Магия прописки: в подмосковных проектах жилье стоит на 25% дешевле, чем в столичных новостройках по соседству
Естественным итогом развития московской агломерации должно стать образование единого пространства, в который интегрируются ТиНАО, районы-«протуберанцы» и обширные зоны, примыкающие с обеих сторон к МКАД (как областные, так и столичные). Однако на сегодняшний день строительному рынку не удается преодолеть сегрегацию между указанными территориями. Как установили аналитики Urbanus.ru, большинство областных новостроек уступают в цене от 10% до 35% своим ближайшим соседям в границах Москвы.
Характер застройки на окраинах Москвы и соприкасающихся с ними районах Подмосковья почти не отличается. Тем не менее, в реалиях Московского регионального рынка МКАД по-прежнему остается чем-то вроде «магического круга». С его внутренней стороны цены на невидимость в среднем на четверть превосходят показатели в ближайших областных локациях. Однако, по словам экспертов Urbanus.ru, на первый план в закономерностях ценообразования выходит не автодорога сама по себе (хотя ее символическое значение отрицать невозможно), а фактор столичной прописки. Этот тезис наглядно иллюстрирует пример ЖК «Квартал Некрасовка» (ЮВАО), который отделяют от МКАД около 6 км. Средний прайс по этому адресу балансирует на отметке 197,96 тыс. рублей за квадратный метр. Рядом с ним базируется жилой массив «Некрасовка», где планка поднялась до 187,40 тыс. рублей. Территорию Некрасовки плотно охватывает городской округ Люберцы. В местных проектах ценник заметно ниже. Так, в ЖК «Люберцы Парк», который находится вдвое ближе к МКАД, чем «Квартал Некрасовка», квадратный метр стоит в среднем на 20% дешевле. В случае ЖК «Люберецкий» разница в цене составляет 15%.
Это не единственный случай, когда московские и областные новостройки, даже расположенные по одну сторону МКАД в рамках фактически единой локации, существенно разнятся по прайсу. Квартиры в ЖК «Аквилон Митино» продаются на 25-40% дороже, чем в приграничной части Красногорска. ЖК Stellar City оставил позади почти весь пул подмосковных проектов вокруг Сколково (с преимуществом от 6% до 60% в пересчете на квадратный метр). Единственное исключение в этой зоне – старый премиальный ЖК «Сколково Парк», сданный еще шесть лет назад. В нем средняя стоимость квадратного метра вот-вот достигнет показателя в 500 тыс. рублей.
Среди подмосковных новостроек-дебютантов в ближнем поясе от МКАД своим прайсом выделяется ЖК «Заречье Парк». Его корпуса возводятся в поселке Заречье Одинцовского городского округа – всего в 400 от кольцевой дороги. Близость к столице мотивировала застройщика установить здесь столичный ценник. На сегодняшний день жилье по этому адресу стоит 260,05 тыс. рублей за квадратный метр. По уровню цен «Заречье Парк» опережает не только всех соседей в радиусе 3 км, но и большинство проектов в «Примкадье».
Но в целом такие проекты редкость. ЖК Barton (городской округ Мытищи) закреплен фактически на самой орбите МКАД. Местный продукт считается одним из самых дорогих в области – в среднем 207,52 тыс. рублей за квадратный метр. По другую сторону административной границы – на территории Северо-Восточного административного округа Москвы (признанный оплот масс-маркета) сформировалась локация со средним бюджетом предложения в 239,96 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами покупка стандартной двухкомнатной квартиры в комплексе Barton обойдется на полтора миллиона дешевле, чем аналогичного лота на окраине столицы. В случае расположенного рядом ЖК «Датский квартал» экономия будет измеряться 2,5 млн рублей. Такова, по сути, цена московской прописки.
Цепочка подмосковных проектов с самыми доступными ценниками растянулась вдоль юго-восточной дуги МКАД – от Варшавского до Новорязанского шоссе. В этой полосе собраны сразу пять новостроек со средним ценником до 150 тыс. рублей за кв. м, три – от 150 до 175 тыс. рублей и еще столько же комплексов с прайсом чуть выше 180 тыс. рублей за кв. м. В большинстве своем это динамичные и востребованные проекты. Альтернативой им с обратной стороны МКАД служат ЖК «Загорье», стаж которого насчитывает около десяти лет, и ЖК «Ясеневая 14». Последний располагает остатками фонда в 13 квартир. Их средняя цена приближается к 290 тыс. рублей за квадратный метр, то есть почти на 60% больше, чем в UP-квартале «Римский», который занимает участок всего в 2 км к юго-востоку.
