В III квартале 2021 года доля свободных офисных площадей достигла минимального значения за 14 лет, 8,2%
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2021 года были введены 4 бизнес-центра офисной площадью 51 300 кв. м, доля трех из них составляет 98%. Это новое строение комплекса Большевик, БЦ на Смоленском бульваре, БЦ Галактион в Сколково. Данные объекты относятся к классу А.
Низкие квартальные показатели характерны для последних 5 лет. В III квартале 2020 года объем ввода составил 54 200 кв. м.
Согласно планам девелоперов, до конца года ожидается завершение строительства порядка 0,3 млн кв. м. Если сроки не будут сдвигаться, годовой объем ввода новых офисных площадей превысит 800 000 кв. м, что станет рекордным показателем за последние 7 лет, когда среднегодовой объем находился на уровне 370 000 кв. м.
Несмотря на существенное увеличение объемов, по итогам III квартала на рынке для аренды или покупки доступно не более 20% площадей во вновь построенных объектах. Основная причина в том, что более половины было построено для нужд конкретных компаний, остальные помещения поглощаются по мере завершения строительства.
Низкий уровень спекулятивного строительства и увеличивающийся спрос оказывают давление на долю свободных площадей. Ее уровень достиг 8,2%, меньший показатель был зарегистрирован в 2007 году, тогда доля свободных площадей составляла 4,8%.
По итогам III квартала доля свободных площадей уменьшилась до 8,7% в сегменте класса А и до 8% в сегменте класса В. В начале 2021 года данные показатели составляли 12,2% и 10,6% соответственно. Объем доступных помещений сократился во всех субрынках Москвы. Наибольшее снижение было зарегистрировано в Москва-Сити (с 6,8% во II квартале до 3,9% в III) и в Ленинградском деловом районе (с 9,7% до 5,4%).
Сохранение дефицита доступных площадей продолжится. По итогам 2021 года мы оцениваем объем свободных помещений на уровне 8,5% и ожидаем дальнейшее сокращение показателя в 2022–2023 годах.
Спрос
По итогам III квартала 2021 года объем новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей под собственные нужды составил 503 400 кв. м, что является максимальным квартальным значением с начала пандемии и лишь на 3% уступает значению за III квартал 2019 года, когда спрос был на максимальных исторических уровнях. Объем арендованных и приобретенных помещений за 9 месяцев этого года превысил 1,1 млн кв. м, в аналогичных периодах 2019 и 2020 годов он оставлял 1,13 млн кв. м и 867 800 кв. м соответственно.
Спрос восстанавливается более высокими темпами, чем ожидалось в первом полугодии 2021 года. Согласно нашим оценкам, объем сделок составит 1,5 млн кв. м по итогам года. С одной стороны, причиной увеличения объема сделок стала реализация отложенного спроса со стороны компаний, которые занимали выжидательную позицию в прошлом году. С другой стороны, в течение года не вводились жесткие ограничения на работу офисных сотрудников, что способствовало более интенсивному возвращению к работе из офиса.
Объем сделок по продлению и пересмотру условий текущих договоров в III квартале 2021 года составил 82 500 кв. м, что на 10% больше, чем во II квартале 2021 года. За 9 месяцев аналогичный показатель достиг 279 600 кв. м, что почти в два раза превосходит уровень за 9 месяцев 2020 года (143 400 кв. м).
Объем сделок купли-продажи в III квартале 2021 года вырос в два раза относительно предыдущего квартала, 75 400 кв. м и 36 800 кв. м соответственно. Несмотря на отсутствие крупных сделок по приобретению офисных площадей в течение 9 месяцев 2021 года, объем сделок купли-продажи уже превзошел уровень за аналогичный период 2020 года (120 700 кв. м и 118 900 кв. м), когда было заключено 4 крупных сделки общей площадью 87 500 кв. м. Объем сделок купли-продажи в 2021 году увеличивается благодаря росту спроса со стороны розничных покупателей.
Крупные сделки III квартала 2021 года
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Здание |
Тип сделки |
Класс |
|
Яндекс |
20 800 |
Neva Towers |
Аренда |
A |
|
MULTISPACE |
10 900 |
ВТБ Арена Парк |
Аренда |
A |
|
Кронштадт |
10 300 |
Диапазон |
Аренда |
B |
|
A.V.E Аптека |
3 000 |
Кутузофф Тауэр |
Аренда |
B |
|
Yadro |
2 900 |
Рассвет I |
Аренда |
B |
|
Практик |
2 800 |
Сотый |
Аренда |
B |
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Объем новых сделок в сегменте класса А стал максимальным за последние три года и составил 196 800 кв. м, рост на 56% относительно II квартала 2021 года (125 800 кв. м) и в четыре раза относительно показателя за аналогичный период 2020 года (47 400 кв. м). Наибольший объем был зафиксирован в IV квартале 2018 года, 279 400 кв. м. Объем сделок в сегменте класса А за 9 месяцев 2021 года уже превысил объем транзакций за весь 2020 год, 398 000 кв. м и 368 500 кв. м соответственно.
