Жители каких регионов планируют переезд в Санкт-Петербург и Москву
Каждый пятый запрос на покупку недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве - от жителей других российских регионов. Города привлекают сравнительно высоким уровнем дохода, многообразием рынка труда, развитой инфраструктурой, что актуально тем, кто решил сменить место проживания. Эксперты Циан выяснили, жители из каких регионов интересуются приобретением квартиры в Санкт-Петербурге, как изменилась структура спроса во время пандемии, а также – чем отличается региональный спрос в Санкт-Петербурге и в Москве.
Для того чтобы выяснить, жители каких регионов ищут квартиру в Санкт-Петербурге и Москве, эксперты Циан проанализировали IP-адреса пользователей сайта сian.ru. Оценен потенциальный спрос на вторичном рынке за два периода: до пандемии (с октября 2019 года по март 2020 года) и после снятие ограничительных мер (с октября 2020 года по март 2021 года). То есть из анализа исключен период локдауна и первые месяцы выхода из самоизоляции.
- Каждый пятый просмотр объявлений о продаже вторичного жилья в Санкт-Петербурге – от жителей других регионов. Наибольшее число региональных просмотров обеспечивают жители Ленинградской области – 4,1% от всего спроса. В Москве также каждый пятый запрос – от жителей другого региона.
- В Санкт-Петербурге региональный спрос более выражен: на спрос вне Петербургской агломерации приходится 16,5% спроса. До пандемии доля была 17,1%. Это выше, чем в Московском регионе, где только 11,8% запросов на «вторичку» Москвы – от жителей других субъектов РФ.
- Региональные покупатели интересуются петербургской недвижимостью на 30% активнее, чем до самоизоляции. Столичная недвижимость жителей регионов стала интересовать больше на 23%.
- В лидерах регионального спроса на недвижимость Петербурга: Ленинградская область, Москва и Приморский край. Сменился лидер: до локдауна основной спрос в Петербурге обеспечивали москвичи. На 10 лидирующих регионов приходится 60% спроса. Тройка лидеров на столичную недвижимость: Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край.
- Активность региональных покупателей одинаково зависит от численности населения и уровня экономического развития субъекта. На топ-10 регионов по населению пришлось 35% просмотров, на десятку лидеров по объему ВРП – 35%.
- Для обеих столиц высокую активность проявляют из Московской и Свердловской области Краснодарского края, Приморья, Самарской и Новосибирской области. В Северную столицу активнее переезжают из более удаленных регионов (Хабаровский, Красноярский край). В Москву – «соседи» (Нижегородская область, Башкортостан, Ярославская область).
- Региональный спрос локализуется. До пандемии основную долю регионального спроса в Санкт-Петербурге обеспечивали жители Центрального ФО (27%). Сейчас – Северо-Западного ФО (28%). Меньше всего интересантов в Северо-Кавказском ФО.
- Региональные покупатели ищут квартиру на полмиллиона дешевле, чем петербуржцы. Средняя стоимость квартиры, которой интересуются петербуржцы, в пандемию стала выше на 22%. Жители из других регионов рассматривают жилье ценой ниже в среднем на 7-8%. Аналогичная статистика и по Москве.
- Региональные жители ищут квартиру в Санкт-Петербурге по площади (48,1 кв.м) в среднем на 11% меньше, чем жители города (53,2). Разрыв в площади увеличился после самоизоляции. В Москве аналогичная ситуация. Жители Северного Кавказа выбирают самые большие квартиры. Наиболее скромные запросы имеют покупатели из Приволжского ФО.
21% запросов на покупку квартиры в Петербурге– от жителей других регионов
Большая часть спроса на покупку готового жилья в Санкт-Петербурге поступает от жителей самого города – 79,4%, то есть остальные 20,6% потенциальных покупателей – из других российских регионов. Причем в сравнении с допандемийным периодом доля остается примерно такой же: 80,5% запросов от жителей Петербурга и 19,5% из других регионов. Аналогичная ситуация и в Москве, где точно так же пятая часть спроса – от жителей других регионов (21,2%).
На жителей Ленинградской области приходится сейчас всего 4,1% спроса – доля в два раза выше, чем до самоизоляции: 2,4%. Это самый высокий «вклад» регионального спроса – доля любого другого субъекта в общей структуре спроса на вторичную недвижимость Петербурга меньше 4%.
Для сравнения – в Московском регионе желающих сменить подмосковную регистрацию на столичную существенно выше: 9,4% спроса, что незначительно ниже, чем до самоизоляции – 10,1%.
Таким образом, на спрос вне Петербургской агломерации приходится 16,5% спроса. До пандемии доля была 17,1%. Это выше, чем в Московском регионе, где только 11,8% запросов – от жителей других субъектов РФ. То есть региональный спрос более выражен именно для Санкт-Петербурга. Несмотря на появление возможности работать удаленно, вопрос внутренней миграции по-прежнему актуален.
Общее число просмотров объявлений вторичного рынка Санкт-Петербурга в пандемию, но после снятия основных ограничительных мер (с октября 2020 года по март 2021 года) оказалось на 35% выше, чем за аналогичный допандемийный период (с октября 2019 года по март 2020 года). Отдельно среди жителей Санкт-Петербурга прирост составил 33%. Среди только жителей Ленинградской области – в 2,3 раза. Количество просмотров из остальных российских регионов увеличилось на 30%.
В Московском регионе прирост оказался ниже (спрос на московскую недвижимость от самих москвичей вырос на 16%, из Московской области – на 18%, в целом по остальным регионам увеличение просмотров - на 23%. Общий прирост спроса на недвижимость Москвы – на 17%.
Из каких российских регионов переезжают в Петербург
Если принять всех региональных пользователей за 100%, исключив статистику от жителей Санкт-Петербурга, то лидером спроса является Ленинградская область (19,8% регионального спроса на вторичную недвижимость Санкт-Петербурга). Год назад доля была ниже - 12,2%.
На втором месте с минимальным отрывом – жители Москвы (17,7%) против 18,2% год назад. С заметным отставанием – покупатели из Приморья (3,7%). В сравнении с допандемийным периодом изменилась тройка лидеров: на первом месте по спросу до локдауна были жители Москвы (18,2%), на втором – Ленинградской области (12,2%). На третьем – Башкортостана (2%), который вовсе выбыл из десятка лидирующих регионов и занимает сейчас 11 место. Самый большой прирост доли спроса – у Ленинградской области (+7,6%), остальные лидеры показывают околонулевую динамику.
Если расширить список до 10 регионов, то сейчас их жители формируют 60% спроса на вторичном рынке Петербурга. Топ-20 регионов формируют 76% спроса. Спрос распределяется неравномерно. Аналогичная ситуация и со спросом на столичную недвижимость. На десятку лидеров приходится 68% просмотров, на 20 регионов – 79%.
