Магия прописки: в подмосковных проектах жилье стоит на 25% дешевле, чем в столичных новостройках по соседству
Естественным итогом развития московской агломерации должно стать образование единого пространства, в который интегрируются ТиНАО, районы-«протуберанцы» и обширные зоны, примыкающие с обеих сторон к МКАД (как областные, так и столичные). Однако на сегодняшний день строительному рынку не удается преодолеть сегрегацию между указанными территориями. Как установили аналитики Urbanus.ru, большинство областных новостроек уступают в цене от 10% до 35% своим ближайшим соседям в границах Москвы.
Характер застройки на окраинах Москвы и соприкасающихся с ними районах Подмосковья почти не отличается. Тем не менее, в реалиях Московского регионального рынка МКАД по-прежнему остается чем-то вроде «магического круга». С его внутренней стороны цены на невидимость в среднем на четверть превосходят показатели в ближайших областных локациях. Однако, по словам экспертов Urbanus.ru, на первый план в закономерностях ценообразования выходит не автодорога сама по себе (хотя ее символическое значение отрицать невозможно), а фактор столичной прописки. Этот тезис наглядно иллюстрирует пример ЖК «Квартал Некрасовка» (ЮВАО), который отделяют от МКАД около 6 км. Средний прайс по этому адресу балансирует на отметке 197,96 тыс. рублей за квадратный метр. Рядом с ним базируется жилой массив «Некрасовка», где планка поднялась до 187,40 тыс. рублей. Территорию Некрасовки плотно охватывает городской округ Люберцы. В местных проектах ценник заметно ниже. Так, в ЖК «Люберцы Парк», который находится вдвое ближе к МКАД, чем «Квартал Некрасовка», квадратный метр стоит в среднем на 20% дешевле. В случае ЖК «Люберецкий» разница в цене составляет 15%.
Это не единственный случай, когда московские и областные новостройки, даже расположенные по одну сторону МКАД в рамках фактически единой локации, существенно разнятся по прайсу. Квартиры в ЖК «Аквилон Митино» продаются на 25-40% дороже, чем в приграничной части Красногорска. ЖК Stellar City оставил позади почти весь пул подмосковных проектов вокруг Сколково (с преимуществом от 6% до 60% в пересчете на квадратный метр). Единственное исключение в этой зоне – старый премиальный ЖК «Сколково Парк», сданный еще шесть лет назад. В нем средняя стоимость квадратного метра вот-вот достигнет показателя в 500 тыс. рублей.
Среди подмосковных новостроек-дебютантов в ближнем поясе от МКАД своим прайсом выделяется ЖК «Заречье Парк». Его корпуса возводятся в поселке Заречье Одинцовского городского округа – всего в 400 от кольцевой дороги. Близость к столице мотивировала застройщика установить здесь столичный ценник. На сегодняшний день жилье по этому адресу стоит 260,05 тыс. рублей за квадратный метр. По уровню цен «Заречье Парк» опережает не только всех соседей в радиусе 3 км, но и большинство проектов в «Примкадье».
Но в целом такие проекты редкость. ЖК Barton (городской округ Мытищи) закреплен фактически на самой орбите МКАД. Местный продукт считается одним из самых дорогих в области – в среднем 207,52 тыс. рублей за квадратный метр. По другую сторону административной границы – на территории Северо-Восточного административного округа Москвы (признанный оплот масс-маркета) сформировалась локация со средним бюджетом предложения в 239,96 тыс. рублей за квадратный метр. Иными словами покупка стандартной двухкомнатной квартиры в комплексе Barton обойдется на полтора миллиона дешевле, чем аналогичного лота на окраине столицы. В случае расположенного рядом ЖК «Датский квартал» экономия будет измеряться 2,5 млн рублей. Такова, по сути, цена московской прописки.