Спрос на помещения класса В также увеличился в III квартале 2021 года и составил 306 500 кв. м, что выше среднеквартального значение за 2018–2019 годы, 263 000 кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классах А и В, по итогам III кв. 2021 года продемонстрировали рост, 7% и 8% соответственно. Средневзвешенная ставка на площади класса А составила 25 200 руб./кв. м/год, на площади класса В – 17 500 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября 2021 года, напротив, уменьшилась на 3% относительно II квартала и составила 42 500 руб./кв. м/год. Это связано с поглощением офисов в высоком ценовом сегменте, а также укреплением рубля, часть собственников продолжает номинировать ставки в долларах США.
Динамика запрашиваемых ставок аренды
Источник: CBRE, III кв. 2020 г.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«Результаты III квартала подтверждают активное восстановление спроса на офисные помещения. В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличение объема сделок. Тем не менее, транзакционная активность будет управляться доступным объемом предложения и расти в случае реализации крупных сделок в отношении будущей вещи или bts-проектов (строительство под контракт). Динамика сделок будет напрямую зависеть от наличия консенсуса сторон, а именно согласия в отношении готовности входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации».
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем инвестиций достиг 229 млрд руб., что на 32% выше результата первых девяти месяцев 2020 года и на 29% превышает показатель аналогичного периода «допандемийного» 2019 года. Стоит отметить, что в этом году почти половина объема сделок была закрыта именно в III квартале (44% от всего объема).
- По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, рекордно высокий объем инвестиций – это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент, которые составили 65% от всего объема вложенных средств за январь-сентябрь 2021 года.
- Текущий результат за три квартала лишь немногим ниже итогов всего 2020 года (256 млрд руб.). Учитывая такую динамику, можно говорить о потенциально высокой активности инвесторов до конца года, и объем инвестированных средств может оказаться на уровне показателей 2011, 2016 гг. (около 280-290 млрд руб.) или даже больше. При этом стоит отметить, что в IV квартале 2021 года итоговый результат может скорректироваться из-за неопределенности относительно четвертой волны коронавируса и потенциальных ограничений, а также повышения ключевой ставки ЦБ РФ и роста стоимости заемного финансирования.
Топ-5 инвестиционных сделок I-III кв. 2021 г.
|
Сегмент |
Объект |
Регион |
Покупатель фактический |
Цена, диапазон, руб. |
|
Площадки под девелопмент |
Участок на ул. Борисовские пруды |
Москва |
ЛСР |
10-12 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Часть проекта Ligovsky City |
Санкт-Петербург |
ГК ПИК |
10-12 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Площадка «Росстройэкспо» на Фрунзенской наб. |
Москва |
Интеко |
9-11 млрд |
|
Торговые объекты |
ТЦ «Гименей» и «Якиманка» |
Москва |
Михаил Арустамов |
6,3-6,5 млрд |
|
Площадки под девелопмент |
Участок в Мневниках |
Москва |
М-Девелопмент |
6-6,2 млрд |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С точки зрения доли инвестированных средств, лидером девяти месяцев 2021 года снова стали площадки под девелопмент – 65% общего объема инвестиций против 46% годом ранее. С начала года наблюдается примерно равное распределение инвестиций в этот сегмент между Москвой и Санкт-Петербургом: за первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. В январе-сентябре прошлого года распределение между Санкт-Петербургом и Москвой составляло 21% и 75% соответственно. Более равномерное распределение объема инвестиций между двумя столицами объясняется возросшим спросом на жилье в Санкт-Петербурге. Можно ожидать роста инвестиций в этот сегмент, а также дальнейшую децентрализацию спроса на данные активы в силу постепенного вымывания доступных и ликвидных площадок на рынке Москвы и усиления конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- На втором месте по доле вложенных средств находятся складские объекты. Несмотря на снижение доли инвестиций в склады в общем объеме с 18% до 12% по итогам трех кварталов, сохраняется интерес инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. За январь-сентябрь 2021 года объем инвестиций в склады уже превысил показатели 2015-2019 гг., и по итогам года может оказаться на уровне рекордного 2020 года, когда было закрыто сделок на 41,3 млрд руб. Стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее не были столь активны в складском сегменте: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Инфраструктурный Холдинг». По итогам года доля вложений в сегмент может составить 15-20%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С учетом высокого объема инвестирования в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге, доля северной столицы в общем объеме инвестиций значительно возросла – до 38% (против 15% в аналогичном периоде 2020 года). Данный результат может скорректироваться до уровня 20-25% по итогам года. Доля Москвы может составить 70-80%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В силу большого количества сделок с земельными участками доля девелоперов в структуре по типу инвесторов сохранила лидерство и возросла за год на 13 п.п. до 67%. Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным – сохраняется и существенный спрос, и достаточно высокой уровень цен. Для целей расширения земельного фонда и последующей реализации новых проектов игроки рынка продолжают приобретать площадки под девелопмент, причем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге.