До пандемии на топ-10 регионов приходилось только 55% спроса регионального спроса на недвижимость Петербурга. Эксперты Циан отмечают широкую географию регионов-лидеров, представленных практически всеми федеральными округами, за исключением Северо-Кавказского. Из Центрального ФО это Москва и Московская область, Дальневосточного – Приморский и Хабаровский край, Сибирского ФО – Новосибирская область и Красноярский край. Остальные ФО представлены единичными субъектами в рейтинге: в Северо-Западном ФО это Ленинградская область, Уральском ФО – Свердловская, Южном ФО – Краснодарский край.
До пандемии список десятка регионов-лидеров был другим. «Новичками» рейтинга стали Новосибирская и Самарская области, которые ранее были во второй десятке. Одновременно выбыли из рейтинга – Башкортостан и Ханты-Мансийский АО.
Эксперты Циан отмечают, что уровень экономического развития регионов и численность населения оказывают примерно равное влияние на уровень регионального спроса. К примеру, из 10 лидирующих по спросу субъектов, 6 входят в десятку регионов по объему валового регионального продукта (ВРП). Одновременно только четыре лидирующих по спросу регионов входят в десятку субъектов с наибольшей численностью населения.
При этом на топ-10 регионов по численности населения пришлось 35% просмотров так же, как на десятку лидеров по объему ВРП – 35%, в статистике не учитывался Санкт-Петербург. В Москве за счет высокого вклада Московской области (44,5%) на топ-10 регионов по ВРП приходится 61% спроса, по численности населения - 63%.
Топ-10 регионов-лидеров по количеству просмотров объявлений в Санкт-Петербурге (без учета потенциальных покупателей из Санкт-Петербурга)
|
Место в рейтинге сейчас |
Место в рейтинге до пандемии |
Регион* |
Доля спроса от общего регионального в пандемию |
Доля спроса до пандемии от общего регионального |
Динамика |
Федеральный округ |
|
1 |
2 |
Ленинградская область |
19,8% |
12,2% |
7,6% |
Северо-Западный ФО |
|
2 |
1 |
Москва |
17,7% |
18,2% |
-0,5% |
Центральный ФО |
|
3 |
4 |
Приморский край |
3,7% |
3,4% |
0,3% |
Дальневосточный ФО |
|
4 |
8 |
Свердловская область |
3,6% |
2,8% |
0,8% |
Уральский ФО |
|
5 |
6 |
Краснодарский край |
3,1% |
3,2% |
-0,1% |
Южный ФО |
|
6 |
13 |
Новосибирская область |
2,8% |
2,2% |
0,6% |
Сибирский ФО |
|
7 |
7 |
Московская область |
2,5% |
2,9% |
-0,3% |
Центральный ФО |
|
8 |
5 |
Хабаровский край |
2,3% |
3,3% |
-1,0% |
Дальневосточный ФО |
|
9 |
17 |
Самарская область |
2,3% |
1,4% |
0,9% |
Приволжский ФО |
|
10 |
10 |
Красноярский край |
2,3% |
2,4% |
-0,2% |
Сибирский ФО |
Источник: Циан.Аналитика
*Регионы-лидеры по ВРП
Отличия с региональным спросом на московскую недвижимость
Список регионов, жители которых проявляют наибольшую активность в приобретении недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге совпадают на 70%. Для обеих столиц высокую активность проявляют из Московской и Свердловской областей, Краснодарского края, Приморья, Самарской и Новосибирской областей.
Отличия для Санкт-Петербурга: высокий спрос от жителей Ленинградской области, Хабаровского и Красноярского края. Отличия для Москвы: высокий спрос из Нижегородской области, Башкортостана и Ярославской области.
Примечательно, что Ленинградская область обеспечивает Санкт-Петербургу всего 19,8% спроса в то время, как Московская область Москве – почти половину спроса (44,5%), что связано как с численностью населения, так и большим распространением маятниковой миграции для столичного региона.
В Северную столицу активнее переезжают из более удаленных регионов (Хабаровский, Красноярский край) в то время, как Москвой интересуются жители не столь удаленных субъектов (Нижегородская и Ярославская области). То есть среди приезжающих в Москву немало «трудовых мигрантов», которые меняют родной город ради большей заработной платы. В Санкт-Петербург же едут и из регионов, где жители имеют даже большие средние доходы, то есть это в том числе инвестиционные сделки, а также переезд из «более сурового» климата. Кроме того, более доступная цена кв.м в Петербурге (в сравнение с Москвой) позволяет переехать из регионов в минимальными дополнительными вложениями или минимальными потерями по площади. Например, во Владивостоке средняя цена кв.м - 151 рублей, что ненамного ниже, чем в Санкт-Петербурге (162,4 тыс.).
Регионы-лидеры по спросу на недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве
|
|
Спрос на недвижимость Санкт-Петербурга |
Спрос на недвижимость Москвы |
||
|
1 |
Ленинградская область |
19,8% |
Московская область |
44,5% |
|
2 |
Москва |
17,7% |
Санкт-Петербург |
4,7% |
|
3 |
Приморский край |
3,7% |
Краснодарский край |
3,8% |
|
4 |
Свердловская область |
3,6% |
Самарская область |
2,9% |
|
5 |
Краснодарский край |
3,1% |
Свердловская область |
2,8% |
|
6 |
Новосибирская область |
2,8% |
Нижегородская область |
2,0% |
|
7 |
Московская область |
2,5% |
Республика Башкортостан |
1,7% |
|
8 |
Хабаровский край |
2,3% |
Новосибирская область |
1,6% |
|
9 |
Самарская область |
2,3% |
Приморский край |
1,5% |
|
10 |
Красноярский край |
2,3% |
Ярославская область |
1,4% |
Источник: Циан.Аналитика
Региональный спрос локализуется
В разрезе федеральных округов примерно четверть регионального спроса на вторичную недвижимость Санкт-Петербурга приходится на Северо-западный ФО (28%, на 5 п.п. выше, чем до пандемии). В лидерах по доле спроса внутри округа – Ленинградская и Мурманская области. Минимальный интерес к столичному жилья проявляют жители Калининградской области и Ненецкого АО.
С минимальным отрывом идет Центральный ФО (25% спроса против 27% до пандемии). В лидерах спроса – Москва, Московская область. Не интересуются петербургской недвижимостью в Костромской области и Тамбовской.
Еще 11% спроса генерируют жители Приволжского ФО, на 2 п.п. меньше, чем до пандемии. В лидерах спроса - Самарская область и Башкортостан.
Примерно столько же запросов из Сибирского ФО (10% сейчас против 12% до пандемии, - 2 п.п.). В лидерах - Новосибирская область и Красноярский край.
