Спрос на жилье в Москве вернулся на уровень 2020 года
В III квартале 2021 года спрос на новостройки и готовое жилье в столице, а также на ипотечные кредиты в целом вернулся на уровень аналогичного периода 2020. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Вместе с тем в сентябре выросло число сделок в обоих секторах рынка, но покупатели взяли меньше ипотечных кредитов, чем в августе.
В III квартале 2021 Росреестр Москвы зарегистрировал 23,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 4% меньше, чем в III квартале 2020 года (24,1 тыс.), подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего сделок за последние три месяца было зафиксировано в сентябре, когда дольщики заключили в Москве почти 10 тыс. ДДУ, что на 56% больше, чем в августе (6,4 тыс.), но на 16% меньше, чем в сентябре 2020 года.
Таким образом в целом спрос на строящееся жилье в Москве в III квартале вернулся к уровню аналогичного периода прошлого года после четырех кварталов уверенного роста. Вместе с тем зарегистрированное в последние три месяца число ДДУ сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года, но больше, чем в III кварталах всех прошлых лет. То есть спрос на новостройки в столице, несмотря на завершение программы субсидирования ипотеки, остается высоким.
«Спрос в сентябре действительно был активным, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Закончился отпускной сезон и начался учебный год, поэтому многие потенциальные покупатели нового жилья в Москве вернулись на рынок, чтобы подыскать подходящее жилье. К тому же, среди клиентов было немало тех, кто получил одобрение ипотеки три месяца назад по субсидированным ставкам, и теперь ускорил решение о покупке, чтобы не потерять более выгодные условия, так как ставки за это время существенно выросли. В совокупности все эти факторы дали существенный прирост активности клиентов в сентябре и вообще в третьем квартале».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки спрос также был сопоставим с аналогичным периодом 2020 года. Всего в III квартале текущего года Росреестр Москвы зарегистрировал 32,3 тыс. ипотечных сделок, что на 10% больше, чем в III квартале 2020 года, когда банки выдали 29,5 тыс. кредитов. В целом для III квартала это стало высоким показателем, потому что во все аналогичные периоды предыдущих лет, кроме 2020 года, спрос на кредиты был ниже, отмечают эксперты «Метриум».
Вместе с тем помесячная динамика ипотечных сделок в III квартале развивалась по нисходящей. В июле банки выдали 11,9 тыс. ипотечных кредитов (на 30% больше, чем в июле 2020 года), в августе – 10,7 тыс. (на 7% больше, чем в августе 2020 года), а в сентябре – 9,7 тыс. (на 6% меньше, чем в сентябре 2020 года).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок в III квартале также было сопоставимым с аналогичным периодом 2020 года. По данным Росреестра Москвы, в этот период в столице заключили 42,1 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 2% больше, чем в III квартале 2020 года, когда спрос оценивался в 41,4 тыс. сделок. Это стало самым большим значением за III квартал по сравнению со всеми предыдущими годами, включая успешный для вторичного рынка 2014 год.
Самым продуктивным месяцем был сентябрь, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 14,7 тыс. сделок купли-продажи, что на 5% больше, чем в августе 2021 года, но на 5% меньше, чем в сентябре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Как и ожидалось, активность клиентов во втором полугодии начала замедляться, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прежде всего это заметно это по ипотечному рынку, где постепенно сокращается число сделок. Вместе с тем спрос не обвалился – мы видим результаты, намного превосходящие итоги аналогичных периодов прошлых лет. Это значит, что жилье в столице по-прежнему пользуется спросом и цены на него, если и не продолжат увеличиваться, то сохранятся на текущем высоком уровне, по меньшей мере до конца года».
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов в московских новостройках массового сегмента и бизнес-класса упало на 46%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в продаже насчитывается всего 4 тыс. таких помещений. Причем заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса – на 67% за год.
Во II квартале 2021 года на рынке апартаментов массового сегмента и бизнес-класса в Москве застройщики продавали 4 тыс. помещений, тогда как в аналогичный период 2020 года в продаже насчитывалось 7,4 тыс. апартаментов этих сегментов. Таким образом за 12 месяцев предложение этого типа недвижимости в двух крупнейших секторах рынка новостроек Москвы снизилось на 46%.
Аналитики «Метриум» отмечают, что несмотря на сокращение числа апартаментов, количество комплексов с ними практически не изменилось. Во II кв. 2020 года застройщики реализовывали 71 проект апартаментов комфорт- и бизнес-класса, в III кв. 2020 – 68, в IV кв. 2020 – 69, в I кв. 2021 – 68, а во II кв. 2021 – 70.
