Магия прописки: в подмосковных проектах жилье стоит на 25% дешевле, чем в столичных новостройках по соседству
Естественным итогом развития московской агломерации должно стать образование единого пространства, в который интегрируются ТиНАО, районы-«протуберанцы» и обширные зоны, примыкающие с обеих сторон к МКАД (как областные, так и столичные). Однако на сегодняшний день строительному рынку не удается преодолеть сегрегацию между указанными территориями. Как установили аналитики Urbanus.ru, большинство областных новостроек уступают в цене от 10% до 35% своим ближайшим соседям в границах Москвы.
Характер застройки на окраинах Москвы и соприкасающихся с ними районах Подмосковья почти не отличается. Тем не менее, в реалиях Московского регионального рынка МКАД по-прежнему остается чем-то вроде «магического круга». С его внутренней стороны цены на невидимость в среднем на четверть превосходят показатели в ближайших областных локациях. Однако, по словам экспертов Urbanus.ru, на первый план в закономерностях ценообразования выходит не автодорога сама по себе (хотя ее символическое значение отрицать невозможно), а фактор столичной прописки. Этот тезис наглядно иллюстрирует пример ЖК «Квартал Некрасовка» (ЮВАО), который отделяют от МКАД около 6 км. Средний прайс по этому адресу балансирует на отметке 197,96 тыс. рублей за квадратный метр. Рядом с ним базируется жилой массив «Некрасовка», где планка поднялась до 187,40 тыс. рублей. Территорию Некрасовки плотно охватывает городской округ Люберцы. В местных проектах ценник заметно ниже. Так, в ЖК «Люберцы Парк», который находится вдвое ближе к МКАД, чем «Квартал Некрасовка», квадратный метр стоит в среднем на 20% дешевле. В случае ЖК «Люберецкий» разница в цене составляет 15%.
Это не единственный случай, когда московские и областные новостройки, даже расположенные по одну сторону МКАД в рамках фактически единой локации, существенно разнятся по прайсу. Квартиры в ЖК «Аквилон Митино» продаются на 25-40% дороже, чем в приграничной части Красногорска. ЖК Stellar City оставил позади почти весь пул подмосковных проектов вокруг Сколково (с преимуществом от 6% до 60% в пересчете на квадратный метр). Единственное исключение в этой зоне – старый премиальный ЖК «Сколково Парк», сданный еще шесть лет назад. В нем средняя стоимость квадратного метра вот-вот достигнет показателя в 500 тыс. рублей.
Среди подмосковных новостроек-дебютантов в ближнем поясе от МКАД своим прайсом выделяется ЖК «Заречье Парк». Его корпуса возводятся в поселке Заречье Одинцовского городского округа – всего в 400 от кольцевой дороги. Близость к столице мотивировала застройщика установить здесь столичный ценник. На сегодняшний день жилье по этому адресу стоит 260,05 тыс. рублей за квадратный метр. По уровню цен «Заречье Парк» опережает не только всех соседей в радиусе 3 км, но и большинство проектов в «Примкадье».
Но в целом такие проекты редкость. ЖК Barton (городской округ Мытищи) закреплен фактически на самой орбите МКАД. Местный продукт считается одним из самых дорогих в области – в среднем 207,52 тыс. рублей за квадратный метр. По другую сторону административной границы – на территории Северо-Восточного административного округа Москвы (признанный оплот масс-маркета) сформировалась локация со средним бюджетом предложения в 239,96 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами покупка стандартной двухкомнатной квартиры в комплексе Barton обойдется на полтора миллиона дешевле, чем аналогичного лота на окраине столицы. В случае расположенного рядом ЖК «Датский квартал» экономия будет измеряться 2,5 млн рублей. Такова, по сути, цена московской прописки.
Цепочка подмосковных проектов с самыми доступными ценниками растянулась вдоль юго-восточной дуги МКАД – от Варшавского до Новорязанского шоссе. В этой полосе собраны сразу пять новостроек со средним ценником до 150 тыс. рублей за кв. м, три – от 150 до 175 тыс. рублей и еще столько же комплексов с прайсом чуть выше 180 тыс. рублей за кв. м. В большинстве своем это динамичные и востребованные проекты. Альтернативой им с обратной стороны МКАД служат ЖК «Загорье», стаж которого насчитывает около десяти лет, и ЖК «Ясеневая 14». Последний располагает остатками фонда в 13 квартир. Их средняя цена приближается к 290 тыс. рублей за квадратный метр, то есть почти на 60% больше, чем в UP-квартале «Римский», который занимает участок всего в 2 км к юго-востоку.
В общей сложности из 25 подмосковных новостроек в двухкилометровом поясе у МКАД 21 содержит предложение со средним ценником до 200 тыс. рублей. Из семи «старомосковских» адресов с внешней стороны автодороги только два удовлетворяют такому условию. Если брать пул внутри МКАД, то соотношение будет еще более жестким: два из десяти. Квадратный метр в ближайших к Москве областных локациях сейчас стоит в среднем 185,95 тыс. рублей – на четверть меньше, чем в столице.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
Общий объем рынка существенно не изменился и находится на уровне 2,7 млн кв.м.
По итогам первого полугодия 2021 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнил проект компании «Максидом» на ул. Уральская 1, спекулятивная офисная площадь которого составила 32 000 кв.м.
Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2020 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.
Перспективное предложение
По нашим прогнозам, прирост нового предложения по итогам 2021 года составит 127 000 кв.м качественной офисной недвижимости, что станет рекордным показателем прироста спекулятивных проектов с 2017 года.
В 2022 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).
Спрос
Первое полугодие 2021 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2021 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.