Доля остальных ФО – менее 10% на каждый. Дальневосточного ФО – 9%, в лидерах – Приморский и Хабаровский край. Такая же доля у Уральского ФО (9%, в лидерах спроса - Свердловская и Челябинская области). Еще 6% - у Южного ФО (лидируют Краснодарский край и Ростовская область). Минимальная доля всего в 1% - у Северо-Кавказского ФО, в лидерах – Ставропольский край и Чечня.
Таким образом, после пандемии региональный спрос стал более локальным – большая часть активности оказалась сосредоточена в Северо-Западном ФО, к которому и относится Санкт-Петербург. Хотя до пандемии основную долю спроса обеспечивали жители Центрального ФО. Примечательно, что доля регионального спроса в Москве для Центрального ФО (где расположена столица, наоборот, снизилась на 2 п.п). То есть переездом в Петербург активно интересуются жители соседних регионов в том же ФО, а столичную недвижимость стали активнее смотреть и вне самого федерального округа.
Распределение регионального спроса на покупку квартиры в Санкт-Петербурге, по федеральным округам
|
Округ |
Доля просмотров в пандемию |
Доля просмотров до пандемии |
Динамика |
|
Северо-Западный ФО |
28% |
23% |
5% |
|
Центральный ФО |
25% |
27% |
-2% |
|
Приволжский ФО |
11% |
13% |
-2% |
|
Сибирский ФО |
10% |
12% |
-2% |
|
Дальневосточный ФО |
9% |
10% |
-1% |
|
Уральский ФО |
9% |
9% |
0% |
|
Южный ФО |
6% |
6% |
0% |
|
Северо-Кавказский ФО |
1% |
1% |
0% |
Источник: Циан.Аналитика
Одновременно список регионов-лидеров по спросу внутри каждого федерального округа совпадает и для Москвы, и для Санкт-Петербурга.
Региональный спрос в Москве и Санкт-Петербурге по федеральным округам
Источник: Циан.Аналитика
Если рассматривать исключительно лидера регионального спроса – Северо-Западный ФО, то половину всех просмотров объявлений вторичного рынка обеспечивают жители Ленинградской области (54% спроса). На граничащие с Ленинградской областью регионы приходится по 4-5% спроса на каждый из них (Псковская, Новгородская, Вологодская, Карелия). Таким образом, суммарно на Ленинградскую область и граничащие с ней регионы приходится 72,7% спроса. Только на граничащие с Ленинградской областью регионы - 19%. Для сравнения - на соседей первого порядка (субъектов, граничащих с Московской областью) приходится лишь 6,7% от объема поисковых запросов.
Значительный вклад в рамках одного округа обеспечивают жители Мурманской области (10%), Архангельской (8%) и республики Коми (6%). Минимальная доля – из Ненецкого АО (0,4%).
Региональные покупатели ищут квартиру на полмиллиона дешевле, чем петербуржцы
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга увеличилась на 21,8%: со 133,3 тыс. до 162,4 тыс. рублей. А с начала 2020 года прирост составил 27% (со 127,5 тыс. рублей).
Изменение цен привело к повышению среднего запрашиваемого чека при сохранении примерно той же средней площади. Средняя стоимость квартир в Санкт-Петербурге, которые просматривали сами жители Санкт-Петербурга в период пандемии (октябрь 2020-март 2021 г). составила 6,76 млн рублей, что на 22% выше, чем до пандемии (5,52 млн рублей).
Из других регионов средняя цена рассматриваемой в Петербурге квартиры составила в пандемию 6,28 млн рублей против 5,15 млн до пандемии (+22%).
То есть средняя цена объекта, которым интересовались региональные клиенты, как до пандемии, так и после, была на 7-7,6% ниже в сравнении с теми вариантами, которые смотрят сами петербуржцы. В рублевом выражении разница идет примерно о полумиллионе рублей.
Циан отмечает, что структура регионального спроса в Санкт-Петербурге аналогично московской. Средняя стоимость столичных квартир, которые просматривали жители Москвы в период пандемии– 11,8 млн рублей, на 23% выше, чем до пандемии (9,6 млн рублей). От жителей других регионов средняя цена рассматриваемой столичной квартиры составила в пандемию уже 10,95 млн рублей против 9 млн до пандемии (+22%). Разница – аналогичные 6-7% в сравнению с теми вариантами, которые смотрят москвичи. В рублевом выражении речь идет уже о 600-850 тыс. рублей.
То есть жители регионов имеют более скромные запросы при поиске квартиры и более ограничены бюджетом, чем сами жители столиц.
Средняя стоимость просматриваемой квартиры, млн р.
|
|
Квартира в Санкт-Петербурге |
Квартира в Москве |
||
|
|
Жители Санкт-Петербурга |
Жители других регионов |
Жители Москвы |
Жители других регионов |
|
До пандемии |
5,52 |
5,15 |
9,6 |
9 |
|
Сейчас |
6,76 |
6,28 |
11,8 |
10,95 |
|
Динамика, % |
22% |
22% |
23% |
22% |
Источник: Циан.Аналитика
Средний запрашиваемый бюджет квартиры в Санкт-Петербурге увеличился от жителей абсолютно всех регионов.
Рассчитывают найти самые бюджетные варианты еще по “допандемийной” цене (5,1-5,4 млн рублей) жители Костромской и Волгоградской областей, а также из республик Адыгея и Тыва.
Самые дорогие квартиры в Санкт-Петербурге ищут из Подмосковья (в среднем 7,4 млн) и Москвы (в среднем 7,35 млн). Средний бюджет более 7 млн – и от жителей Ямало-Ненецкого АО.
Циан отмечает, что жители Санкт-Петербурга ищут в Москве даже более дорогие квартиры, чем сами москвичи (12,1 млн против 11,8 млн). Аналогичная и «обратная ситуация»: жители Москвы ищут в Петербурге жилье дороже (7,35 млн), чем сами петербуржцы (6,76 млн).
Распределение регионального спроса на покупку квартиры в Санкт-Петербурге по стоимость, по федеральным округам
|
Округ |
Средняя цена просмотренной квартиры, млн р. |
Средняя цена просмотренной квартиры, млн р. |
Динамика |
|
в пандемию |
до пандемии |
||
|
Уральский ФО |
6,49 |
5,46 |
19% |
|
Дальневосточный ФО |
6,47 |
5,44 |
19% |
|
Сибирский ФО |
6,43 |
5,25 |
23% |
|
Северо-Западный ФО |
6,40 |
5,07 |
26% |
|
Северо-Кавказский ФО |
6,31 |
5,05 |
25% |
|
Центральный ФО |
6,27 |
5,09 |
23% |
|
Приволжский ФО |
6,10 |
5,03 |
21% |
|
Южный ФО |
5,99 |
4,97 |
20% |
|
|
6,28 |
5,15 |
22% |
Источник: Циан.Аналитика
В разрезе отдельных федеральных округов самое дорогое жилье подбирают жители Уральского ФО (6,49 млн), Дальневосточного (6,47 млн) и Сибирского ФО (6,43 млн). Только в одном Южном округе запрашиваемая стоимость ниже 6 млн рублей (5,99 млн), за счет Адыгеи, Калмыкии и Волгоградской области, в которых средний запрашиваемый чек ниже 6 млн.
