Самые продаваемые новостройки Новой Москвы по итогам III квартала
В III квартале 2021 года, по данным аналитиков «Метриум», 52,3% всех ДДУ в новостройках ТиНАО были заключены в 5 самых востребованных комплексах, что сопоставимо с показателями аналогичного периода прошлого года. На долю самого популярного у покупателя проекта пришлось 14% всех сделок.
Аналитики «Метриум» подсчитали, что в III квартале 2021 года в расположенных на территории Новой Москвы проектах было заключено порядка 6,1 тыс. договоров долевого участия в строительстве, что на 2,5% ниже, чем в III квартале 2020 года. Однако по сравнению со II кварталом 2021 года количество сделок снизилось на 18,2%.
В общем объеме ДДУ в Большой Москве по итогам периода доля Новой Москвы составляет 30,5%. По сравнению с тем же периодом прошлого года она выросла на 1%. Стоит отметить, что данный показатель остается на относительно стабильном уровне с 2019 года, находясь в коридоре 29,5-30,8%.
За 3 месяца топ-15 самых востребованных новостроек ТиНАО обновился незначительно: его покинули два комплекса (ЖК «Первый Московский» и ЖК «Румянцево Парк»), места которых заняли ЖК «Цветочные поляны» и ЖК «Городские истории». В 60% проектах, вошедших в топ-15 самых продаваемых ЖК Новой Москвы, средняя стоимость квадратного метра превышает среднерыночную (194,8 тыс. рублей).
Лидерство осталось за ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», доля которого в общем количестве сделок выросла за квартал до 14%. Всего с июля по сентябрь 2021 года в нем было заключено 849 ДДУ, среднемесячный темп продаж – 283 квартиры. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в данном комплексе в сентябре 2021 года достигла 215,6 тыс. рублей.
На втором месте – ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна» от застройщика «Инвесттраст». В общем объеме сделок по итогам III квартала доля проекта составляет 13%. В отчетный период в нем было заключено 791 ДДУ, среднемесячный темп продаж – 263 квартиры. Средневзвешенная стоимость «квадрата» в проекте по итогам сентября 2021 года составила 163,5 тыс. рублей.
Замыкает тройку лидеров еще один комплекс от ГК «А101» – ЖК «Прокшино», на который приходится 12% в общем объеме сделок по итогам квартала. В июле-сентябре 2021 года в данном проекте заключено 709 ДДУ, среднемесячный темп продаж – 236 квартир в месяц. Средневзвешенная цена квадратного метра в ЖК по итогам сентября 2021 года достигла 222,9 тыс. рублей, что является самым высоким показателем среди топ-15.
Стоит отметить, что в проектах из первой тройки с начала года в продажу вышел значительный объем нового предложения. Этим и обусловлены результаты реализации в них, сопоставимые с показателями II квартала 2021 года, в котором еще действовали старые условия льготной ипотеки.
Самые продаваемые ЖК Новой Москвы по итогам III квартала 2021 года*
|
|
|
Проект |
Сегмент |
Поселение |
Число ДДУ в III кв. |
Доля в общем кол-ве ДДУ в III кв. |
Средняя цена кв.м. в сентябре 2021, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Скандинавия |
Массовый |
Сосенское |
849 |
14,4% |
215,6 |
|
2 |
▬ |
Новые Ватутинки. Микрорайон Десна |
Массовый |
Десёновское |
791 |
13,4% |
163,5 |
|
3 |
▬ |
Прокшино |
Массовый |
Сосенское |
709 |
12% |
222,9 |
|
4 |
▬ |
Бунинские луга |
Массовый |
Сосенское |
442 |
7,5% |
198,4 |
|
5 |
▲ |
Новое Внуково |
Массовый |
Кокошкино |
304 |
5,1% |
177,4 |
|
6 |
▲ |
Алхимово |
Массовый |
Рязановское |
284 |
4,8% |
201 |
|
7 |
▼ |
Остафьево |
Массовый |
Рязановское |
262 |
4,4% |
212 |
|
8 |
▲ |
Середневский лес |
Массовый |
Филимонковское |
260 |
4,4% |
155,7 |
|
9 |
▼ |
Саларьево Парк |
Массовый |
Московский |
244 |
4,1% |
206,9 |
|
10 |
▲ |
Городские истории |
Массовый |
Внуковское |
207 |
3,5% |
205 |
|
11 |
▲ |
Цветочные поляны |
Массовый |
Филимонковское |
181 |
3,1% |
168,5 |
|
12 |
▼ |
Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный |
Массовый |
Десёновское |
168 |
2,8% |
189,5 |
|
13 |
▼ |
Переделкино Ближнее |
Массовый |
Внуковское |
157 |
2,7% |
205,7 |
|
14 |
▬ |
Испанские кварталы |
Массовый |
Сосенское |
152 |
2,6% |
218,5 |
|
15 |
▼ |
Кленовые аллеи |
Массовый |
Десёновское |
117 |
2,0% |
183,8 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум» средняя стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО по итогам III квартала достигла 194,8 тыс. рублей. При этом в 9 из входящих в рейтинг 15 проектов цена «квадрата» превышает среднерыночное значение.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее востребованных у покупателей проектов реализуются 7 застройщиками. По сравнению со II кварталом 2021 года количество девелоперов увеличилось за счет появления в рейтинге ЖК «Городские истории» от компании «Центр-Инвест». По 3 проекта приходится на долю ГК «А101», ГК «ПИК» и ГК «Самолет», по 2 – ГК «МИЦ» и «Инвесттраст», по одному – «Центр-Инвест» и ГК «Абсолют».
