Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг рекордных показателей за последние десять лет

Объем новых складских площадей в 2020 году составил порядка 341 тыс. кв. м. Результат является рекордным показателем за десятилетие и превышает уровень 2019 года в 2,6 раз.

---

Основную долю ввода (57%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit. Их ключевыми клиентами остаются торговые сети и логистические компании. Крупнейшим объектом built-to-suit стал распределительный центр федеральной торговой сети «Лента» на территории парка «Ориентир-СПб» (69 тыс. кв. м). Еще три объекта были построены девелопером PNK Group: для сети «ВкусВилл» (54 тыс. кв. м) в индустриальном парке «PNK Парк Шушары-3», еще два – в парке «PNK Парк Софийская КАД» – корпус для собственных нужд логистической компании Maersk (24 тыс. кв. м) и компании «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв. м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Крупнейшим среди спекулятивных объектов, пополнивших рынок, стал новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв. м).

Совокупный объем сделок в 2020 году снизился примерно на 30% и составил 242,6 тыс. кв. м против 356 тыс. кв. м в 2019 году. Снижение объема связано с рекордным уровнем спроса в 2019 году, когда было заключено несколько крупных сделок built-to-suit, в частности – с ритейлерами «Лента» и «ВкусВилл». В 2020 году интерес к качественным складским объектам проявляли логистические, торговые и дистрибуционные компании, наименее пострадавшие в кризис. Так, PNK Group построит объекты для компании СДЭК (17 тыс. кв. м) в «PNK Парк Софийская КАД» и ритейлера Fix Price (35,5 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3». Низкий объем вакантных площадей привел к распространению не только сделок, заключенных по схеме built-to-suit, но также pre-let контрактов. Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала склад в строящемся индустриальном парке «Русич Шушары» (37 тыс. кв. м), а онлайн-ритейлер Ozon на этапе строительства арендовал площади в комплексе «Марвел-Логистика» (29 тыс. кв. м) с возможностью расширения.

Несмотря на прирост спекулятивных площадей на 146 тыс. кв. м, среднерыночный уровень вакантности практически не изменился. По состоянию на конец 2020 года, доля свободных площадей составила порядка 2,2% от объема рынка (около 75 тыс. кв. м).

Дефицит качественного предложения позволяет собственникам увеличивать арендные ставки. Всего за 2020 год арендные ставки в классе А выросли на 3,2% до 4 500 руб./м²/год, в классе B – на 4,5% составив 3 700 руб./м²/год. В некоторых комплексах девелоперы анонсировали повышение ставок на последние вакантные площади на 3-6% с начала 2021 года.

«Рынок складской недвижимости оказался одним из самых устойчивых сегментов в моменте. Стремительный рост e-commerce сохраняет интерес логистических и торговых компаний к складам. В то же время, некоторые собственники складских помещений пересматривают свою бизнес-стратегию: в 2020 году несколько площадок с действующими спекулятивными складами в околоцентральных районах города были реализованы для дальнейшего редевелопмента под жилую функцию. Это связано с моральным устареванием некоторых объектов – с одной стороны, и активным интересом жилищных девелоперов к земельным участкам – с другой», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. 

По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится еще 220 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато: девелоперы ожидают заключения pre-let контрактов с якорными арендаторами до начала реализации проекта, что может сдвинуть сроки ввода части объектов на 2022 год.

Санкт-Петербург сохранил пятое место в мировом рейтинге роста цен на жилье, а Москва опустилась на 57 позиций

Лидером рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] среди 150 городов по итогам III квартала 2020 года стала Манила (+35% за год), второе и третье места занимают турецкие города Измир (+28%) и Анкара (+27%). Санкт-Петербург сохранил свою позицию – пятая строчка рейтинга с положительной динамикой в 19% (+14,2% в 2019 году). Москва за год опустилась на 57 позиций – 68 место с ростом цен на 5% за год (11 место и +10% в III квартале 2019 года). Общий показатель индекса роста цен на жилую недвижимость вырос на 4,7% (+3,2% за аналогичный период 2019 года). В 15% городов зафиксировано снижение цен.

---

• В III квартале 2020 года в 18 городах отмечался рост цен на 10% и более, тогда как годом ранее этот показатель был зафиксирован только в 11 городах, а во II квартале 2020 года – в 16. Рекордно низкие ипотечные ставки и стимулирующие меры правительств, как и реализация отложенного спроса в III квартале, не остановили всплеск цен. При этом покупатели предпочитали объекты с большой площадью и зачастую за городом, что связано с ограничением передвижения в период самоизоляции.

[1]  Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики.

• Манила лидирует по росту цен и демонстрирует +35% в годовой динамике, тогда как еще в прошлом году показатель достиг только +5,2% (40 место). Банки на Филиппинах сообщают о высоком спросе на элитные объекты и увеличение объемов строительства.