Среди субъектов Северо-Западного ФО Самые бюджетные квартиры в Петербурге подбирают жители Новгородской области (5,6 млн) и Карелии (6 млн). Самые дорогие варианты рассматривают жители Калининградской области (6,97 млн), что связано с относительно высокой рассматриваемой площадью (52 кв. м) и Ненецкого АО (6,87 млн), с высокими средними доходами населения. Это больше, чем средний бюджет от самих петербуржцев (6,28 млн).
В Москве жители также Уральского и Сибирского ФО запрашивают самые высокие бюджеты. Однако в Москве дорогими квартирами также активно интересуются из республик Северного Кавказа. Для Санкт-Петербурга это неактуально – Северо-Кавказский ФО только на 5 месте (из 8) по запрашиваемой стоимости.
Жители регионов выбирают на 5 кв. м меньше, чем петербуржцы
Несмотря на рост среднего рассматриваемого бюджет квартиры, запрашиваемая покупателям площадь в пандемию снижается. Средняя площадь квартир, которые просматривали жители Санкт-Петербурга в период пандемии (октябрь 2020-март 2021 г). – 53,2 кв. м, что даже на «квадрат» больше, чем до локдауна - 52,2 кв. м. Увеличение запрашиваемой площади позволяет, к примеру, организовать рабочее место дома, что стало особенно актуально с развитием «удаленки».
Одновременно запросы региональных покупателей оказались в целом скромнее – средняя площадь объектов в поиске составляет сейчас 48,1 кв. м, что сопоставимо с допандемийным значениями (48,2 кв. м). То есть рассматриваемая площадь снизилась всего на 0,2%, но при этом бюджет вырос на 22%.
Жители региона ищут в Санкт-Петербурге жилье меньше по площади в среднем на 11%, чем сами петербуржцы или 5,1 кв. м. До пандемии разрыв был меньше: примерно 8% или 4 кв. м. Разница в запрашиваемой площади увеличивается.
Тенденции регионального спроса на столичную недвижимость и недвижимость Санкт-Петербурга сопоставимы. После локдауна запрашиваемая площадь в Москве со стороны жителей других регионов снизилась на 0,6% (против 0,2% в Санкт-Петербурге). Запрашиваемая площадь от самих жителей столиц выросла на один кв. м или 1,9%. Разница в запрашиваемой площади региональными клиентами и москвичами также увеличивается. До пандемии – 7%, после пандемии – 10%. В Санкт-Петербурге запрашиваемая площадь квартиры меньше в среднем на квадратный метр, чем в Москве.
Средняя площадь просматриваемой квартиры, кв. м
|
|
Квартира в Санкт-Петербурге |
Квартира в Москве |
||
|
|
Жители Санкт-Петербурга |
Жители других регионов |
Жители Москвы |
Жители других регионов |
|
До пандемии |
52,2 |
48,2 |
53,3 |
49,4 |
|
Сейчас |
53,2 |
48,1 |
54,3 |
49,1 |
|
Динамика, % |
1,9% |
-0,2% |
1,9% |
-0,6% |
Источник: Циан.Аналитика
Жители всего трех регионов ищут сегодня жилье в Петербурге больше по площади, чем сами жители города. Это покупатели из Москвы и Московской области (в среднем – 55 кв. м), и Карачаево-Черкесии, где большое количество многодетных семей, такие клиенты рассматривают квартиры просторнее. В Москве самые большие квартиры ищут из Ленинградской области и Ингушетии.
Самые скромные запросы по площади столичной квартиры (42-43 «квадратов») в среднем ищут жители из регионов с уровнем дохода ниже среднего: Пензенская, Орловская, Костромская области.
Среди субъектов Северо-Западного округа максимальные площадь в Петербурге интересуют покупателей из Ленинградской и Калининградской областей (в среднем около 52 кв. м). Самые небольшие квартиры ищут из Новгородской области и Ненецкого АО (43,3- 43,8 кв. м.).
В разрезе отдельных округов средняя площадь просмотренной квартиры выросла в пандемию в Северо-Кавказском ФО (+2,3 кв. м), благодаря чему округ вышел с четвертого на первое место по запрашиваемой площади. Минимальный рост – в Центральном и Северо-Западном ФО, которые находятся в середине списка. Самые скромные показатели – В Приволжском ФО (46,6 кв.м).
В Москве средняя площадь просмотренной квартиры выросла в пандемию только в Приволжском и Центральном ФО, которые несмотря на положительную динамику, все равно занимают последние строки в рейтинге. На первом месте так же, как и в Санкт-Петербурге, Северо-Кавказский ФО с большим количеством многодетных семей.
Распределение регионального спроса на покупку квартиры в Санкт-Петербурге по площади, по федеральным округам
|
Округ |
Средняя площадь просмотренной квартиры, кв. м сегодня |
Средняя площадь просмотренной квартиры, кв. м до пандемии |
Динамика, кв. м |
|
Северо-Кавказский ФО |
50,9 |
48,6 |
2,3 |
|
Сибирский ФО |
49,2 |
49,5 |
-0,3 |
|
Дальневосточный ФО |
49,1 |
49,7 |
-0,6 |
|
Центральный ФО |
48,1 |
47,4 |
0,7 |
|
Северо-Западный ФО |
47,6 |
47,3 |
0,3 |
|
Уральский ФО |
47,4 |
49,1 |
-1,6 |
|
Южный ФО |
47,4 |
48,2 |
-0,9 |
|
Приволжский ФО |
46,6 |
47,2 |
-0,6 |
|
Общий итог |
48,1 |
48,2 |
-0,3 |
Источник: Циан.Аналитика
“Несмотря на рост активность региональных клиентов, процессы внутренней миграции все же оказались замедлены в пандемию, - отмечает Виктория Кирюхина, эксперт Циан.Аналитика. – Во-первых, это расширение практики удаленной работы – многие специалисты получили возможность работы в столичных компаниях из своего родного города. Во-вторых, из-за локдауна произошло снижение числа доступных рабочих мест, что также осложняет переезд. Кроме того, замедление экономики также играет против внутреннее миграции, поскольку чаще россияне переезжают в поисках большей заработной платы именно при активном экономическом развитии. В следующем году вероятен прирост внутренней миграции с учетом наблюдаемого мониторинга рынка со стороны региональных клиентов”.