«В III квартале 2021 года в Новой Москве фиксировалась тенденция к плавному замедлению покупательского интереса после вызванного ажиотажным спросом перегрева, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако подобный тренд в меньшей мере затронул расположенные в ТиНАО проекты от лидеров рынка. Это обусловлено как доступными относительно «старой» Москвы ценами, так и высокими темпами развития инфраструктуры на присоединенных территориях. Полагаю, что в перспективе данные факторы позволят сохранить приемлемый уровень продаж на фоне сдержанного интереса к новостройкам».
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги I кв. 2021 года на региональном рынке торговой недвижимости.
По данным отчёта, в I кв. 2021 года объем ввода новых торговых площадей составил 86 892 кв. м, открылись ТРЦ «Макси» в Кирове (GLA 45 000 кв. м), ТРЦ «Рандеву» в Нефтеюганске (GLA 29 750 кв. м) , ТРЦ «Солис» в Домодедово (GLA 11 942 кв. м).
Ожидается открытие 364 394 кв. м. торговых площадей до конца 2021 года, что сопоставимо с уровнем 2017-2019 годов, но в 2 раза ниже, чем в 2014-2016 годах, когда объем нового ввода в среднем был на уровне около 1 млн кв. м в год.
Заявленные открытия в 2021 году на 70% представлены объектами с перенесенной датой открытия с 2020 года.
Объем ввода торговых площадей по годам, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
ТЦ в региональных городах, открытые в I кв. и заявленные к открытию до конца 2021 года.
|
Город |
Название |
Адрес |
GLA, кв. м |
Квартал |
|
ТЦ, открытые в I кв. 2021 г. |
||||
|
Киров |
Макси |
Луганская ул., 53/2 |
45 000 |
I кв. |
|
Нефтеюганск |
Рандеву |
Усть-Балыкская ул., 6 |
29 750 |
I кв. |
|
Домодедово |
Солис |
Каширское ш., 114 |
11 942 |
I кв. |
|
ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
Пермь |
Планета |
Космонавтов ш., 162Б |
83 000 |
II кв. |
|
Екатеринбург |
Веер Молл |
Космонавтов пр-т, 108 |
76 000 |
II кв. |
|
Нижнекамск |
Рамус Молл |
Сююмбике ул., 7 |
68 000 |
II кв. |
|
Грозный |
Грозный Молл |
Хусейна Исаева пр-т |
56 000 |
III кв. |
|
Нижний Новгород |
Океанис |
Гагарина пр-т, 35/1 |
31 876 |
III кв. |
|
Тамбов |
Рио, 2 фаза |
Советская ул., 99а |
12 968 |
II кв. |
|
Королев |
Мой Молл |
Подмосковная ул., 37 |
10 500 |
IV кв. |
|
Истра |
Estate Mall |
Новорижское ш., 28 км |
10 400 |
II кв. |
|
Кемерово |
Проспект |
Ленина пр-т, 33/1 |
8 400 |
II кв. |
|
Хабаровск |
Макси Молл , 2 фаза |
Ленинградская ул., 28И |
7 250 |
III кв. |
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Девелоперская активность по-прежнему сконцентрирована в крупных городах с численностью населения более 1 миллиона человек: Нижний Новгород, Пермь, Екатеринбург, где последние крупные торговые центры были открыты в 2015-2016 годах, ожидаемый объем ввода составит около 191 тыс. кв. м до конца 2021 года.
