Самые продаваемые новостройки Новой Москвы по итогам III квартала
В III квартале 2021 года, по данным аналитиков «Метриум», 52,3% всех ДДУ в новостройках ТиНАО были заключены в 5 самых востребованных комплексах, что сопоставимо с показателями аналогичного периода прошлого года. На долю самого популярного у покупателя проекта пришлось 14% всех сделок.
Аналитики «Метриум» подсчитали, что в III квартале 2021 года в расположенных на территории Новой Москвы проектах было заключено порядка 6,1 тыс. договоров долевого участия в строительстве, что на 2,5% ниже, чем в III квартале 2020 года. Однако по сравнению со II кварталом 2021 года количество сделок снизилось на 18,2%.
В общем объеме ДДУ в Большой Москве по итогам периода доля Новой Москвы составляет 30,5%. По сравнению с тем же периодом прошлого года она выросла на 1%. Стоит отметить, что данный показатель остается на относительно стабильном уровне с 2019 года, находясь в коридоре 29,5-30,8%.
За 3 месяца топ-15 самых востребованных новостроек ТиНАО обновился незначительно: его покинули два комплекса (ЖК «Первый Московский» и ЖК «Румянцево Парк»), места которых заняли ЖК «Цветочные поляны» и ЖК «Городские истории». В 60% проектах, вошедших в топ-15 самых продаваемых ЖК Новой Москвы, средняя стоимость квадратного метра превышает среднерыночную (194,8 тыс. рублей).
Лидерство осталось за ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», доля которого в общем количестве сделок выросла за квартал до 14%. Всего с июля по сентябрь 2021 года в нем было заключено 849 ДДУ, среднемесячный темп продаж – 283 квартиры. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в данном комплексе в сентябре 2021 года достигла 215,6 тыс. рублей.
На втором месте – ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна» от застройщика «Инвесттраст». В общем объеме сделок по итогам III квартала доля проекта составляет 13%. В отчетный период в нем было заключено 791 ДДУ, среднемесячный темп продаж – 263 квартиры. Средневзвешенная стоимость «квадрата» в проекте по итогам сентября 2021 года составила 163,5 тыс. рублей.
Замыкает тройку лидеров еще один комплекс от ГК «А101» – ЖК «Прокшино», на который приходится 12% в общем объеме сделок по итогам квартала. В июле-сентябре 2021 года в данном проекте заключено 709 ДДУ, среднемесячный темп продаж – 236 квартир в месяц. Средневзвешенная цена квадратного метра в ЖК по итогам сентября 2021 года достигла 222,9 тыс. рублей, что является самым высоким показателем среди топ-15.
Стоит отметить, что в проектах из первой тройки с начала года в продажу вышел значительный объем нового предложения. Этим и обусловлены результаты реализации в них, сопоставимые с показателями II квартала 2021 года, в котором еще действовали старые условия льготной ипотеки.
Самые продаваемые ЖК Новой Москвы по итогам III квартала 2021 года*
|
|
|
Проект |
Сегмент |
Поселение |
Число ДДУ в III кв. |
Доля в общем кол-ве ДДУ в III кв. |
Средняя цена кв.м. в сентябре 2021, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Скандинавия |
Массовый |
Сосенское |
849 |
14,4% |
215,6 |
|
2 |
▬ |
Новые Ватутинки. Микрорайон Десна |
Массовый |
Десёновское |
791 |
13,4% |
163,5 |
|
3 |
▬ |
Прокшино |
Массовый |
Сосенское |
709 |
12% |
222,9 |
|
4 |
▬ |
Бунинские луга |
Массовый |
Сосенское |
442 |
7,5% |
198,4 |
|
5 |
▲ |
Новое Внуково |
Массовый |
Кокошкино |
304 |
5,1% |
177,4 |
|
6 |
▲ |
Алхимово |
Массовый |
Рязановское |
284 |
4,8% |
201 |
|
7 |
▼ |
Остафьево |
Массовый |
Рязановское |
262 |
4,4% |
212 |
|
8 |
▲ |
Середневский лес |
Массовый |
Филимонковское |
260 |
4,4% |
155,7 |
|
9 |
▼ |
Саларьево Парк |
Массовый |
Московский |
244 |
4,1% |
206,9 |
|
10 |
▲ |
Городские истории |
Массовый |
Внуковское |
207 |
3,5% |
205 |
|
11 |
▲ |
Цветочные поляны |
Массовый |
Филимонковское |
181 |
3,1% |
168,5 |
|
12 |
▼ |
Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный |
Массовый |
Десёновское |
168 |
2,8% |
189,5 |
|
13 |
▼ |
Переделкино Ближнее |
Массовый |
Внуковское |
157 |
2,7% |
205,7 |
|
14 |
▬ |
Испанские кварталы |
Массовый |
Сосенское |
152 |
2,6% |
218,5 |
|
15 |
▼ |
Кленовые аллеи |
Массовый |
Десёновское |
117 |
2,0% |
183,8 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум» средняя стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО по итогам III квартала достигла 194,8 тыс. рублей. При этом в 9 из входящих в рейтинг 15 проектов цена «квадрата» превышает среднерыночное значение.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее востребованных у покупателей проектов реализуются 7 застройщиками. По сравнению со II кварталом 2021 года количество девелоперов увеличилось за счет появления в рейтинге ЖК «Городские истории» от компании «Центр-Инвест». По 3 проекта приходится на долю ГК «А101», ГК «ПИК» и ГК «Самолет», по 2 – ГК «МИЦ» и «Инвесттраст», по одному – «Центр-Инвест» и ГК «Абсолют».