Распределение регионального спроса на недвижимость Санкт-Петербурга
Распределение регионального спроса на московскую недвижимость
Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в 2020 году по данным, опубликованным Росреестром. Количество ДДУ снизилось за год на 2,5%. 37% всех ДДУ заключены по новым правилам: с открытием эскроу-счетов. Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами. С учетом “нерыночных” сделок в 2019 году (из-за перехода на эскроу-счета) мы оцениваем рост реального спроса в 2020 году примерно на 10%.
- Спрос на первичном рынке недвижимости России снизился по итогам 2020 года на 2,5% (до 763,8 тыс. сделок). Во втором полугодии заключено 63% от всего числа ДДУ.
- В половине регионов РФ число сделок на первичном рынке снизилось или не было совершено ни одной продажи. Максимальный прирост сделок отмечен в Томской области (+186%), наибольшее падение – в Карачаево-Черкесии (-98).
- В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
- В 10 регионах заключено 60% сделок первичного рынка. Список лидеров на 90% совпадает с регионами с наибольшим вводом жилья.
- 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году.
- Ипотека не помогла увеличить число сделок на первичном рынке РФ
По итогам 2020 года в России заключено 763,8 тыс. договоров долевого участия – это на 2,5% ниже, чем в 2019 году, когда было подписано 783,1 тыс. договоров на первичном рынке недвижимости. Продажи 2020 года оказались также хуже на 4% в сравнении с 2018 годом. Одновременно число ДДУ выше, чем в 2017 году на 9,2% и выше на 8,8% в сравнении с 2016 годом.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В 2020 году основное количество сделок на первичном рынке РФ пришлось на второе полугодие (63% сделок). Наибольшее число покупок было заключено в 4 кв. 2020 года - 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. Причем речь идет о реальных сделках с физлицами - покупателями, приобретающими квартиру для собственного проживания или с целью инвестиций. В 2018 и 2019 гг. на первичном рынке до 10-15% были нерыночными - их заключали инвесторы на аффилированные компании или даже с частным физлицами с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу-счета. То есть реальное число сделок в 2020 году выше, чем в 2019 за счет отсутствия массовых “нерыночных” соглашений.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
2. Более 40 регионов нарастили продажи на первичном рынке
По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 35% сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (953 сделки на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе заключено 669 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 117 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 520 сделок в новостройках.
Спрос остался практически на прошлогоднем уровне в Центральном ФО (-1%) и Южном ФО (0%). Рост числа сделок отмечен в Приволжском и Уральском ФО (+11%). Снижение сделок произошло в пяти федеральных округах, наибольшее падение – в Северо-Кавказском ФО (на 18%), где индустриальное строительство пользуется меньшим спросом, чем в целом по РФ, к тому же в данном округе большая часть жилья вводится населением.
Динамика ДДУ по ФО и количество сделок на 100 тыс. человек
|
Округ |
Число ДДУ |
Динамика за год |
Доля ФО от рынка |
Число сделок на 100 тыс. жителей |
|
Центральный ФО |
263 631 |
-1% |
35% |
669 |
|
Северо-Западный ФО |
133 216 |
-16% |
17% |
953 |
|
Южный ФО |
86 296 |
0% |
11% |
524 |
|
Северо-Кавказский ФО |
11 553 |
-18% |
2% |
117 |
|
Приволжский ФО |
125 136 |
11% |
16% |
426 |
|
Уральский ФО |
60 280 |
11% |
8% |
488 |
|
Сибирский ФО |
65 035 |
-5% |
9% |
379 |
|
Дальневосточный ФО |
18 617 |
-9% |
2% |
227 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В 41 регионе РФ по итогам 2020 года спрос на первичном рынке увеличился по итогам 2020 года. Почти в три раза выросло число ДДУ в Томской области (+186%), на 72% - в Саратовской области и 66% - в Курганской.
Число регионов с минимальным числом сделок (до 1000 ДДУ в год, а также нулевые значения) находится на стабильном уровне. В 2010 году таких – 18 субъектов. В 2019 году -17, в 2018 и 2017 году – 14. Речь идет преимущественно о субъектах с минимальным объемом ввода жилья девелоперами.
В половине регионов РФ программа субсидирования не позволила увеличить продажи на первичном рынке: в 38 из них продажи снизились, в 6 субъектах не прошло ни одной сделки (Мурманская обл., Тыва, Камчатский край, Магаданская обл. и Чукотский АО, Еврейская АО).
Наибольшее падение сделок на первичном рынке в годовой динамике отмечено в Карачаево-Черкесии (-98%, прошла всего 1 сделка), Ингушетии и Чечне (-69%). Если же рассматривать регионы, где заключено от тысячи сделок в месяц, то максимальное годовое падение произошло в Коми, Якутии (-46%), а также Иркутской области (-45%).
Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 2020 году
|
|
Регионы-лидеры по приросту сделок в % |
Регионы с максимальным падение сделок в % |
||||||
|
Регион |
ДДУ 2020 |
ДДУ 2019 |
Динамика за год |
Регион |
ДДУ 2020 |
ДДУ 2019 |
Динамика за год |
|
|
1 |
Томская обл. |
461 |
161 |
186% |
Карачаево-Черкесская Респ. |
1 |
52 |
-98% |
|
2 |
Саратовская обл. |
6 911 |
4 019 |
72% |
Респ. Ингушетия |
37 |
120 |
-69% |
|
3 |
Курганская обл. |
980 |
591 |
66% |
Чеченская Респ. |
148 |
479 |
-69% |
|
4 |
Хакасия |
1 368 |
906 |
51% |
Респ. Мордовия |
604 |
1 289 |
-53% |
|
5 |
Ямало-Ненецкий АО |
700 |
475 |
47% |
Респ. Коми |
1 451 |
2 700 |
-46% |
|
6 |
Архангельская обл. и Ненецкий АО |
8 721 |
6 170 |
41% |
Респ. Саха (Якутия) |
4 063 |
7 510 |
-46% |
|
7 |
Орловская обл. |
3 459 |
2 478 |
40% |
Иркутская обл. |
5 656 |
10 364 |
-45% |
|
8 |
Чувашия |
8 522 |
6 223 |
37% |
Псковская обл. |
1 290 |
2 310 |
-44% |
|
9 |
Приморский край |
6 703 |
4 933 |
36% |
Респ. Дагестан |
678 |
1 189 |
-43% |
|
10 |
Белгородская обл. |
2 366 |
1 779 |
33% |
Респ. Марий Эл |
2 370 |
3 910 |
-39% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
3. На 10 регионов приходится 60% сделок первичного рынка
На топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке пришлось 60,3%, что сопоставимо с прошлогодними значениями, но выше, чем в докризисный период (например, в 2014 году на 10 регионов-лидеров приходилось только 51% сделок).