В общей сложности из 25 подмосковных новостроек в двухкилометровом поясе у МКАД 21 содержит предложение со средним ценником до 200 тыс. рублей. Из семи «старомосковских» адресов с внешней стороны автодороги только два удовлетворяют такому условию. Если брать пул внутри МКАД, то соотношение будет еще более жестким: два из десяти. Квадратный метр в ближайших к Москве областных локациях сейчас стоит в среднем 185,95 тыс. рублей – на четверть меньше, чем в столице.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 306,4 тыс. кв. (+12% за месяц, - 44% за год) и 5,2 тыс. лотов (+7,2% за месяц, -35% за год). В совокупном предложении новостроек доля апартаментов составила 15,2%.
Большая часть предложения приходится на премиум-класс – 36,1% (+0,3% за месяц, +2,1% за год) и на бизнес-класс – 34,5% (-2,6% за месяц, -8,3% за год). Доля комфорт-класса составляет 28,5% (+3,3% за месяц, +6,4% за год), стандарт-класса - всего 0,9% (-0,4% за месяц, -0,3% за год).
Почти 57% площади апартаментов представлена в 3 округах: ЦАО – 31,4% (+1,1% за месяц, +10,4% за год), СЗАО – 13,5% (-2% за месяц, +7,3% за год) и САО – 12% (-1,6% за месяц, -12,3% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 54,3% площади (-7,4% за месяц, -7,4% за год): на стадии введенных объемов – 33,8% (-6,3% за месяц, +2,5% за год), на стадии благоустройства – 1,7%(-0,2% за месяц, -8,6% за год) и ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-0,9% за месяц, -2,1% за год). На начальной стадии находится 30,6% площади (+3,7% за месяц, +6,8% за год): на нулевом цикле – 26,4% (+8,8% за месяц, +15,4% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 4,3% (-5,1% за месяц, -8,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) апартаментов в июле составила 422,9 тыс. руб. (+1,9% за месяц, +35,1% за год). Лидерами роста за год стали комфорт-класс – 250 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +44,4% за год) и стандарт-класс – 240 тыс. руб. (+2,9% за месяц, +40,5% за год). СВЦ в премиум-классе составила 668,3 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +33,1% за год), в бизнес-классе – 315,5 тыс. руб. (+2% за месяц, +32,1% за год).
Самым доступным среди округов стал СЗАО – 262,5 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +34% за год), самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 663,9 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +29,2% за год). Больше всего за месяц СВЦ выросла в ЮВАО и СВАО - на 2,9% и в ЦАО – на 4,6%, больше всего снизилась в ЮАО – на 7,1% и в ЗАО – на 3,6%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года объем предложения на первичном рынке Новой Москвы составил 511,1 тыс. кв. м и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем оно сократилось на 2,2% площади и 1,4% лотов. В годовом выражении наблюдается прирост второй месяц подряд на 16,6% площади и 25,8% лотов. Основную долю предложения в ТиНАО составляют новостройки Новомосковского административного округа - 92,3%.
Лидером по объёму предложения в НАО среди населённых пунктов остаётся поселение Сосенское, на которое приходится 54% (+4,2% за месяц, +21,8% за год). За год прирост экспозиции здесь составил 87,5%. На втором месте с большим отрывом от него находится поселение Десеновское с долей 15,8% (+0,8% за месяц, +11,4% за год). Рост экспозиции за год здесь также значителен - 81,4%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В Новомосковском округе большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,7% площади (+2,2% за месяц, +9,3% за год): на нулевом цикле находится 39,8% предложения (+1% за месяц, +9,2% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 3,9% (+1,2% за месяц, 0% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 35,2% предложения (+2,6% за месяц, +1% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 23% (-2,3% за месяц, -8,7% за год), благоустройства – 8,1% (+4,8% за месяц, +7% за год), введены – 4,2% (+0,1% за месяц, +2,7% за год).
В основном, предложение в НАО представлено без отделки - 45,9% (-3% за месяц, -3,9% за год). Лоты с отделкой занимают долю в 33,6% (-2,4% за месяц, - 9,1% за год). В июле предчистовая отделка предлагалась в 7,5% лотов (-0,5% за месяц, +1,1% за год). Заметен рост предложения квартир с допопциями – с кухней (бытовая техника, мебель) – 9,8% (+4,8% за месяц, +8,7% за год) и с мебелью и кухней – 3,4% (+1,1% за месяц, +3,5% за год).
По итогам июля 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка НАО составила 199,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +41,3% за год), что стало самым незначительным приростом с начала года в месячном выражении.
Самая высокая СВЦ в Новомосковском округе Москвы зафиксирована в поселении Сосенское - 213,2 тыс. руб. (+1,2% за месяц, + 47,2% за год). На втором месте - поселение Московский - 206 тыс. руб. (+0,9% за месяц, + 41,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -153,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +17,4% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +29,3% за год). Самая высокая цена лота наблюдается в поселениях Московский – 11,5 млн руб. (+2,6% за месяц, +45,8% за год) и Внуковское – 11,3 млн руб. (-0,4% за месяц, +29,3% за год), самая низкая – в новом проекте в поселении Кокошкино – 7,2 млн руб. (-6,7% за месяц).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
