранение высокого спроса, а также крайне малые объёмы доступных помещений в строящихся объектах с ожидаемым вводом в IV квартале приведут к сохранению на текущем уровне до конца года.
Предложение
Объёмы нового строительства продолжают расти: всего за I-III кварталы 2021 года было построено 1 188 тыс. кв. м, что практически в два раза превышает объём строительства за аналогичный период прошлого года (646 тыс. кв. м), а среднее квартальное значение показателя строительства составило 396 тыс. кв. м (для сравнения, в 2020 году – 198 тыс. кв. м). Высокие объёмы строительства по-прежнему связаны с реализацией ряда крупных built-to-suit проектов.
Как и в предыдущие кварталы, к моменту завершения строительства в новых объектах почти не оставалось свободных площадей. Так, в I-III кварталах
2021 года чуть более 2% нового предложения было доступно для аренды или покупки. Объёмы спекулятивного девелопмента крайне ограничены и
не решают проблему дефицита складских площадей на рынке.
По прогнозам CBRE, до конца 2021 года ожидается завершение строительства ещё 513 тыс. кв. м. Годовой показатель может составить 1,7 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка (для сравнения, примерно столько же было построено за 2019 и 2020 годы в сумме). При этом 95% площадей в строящихся зданиях уже законтрактованы или строятся под конечного пользователя.
Спрос
1 761 тыс. кв. м было закрыто за I-III кварталы 2021 г., в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объём (92%) составляют сделки по аренде, включая аренду в объектах built-to-suit («строительство под клиента»).
И хотя во многом высокий спрос сформирован закрытием ряда крупных сделок площадью более 40 тыс. кв. м (с начала года их доля составила 46%), средний размер сделки за этот период сохраняется на уровне 10,5 тыс. кв. м, что говорит об активности на рынке не только больших игроков, но и компаний, которым требуются меньшие объёмы.
Крупнейшие сделки III кв. 2021 г
Компания |
Площадь сделки, кв. м |
Отрасль |
Тип сделки |
Проект, собственник |
Шоссе |
DNS* |
88 079 |
Ритейл |
Built-to-suit (Аренда) |
Холмогоры, Русич |
Ярославское |
Гала Центр |
74 000 |
Дистрибуция |
Built-to-suit (Аренда) |
PNK Парк Белый Раст, PNK Group |
Дмитровское |
AliExpress Россия |
54 989 |
Онлайн-ритейл |
Аренда |
ПЛТ Чехов, ПЛТ |
Симферопольское |
* Консультантом сделки выступила компания CBRE.
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Онлайн-ритейл, несмотря на снижение его доли в структуре спроса в рамках прошедшего квартала, по-прежнему сохраняет лидирующее положение, оставаясь одним из ключевых драйвером рынка складской недвижимости этого года.
По оценкам CBRE, высокая активность сохранится и в конце 2021 года:
в IV квартале объём спроса может увеличиться ещё на 800 тыс., а годовое значение превысит 2,5 млн кв. м – это также станет историческим максимумом (предыдущий рекорд принадлежит 2020 г., когда было закрыто 1,9 млн кв. м).
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует: «Начавшийся в прошлом году «бум» на складском рынке продолжается. По итогам трёх кварталов мы видим новые рекорды – впервые в истории ставки аренды превысили отметку в 5 тыс. руб. за кв. м в год. Предпосылки для этого складывались давно, но пандемия несколько притормозила этот процесс, поэтому сейчас мы наблюдаем такой стремительный, «отложенный» рост – менее чем за год ставки выросли более чем на 1 тыс. руб. Склады остаются крайне восстребованным сегментом недвижимости, в первую очередь, со стороны онлайн-ритейлеров, поэтому к концу года можно ожидать обновления рекорда и в объёмах спроса – по нашим прогнозам, он достигнет 2,5 млн кв. м».
Методология:
Данный обзор был подготовлен на основании данных по объектам складской недвижимости, соответствующих следующим критериям:
- Расположение – Московская область и территория «Новой Москвы» (ТиНАО, Сколково, Рублёво-Архангельское);
- Качество объекта – складские комплексы класса А;
- Тип объекта – складские комплексы в составе логистических парков, отдельно стоящие складские здания, отдельно стоящие складские здания на территории производственных площадок.
Складские помещения в составе объектов недвижимости других типов (офисы, ТЦ, заводы и др.) в обзоре не учитываются.
Термины и определения:
Общее предложение представляет собой суммарную арендуемую площадь во всех существующих складских зданиях, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями.
Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех складских зданий, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.
Объем сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования.
Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте
Свободные площади – суммарная арендуемая площадь в существующих складских зданиях, которая физически не занята предлагается на рынке по состоянию на конец периода исследования. При расчете объема свободных площадей не учитываются площади, предлагаемые в субаренду, а также площади в строящихся зданиях.