Список регионов с лучшими продажами на 80% совпадает с лидерами 2019 года. «Выбыли» Воронежская область и Башкортостан, которых заменили Татарстан (занимавший в 2019 году 11 место) и Тюменская область (13 место).
Традиционно лидером по количеству сделок на первичном рынке стала Москва (+6% ДДУ за год). Второе место – у Московской области (-1%), третье – у Санкт-Петербурга, показавшего значительное снижение на 19% по спросу. Годом ранее северная столица занимала второе место. Сопоставимое падение сделок и в Ленинградской области (-20%, 7 место по стране). Циан связывает такое падение с низкой активность девелоперов. Застройщики Петербургской агломерации вывели на рынок корпуса общей площадью 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Сокращение нового предложения на рынке - не единственная причина падения спроса. Петербургский регион столкнулся с серьезным кризисом. По словам властей, бюджет Санкт-Петербурга почти на 13% формируется из доходов, полученных от туротрасли, которая в 2020 году находилась в большом упадке из-за пандемии. Это также привело к падению уровню доходов населения. К тому же на фоне льготного ипотечного кредитования, по итогам 2020 года, средняя цена кв.м на первичном рынке Петербурга увеличилась на 12,6%, аналогичные показатели роста и в Ленинградской области. Это также ограничивает активность на рынке.
Эксперты отмечают, что количество сделок на первичном рынке напрямую зависит от ситуации в строительной отрасли и активности девелоперов. В регионах с лучшими продажами зафиксирован наибольший объем ввода жилья – топ-10 регионов по количеству ДДУ и объему ввода в 2020 году совпадают на 90%. Единственное исключение – это Новосибирская область, которая является лидером по количеству сделок, но не входит в десятку субъектов по объему сданных квадратных метров (находится на 13 месте).
Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 2020 году
|
Субъект |
Кол-во сделок |
Динамика с 2019 годом |
Доля от всего рынка |
Место по объему ввода жилья по РФ, 2020 год |
|
Москва |
111,2 |
6% |
14,60% |
2 |
|
Московская обл. |
81,2 |
-1% |
10,60% |
1 |
|
Санкт-Петербург |
81,1 |
-19% |
10,60% |
4 |
|
Краснодарский край |
46,9 |
-3% |
6,10% |
3 |
|
Новосибирская обл. |
29,1 |
4% |
3,80% |
13 |
|
Свердловская обл. |
28,4 |
12% |
3,70% |
9 |
|
Ленинградская обл. |
22,2 |
-20% |
2,90% |
8 |
|
Ростовская обл. |
21,7 |
9% |
2,80% |
6 |
|
Респ. Татарстан |
21,1 |
16% |
2,80% |
5 |
|
Тюменская обл. |
17,6 |
9% |
2,30% |
7 |
|
Остальные регионы |
303,3 |
|
39,70% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
4. 37% ДДУ на первичном рынке в 2020 году заключены с эскроу-счетами против 6% в 2019 году
По подсчетам экспертов Циан, 37,4% всех ДДУ 2020 года прошли с открытием эскроу-счетов – 285,3 тыс. сделок. Для сравнения – в 2019 году показатель был значительно ниже – 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,97 тыс. сделок), Краснодарский край (24 тыс.), и Тюменская область (13,6 тыс.).
Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в двух республиках: Карачаево-Черкесии и Чечне. Циан отмечает, что в 2019 году таких субъектов было 15.
Рейтинг регионов по доле ДДУ, заключенных с эскроу-счетами в 2020 году, возглавляет Ингушетия, которая, впрочем, является только формальным лидером из-за минимального числа сделок – всего 37 ДДУ, все они прошли по новым правилам.
Если же рассматривать регионы с продажами от тысячи лотов в год (это примерно шесть распроданных домов), то лидером по доле эскроу-счетов стала Чувашская республика (79,7% ДДУ с эскроу), Тюменская область (77,1%) и Оренбургская область (72,9%).
Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе
|
|
Регион* |
Доля эскроу-счетов в сделках по региону |
|
Респ. Ингушетия* |
37 |
100,0% |
|
Респ. Калмыкия* |
239 |
91,2% |
|
Курганская обл.* |
873 |
89,1% |
|
Томская обл.* |
378 |
82,0% |
|
Ямало-Ненецкий АО* |
565 |
80,7% |
|
Чувашская Респ. - Чувашия |
6 792 |
79,7% |
|
Тюменская обл. |
13 582 |
77,1% |
|
Амурская обл.* |
630 |
73,9% |
|
Оренбургская обл. |
3 117 |
72,9% |
|
Сахалинская обл. |
969 |
67,3% |
*Менее 1000 ДДУ за 2019 год
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
«Несмотря на снижение сделок, 2020 год можно назвать успешным для первичного рынка, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако на рынке наметились две тенденции. Во-первых, спрос на первичном рынке РФ снижался еще в допандемийное начало года, что говорит о наличии дисбаланса между доходами населения и стоимостью новостроек. Субсидирование позволило временно нивелировать данный факт, создав ажиотаж из-за “дешевой” ипотеки, что в итоге привело к еще большему разрыву между ценами и средними зарплатами. Все это должно замедлить спрос в 2021 году при условии отказа от пролонгации субсидии.
Во-вторых, прошлый год выявил проблему дефицита новостроек во многих регионах, жители которых не смогли воспользоваться льготной ипотекой по причине отсутствия выбора подходящих объектов. Оказалось недостаточно предложить инструменты для покупки жилья – для наращивания продаж необходимо работать с застройщиками, стимулируя девелоперскую активность в регионах с минимальным числом сделок».