«В III квартале 2021 года в Новой Москве фиксировалась тенденция к плавному замедлению покупательского интереса после вызванного ажиотажным спросом перегрева, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако подобный тренд в меньшей мере затронул расположенные в ТиНАО проекты от лидеров рынка. Это обусловлено как доступными относительно «старой» Москвы ценами, так и высокими темпами развития инфраструктуры на присоединенных территориях. Полагаю, что в перспективе данные факторы позволят сохранить приемлемый уровень продаж на фоне сдержанного интереса к новостройкам».
На рынке жилой недвижимости бизнес-класса Москвы установлен новый рекорд спроса на покупку жилья. За I полугодие 2021 г. объем реализованных площадей в бизнес-классе составил почти 900 тыс. кв. м, что превышает в два раза итоги I полугодия 2020 года, и на 70% показатели аналогичного периода 2019 года.
По итогам II квартала объем спроса составил 484 тыс. кв. м, что на 28% больше по сравнению с прошлым кварталом. Такое существенное увеличение спроса на жилье бизнес-класса связано с завершением годовой программы льготного кредитования. Многие клиенты торопились приобрести недвижимость по сниженным ставкам.
Во II квартале 2021 г. лидерами по продажам оставались ЮАО и ЗАО, доля сделок в этих округах 21% и 20% соответственно. В структуре сделок квартир наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м. Также большим спросом пользовались квартиры площадью менее 50 кв. м – 38% в общей структуре спроса по площади. За квартал снизилась доля однокомнатных квартир с 32% до 28%.
В части апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость в ЮАО, как и по итогам I квартала, но доля таких сделок снизилась на 1 п. п. с 22% до 21%. Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м и их доля составила 16%, как и в прошлом квартале.
Несмотря на увеличение ключевой ставки несколько раз с начала 2021 года до уровня 5,5%, ипотечные ставки все еще удерживают свои позиции на достаточно низком уровне. В бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. доля сделок с использованием ипотеки составила 55%, что на 2 п. п. больше показателей предыдущего квартала.
Объем нового предложения в бизнес-классе составил более 180 тыс. кв. м, что на 12% больше, чем в прошлом квартале, и на 30% больше по сравнении с II кварталом 2020 года. Несмотря на выход новых объектов, наблюдается продолжение тенденции снижения объемов предложения. На рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах» в бизнес-классе объем предложения составил 828 или 12 тыс. лотов. При этом в сравнении с предыдущим кварталом объем предложения снизился на 18%, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снижение произошло на 30%.
Динамика объема предложения и поглощения, бизнес-класс
Источник: Colliers
Из-за продолжительной динамики роста спроса на покупку жилья, а также вымывания предложения еще на старте продаж, цены на новостройки продолжают демонстрировать активный рост. Несмотря на то, что объемы нового предложения растут, стоимость новых объектов не является инвестиционно-привлекательной, в связи с чем ценовые показатели снова идут вверх.
Средневзвешенная цена предложения в проектах бизнес-класса составила 352 тыс. руб./ кв. м, что на 30% больше, чем год назад, и на 14% выше в сравнении с предыдущим кварталом. При этом новые проекты и объемы выходят на рынок с уже заложенным повышением цены, за счет чего предпосылок для стабилизации цен и снижения темпов ее роста пока не наблюдается.
