Магия прописки: в подмосковных проектах жилье стоит на 25% дешевле, чем в столичных новостройках по соседству
Естественным итогом развития московской агломерации должно стать образование единого пространства, в который интегрируются ТиНАО, районы-«протуберанцы» и обширные зоны, примыкающие с обеих сторон к МКАД (как областные, так и столичные). Однако на сегодняшний день строительному рынку не удается преодолеть сегрегацию между указанными территориями. Как установили аналитики Urbanus.ru, большинство областных новостроек уступают в цене от 10% до 35% своим ближайшим соседям в границах Москвы.
Характер застройки на окраинах Москвы и соприкасающихся с ними районах Подмосковья почти не отличается. Тем не менее, в реалиях Московского регионального рынка МКАД по-прежнему остается чем-то вроде «магического круга». С его внутренней стороны цены на невидимость в среднем на четверть превосходят показатели в ближайших областных локациях. Однако, по словам экспертов Urbanus.ru, на первый план в закономерностях ценообразования выходит не автодорога сама по себе (хотя ее символическое значение отрицать невозможно), а фактор столичной прописки. Этот тезис наглядно иллюстрирует пример ЖК «Квартал Некрасовка» (ЮВАО), который отделяют от МКАД около 6 км. Средний прайс по этому адресу балансирует на отметке 197,96 тыс. рублей за квадратный метр. Рядом с ним базируется жилой массив «Некрасовка», где планка поднялась до 187,40 тыс. рублей. Территорию Некрасовки плотно охватывает городской округ Люберцы. В местных проектах ценник заметно ниже. Так, в ЖК «Люберцы Парк», который находится вдвое ближе к МКАД, чем «Квартал Некрасовка», квадратный метр стоит в среднем на 20% дешевле. В случае ЖК «Люберецкий» разница в цене составляет 15%.
Это не единственный случай, когда московские и областные новостройки, даже расположенные по одну сторону МКАД в рамках фактически единой локации, существенно разнятся по прайсу. Квартиры в ЖК «Аквилон Митино» продаются на 25-40% дороже, чем в приграничной части Красногорска. ЖК Stellar City оставил позади почти весь пул подмосковных проектов вокруг Сколково (с преимуществом от 6% до 60% в пересчете на квадратный метр). Единственное исключение в этой зоне – старый премиальный ЖК «Сколково Парк», сданный еще шесть лет назад. В нем средняя стоимость квадратного метра вот-вот достигнет показателя в 500 тыс. рублей.
Среди подмосковных новостроек-дебютантов в ближнем поясе от МКАД своим прайсом выделяется ЖК «Заречье Парк». Его корпуса возводятся в поселке Заречье Одинцовского городского округа – всего в 400 от кольцевой дороги. Близость к столице мотивировала застройщика установить здесь столичный ценник. На сегодняшний день жилье по этому адресу стоит 260,05 тыс. рублей за квадратный метр. По уровню цен «Заречье Парк» опережает не только всех соседей в радиусе 3 км, но и большинство проектов в «Примкадье».
Но в целом такие проекты редкость. ЖК Barton (городской округ Мытищи) закреплен фактически на самой орбите МКАД. Местный продукт считается одним из самых дорогих в области – в среднем 207,52 тыс. рублей за квадратный метр. По другую сторону административной границы – на территории Северо-Восточного административного округа Москвы (признанный оплот масс-маркета) сформировалась локация со средним бюджетом предложения в 239,96 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами покупка стандартной двухкомнатной квартиры в комплексе Barton обойдется на полтора миллиона дешевле, чем аналогичного лота на окраине столицы. В случае расположенного рядом ЖК «Датский квартал» экономия будет измеряться 2,5 млн рублей. Такова, по сути, цена московской прописки.
Цепочка подмосковных проектов с самыми доступными ценниками растянулась вдоль юго-восточной дуги МКАД – от Варшавского до Новорязанского шоссе. В этой полосе собраны сразу пять новостроек со средним ценником до 150 тыс. рублей за кв. м, три – от 150 до 175 тыс. рублей и еще столько же комплексов с прайсом чуть выше 180 тыс. рублей за кв. м. В большинстве своем это динамичные и востребованные проекты. Альтернативой им с обратной стороны МКАД служат ЖК «Загорье», стаж которого насчитывает около десяти лет, и ЖК «Ясеневая 14». Последний располагает остатками фонда в 13 квартир. Их средняя цена приближается к 290 тыс. рублей за квадратный метр, то есть почти на 60% больше, чем в UP-квартале «Римский», который занимает участок всего в 2 км к юго-востоку.
В общей сложности из 25 подмосковных новостроек в двухкилометровом поясе у МКАД 21 содержит предложение со средним ценником до 200 тыс. рублей. Из семи «старомосковских» адресов с внешней стороны автодороги только два удовлетворяют такому условию. Если брать пул внутри МКАД, то соотношение будет еще более жестким: два из десяти. Квадратный метр в ближайших к Москве областных локациях сейчас стоит в среднем 185,95 тыс. рублей – на четверть меньше, чем в столице.
В мае доля новостроек комфорт- и эконом-класса, которые продаются московскими застройщиками на начальном этапе строительства в «старой» Москве, выросла до 40%, подсчитали аналитики «Метриум». За год этот количество квартир на котловане увеличилось в 2,1 раза с 2,2 до 4,7 тыс. штук. При этом в готовых домах покупателям доступно всего 400 квартир или 3% рынка.
Большинство квартир на рынке массовых новостроек Москвы предлагаются застройщиками на старте строительства. Такие варианты жилья составили по итогам мая 40% от общего числа квартир в продаже, подсчитали аналитики «Метриум». Из почти 12 тыс. квартир в массовом сегменте рынка 4,7 тыс. продаются на котловане.