КАРТА С ДИНАМИКОЙ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ РФ
|
Субъект |
Кол-во ДДУ |
Кол-во ДДУ |
Динамика за год |
Кол-во сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва |
|
2020 |
2019 |
2020 |
I кв.2020 |
||
|
Российская Федерация |
763 764 |
783 133 |
-2,5% |
285 331 |
37% |
|
Всего по Центральному ФО |
263 631 |
266 817 |
-1,2% |
80 856 |
31% |
|
Москва |
111 176 |
105 170 |
5,7% |
43 966 |
40% |
|
Московская обл. |
81 167 |
81 775 |
-0,7% |
12 091 |
15% |
|
Воронежская обл. |
13 650 |
18 738 |
-27,2% |
6 550 |
48% |
|
Рязанская обл. |
10 539 |
16 335 |
-35,5% |
378 |
4% |
|
Владимирская обл. |
5 859 |
4 441 |
31,9% |
1 441 |
25% |
|
Тульская обл. |
5 093 |
4 382 |
16,2% |
761 |
15% |
|
Брянская обл. |
4 304 |
3 567 |
20,7% |
1 249 |
29% |
|
Ярославская обл. |
4 162 |
4 325 |
-3,8% |
1 553 |
37% |
|
Тверская обл. |
4 070 |
4 033 |
0,9% |
2 540 |
62% |
|
Калужская обл. |
3 951 |
4 587 |
-13,9% |
1 212 |
31% |
|
Орловская обл. |
3 459 |
2 478 |
39,6% |
2 231 |
64% |
|
Липецкая обл. |
3 022 |
3 438 |
-12,1% |
1 215 |
40% |
|
Тамбовская обл. |
2 918 |
2 779 |
5,0% |
1 610 |
55% |
|
Смоленская обл. |
2 745 |
3 803 |
-27,8% |
1 484 |
54% |
|
Белгородская обл. |
2 366 |
1 779 |
33,0% |
750 |
32% |
|
Ивановская обл. |
1 987 |
2 376 |
-16,4% |
447 |
22% |
|
Курская обл. |
1 709 |
1 427 |
19,8% |
733 |
43% |
|
Костромская обл. |
1 454 |
1 384 |
5,1% |
645 |
44% |
|
Всего по Северо-Западному ФО |
133 216 |
158 982 |
-16,2% |
26 945 |
20% |
|
Санкт-Петербург |
81 051 |
99 589 |
-18,6% |
11 152 |
14% |
|
Ленинградская обл. |
22 153 |
27 619 |
-19,8% |
9 359 |
42% |
|
Калининградская обл. |
10 218 |
9 927 |
2,9% |
2 384 |
23% |
|
Архангельская обл. и Ненецкий АО |
8 721 |
6 170 |
41,3% |
299 |
3% |
|
Вологодская обл. |
3 864 |
5 251 |
-26,4% |
1 045 |
27% |
|
Респ. Карелия |
3 371 |
4 150 |
-18,8% |
1 376 |
41% |
|
Респ. Коми |
1 451 |
2 700 |
-46,3% |
735 |
51% |
|
Псковская обл. |
1 290 |
2 310 |
-44,2% |
228 |
18% |
|
Новгородская обл. |
1 097 |
1 264 |
-13,2% |
367 |
33% |
|
Мурманская обл. |
0 |
нет сделок |
0 |
нет сделок |
|
|
Всего по Южному ФО |
86 296 |
86 692 |
-0,5% |
42 980 |
50% |
|
Краснодарский край |
46 864 |
48 225 |
-2,8% |
24 036 |
51% |
|
Ростовская обл. |
21 736 |
19 908 |
9,2% |
11 088 |
51% |
|
Респ. Крым и Севастополь |
7 489 |
8 477 |
-11,7% |
3 855 |
51% |
|
Волгоградская обл. |
5 427 |
4 696 |
15,6% |
2 997 |
55% |
|
Респ. Адыгея |
2 933 |
3 857 |
-24,0% |
395 |
13% |
|
Астраханская обл. |
1 585 |
1 202 |
31,9% |
370 |
23% |
|
Респ. Калмыкия |
262 |
327 |
-19,9% |
239 |
91% |
|
Всего по Северо-Кавказскому ФО |
11 553 |
14 026 |
-17,6% |
4 125 |
36% |
|
Ставропольский край |
8 778 |
9 390 |
-6,5% |
3 828 |
44% |
|
Респ. Северная Осетия - Алания |
1 575 |
2 302 |
-31,6% |
116 |
7% |
|
Респ. Дагестан |
678 |
1 189 |
-43,0% |
133 |
20% |
|
Кабардино-Балкарская Респ. |
336 |
494 |
-32,0% |
11 |
3% |
|
Чеченская Респ. |
148 |
479 |
-69,1% |
0 |
0% |
|
Респ. Ингушетия |
37 |
120 |
-69,2% |
37 |
100% |
|
Карачаево-Черкесская Респ. |
1 |
52 |
-98,1% |
0 |
0% |
|
Всего по Приволжскому ФО |
125 136 |
113 019 |
10,7% |
66 868 |
53% |
|
Респ. Татарстан |
21 132 |
18 193 |
16,2% |
10 518 |
50% |
|
Респ. Башкортостан |
17 213 |
18 574 |
-7,3% |
5 650 |
33% |
|
Самарская обл. |
14 790 |
13 989 |
5,7% |
6 646 |
45% |
|
Пермский край |
13 415 |
12 785 |
4,9% |
8 077 |
60% |
|
Нижегородская обл. |
10 221 |
8 385 |
21,9% |
6 343 |
62% |
|
Удмуртская Респ. |
9 201 |
7 547 |
21,9% |
4 969 |
54% |
|
Чувашская Респ. - Чувашия |
8 522 |
6 223 |
36,9% |
6 792 |
80% |
|
Пензенская обл. |
7 020 |
5 780 |
21,5% |
4 586 |
65% |
|
Саратовская обл. |
6 911 |
4 019 |
72,0% |
3 768 |
55% |
|
Ульяновская обл. |
4 821 |
3 929 |
22,7% |
2 658 |
55% |
|
Кировская обл. |
4 638 |
3 797 |
22,1% |
2 175 |
47% |
|
Оренбургская обл. |
4 278 |
4 599 |
-7,0% |
3 117 |
73% |
|
Респ. Марий Эл |
2 370 |
3 910 |
-39,4% |
1 206 |
51% |
|
Респ. Мордовия |
604 |
1 289 |
-53,1% |
363 |
60% |
|
Всего по Уральскому ФО |
60 280 |
54 435 |
10,7% |
28 404 |
47% |
|
Свердловская обл. |
28 384 |
25 282 |
12,3% |
7 046 |
25% |
|
Тюменская обл. |
17 613 |
16 196 |
8,7% |
13 582 |
77% |
|
Челябинская обл. |
9 601 |
7 891 |
21,7% |
5 268 |
55% |
|
Ханты-Мансийский АО |
3 002 |
4 000 |
-25,0% |
1 070 |
36% |
|
Курганская обл. |
980 |
591 |
65,8% |
873 |
89% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
700 |
475 |
47,4% |
565 |
81% |
|
Всего по Сибирскому ФО |
65 035 |
68 652 |
-5,3% |
27 186 |
42% |
|
Новосибирская обл. |
29 149 |
28 107 |
3,7% |
10 157 |
35% |
|
Алтайский край |
12 041 |
9 094 |
32,4% |
5 327 |
44% |
|
Красноярский край |
12 019 |
15 783 |
-23,8% |
6 763 |
56% |
|
Иркутская обл. |
5 656 |
10 364 |
-45,4% |
2 376 |
42% |
|
Кемеровская обл. - Кузбасс |
2 224 |
1 862 |
19,4% |
932 |
42% |
|
Омская обл. |
2 022 |
2 230 |
-9,3% |
334 |
17% |
|
Респ. Хакасия |
1 368 |
906 |
51,0% |
866 |
63% |
|
Томская обл. |
461 |
161 |
186,3% |
378 |
82% |
|
Респ. Алтай |
95 |
129 |
-26,4% |
53 |
56% |
|
Респ. Тыва |
0 |
нет сделок |
0 |
нет сделок |
|
|
Всего по Дальневосточному ФО |
18 617 |
20 510 |
-9,2% |
7 967 |
43% |
|
Приморский край |
6 703 |
4 933 |
35,9% |
3 568 |
53% |
|
Респ. Саха (Якутия) |
4 063 |
7 510 |
-45,9% |
773 |
19% |
|
Хабаровский край |
3 023 |
3 344 |
-9,6% |
1 578 |
52% |
|
Респ. Бурятия |
1 637 |
1 499 |
9,2% |
444 |
27% |
|
Сахалинская обл. |
1 440 |
1 610 |
-10,6% |
969 |
67% |
|
Забайкальский край |
898 |
844 |
6,4% |
5 |
1% |
|
Амурская обл. |
853 |
742 |
15,0% |
630 |
74% |
|
Камчатский край |
0 |
нет сделок |
0 |
нет сделок |
|
|
Магаданская обл. и Чукотский АО |
0 |
нет сделок |
0 |
нет сделок |
|
|
Еврейская АО |
0 |
нет сделок |
0 |
нет сделок |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В IV квартале 2020 года объем рынка коливингов в мире никак не изменился. Несмотря на это, открылось 153 новых объекта. Другие рыночные показатели также снижались, но не драматично. Главный удар приняли на себя несетевые и микро-коливинги. В то же время крупные - с числом юнитов более 150 - были устойчивы б о льшую часть года.