Доля свободных площадей – процентное соотношение свободных площадей к общему предложению в рамках того или иного рынка или субрынка (шоссе).
Чистое поглощение – показывает изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому.
Ставка аренды – средневзвешенное значение базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса (площади) актуальных предложений на рынке.
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использования для сравнения, ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь ekaterina.prokopova@cbre.com.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/60b9868c/a391af75f879aed82c3f5d82.jpg)
В Москве 125 районов и 21 поселение. Две трети из них (98 локаций) вовлечены в первичный рынок недвижимости. Однако удельный вес каждый из этих административных единиц в структуре предложения существенно разнится. Подсчеты экспертной группы Urbanus.ru показали, что половина актуальной экспозиции формируется всего 14 районами и поселениями. В их границах сосредоточены более сотни активных адресов из 340, действующих в столице.
Согласно исследованию портала Urbanus.ru в Москве насчитывается 14 локаций с объемом предложения более 1 тыс. юнитов. В сумме они покрывают 51,7% городского предложения, что соответствует 1,27 млн кв. м жилья. Наибольшее количество районов из этого пула – сразу четыре (Нижегородский, Южнопортовый, Люблино и Рязанский) – относится к Юго-Восточному административному округу. По три представителя у НАО (Сосенское, Московский, Десеновское) и ЗАО (Очаково-Матвеевское, Филевский Парк, Раменки).
Крупнейший массив новой столичной недвижимости сгруппирован в новомосковском поселении Сосенское – 3,9 тыс. квартир общей площадью 190,94 тыс. кв. м, распределенных по восьми адресам. Это 9,0% от общегородской экспозиции. Настолько внушительную статистику локации во многом обеспечивают чемпион Москвы по размеру жилищного фонда ЖК «Скандинавия» (1,7 тыс. лотов) и два других флагмана от ГК «А101» – ЖК «Прокшино» (782 лота) и ЖК «Испанские кварталы – 2» (747 лотов). Также в Новой Москве традиционно выделяются по объемам предложения поселения Десеновское и Московский. В каждом из них собрано по 1,3 тыс. объектов недвижимости. Высокие места этих локаций вполне закономерны, если учесть наличие у них «якорных» резидентов вроде ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Саларьево Парк».
В «старых» округах с солидным запасом продолжает лидировать Даниловский район, где аккумулировано свыше половины всей первичной недвижимости на юге Москвы – 15 комплексов с 2,4 тыс. квартир и апартаментов (166,11 тыс. кв. м). Самый весомый вклад делает ЖК «Зиларт» – порядка 1 тыс. квартир. В шести проектах готовый к реализации фонд измеряется несколькими сотнями лотов, в восьми – несколькими десятками. По количеству новостроек с Даниловским районом могут сравниться только Хорошево-Мневники и Раменки, в которых базируется по 13 новостроек.
Районы и поселения Москвы с более чем 1 тыс. лотов в продаже
Район |
Округ |
Количество лотов в продаже |
Доля от общегородского фонда, % |
Совокупная площадь лотов в продаже, тыс. кв. м |
Количество проектов |
Сосенское |
НАО |
3926 |
9,0 |
190,94 |
8 |
Даниловский |
ЮАО |
2419 |
5,5 |
166,11 |
15 |
Нижегородский |
ЮВАО |
2094 |
4,8 |
76,36 |
6 |
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
1844 |
4,2 |
95,82 |
6 |
Хорошево-Мневники |
СЗАО |
1795 |
4,1 |
132,31 |
13 |
Десеновское |
НАО |
1278 |
2,9 |
59,43 |
3 |
Филевский Парк |
ЗАО |
1277 |
2,9 |
95,67 |
8 |
Московский |
НАО |
1265 |
2,9 |
66,82 |
5 |
Южнопортовый |
ЮВАО |
1154 |
2,6 |
55,12 |
3 |
Западное Дегунино |
САО |
1129 |
2,6 |
52,94 |
6 |
Люблино |
ЮВАО |
1128 |
2,6 |
54,16 |
4 |
Раменки |
ЗАО |
1125 |
2,6 |
100,23 |
13 |
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
1104 |
2,5 |
66,89 |
7 |
Рязанский |
ЮВАО |
1090 |
2,5 |
58,36 |
5 |
Если для Даниловского района присутствие в топе рейтинга – обычное дело, то для Нижегородского района и Очаково-Матвеевского эта роль в новинку. Обе локации получили за последний год обильные пополнения, которые предопределили их подъем в первую пятерку рейтинга. В настоящее время Нижегородский район располагает 2,1 тыс. лотов . На его территории экспонируются два проекта с витриной в 500+ лотов («Новохохловская 15», «Перовское 2») и столько же с 300+ лотов (Аквилон Beside, «Профит»). Прежние хэдлайнеры юго-востока – районы Люблино, Южнопортовый и Рязанский – временно отошли на второй план, но сохраняли свое значение благодаря периодическому обновлению экспозиции. Очаково-Матвеевское активно пошло в рост в 2021 г., когда в экспозицию поступили такие проекты, как «Мичуринский парк», «Матвеевский парк» и Level Мичуринский. В итоге с показателем в 1,8 тыс. лотов район в полтора раза опережает по объему предложения другие топовые локации ЗАО – Филевский Парк и Раменки.