«Девелоперская активность в сегменте апартаментов в целом остается высокой, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Только за первое полугодие 2021 года в продаже появились 10 новых проектов. Поэтому сокращение предложения связано прежде всего с высоким спросом. В первой фазе нашего комплекса большую часть апартаментов раскупили еще до завершения строительства. На фоне роста цен на квартиры многие покупатели переключились на приобретение апартаментов, где квадратный метр в среднем доступнее на 15-20%, чем в аналогичных квартирах».
Заметнее всего сократилось предложение апартаментов комфорт-класса. Если во II квартале 2020 года насчитывалось 3,6 тыс. помещений в проектах этого класса, то во II квартале 2021 года – 1,2 тыс. Таким образом, выбор у потенциального покупателя недорогих апартаментов в Москве за 12 месяцев уменьшился на 67%.
Апартаментов бизнес-класса в продаже тоже стало меньше. Год назад застройщики предлагали 3,9 тыс. вариантов такой недвижимости, а сейчас – 2,8 тыс, то есть на 28% меньше.
«Апартаменты продолжают оставаться антикризисным вариантом решения жилищного вопроса в Москве, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По уровню качества они принципиально не отличаются от комплекса с жилым статусом, но цена в них ниже, что позволяет покупателю найти подходящее помещение под свой бюджет. Сокращение предложения апартаментов с этой точки зрения вполне логично. Примечательно, что апартаменты не попали под действие программы субсидирования ипотечных ставок, но господдержка все равно повлияла на этот сегменте рынка новостроек Москвы. Вероятно, многие покупатели апартаментов – москвичи, которые выручили деньги от продажи подорожавшего вторичного жилья и решили вложить их в новые апартаменты».
По подсчетам аналитической платформы bnMAP.pro суммарный бюджет сделок на рынке новостроек Санкт-Петербурга в первом полугодии 2021 года оказался на 38,8% выше, чем за аналогичный период в прошлом году, хотя объем продаж по количеству лотов вырос лишь на 1%. В Ленинградской области зафиксирован еще более существенный рост: выручка девелоперов стала на 91,1% больше, чем за первые 6 месяцев 2020 года.
В прошлом месяце власти «перезапустили» программу льготной ипотеки. Новые условия стали более жесткими и сделали программу малоприменимой для рынков Санкт-Петербурга и Москвы, где цены на недвижимость заметно выше, чем в большинстве регионов России. Тем не менее за первые полгода во многом благодаря данной программе девелоперы смогли неплохо «заработать». Аналитики платформы bnMAP.pro подготовили статистику о динамике продаж в Северной столице и Ленинградской области в первой половине 2021 года.
По данным bnMAP.pro, суммарный бюджет сделок на рынке новостроек (все классы) Санкт-Петербурга за первое полугодие текущего года составил 194 млрд рублей. Таким образом, выручка девелоперов оказалась на 38,8% больше, чем за аналогичный период в 2020 году. А по сравнению с рассматриваемым периодом в докризисном 2019 году рост составил 49,2%. В Ленинградской области с января по июнь 2021 года включительно, на первичном рынке жилья (все классы) было продано недвижимости на 40 млрд рублей, что на 91,1% больше чем за аналогичный период в прошлом году. По сравнению с рассматриваемым периодом в 2019 году выручка оказалась больше на 50,4%. «Первая половина этого года оказалась в целом очень успешной для девелоперов, многие из них смогли накопить хорошую финансовую подушку, накануне текущего падения спроса в связи ростом ставок по ипотеке и сезонным фактором, комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
При этом несмотря на существенное увеличение выручки девелоперов объем заключенных сделок за тот же период вырос менее внушительно. Так по данным bnMAP.pro, в первом полугодии 2021 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга было заключено 28 786 сделок, что всего на 1% больше, чем за аналогичный период в прошлом году, но на 12,5% меньше, чем в январе – июне 2019 года. В Ленинградской области за рассматриваемый период было реализовано 9 665 лотов, что на 45,1% больше, чем в первом полугодии 2020 года, но на 3,1% меньше, чем за тот же период в 2019 году.
Увеличение выручки девелоперов произошло во многом благодаря существенному росту цен на новостройки. По данным bnMAP.pro, средняя цена квадратного метра в сделках на рынке первичного жилья Санкт-Петербурга по итогам шести месяцев 2021 году выросла на 31,9% по сравнению с первым полугодием 2020 года, до 161,2 тыс. рублей. Похожую динамику цен продемонстрировали и новостройки Ленинградской области: + 31,5% по сравнению с январем июнем 2020, до 108,8 тыс. рублей.