- Доля инвестиционных компаний в общем объеме оказалась немного ниже уровня прошлого года – 28% против 33% в январе-сентябре 2020 года. Во II и III кварталах 2021 года также были закрыты сделки с управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 4%, тогда как в I-III кв. 2020 года доля сделок с участием подобных игроков была на уровне 0,4%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В соответствии с тенденцией начала года, доля иностранных инвесторов в I-III кварталах 2021 года оказалось на низком уровне – 3,7% против 9% годом ранее. Крупнейшей сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка «Север-4» во II квартале. На снижение спроса со стороны зарубежных игроков на российском рынке все еще влияют общая неопределенность и ограничения вследствие пандемии коронавируса. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5-10% от общего объема инвестиций.
- В III квартале диапазоны ставок капитализации на премиальные активы не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75-11,0%, для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11,0%.
- Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.
- Алексей Новиков отмечает: «Рекордно высокий результат по итогам III квартала нетипичен – как правило, в это время наступает сезонное затишье и по итогам июня-сентября фиксируются более умеренные результаты. Тем не менее, в этом году в III квартале были закрыты сделки общим объемом, превышающим совокупный результат I и II кварталов. Стабильная позитивная динамика позволяет прогнозировать высокие годовые результаты, даже выше “допандемийных” периодов – на уровне 300 млрд руб. Помимо активного спроса на площадки под девелопмент, рост также будут стимулировать инвестиции в складской сектор, который продолжает активно развиваться. Согласно нашему прогнозу, результаты 2021 года превзойдут итоги 2020 года, однако факторы новой потенциальной волны коронавируса и повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 6,75% могут немного скорректировать позитивные ожидания».
Объем сделок в III квартале 2021 г. в сегменте офисной недвижимости в Москве составил порядка 395 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов 2021 г. объем сделок составил 1 076 тыс. кв. м. Это в очередной раз свидетельствует о том, что московский рынок офисной недвижимости уже преодолел кризисный рубеж и приблизился к значениям 2019 года, когда объем новых сделок за I-III кварталы достигал 1 286 тыс. кв. м.
Объем нового предложения на офисном рынке Москвы по предварительным итогам III квартала 2021 года составил 16 тыс. кв. м, по итогам I-III квартала объем ввода составил 462,6 тыс. кв. м. До конца текущего года к вводу ожидается еще около 366 тыс. кв. м офисных площадей, но не исключены переносы сроков. Из ключевых проектов, запланированных к завершению, можно отметить бизнес-центр класса А у метро Белорусская АFI 2B (GLA 40 тыс. кв. м), а также деловой комплекс класса А «Парк Хуамин» в районе Ботанического сада (GLA 50 тыс. кв. м).
В конце III квартала 2021 года доля вакантных площадей в офисном сегменте составляет 8,4%, что на 0,3 п.п. выше показателя за I полугодие 2021 года. Увеличение вакантности произошло за счет высвобождения помещений в объектах класса В+/-, где вакантность по итогам III квартала достигла 7,6% (+0,6 п.п. за квартал). Однако в бизнес-центрах класса А продолжается сокращение объема свободных площадей – уровень вакантности снизился с 11,5% в I полугодии 2021 г. до 10,7% на сегодняшний день. Критическую нехватку офисных помещений по-прежнему испытывает субрынок «Москва-Сити», где доля вакантных площадей опустилась до показателя в 3,7%.
Рост ставок аренды на офисном рынке Москвы сохраняется на протяжении последних трех кварталов на уровне 2-3% в квартал, за счет чего средневзвешенная ставка аренды по итогам III квартала достигла 21 350 руб./кв. м/год. Для сравнения, в начале года она составляла 19 121 руб./кв. м/год.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Велика вероятность, что в дальнейшем темпы роста спроса на офисы немного замедлятся из-за нехватки площадей, которую начинает ощущать рынок. Наиболее ярко выражена потребность в офисных помещениях с качественным ремонтом. Это обусловлено, в частности, резким повышением цен на стройматериалы. Как следствие, арендаторы наиболее заинтересованы в помещениях, где требуются наименьшие затраты на отделку. На этом фоне все большую привлекательность приобретают гибкие рабочие пространства, готовые предложить офис «под ключ». Поэтому со стороны предложения наблюдается тренд на увеличение количества built-to-suit площадок гибких офисов, предлагаемых для организации рабочего пространства непосредственно под клиента».