Средняя площадь торговых центров составит около 35 тыс. кв. м по итогам 2021 года, что также указывает на активность девелоперов в городах-миллионниках, где есть потребность в строительстве новых торговых центров.
Наблюдается и растущий интерес к городам с численностью населения 100-300 тыс. человек, где прогнозируемый объем ввода к концу 2021 года составляет 144 тыс. кв. м, что на 33% выше среднего показателя 2015-2016 годов.
Средняя площадь новых ТЦ*, кв. м
*За исключением Москвы и Санкт-Петербурга
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Объем ввода торговых площадей в региональных городах, заявленных к открытию до конца 2021 года, по численности населения, тыс. кв. м
Источник: исследования CBRE, I кв. 2021 г.
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CBRE, комментирует:
«В отличие от прошлого кризисного года, когда до конца третьего квартала не было открыто ни одного нового объекта, начало 2021 стало очень активным.
Большинство крупных объектов, анонсированных на 2021 год, будут открыты в заявленные сроки, а это означает, что объем ввода будет сопоставим с показателем 2019 года».
Доля квартир, которые девелоперы новостроек в Новой Москве предлагают купить на ранней стадии строительства, сократилась до пятилетнего минимума – 8% от общего числа предложений, подсчитали эксперты «Метриум». На котловане реализуют около 600 таких квартир, тогда как всего на рынке почти 8 тыс. жилых помещений. В последний раз предложение жилья в проектах новостроек на начальном этапе было таким же низким пять лет назад.
В I квартале 2021 года в Новой Москве девелоперы строили 33 жилых комплекса, в которых покупателям предлагались 7,9 тыс. квартир в корпусах на разной стадии строительства – от котлована до готовых домов. Из них на раннем этапе строительства было немногим более 600 вариантов квартир, что составило 8% от общего объема предложения. По наблюдениям аналитиков «Метриум», это минимум за последние 5 лет.
Год назад картина была иной – 31% квартир в продаже были в корпусах на ранней стадии строительства, а их число составляло 2,9 тыс. В целом за последние пять лет доля квартир на котловане никогда не опускалась ниже 10% от общего числа квартир на рынке. В I квартале 2019 года доля таких вариантов составляла 25%, в I кв. 2018 года – 36%, в I кв. 2017 года – 27%, в I кв. 2016 – 12%. В абсолютном выражении число квартир на котловане на новомосковском рынке новостроек в среднем равнялось 2,5 тыс. единиц.
Резкое изменение структуры предложения на рынке новостроек произошло в конце 2020 года, отмечают эксперты «Метриум». Доля квартир на ранней стадии строительства в IV квартале 2020 года составляла 24%, а в I квартале 2021 года резко снизилась до 8%. Одновременно резко выросло предложение на стадии монтажа этажей – с 43% в IV кв. 2020 до 60% в I кв. 2021 года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ почти не изменилась – около 30% предложения.
«Очевидно, что значительная доля корпусов перешли на более высокую стадию строительной готовности, а квартиры в них – в другую категорию в структуре предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако такой процесс на рынке протекает постоянно – дома строятся, квартиры раскупаются. Но в то же время мы видим, что в предыдущие годы столь резкое снижение предложения квартир на начальной стадии было очень редким. Причин тому несколько, все они в совокупности оказали влияние. Во-первых, застройщики в Новой Москве стали строить новые дома немного быстрее (то есть переходить от котлована к непосредственному монтажу), что обусловлено мотивацией раньше получить РВЭ и забрать деньги с эскроу-счета. Во-вторых, плавно меняется стратегия продаж в этом регионе – реализация квартир по некоторым новым корпусам стартовала на этапе монтажа и на более высокой стадии строительства. Также в ТиНАО ограничено представлена практика предварительного бронирования, когда застройщик собирает первичный спрос. Нельзя исключать, что это может быть связано и с замедлением девелоперской активности, которое, в свою очередь, стало следствием множества факторов – реформа долевого строительства, пандемия коронавируса, которая затормозила старт новых строек. В любом случае для покупателей это не очень хорошая тенденция, потому что варианты жилья на раннем этапе – самые доступные по цене».
По данным «Метриум», в I квартале средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тыс. рублей. Между тем среднее значение по всем этапам строительства – 180 тыс. рублей за кв.м, а в готовых корпусах квартиры в среднем продаются по 178 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, приобретая жилье на раннем этапе реализации проекта, дольщик может сэкономить около 9% от средней цены новомосковских новостроек.
Источник: «Метриум»