Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса Москвы в III квартале
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года в премиальных и элитных новостройках «старой» Москвы было реализовано 110,9 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом объем проданной площади вырос на 12,9%, а относительно III квартала 2020 года – увеличился в 2 раза.
Премиальный сегмент
Основным драйвером столь существенного роста выступили премиальные проекты. За III квартал 2021 года в них было реализовано 105,3 тыс. кв.м., что на 18,8% больше, чем в предыдущем периоде и в 2,3 раза больше, чем в III квартале 2020 года.
На долю 10 самых востребованных новостроек премиального класса по итогам III квартала 2021 года приходится 88,5% от общего объема проданной площади. По сравнению с апрелем-июнем 2021 года данный показатель увеличился на 1,8%, относительно III квартала прошлого года – на 2,1%. По своей структуре рейтинг обновился на треть: в нем представлены 3 новых проекта.
Первое место сохранил за собой ЖК «Остров» от застройщика «Донстрой». В июне-сентябре 2021 года в нем было реализовано 43,1 тыс. кв.м., что составляет 44,3% от общего объема проданного метража. По среднемесячным темпам продаж (14,3 тыс. кв.м.) данный проект превосходит комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 427 тыс. рублей.
Вторую позицию занял ЖК Mod от MR Group, который вышел на рынок в июле 2021 года. В III квартале в нем было продано 16,8 тыс. кв.м. (17 % от всего объема реализованной площади) или 5,6 тыс. кв.м. в месяц. Средневзвешенная цена «квадрата» по итогам сентября 2021 года– 371 тыс. рублей.
«Бронза» достается ЖК Prime Park от Optima Development. За июль-сентябрь 2021 года в нем реализовано 10 тыс. кв.м. (9,5% от суммарного объема проданной площади) или 3,3 тыс. кв.м. ежемесячно. Особенность данного проекта в том, что 80% сделок в III квартале 2021 года (8 тыс. кв.м) были реализованы по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 622 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, тыс. кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
43,1 |
44,7% |
427 |
|
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
16,8 |
17% |
371 |
|
3 |
▲ |
Prime Park** |
Хорошевский |
10 |
9,5% |
622 |
|
4 |
▲ |
Lucky |
Пресненский |
5,4 |
5,5% |
860 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
4,8 |
4,8% |
536 |
|
6 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
4,4 |
4,4% |
1 006 |
|
7 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
2,9 |
2,9% |
862 |
|
8 |
▲ |
Бадаевский |
Дорогомилово |
2,2 |
2,2% |
1 097 |
|
9 |
▲ |
Lunar |
Гагаринский |
2,2 |
2,2% |
513 |
|
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
2,13 |
2,0% |
533 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках премиального класса по итогам III квартала 2021 года составляет 670 тыс. рублей. В 4 проектах, входящих в топ-10 самых востребованных премиальных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше средней: Lucky, Capital Towers, Victory Park Residence, «Бадаевский». Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК Mod (371 тыс. рублей), дороже – в ЖК «Бадаевский» (1 097 тыс. рублей)
«На мой взгляд, нет ничего удивительного в существенном росте продаж премиальных комплексов на фоне общего спада рынка, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Данный сегмент не зависит от мер государственной поддержки: на нем не сказалось завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Из интересных особенностей отмечу продолжающийся тренд к децентрализации премиальных локаций и стабильный спрос на проекты с наиболее качественной концепцией».
Элитный класс
В комплексах элитного сегмента в июле-сентябре 2021 года по ДДУ продано на 41,5% меньше площадей, чем во II квартале 2021 года и на 35,8% меньше, чем в III квартале 2021 года. Стоит отметить, что данный показатель не в полной мере отражает реальную картину. Это обусловлено тем, что срок экспонирования лотов в высокобюджетных ЖК нередко составляет несколько лет, из-за чего часть вариантов реализуется по договорам купли-продажи.
В рейтинг самых продаваемых новостроек элитного класса по итогам III квартала 2021 года вошли 4 новых проекта. Также определенные изменения произошли и в структуре топ-10.
На первое место вышел ЖК «Большая Дмитровка IX» от девелопера «Ингеоцентр». В июле-сентябре 2021 года в нем было реализовано 1 048,2 кв.м., что составило 18,7% от общего объема проданной за период площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 2 067 тыс. рублей.
«Серебро» досталось дебютанту рейтинга – ЖК «Лаврушинский», причем отставание от лидера составило всего 4,1 кв.м. За III квартал в проекте продано 1044,1 кв.м. (18,6% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 2 099 тыс. рублей.