 

• В 2020 году рынок жилой недвижимости Турции продемонстрировал самый заметный рост, что обусловлено активным спросом и ограниченным предложением, связанными с ослаблением национальной валюты. Кроме того, по сравнению с европейскими направлениями в стране относительно низкая стоимость жилья, что также позитивно влияет на рост интереса к Турции. Только за счет стремительного роста цен на жилье в Маниле Измир потерял свое первенство в рейтинге, зафиксированное по результатам II квартала 2020 года (+28,1%), и переместился на вторую строчку с годовой динамикой +28% в сравнении с +5,8% в 2019 году (32 место).

 

• Анкара, занявшая третье место в обновленном рейтинге (+27%), во II квартале находилась на второй строчке (+26,4%) и в 2019 году на 35 (+5,5%).

 

• На четвертом месте – Стамбул с ростом +26% в годовой динамике против +20,2% по результатам II квартала 2020 года (3 место) и -1,1% в III квартале 2019 года (124 место).

 

• Санкт-Петербург закрывает пятерку лидеров с ростом цен на 19% в годовой динамике. Напомним, по результатам II квартала 2020 года аналитики фиксировали +16,2%, по итогам III квартала 2019 года был отмечен рост цен на 14,2%.

 

• Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Существенная положительная динамика цен на вторичное жилье в Санкт-Петербурге была вызвана повышенным спросом. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулировали покупателей к сохранению существующих накоплений и инвестированию в недвижимость. Кроме того, на фоне ажиотажа на первичном рынке и постоянного удорожания строящейся жилой недвижимости квартиры на вторичном рынке стали особенно привлекательными».

 

• В III квартале 2020 года Москва улучшила свои позиции относительно прошлого квартала, поднявшись с 92 (+2,4%) на 68 место (+5,1%). Однако рост цен так и не восстановился до +10%, который аналитики зарегистрировали в III квартале 2019 года (11 место).

 

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Несмотря на то, что Москва опустилась в позициях рейтинга, ценовые индикаторы рынка показывают положительную динамику на протяжении всего года. Рост цен на жилую недвижимость в Москве не останавливался ни в "карантинные" месяцы, ни позже, а только ускорился на фоне снижения ключевой ставки, роста доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. Данная тенденция распространится и на начало 2021 года».

• В Сеуле аналитики регистрируют рост цен на жилье на 15%, который поддерживается быстрым восстановлением экономики и спекулятивной активностью.

 

• Четыре канадских города (Оттава, Галифакс, Монреаль и Гамильтон) вошли в список 20 лидеров рейтинга, что связано с объявлением о возможном введении налога для иностранных покупателей.

 

• Примерно в 15% городов зафиксировано снижение цен за год по итогам III квартала 2020 года, в этот список вошли направления Индии, Испании и ОАЭ.

 

• Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank, отмечает: «Вопреки ожиданиям кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Во второй половине 2020 года застройщики и собственники готовы были обсуждать дисконты в размере 10-25%, однако к III кварталу 2021 года такой ситуации ожидать не стоит из-за быстрорастущего спроса на недвижимость. В европейских прибрежных районах дом с тремя-четырьмя спальнями можно купить за €500 тыс., вилла с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке обойдется в €2-3 млн. В качестве инвестиций перспективна покупка квартир в европейских столицах и крупных финансовых центрах. Например, апартаменты с двумя спальнями в новостройке в Лондоне сейчас можно приобрести за £500 тыс., девелоперы также предоставляют возможность приобрести жилье онлайн».