На северо-западном направлении основными очагами девелоперской активности остаются Хорошево-Мневники и Покровское-Стрешнево. Вместе они охватывают 20 комплексов с 2,9 тыс. квартир и апартаментов (6,7% в общегородской структуре предложения). На севере Москвы статус жилищного хаба №1 удерживает район Западное Дегунино. Местная выборка исчисляется 1,1 тыс. юнитов в шести новостройках.
В других округах районы-«тысячники» отсутствуют. Тем не менее, на их территории четко видны локации, которые сильнее остальных насыщены новой недвижимостью. Для ЦАО таким «коренным» районом выступает Пресненский (615 лотов, 31,6% окружной экспозиции), для ВАО – Богородское (757 лотов, 44,5% окружной экспозиции), для СВАО – Останкинский и соседнее с ним Марфино (в совокупности 1,4 тыс. лотов, 35,0% окружной экспозиции). ЮЗАО примечателен тем, что это единственный округ «старой» Москвы, в котором свыше трети предложения (37,2%) сконцентрировано за МКАД – в Южном Бутово. Из внутренних районов юго-запада самым большим пулом объектов обладает Обручевский – почти 600 квартир в пяти новостройках.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/0a47ff91/a2a1242faf29b4a56d4cbde4.jpg)
В третьем квартале на элитном рынке столицы в открытой продаже не появилось ни одного нового проекта, а средневзвешенная цена за квадратный метр преодолела планку в миллион рублей во всех локациях.
В настоящее время в элитном сегменте представлено 965 лотов в 67 корпусах в 44 проектах. Доля предложения в элитных комплексах составляет 6,4% от всего объёма первичного рынка жилой недвижимости.
В сегменте элитной недвижимости 67,5% от общего объёма предложения составляют квартиры и 32,5% - апартаменты. По сравнению с предыдущим кварталом доля элитных апартаментов снизилась почти на 8% (во II квартале эта доля составляла 40,3%), а квартир, наоборот, выросла – во II квартале 2021 года их доля равнялась 59,7%. Это значит, что представленные апартаменты постепенно раскупались, а новое предложение на рынок не выходило в ожидании принятия закона о статусе апартаментов.
Объём предложения в элитном сегменте за квартал вырос на 16,3% за счёт новых объёмов в уже существующих проектах и достиг 148,7 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 10,8%, достигнув 1,315 млн руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения по районам в элитном сегменте варьируется от 1,0 млн руб./кв. м (в районе Арбат) до 1,9 млн руб./кв. м в Пресненском районе.
В годовой динамике объём предложения уменьшился на 22,7%, а цена выросла на 16,8%. Объём реализованного спроса по сравнению с предыдущим кварталом сократился на 63,6%, за год снижение спроса составило 41,6%. Спрос снижается по причине вымывания ликвидного предложения, роста цен, снижения общего объёма предложения. Также на рынке существует формат закрытых продаж и бронирования, а данные по этим объектам попадают в Росреестр либо значительно позже фактической сделки либо вообще сразу оформляется собственность на конечного покупателя.
В структуре предложения в элитном сегменте во всех категориях лотов наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Так, около трети спроса приходится на многокомнатные квартиры, но их доля в предложении составляет всего 20%. При этом спрос практически равномерно распределён между однокомнатными, трёхкомнатными и многокомнатными лотами. В предложении преобладают трёхкомнатные лоты, их доля 34%.
«По итогам прошлого квартала в четырех районах Москвы (Арбат, Раменки, Хорошёво-Мнёвники и Таганский) средневзвешенная цена за квадратный метр составляла менее 1,0 млн руб./кв. м, а в третьем квартале и эти четыре района преодолели планку в миллион рублей за метр, и теперь в Москве не осталось локаций, в которых средневзвешенная цена элитных объектов менее этой цифры», - рассказывает Анна Гурцева, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Четверть всего спроса по бюджету сосредоточена на объектах до 80 млн рублей. Доля таких объектов в предложении – всего 14%. Также популярны лоты от 100 до 120 млн рублей, их рассматривает 21% клиентов, а доля предложения здесь также меньше и составляет 11%. В категории дороже 200 млн рублей наблюдается обратная ситуация – доля предложения (31%) превышает долю спроса (13%).
По площади самые популярные – объекты 110-150 кв.м, они интересуют 32% покупателей. Также существенно вырос интерес к объектам 70-90 кв метров – с 9% во II квартале до 20% в III квартале.