Цепочка подмосковных проектов с самыми доступными ценниками растянулась вдоль юго-восточной дуги МКАД – от Варшавского до Новорязанского шоссе. В этой полосе собраны сразу пять новостроек со средним ценником до 150 тыс. рублей за кв. м, три – от 150 до 175 тыс. рублей и еще столько же комплексов с прайсом чуть выше 180 тыс. рублей за кв. м. В большинстве своем это динамичные и востребованные проекты. Альтернативой им с обратной стороны МКАД служат ЖК «Загорье», стаж которого насчитывает около десяти лет, и ЖК «Ясеневая 14». Последний располагает остатками фонда в 13 квартир. Их средняя цена приближается к 290 тыс. рублей за квадратный метр, то есть почти на 60% больше, чем в UP-квартале «Римский», который занимает участок всего в 2 км к юго-востоку.
В общей сложности из 25 подмосковных новостроек в двухкилометровом поясе у МКАД 21 содержит предложение со средним ценником до 200 тыс. рублей. Из семи «старомосковских» адресов с внешней стороны автодороги только два удовлетворяют такому условию. Если брать пул внутри МКАД, то соотношение будет еще более жестким: два из десяти. Квадратный метр в ближайших к Москве областных локациях сейчас стоит в среднем 185,95 тыс. рублей – на четверть меньше, чем в столице.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 533,9 тыс. кв.м и 10,7 тыс. лотов в 33 проектах. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения вырос на 4,5% площади и 3,7% лотов. За год наблюдается прирост на 22,6% площади и 31,4% лотов. 92,5% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,5% экспозиции.
На первичном рынке НАО почти половина экспозиции приходится на поселение Сосенское – 49% (-5% за месяц, +6,7% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 33,7%. На втором месте – поселение Московский с долей 15,2% (+5,9% за месяц, -11,4% за год), в котором объем экспозиции за год сократился на 34%. На третьем месте поселение Десеновское с долей 13,2% (-2,6% за месяц, +5,8% за год), в котором за год объем экспозиции вырос в 2 раза.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,4% площади (-3,9% за месяц, -0,7% за год): на нулевом цикле - 37,5% предложения (-5,6% за месяц, -0,6% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 5,9% (+1,6% за месяц, -0,1% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 38,6% предложения (+8,7% за месяц, -0,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 31,5% (+9,3% за месяц, -3,7% за год), благоустройства – 3% (-1,1% за месяц, +1,5% за год), введены – 4,1% (+0,5% за месяц, +1,9% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 44,1% лотов (-1,8% за месяц, -0,6% за год), на втором месте – с отделкой – 31% лотов (-2,5% за месяц, -16,6% за год). На долю предчистовой отделки приходится 7,1% лотов (-0,5% за месяц, +0,4% за год). Растет доля предложения с допопциями – с кухней – 9,1% (-0,5% за месяц, +9,1% за год) и с мебелью и кухней – 8,7% (+5,3% за месяц, +7,8% за год).
В августе средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) в ТиНАО составила 194,5 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +29,8% за год). В НАО она составила 200,7 тыс. руб. (+0,4% за месяц, +33,9% за год). В месячном выражении рост цены замедляется второй месяц подряд (в июле оно составлял 0,2% месяц к месяцу). Снижается и годовая динамика, которая в июле составляла 41% год к году.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 213,9 тыс. руб. (+0,3% за месяц, + 37,7% за год), в поселении Мосрентген – 207,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц) и Московский – 205 тыс. руб. (-0,4% за месяц, +35,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -151,7 тыс. руб. (-1,1% за месяц, +16,2% за год) и в поселении Филимонковское - 151,9 тыс. руб. (-5,1% за месяц, +30,7% за год).
По итогам августа 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 9,7 млн руб. (+1,3% за месяц, +20,4% за год). В НАО – 9,8 млн руб. (+2,1% за месяц, +24,1% за год).
В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,1 млн руб. (-1,7% за месяц, +19,3% за год) и Московский – 10,8 млн руб. (-5,9% за месяц, +31,5% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское – 7 млн руб. (-2,4% за месяц, +15,5% за год).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.