Магия прописки: в подмосковных проектах жилье стоит на 25% дешевле, чем в столичных новостройках по соседству
Естественным итогом развития московской агломерации должно стать образование единого пространства, в который интегрируются ТиНАО, районы-«протуберанцы» и обширные зоны, примыкающие с обеих сторон к МКАД (как областные, так и столичные). Однако на сегодняшний день строительному рынку не удается преодолеть сегрегацию между указанными территориями. Как установили аналитики Urbanus.ru, большинство областных новостроек уступают в цене от 10% до 35% своим ближайшим соседям в границах Москвы.
Характер застройки на окраинах Москвы и соприкасающихся с ними районах Подмосковья почти не отличается. Тем не менее, в реалиях Московского регионального рынка МКАД по-прежнему остается чем-то вроде «магического круга». С его внутренней стороны цены на невидимость в среднем на четверть превосходят показатели в ближайших областных локациях. Однако, по словам экспертов Urbanus.ru, на первый план в закономерностях ценообразования выходит не автодорога сама по себе (хотя ее символическое значение отрицать невозможно), а фактор столичной прописки. Этот тезис наглядно иллюстрирует пример ЖК «Квартал Некрасовка» (ЮВАО), который отделяют от МКАД около 6 км. Средний прайс по этому адресу балансирует на отметке 197,96 тыс. рублей за квадратный метр. Рядом с ним базируется жилой массив «Некрасовка», где планка поднялась до 187,40 тыс. рублей. Территорию Некрасовки плотно охватывает городской округ Люберцы. В местных проектах ценник заметно ниже. Так, в ЖК «Люберцы Парк», который находится вдвое ближе к МКАД, чем «Квартал Некрасовка», квадратный метр стоит в среднем на 20% дешевле. В случае ЖК «Люберецкий» разница в цене составляет 15%.
Это не единственный случай, когда московские и областные новостройки, даже расположенные по одну сторону МКАД в рамках фактически единой локации, существенно разнятся по прайсу. Квартиры в ЖК «Аквилон Митино» продаются на 25-40% дороже, чем в приграничной части Красногорска. ЖК Stellar City оставил позади почти весь пул подмосковных проектов вокруг Сколково (с преимуществом от 6% до 60% в пересчете на квадратный метр). Единственное исключение в этой зоне – старый премиальный ЖК «Сколково Парк», сданный еще шесть лет назад. В нем средняя стоимость квадратного метра вот-вот достигнет показателя в 500 тыс. рублей.
Среди подмосковных новостроек-дебютантов в ближнем поясе от МКАД своим прайсом выделяется ЖК «Заречье Парк». Его корпуса возводятся в поселке Заречье Одинцовского городского округа – всего в 400 от кольцевой дороги. Близость к столице мотивировала застройщика установить здесь столичный ценник. На сегодняшний день жилье по этому адресу стоит 260,05 тыс. рублей за квадратный метр. По уровню цен «Заречье Парк» опережает не только всех соседей в радиусе 3 км, но и большинство проектов в «Примкадье».
Но в целом такие проекты редкость. ЖК Barton (городской округ Мытищи) закреплен фактически на самой орбите МКАД. Местный продукт считается одним из самых дорогих в области – в среднем 207,52 тыс. рублей за квадратный метр. По другую сторону административной границы – на территории Северо-Восточного административного округа Москвы (признанный оплот масс-маркета) сформировалась локация со средним бюджетом предложения в 239,96 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами покупка стандартной двухкомнатной квартиры в комплексе Barton обойдется на полтора миллиона дешевле, чем аналогичного лота на окраине столицы. В случае расположенного рядом ЖК «Датский квартал» экономия будет измеряться 2,5 млн рублей. Такова, по сути, цена московской прописки.
Цепочка подмосковных проектов с самыми доступными ценниками растянулась вдоль юго-восточной дуги МКАД – от Варшавского до Новорязанского шоссе. В этой полосе собраны сразу пять новостроек со средним ценником до 150 тыс. рублей за кв. м, три – от 150 до 175 тыс. рублей и еще столько же комплексов с прайсом чуть выше 180 тыс. рублей за кв. м. В большинстве своем это динамичные и востребованные проекты. Альтернативой им с обратной стороны МКАД служат ЖК «Загорье», стаж которого насчитывает около десяти лет, и ЖК «Ясеневая 14». Последний располагает остатками фонда в 13 квартир. Их средняя цена приближается к 290 тыс. рублей за квадратный метр, то есть почти на 60% больше, чем в UP-квартале «Римский», который занимает участок всего в 2 км к юго-востоку.