Третье место занимает ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, который по итогам предыдущего квартала возглавлял топ-10 самых востребованных новостроек элитного класса. За июль-сентябрь 2021 года в нем было реализовано 856,3 кв.м., что составило 15,3% от итогового объема проданной площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 1 078 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
1048,2 |
18,7% |
2 067 |
|
2 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1044,1 |
18,6% |
2 099 |
|
3 |
▼ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
856,3 |
15,3% |
1 078 |
|
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
515,8 |
9,2% |
1 136 |
|
5 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
472,1 |
8,4% |
1 002 |
|
6 |
▲ |
Armani/Casa Moscow Residences |
Якиманка |
416,4 |
7,4% |
1 800** |
|
7 |
▼ |
Roza Rossa |
Хамовники |
305,3 |
5,4% |
1 241 |
|
8 |
▼ |
The Residences at Mandarin Oriental, Moscow |
Якиманка |
252,9 |
4,5% |
*** |
|
9 |
▲ |
BVLGARI Hotel & Residences Moscow |
Пресненский |
241 |
4,3% |
1 193** |
|
10 |
▼ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
195,4 |
3,5% |
1 726** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
** Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф.
*** Закрытые продажи, нет информации.
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках в сентябре 2021 года достигла 1 379 тыс. рублей. При этом в 4 комплексах, входящих в рейтинг самых популярных проектов элитного класса, средняя стоимость «квадрата» выше 1,4 млн руб. за «квадрат». Наименьшая средняя стоимость квадратного метра отмечена в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (1 078 тыс. рублей), наибольшая – в ЖК «Лаврушинский» (2 099 тыс. рублей). 4 проекта реализуются в режиме закрытых продаж.
«Наблюдаемое в III квартале 2021 года увеличение спроса на лоты в премиальных проектах не стало неожиданностью, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, подобная недвижимость нередко рассматривается как надежный способ сохранения и приумножения средств, что на фоне экономической нестабильности выгодно отличает ее от акций и банковских продуктов. Во-вторых, на данный сегмент, в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, не оказало влияния фактическое завершение с 1 июля 2021 года льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости. В свою очередь, снижение количества заключенных ДДУ в элитных новостройках не в полной мере отражает реальный спрос, так как порядка 2/3 предложения экспонируется во введенных в эксплуатацию проектах и реализуется на основании договоров купли-продажи. Полагаю, что до конца 2021 года в высокобюджетном сегменте будет фиксироваться повышенный уровень спроса, что приведет к вымыванию наиболее ликвидных вариантов и более широкому распространению практики закрытых продаж».
За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость студий в московских новостройках премиум-класса выросла на 39%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас они продаются в среднем по 22,1 млн рублей. По годовой динамике цены на премиальные студии уступили только таким же квартирам в новостройках эконом- и комфорт-класса, которые подорожали на 47%.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в Москве достигла 22,1 млн рублей. Между тем, в конце II квартала 2020 года квартиру или апартамент такого формата можно было приобрести за 15,8 млн рублей. Таким образом за 12 месяцев стоимость студий выросла на 39% или на 6,2 млн рублей.
Аналитики «Метриум» отмечают, что наиболее внушительный рост произошел в I полугодии 2021 года. В конце 2020 года, как и в IV квартале 2019 года, студии премиум-класса еще можно было купить примерно за 16 млн рублей.
Квадратный метр в премиальных студиях дорожал сопоставимым образом. Сейчас он обходится покупателям в среднем в 582 тыс. рублей, тогда как в I квартале он стоил 530 тыс. рублей, в IV квартале 2020 года – 444 тыс. рублей, в III квартале 2020 года – 472 тыс. рублей, а во II квартале 2020 года – 458 тыс. рублей. Таким образом, удельная стоимость такого жилья выросла только на 27%.
«Студии в премиум-классе росли в цене благодаря своей инвестиционной привлекательности, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Они действительно стали удобным форматом квартир или апартаментов в высоко ликвидных новостройках с очень хорошим расположением. Студии подходят для сдачи в аренду,кратковременных остановок своих владельцев или как первое жилье Однако увеличение стоимости обусловлено еще и изменением структуры предложения, на что указывает тот факт, что удельная стоимость квадратного метра росла медленнее, чем студии в целом».
По данным экспертов «Метриум», действительно структура предложения студий изменилась с точки зрения их площади. Если год назад средняя площадь премиальной студии в продаже составляла 34,6 кв.м., то сейчас застройщики продают помещения побольше – 37,9 кв.м.
Студии в новостройках премиум-класса по годовому росту цен (39%) уступают только студиям в массовых жилых комплексах, где средняя стоимость такого помещения увеличилась на 47% – с 4,8 млн до 7,1 млн рублей. Между тем в бизнес-классе студии подорожали на 21% (с 9,8 млн до 11,8 млн рублей), а в элитном сегменте на 18% (с 29,6 млн до 35,0 млн рублей).
«В новостройках премиум-класса раньше студии проектировали редко, поэтому они в кратчайшие сроки стали дефицитным продуктом, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Это повлияло на динамику цен, потому что инвесторы и другие группы покупателей активно искали именно студийный формат. В целом спрос на такие помещения будет оставаться высоким благодаря их многофункциональности и ограниченности предложения».
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».