За последний год предложение новостроек на раннем этапе строительства увеличилось в 2,5 раза. В мае 2020 года их доля была равна 16%, а в абсолютном выражении их число составляло 2,2 тыс. квартир.
На следующем этапе строительства – монтаж этажей – представлены 33% квартир. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в домах, где застройщики еще сооружают каркас здания. Год назад их доля была примерно такой же – 32% (4,4 тыс. квартир).
В домах на стадии отделочных работ насчитываются 24% предложения рынка (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше. В мае 2020 года на этом этапе строительства застройщики продавали 39% или 5,3 тыс. квартир.
Меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у застройщика в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 ед.
«Застройщики за последний год серьезно нарастили активность, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После выхода из локдауна прошлым летом девелоперы начали реализацию отложенных проектов. Помимо этого, значительная доля игроков рынка адаптировалась к новым правилам финансирования жилищного строительства, получила банковские кредиты и начала новые проекты. В совокупности это дало резкий прирост предложения строящегося жилья. При этом многие покупатели в основном были сконцентрированы на покупке готовых квартир или жилья в почти завершенных ЖК, что обусловило дефицит такого предложения».
Увеличение предложения квартир на раннем этапе строительства, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может замедлить рост стоимости квадратного метра. «Основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, – говорит Георгий Криницын, директор департамента закупок ГК «А101». – Тенденцию можно проследить на примере ТиНАО, где с начала года сохраняется стабильно высокий спрос на жилье. Так, в апреле общий объем экспонирования сократился на 16% – до 320 тыс. кв. метров по сравнению с мартом, в результате чего средневзвешенная стоимость квадратного метра поднялась на 4% за месяц. Однако уже в мае 2021 объем экспонирования увеличился на 35% по сравнению с апрелем, при этом стоимость квадратного метра выросла на 0,8%».
«Тем не менее, несмотря на изменение структуры предложения, увеличение цен будет продолжаться, – считает Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Металл за год подорожал примерно в два раза, на столько же выросли цены на древесину, стоимость бетона увеличилась на 30%. Увеличиваются цены на базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы. При столь резком и значительном увеличении цен на стройматериалы повысится и себестоимость строительства. Соответственно едва ли можно ожидать сокращения расценок для конечного покупателя».
Источник: «Метриум»
Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали существующее предложение в новостройках бизнес-класса в старых границах Москвы и выделили районы, где можно приобрести квартиру до 10 млн рублей. Больше всего подобных проектов оказалось в СЗАО, а самой доступной новостройкой бизнес-класса стал ЖК City Bay.
На сегодняшний день новостройки бизнес-класса являются одним из основных продуктов на столичном рынке недвижимости. По данным bnMAP.pro, доля квартир бизнес-класса составляет 43% (9 790 лотов) от общего объема экспозиции по всем классам. Средний бюджет покупки в сегменте сегодня составляет 27,8 млн рублей, новостройки бизнес-класса в «старой» Москве в целом являются малодоступными для широкой аудитории покупателей. При этом в последнее время на рынке появляется все больше доступных новых проектов, сопоставимым с жильем комфорт-класса. Это либо новостройки в неосвоенных, ранее не характерных для жилья бизнес-класса локациях, а также ЖК с более компактными лотами. Эксперты «БЕСТ-Новострой» назвали проекты бизнес-класса в «старой» Москве, где можно приобрести квартиру менее чем за 10 млн рублей.
Больше всего таких лотов на текущий момент предлагается в СЗАО, там строится три ЖК, в которых доступны квартиры и апартаменты в рассматриваемом бюджете покупки. Причем два из них возводится в одном и том же районе — Хорошёво-Мнёвники. По два проекта бизнес-класса с квартирами до 10 млн рублей есть в ЮВАО и даже в ЗАО, традиционно считающихся наиболее дорогими и престижными округами. Самую дешевую квартиру бизнес-класса можно приобрести всего за 6,1 млн рублей в ЖК City Bay. А ближе всего к центру города находится ЖК «Символ» (район Лефортово).
«Подобные доступные новостройки бизнес-класса сегодня все чаще приобретают не только для постоянного проживания, но и в качестве инвестиций, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Небольшой бюджет покупки позволяет инвесторам при необходимости воспользоваться льготной ипотекой, а динамичный рост цен обеспечивает хорошую итоговую доходность актива». Только в мае цены на жилье бизнес-класса увеличились на 3%, а по сравнению с началом года на 16%. А по сравнению с маем 2020 года, рост составил 38%.
Новостройки бизнес-класса в границах «старой» Москвы с бюджетом покупки квартир до 10 млн рублей
|
Название проекта |
Округ |
Район |
Бюджет покупки, млн руб. |
Площадь квартиры, кв. м |
|
City Bay |
СЗАО |
Покровское -Стрешнево |
6,1 |
21,1 |
|
Wave |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
7,3 |
23,7 |
|
Фестиваль Парк |
САО |
Левобережный |
7,8 |
21,2 |
|
Afi tower |
СВАО |
Свиблово |
7,9 |
19,6 |
|
Метрополия |
ЮВАО |
Южнопортовый |
8,3 |
26 |
|
Символ |
ЮВАО |
Лефортово |
8,8 |
25,5 |
|
Манифест |
ЗАО |
Можайский |
9,4 |
20 |
|
Вереск |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
9,5 |
25,1 |
|
Level Причальный |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
9,6 |
17,3 |
|
Ever |
ЮЗАО |
Обручевский |
9,7 |
26 |
|
Will Towers |
ЗАО |
Раменки |
9,7 |
25,5 |
По данным bnMAP.pro