В общей сложности из 25 подмосковных новостроек в двухкилометровом поясе у МКАД 21 содержит предложение со средним ценником до 200 тыс. рублей. Из семи «старомосковских» адресов с внешней стороны автодороги только два удовлетворяют такому условию. Если брать пул внутри МКАД, то соотношение будет еще более жестким: два из десяти. Квадратный метр в ближайших к Москве областных локациях сейчас стоит в среднем 185,95 тыс. рублей – на четверть меньше, чем в столице.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено на 80% больше договоров долевого участия на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса, чем за аналогичный период прошлого года. При этом 65,8% всех ДДУ пришлось на 10 наиболее востребованных у покупателей комплексов. В самом популярном проекте за полгода было реализовано 300 лотов.
По данным «Метриум», в первой половине 2021 года значительно вырос спрос на апартаменты на рынке новостроек «старой» Москвы. Так, в январе-июне этого года на данный формат недвижимости было заключено порядка 3 тыс. ДДУ, что на 80% больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. Высокая покупательская активность обусловлена как удачным месторасположением комплексов, так и более низкими по сравнению с квартирами ценами. Однако последний фактор постепенно нивелируется значительным повышением стоимости из-за ажиотажного спроса и дефицита предложения: с начала года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента в границах «старой» Москвы выросла на 23,4%, достигнув 238,8 тыс. рублей.
Первое место в топ-10 занял проект от ГК ПИК «Волоколамское 24». В I полугодии 2021 года в нем было реализовано 300 апартаментов, что составило 10,2% от общего объема продаж за период. Средняя цена «квадрата» – 226,6 тыс. рублей.
«Серебро» рейтинга досталось комплексу «Легендарный квартал на Ботаническом саду»[1] от застройщика «Д-Инвест». В данном проекте за первые шесть месяцев 2021 года было продано 269 лотов. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в нем составляет 235,1 тыс. рублей.
На третьей строчке расположился проект «Движение. Тушино» от ГК ФСК. В январе-июне 2021 года в нем было реализовано 168 апартаментов, причем во II квартале было продано в 5 раз больше лотов, чем в I квартале. Квадратный метр в данном проекте обойдется в среднем в 256,8 тыс. рублей
Самые продаваемые комплексы апартаментов Москвы по итогам I полугодия 2021 года*
|
|
Проект |
Класс |
Число ДДУ в I кв., ед. |
Число ДДУ во II кв., ед. |
Динамика спроса во II кв. к I кв. |
Доля в общем кол-ве ДДУ в I полугодии |
Средняя цена предложения в июне 2021, тыс. руб./ кв.м |
|
1 |
Волоколамское 24 |
Массовый |
146 |
154 |
5,5% |
10,2% |
226,6 |
|
2 |
Легендарный квартал на Ботаническом саду[2] |
Массовый |
135 |
134 |
-0,7% |
9,1% |
235,1 |
|
3 |
Движение. Тушино |
Массовый |
27 |
141 |
422,2% |
5,7% |
256,8 |
|
4 |
Серебряный фонтан |
Бизнес |
82 |
73 |
-11,0% |
5,3% |
303,2 |
|
5 |
Новоданиловская, 8 |
Бизнес |
60 |
79 |
31,7% |
4,7% |
354,7 |
|
6 |
YE’S Botanica[3] |
Массовый |
58 |
80 |
37,9% |
4,7% |
330 |
|
7 |
B'aires |
Бизнес |
75 |
55 |
-26,7% |
4,4% |
284,4 |
|
8 |
Les |
Бизнес |
56 |
69 |
23,2% |
4,2% |
246,8 |
|
9 |
Level Стрешнево |
Бизнес |
70 |
46 |
-34,3% |
3,9% |
307,8 |
|
10 |
Нормандия |
Массовый |
46 |
59 |
28,3% |
3,6% |
177,9 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», в конце июня 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента составила 238,8 тыс. рублей, бизнес-класса – 300,6 тыс. рублей. В рейтинг самых продаваемых комплексов апартаментов по итогам I полугодия 2021 года вошло три проекта массового сегмента («Волоколамское 24», «Легендарный квартал на Ботаническом саду» и «Нормандия») и два объекта бизнес-класса (B'aires и Les), средняя цена «квадрата» в которых ниже среднерыночной. Минимальный прайс на квадратный метр из вошедших в рейтинг объектов зафиксирован в комплексе апартаментов «Нормандия» (177,9 тыс. рублей), наибольший – в проекте «Новоданиловская, 8» (354,7 тыс. рублей).
«В первой половине 2021 года одной из главных тенденций на рынке апартаментов «старой» Москвы было значительное увеличение спроса, – резюмирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Подобная динамика была обусловлена более доступной по сравнению с квартирами стоимостью. Однако к концу июня 2021 года средняя стоимость квадратного метра в апартаментах и квартирах массового сегмента в «старой» Москве практически сравнялись.