 Изменение цен на жилую недвижимость
III квартал 2019 – III квартал 2020 года

Город		Страна	Изменение за год, %	Город		Страна	Изменение за год, %	Город		Страна	Изменение за год, %
1	Манила	Филиппины	34,9	51	Денвер	США	6,0	101	Венеция	Италия*	2,9
2	Измир	Турция	27,8	52	Атланта	США	6,0	102	Триест	Италия*	2,9
3	Анкара	Турция	27,2	53	Сидней	Австралия	6,0	103	Циндао	Китай	2,9
4	Стамбул	Турция	25,7	54	Сан-Франциско	США	5,9	104	Бангалор	Индия	2,7
5	Санкт-Петербург	Россия	18,6	55	Окленд	Новая Зеландия	5,8	105	Скопье	Македония	2,7
6	Сеул	Южная Корея	14,7	56	Мюнхен	Германия	5,8	106	Лимасол	Кипр	2,4
7	Оттава	Канада	14,3	57	Таллин	Эстония	5,8	107	Порто	Португалия	2,3
8	Хобарт	Австралия	13,6	58	Майами	США	5,6	108	Гуанчжоу	Китай	2,2
9	Люксембург	Люксембург	13,4	59	Афины	Греция	5,5	109	Никосия	Кипр	2,0
10	Милан	Италия*	13,3	60	Амстердам	Нидерланды	5,5	110	Брисбен	Австралия	2,0
11	Галифакс	Канада	12,2	61	Квебек	Канада	5,4	111	Эдинбург	Великобритания	2,0
12	Лион	Франция	11,9	62	Богота	Колумбия	5,3	112	Бирмингем	Великобритания	2,0
13	Феникс	США	11,4	63	Чунцин	Китай	5,3	113	Лиссабон	Португалия	2,0
14	Монреаль	Канада	11,1	64	Шэньчжэнь	Китай	5,3	114	Мельбурн	Австралия	1,9
15	Гамильтон	Канада	10,4	65	Бристоль	Великобритания	5,3	115	Осака	Япония	1,5
16	Киев	Украина	10,3	66	Манчестер	Великобритания	5,2	116	Перт	Австралия	1,2
17	Сиэтл	США	10,1	67	Хельсинки	Финляндия	5,1	117	Джакарта	Индонезия***	1,2
18	Утрехт	Нидерланды	10,1	68	Москва	Россия	5,1	118	Любляна	Словения	1,0
19	Братислава	Словакия	9,9	69	Ханчжоу	Китай	5,1	119	Флоренция	Италия*	0,9
20	Сан-Диего	США	9,5	70	Нинбо	Китай	5,1	120	Тяньцзинь	Китай	0,8
21	Вена	Австрия	9, 4	71	Глазго	Великобритания	5,0	121	Рим	Италия*	0,7
22	Роттердам	Нидерланды	9,0	72	Даллас	США	4,9	122	Наполи	Италия*	0,7
23	Уху	Китай	8,7	73	Сантьяго	Чили	4,8	123	Сингапур	Сингапур	0,7
24	Веллингтон	Новая Зеландия	8,7	74	Чикаго	США	4,7	124	Валенсия	Испания	0,6
25	Загреб	Хорватия	8,7	75	Нагоя	Япония	4,6	125	Тель-Авив	Израиль	0,2
26	Мальмё	Швеция	8,3	76	Берлин	Германия	4,6	126	Рио-де-Жанейро	Бразилия	0,0
27	Варшава	Польша	8,3	77	Иерусалим	Израиль	4,6	127	Мадрид	Испания	0,0
28	Торонто	Канада	8,3	78	Шанхай	Китай	4,5	128	Лима	Перу	-0,1
29	Сиань	Китай	8,0	79	Брюссель	Бельгия	4,5	129	Чжэнчжоу	Китай	-0,8
30	Марсель	Франция	7,8	80	Салоники	Греция	4,4	130	Эдмонтон	Канада	-0,8
31	Бостон	США	7,8	81	Мехико-Сити	Мексика	4,4	131	Гонконг	Гонконг***	-1,1
32	Лос-Анджелес	США	7,7	82	Ванкувер	Канада	4,4	132	Севилья	Испания	-1,2
33	Лилль	Франция	7,5	83	Гётеборг	Швеция	4,4	133	Куала-Лумпур	Малайзия	-1,5
34	Дарвин	Австралия	7,3	84	Нанкин	Китай	4,3	134	Рига	Латвия	-1,6
35	Бухарест	Румыния	7,3	85	Нью-Йорк	США	4,3	135	Барселона	Испания	-1,8
36	Рейкьявик	Исландия	7,3	86	Франкфурт	Германия	4,1	136	Дублин	Ирландия	-1,8
37	Женева	Швейцария	7, 1	87	Лондон	Великобритания	4,1	137	Малага	Испания	-2,0
38	Вашингтон	США	7,0	88	Оксфорд	Великобритания	3,8	138	Палермо	Италия*	-2,2
39	Канберра	Австралия	6,9	89	Пекин	Китай	3,8	139	Мумбаи	Индия	-2,4
40	Стокгольм	Швеция	6,6	90	София	Болгария	3,8	140	Будапешт	Венгрия	-2,6
41	Миннеаполис	США	6,5	91	Хайдарабад	Индия	3,7	141	Калгари	Канада	-2,6
42	Чанша	Китай	6,4	92	Хайфа	Израиль	3,6	142	Ахмадабад	Индия	-3,0
43	Ухань	Китай	6,4	93	Эксетер	Великобритания	3,4	143	Генуя	Италия*	-3,1
44	Цюрих	Швейцария	6,4	94	Сан-Паулу	Бразилия	3,3	144	Калькутта	Индия	-3,4
45	Аделаида	Австралия	6,4	95	Осло	Норвегия	3,3	145	Дели	Индия	-5,0
46	Берн	Швейцария	6,4	96	Тайбэй	Тайвань	3,3	146	Пуна	Индия	-5,3
47	Копенгаген	Дания	6,2	97	Турин	Италия*	3,2	147	Абу-Даби	ОАЭ	-5,6
48	Вильнюс	Литва	6,2	98	Токио	Япония	3,1	148	Ченнай	Индия	-6,9
49	Париж	Франция	6,1	99	Виннипег	Канада	3,1	149	Абердин	Великобритания	-7,9
50	Гамбург	Германия	6,0	100	Детройт	США	3,1	150	Дубай	ОАЭ	-8,1

*Запрашиваемые цены

** Предварительные данные

*** Городская зона

 

Источник: пресс-служба Knight Frank