С точки зрения отраслевой структуры спроса, в первом полугодии 2021 года мы наблюдаем смещение в сторону банковского сектора и гибких офисных пространств.
Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2021 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.
В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 6 месяцев 2021 года находится на уровне 6,4%. В сравнении с началом 2021 года уровень вакантных площадей сократился на 3,1 пп.
Таким образом, мы фиксируем восстановление уровня вакантных площадей до показателя конца 2019 года, то есть до начала пандемии COVID-19.
Уровень вакансии в классе А снизился на 2,9 пп и составляет 6,1% против 9% на начало года, уровень вакансии в классе В/В+ также снизился на 3 пп и составляет 6,5% против 9,5% на начало года.
По итогам первого полугодия 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
По итогам 2021 года мы ожидаем коррекции ставок аренды в сторону увеличения в диапазоне 5-7% за счет вывода на рынок новых качественных проектов.
Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цены выросли на 11% за полгода, что снизило спрос – на фоне завершения программы льготного кредитования рекордов по сделкам не было.
I. Продажи в первой половине 2021 года - всего на 10% выше, чем год назад
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года заключено 44,9 тыс. ДДУ с физлицами. Относительно 2 полугодия 2020 года спрос оказался ниже на 21% - тогда было зарегистрировано 66,8 тыс. договоров. В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) активность оказалась выше несущественно: всего на 10%, при том, что на тот период пришелся локдаун, а льготная ипотека была запущена только в последние месяцы.
Динамика на первичном рынке сопоставима как для Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области. В Санкт-Петербурге заключено в 2021 году порядка 35 тыс. ДДУ (-21% за полугодие, +9% за год). В Ленинградской области зарегистрировано порядка 10 тыс. ДДУ (-22% за полугодие, +13% за год).
Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул. С февраля по апрель наблюдался восходящий тренд по числу сделок. Июньские показатели, несмотря на последний месяц действия льготной ипотеки, оказались не впечатляющими: спрос был ниже, чем весной этого же года примерно на 20%. Льготная ипотека уже не позволяет компенсировать произошедший рост цен за период действия субсидии, что и стало основной причиной отсутствия ажиотажа на рынке, пока действовала ставка ниже 6%.
Более того, в 1 полугодии 2021 года заключено даже меньше сделок, чем в допандемийном 1 полугодии 2019 года - текущий спрос ниже на 17%.
II. Доля ипотечных сделок увеличилась с 52% до 73%
Отсутствие рекордов по количеству сделок в июне 2021 года скомпенсировано рекордами по доле договоров, подписанных с привлечением кредитов. Впервые в истории доля ипотечных сделок за месяц достигла 73% (в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области). Для сравнения – в первые месяцы старта льготного ипотечного кредитования в кредит проходило 70% сделок. А до льготного кредитования – в апреле 2020 года – доля сделок в ипотеку составляла только 52%.
В июне 2021 года рекорд был обновлен как для Санкт-Петербурга (73% сделок в ипотеку), так и Ленинградской области (74%). В целом по рынку доля ипотечных сделок составила в Петербургском регионе за 1 полугодие 67%.
III. Недвижимость продолжает дорожать: +11% за полгода, +30% за год
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 1 полугодия 161,6 тыс. рублей: +10,7% за полгода и +29,8% в годовой динамике (относительно июля 2020 года).
Новостройки Ленинградской области дорожают быстрее: средняя цена «квадрата» сегодня – 118 тыс. рублей: +23% за полгода, +39,5% за год. Первичная недвижимость Санкт-Петербурга обойдется сейчас в среднем в 179,1 тыс. рублей – это на 11,8% выше, чем в начале года и на 32% больше, чем год назад.
IV. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года составила 276,5 млрд рублей, что на 5% ниже, чем в прошлом полугодии (количество сделок при этом снизилось на 21%). В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) выручка девелоперов увеличился в полтора раза – на 48%. И для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области динамика сопоставима.
Основная часть выручки в 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 85%, что сопоставимо с прошлым годом.
Топ-10 застройщиков сгенерировали 58% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть (23%) всей выручки. В тройку лидеров также входят компании: Группа ЛСР (9%) и ЦДС (6%).
V. Самые продаваемые новостройки Петербургской агломерации в 2021 году
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 40% всех сделок (против 36% по итогам всего 2020 года). В Ленинградской области – 47%, как и в прошлом году.
Средняя стоимость квадратного метра в сделке в целом по первичному рынку Санкт-Петербурга увеличилась за полгода со 145 тыс. до 171 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 97 тыс. до 110 тыс. рублей. В среднем же по всем сделкам за полгода средняя стоимость кв.м в сделке составила 158 тыс. рублей. Только по двум из десяти проектов-лидеров продаж средняя цена «квадрата» превышает рыночные значения.
В Ленинградской области цена кв.м в сделке составила за полгода – 106 тыс. рублей. Данный показатель превышен в 7 из 10 лидирующих по продажам ЖК – в них цена «квадрата» в сделке оказалась больше среднерыночных значений.
Средний «чек сделки» в Санкт-Петербурге в 1 полугодии составил 6,7 млн рублей, в Ленинградской области – 4,2 млн.
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
“После сокращения лимита по программе льготного кредитования до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В результате во второй половине года ожидается дальнейшее снижение спроса, что уже наблюдается в последний квартал. Соответственно, индексация цен также замедлится. Новых ценовых рекордов по темпам роста мы не ждем, к тому же невысокая активность девелоперов стимулирует покупателей рассматривать вторичный рынок, который без льготной ипотеки “на первичке” получил значительное преимущество”.