Другая причина высокого спроса – сложившаяся правовая неопределенность в отношении подобного формата недвижимости. Существует вероятность, что ажиотажный покупательский интерес к ним был вызван не только желанием клиентов вложить свободные средства в перспективные проекты, но и циркулирующей по рынку информацией о возможном запрете строительства комплексов с апартаментами. Не добавило ясности и внесение в апреле 2021 года в Госдуму проекта федерального закона об их статусе. Пока его перспективы туманны и, возможно, принятие данного документа будет отложено, и он повторит судьбу иных подобных законопроектов. Предполагаю, что динамика цены и спроса на апартаменты до конца 2021 года будет зависеть от покупательского интереса к квартирам и прайса на них».
[1] Строительство комплекса все еще не завершено, но при этом по изначальной ПД ввод должен был состоятся ещё в 1 кв. 2018 г. В н.в. получение РВЭ запланировано на 3 кв. 2021 г.
[2] Ранее проект назывался «Легендарный квартал на Березовой аллее».
[3] Ранее назывался апарт-отель «YE'S Ботанический сад»
До конца года в Москве планируется открытие девяти станций Большой кольцевой линии метрополитена. Эксперты Est-a-Tet выяснили, что транспортная доступность улучшится как минимум в 15 крупных проектах новостроек, а также увеличатся арендные ставки и стоимость жилья на вторичном рынке.
«Традиционно открытие новых станций повышает арендные ставки на 5-10%, что в абсолютных показателях составляет около 3-6 тыс. рублей, – подсчитывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Повышение цен из-за открытия метро при продаже квартир на регулярном рынке обычно меньше в процентах, но существенно заметнее в абсолютном исчислении – в среднем собственники обычно прибавляют к цене предложения до 5%».
Часть станций БКЛ, которые строятся в районах без пешей доступности до существующих станций метро, существенно улучшат транспортную доступность для жителей близлежащих районов и, следовательно, повлияют на цены. Из числа планируемых к запуску в этом году станций БКЛ такими являются: «Аминьевская», «Давыдково», «Зюзино».
ЖК вблизи станций БКЛ, которые улучшат транспортную доступность
|
Перспективная станция БКЛ |
Адрес / ЖК |
Девелопер |
Статус |
|
Давыдково |
Верейская, 41 |
ГК Самолет |
Проект «Рябиновый парк» |
|
Верейская, 12 |
Н/д |
Проект комплекса апартаментов |
|
|
ЖК «Life-Кутузовский» |
Пионер |
ЖК введен в эксплуатацию в 2020 году (1-я очередь в начале года, вторая – в конце октября 2020 года). |
|
|
ЖК «Кутузов Град – 2» |
Инград |
Строится, окончание строительства – 2 кв. 2022, есть корпуса со сроком сдачи в 2021 году. |
|
|
Аминьевская |
ЖК «Большая Очаковская 2» |
ГК ПИК |
Строится, стартовал осенью 2020г. |
|
Очаковское шоссе 3а, 5а |
ГК ПИК |
Проект в разработке |
|
|
ЖК Westerdam |
Интеко |
Строительство на этапе фасадных работ. Срок сдачи – 2 кв. 2022г. |
|
|
ЖК «Крылья» |
Группа Эталон |
Строительство на этапе внутренних работ, срок сдачи – 3 кв. 2021г. |
|
|
ЖК «Огни» |
Донстрой |
Продажи завершены |
|
|
ЖК «Событие» |
Донстрой |
Срок сдачи корпусов: 4 кв. 2021г.- 4 кв. 2024, корпуса на разных стадиях строительства. |
|
|
Зюзино, Кленовый бульвар |
Строящиеся и перспективные проекты находятся ближе к существующим станциям метро. В большей степени перспектива открытия станции БКЛ оказала на динамику цен вторичного рынка. |
||
«Застройщики учитывают перспективы открытия новых станций метро в ценообразовании уже на этапе проектирования, кроме того, такие площадки рассматриваются в первую очередь для освоения. В моменте такой прирост цены обычно не превышает 1-2%», – отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Часть станций БКЛ пересекаются с уже существующими линиями. Наличие пересадки на Большое кольцо даст возможность сократить время на дорогу – теперь далеко не всегда нужно будет пользоваться дополнительным транспортом, ехать в центр для пересадки, а также можно будет выбрать нужную ветку. Открытие таких станций не окажет существенного влияния на рынок недвижимости (Кунцевская, Мичуринский проспект, Проспект Вернадского, Калужская). Станция БКЛ «Новаторская» станет альтернативной веткой метро для будущих жителей ЖК «Архитектор», Ever, Prizma, «Квартал 38а» и «Афи Парк Воронцовский».
На Большой кольцевой линии Московского метрополитена до конца 2021 года планируется открытие девяти новых станций: "Терехово", "Кунцевская", "Давыдково", "Аминьевская", "Мичуринский проспект", "Проспект Вернадского", "Новаторская", "Воронцовская", "Зюзино".