Предложение
К концу 2020 года в мире работало около 4 тыс. коливингов на 250,6 тыс. мест под управлением примерно 180 операторов. 89% из них расположены в Азии, где 99% приходится на Китай, Сингапур и Индию. Средняя площадь номера в коливинге составляет 20 кв. м, а с учетом мест общего пользования на одного постояльца приходится в среднем 39 кв. м. Всего в IV квартале прошлого года было открыто 153 новых объекта. Однако закрылось ориентировочно столько же, поэтому объем рынка никак не изменился. В целом же за год число коливингов в мире выросло на 30%. Несмотря на то, что рынок коливингов активно развивается в последние 10 лет, годом рождения профессионального рынка можно считать 2016 год, когда открылся первый коливинг Old Oak в Лондоне.
До сих пор в мире не принято единого стандарта того, что именно считать коливингами. Поэтому под этим типом недвижимости принято понимать как небольшие дома на несколько комнат, так и крупные проекты на несколько сотен юнитов. Впрочем, есть ряд признаков, которые являются отличительной особенностью коливингов по всему миру. Среди них следующие:
Арендное жилье, расчитанное на долгосрочное проживание - от 1 месяца;
- Отдельная комната для каждого постояльца;
- Общественная инфраструктура, приспособленная для совместного использования;
- Наличие комьюнити-менеджера;
- Проведение коллективных мероприятий и тренингов;
- Отсев претендентов по определенным параметрам - возрасту, интересам и т.д.
Точный объем коливингов в России оценить не представляется возможным из-за того, что формат сегодня только зарождается. В то же время, по ориентировочным оценкам, количество юнитов в объектах, которые по тем или иным параметрам могут соответствовать понятию коливинга, варьируется от 700 до 1000 единиц.
Спрос и рыночные условия
Основной причиной снижения ставки аренды и заполняемости стала тяжелая ситуация в сегменте микро-коливингов на несколько десятков номеров. Именно они в основном переживали отток постояльцев и были вынуждены закрываться или снижать ставки аренды. В целом по миру средний размер ставки аренды отдельной комнаты снизился в IV квартале 2020 года по сравнению с III кварталом 2020 года на 1% до $769 в месяц. Аренда отдельного спального места за тот же период снизилась на 7% - до $144. При этом в Европе аренда отдельного места даже выросла - на 16% до $789 в месяц, в в Азии никак не изменилась цена аренды отдельной комнаты, оставшись на уровне $455 в месяц. Средний уровень заполняемости коливингов в мире снизился к III кварталу 2020 года на 1 п. п. - до 83%.
Общий объем мирового рынка коливингов в 2020 г. составил $7,5 млрд, на 6% превысив уровень 2019 г. (данные компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd.). Всего же число постояльцев коливингов и сервисных апартаментов в мире в 2020 году составило, по данным Monk Realty Solutions Pvt Ltd., 3,35 млн человек, на 13% превысив уровень 2019 года (2,96 млн человек).
Прогноз
В целом рынок коливингов показал свою устойчивость в период пандемии Covid-19 и вызванного ею локдауна по всему миру. Однако, как и в других сегментах, экономическая турбулентность стала испытанием бизнес-моделей в том числе и в сегменте коливингов. В 2021 году стоит ждать продолжения процесса слияний и поглощений, а также банкротств - на смену постоянному росту придет перераспределение сил. Объекты станут еще более сегментированы по аудитории, а операторы - еще более профессиональными. Не исключено также и появление разнообразных законодательных норм, необходимых для регулирования рынка. Конкуренты коливингов из области гостиничного и жилого девелопмента будут активнее перенимать опыт первых в области организации процесса проживания, а где-то - даже мимикрировать. Как бы то ни было, 2020 год доказал, что коливинги - это всерьез и надолго,
“Сейчас на рынке нет четкого понимания, что такое коливинг, - отмечает президент Becar Asset Management Александр Шарапов. - Часто ими считаются объекты на 3-4 человека, которые по сути являются обычными хостелами. В коливингах же соотношение жилых и общественных пространств на одного человека должно быть примерно одинаковым. Основные проблемы рынка коливингов в 2020 году касались сегмента микро-коливингов - в условиях локдауна внутри малых групп начало возникать психологическое напряжение, в отличие от крупных коливингов размером от 150 юнитов и больше. Последние как раз показали устойчивый рост и увеличение заполняемости. Также в прошлом году изменилась схема спроса на коливинги: если до пандемии соотношение краткосрочного и долгосрочного проживания была 35%/65%, то в локдаун доля краткосрочного проживания упала практически до нуля. Этот сегмент коммерческой недвижимости показал свою востребованность и устойчивость в самые тяжелые времена, а его развитие в ближайшие 10 лет будет идти по нарастающей”.