Динамика средневзвешенной цены, бизнес-класс
Максимальный уровень средневзвешенной цены квартир бизнес-класса представлен в САО – 414 тыс. руб./кв. м, на такой высокий уровень цен повлиял рост цен в проекте Dialog. Минимальный уровень цен зафиксирован в ЮВАО – 295 тыс. руб./ кв. м. Предложение квартир в ВАО по итогам II квартала отсутствует.
По апартаментам наибольший уровень цен установлен в ЦАО – 462 тыс. руб./кв. м за счет проекта Kazakov Loft. Минимальные цены покупки апартаментов в премиум-классе зафиксированы в ЮВАО – 257 тыс. руб./кв. м.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Ипотека все еще остается главным драйвером спроса, но на фоне такого динамичного роста ключевой ставки – с начала года ставка выросла с 4,25 до 5,5%, возможен переход клиентов от вложений в недвижимость в использование других банковских и финансовых инструментов. В бизнес-классе был выведен на рынок в рамках квартала только один новый проект с предложением покупки апартаментов, что говорит о том, что девелоперы во всех сегментах рынка не торопятся выводить на рынок новые апарт-комплексы, пока не будут приняты окончательные решения по поводу их правового статуса. При этом на фоне рекордного снижения объемов предложения на рынке, клиентам понадобится дополнительный стимул для покупки на фоне высокого уровня цен и выхода новых проектов уже не по инвестиционно-привлекательной цене».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. совокупный объем предложения в массовом сегменте на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 677,7 тыс. кв.м и 12,7 тыс. лотов, который за месяц вырос на 2,6% площади и 2,9% лотов, но в годовой динамике наблюдается снижение на 40% площади и 34,8% лотов. На долю комфорт-класса приходится 99,6% предложения.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (66,7%) приходится на 4 округа: ЮВАО - 29,9% (+0,9% за месяц, +4,2% за год), СВАО - 12,6% (+0,7% за месяц, -8,7% за год), ЮЗАО - 12,4% (+3,7% за месяц, +9,7% за год) и САО - 12,0% (-0,4% за месяц, +3,6 за год). В стандарт-классе большая часть предложения приходится на ВАО (71,2%).
По стадиям строительной готовности больше половины предложения находится на начальной стадии строительной готовности - 54,1% (+7,1% за месяц, +14,2% за год): на нулевом цикле – 40,1% (+4,2% за месяц, +10,5% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 14% (+3% за месяц, +3,8% за год). На заключительной стадии представлено 29,7% предложения (-6% за месяц, +14,3% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-5,5% за месяц, -10,5% за год), на стадии благоустройства - 4,2% (+2,7% за месяц, +3,2% за год) и на стадии ввода – 6,6% (-3,2% за месяц, -5,2% за год).
В стандарт-классе все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности: на стадии ввода - 3% и реконструкции – 97%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой – 56% (+1,6% за месяц, -4% за год). На долю предложения без отделки приходится 26% (-0,9% за месяц, -6,8% за год). Доля предчистовой отделки составила 17,1% (-0,5% за месяц, +10,5% за год). Доля предложения с допопциями (кухня, техника и мебель) составляет 0,9% (-0,3% за месяц, +0,3% за год).
По итогам июня 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в массовом сегменте составила 242 тыс. руб. (+1% за месяц, +36,6% за год): в комфорт-классе – 242,1 тыс. руб. (+1% за месяц, +35,9% за год), в стандарт-классе - 208 тыс. руб. (-3,1% за месяц, +52,7% за год).
Самым доступным округом стал ЗелАО – 184,4 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +29,3% за год), самым дорогим - ЗАО с СВЦ на уровне 289,6 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +47,3% за год).
Средняя цена квартир в массовом сегменте составила 12,9 млн руб. (+0,7% за месяц, +26,5% за год): в комфорт-классе – 12,9 млн руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год), в стандарт-классе - 7,5 млн руб. (+15,6% за месяц, - 12,1% за год).
Самыми доступными округами стали ЗелАО - 9,3 млн руб. (-5,2% за месяц, +22,1% за год) и ЮЗАО – 9,7 млн руб. (+2,1% за месяц, +6,2% за год). Самым дорогим – СЗАО – 19,2 млн руб. (+4,2% за месяц, +19,8% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир массового сегмента, тыс. руб.
Рейтинг округов по средней цене квартиры массового сегмента, млн руб.
