Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса Москвы в III квартале
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/6f2a35d7/09de31e42a301d660f344a0b.jpg)
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года в премиальных и элитных новостройках «старой» Москвы было реализовано 110,9 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом объем проданной площади вырос на 12,9%, а относительно III квартала 2020 года – увеличился в 2 раза.
Премиальный сегмент
Основным драйвером столь существенного роста выступили премиальные проекты. За III квартал 2021 года в них было реализовано 105,3 тыс. кв.м., что на 18,8% больше, чем в предыдущем периоде и в 2,3 раза больше, чем в III квартале 2020 года.
На долю 10 самых востребованных новостроек премиального класса по итогам III квартала 2021 года приходится 88,5% от общего объема проданной площади. По сравнению с апрелем-июнем 2021 года данный показатель увеличился на 1,8%, относительно III квартала прошлого года – на 2,1%. По своей структуре рейтинг обновился на треть: в нем представлены 3 новых проекта.
Первое место сохранил за собой ЖК «Остров» от застройщика «Донстрой». В июне-сентябре 2021 года в нем было реализовано 43,1 тыс. кв.м., что составляет 44,3% от общего объема проданного метража. По среднемесячным темпам продаж (14,3 тыс. кв.м.) данный проект превосходит комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 427 тыс. рублей.
Вторую позицию занял ЖК Mod от MR Group, который вышел на рынок в июле 2021 года. В III квартале в нем было продано 16,8 тыс. кв.м. (17 % от всего объема реализованной площади) или 5,6 тыс. кв.м. в месяц. Средневзвешенная цена «квадрата» по итогам сентября 2021 года– 371 тыс. рублей.
«Бронза» достается ЖК Prime Park от Optima Development. За июль-сентябрь 2021 года в нем реализовано 10 тыс. кв.м. (9,5% от суммарного объема проданной площади) или 3,3 тыс. кв.м. ежемесячно. Особенность данного проекта в том, что 80% сделок в III квартале 2021 года (8 тыс. кв.м) были реализованы по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 622 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, тыс. кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
1 |
▬ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
43,1 |
44,7% |
427 |
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
16,8 |
17% |
371 |
3 |
▲ |
Prime Park** |
Хорошевский |
10 |
9,5% |
622 |
4 |
▲ |
Lucky |
Пресненский |
5,4 |
5,5% |
860 |
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
4,8 |
4,8% |
536 |
6 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
4,4 |
4,4% |
1 006 |
7 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
2,9 |
2,9% |
862 |
8 |
▲ |
Бадаевский |
Дорогомилово |
2,2 |
2,2% |
1 097 |
9 |
▲ |
Lunar |
Гагаринский |
2,2 |
2,2% |
513 |
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
2,13 |
2,0% |
533 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках премиального класса по итогам III квартала 2021 года составляет 670 тыс. рублей. В 4 проектах, входящих в топ-10 самых востребованных премиальных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше средней: Lucky, Capital Towers, Victory Park Residence, «Бадаевский». Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК Mod (371 тыс. рублей), дороже – в ЖК «Бадаевский» (1 097 тыс. рублей)
«На мой взгляд, нет ничего удивительного в существенном росте продаж премиальных комплексов на фоне общего спада рынка, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Данный сегмент не зависит от мер государственной поддержки: на нем не сказалось завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Из интересных особенностей отмечу продолжающийся тренд к децентрализации премиальных локаций и стабильный спрос на проекты с наиболее качественной концепцией».
Элитный класс
В комплексах элитного сегмента в июле-сентябре 2021 года по ДДУ продано на 41,5% меньше площадей, чем во II квартале 2021 года и на 35,8% меньше, чем в III квартале 2021 года. Стоит отметить, что данный показатель не в полной мере отражает реальную картину. Это обусловлено тем, что срок экспонирования лотов в высокобюджетных ЖК нередко составляет несколько лет, из-за чего часть вариантов реализуется по договорам купли-продажи.
В рейтинг самых продаваемых новостроек элитного класса по итогам III квартала 2021 года вошли 4 новых проекта. Также определенные изменения произошли и в структуре топ-10.
На первое место вышел ЖК «Большая Дмитровка IX» от девелопера «Ингеоцентр». В июле-сентябре 2021 года в нем было реализовано 1 048,2 кв.м., что составило 18,7% от общего объема проданной за период площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 2 067 тыс. рублей.
«Серебро» досталось дебютанту рейтинга – ЖК «Лаврушинский», причем отставание от лидера составило всего 4,1 кв.м. За III квартал в проекте продано 1044,1 кв.м. (18,6% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 2 099 тыс. рублей.
Третье место занимает ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, который по итогам предыдущего квартала возглавлял топ-10 самых востребованных новостроек элитного класса. За июль-сентябрь 2021 года в нем было реализовано 856,3 кв.м., что составило 15,3% от итогового объема проданной площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 1 078 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
1 |
▲ |
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
1048,2 |
18,7% |
2 067 |
2 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1044,1 |
18,6% |
2 099 |
3 |
▼ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
856,3 |
15,3% |
1 078 |
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
515,8 |
9,2% |
1 136 |
5 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
472,1 |
8,4% |
1 002 |
6 |
▲ |
Armani/Casa Moscow Residences |
Якиманка |
416,4 |
7,4% |
1 800** |
7 |
▼ |
Roza Rossa |
Хамовники |
305,3 |
5,4% |
1 241 |
8 |
▼ |
The Residences at Mandarin Oriental, Moscow |
Якиманка |
252,9 |
4,5% |
*** |
9 |
▲ |
BVLGARI Hotel & Residences Moscow |
Пресненский |
241 |
4,3% |
1 193** |
10 |
▼ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
195,4 |
3,5% |
1 726** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
** Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф.
*** Закрытые продажи, нет информации.
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках в сентябре 2021 года достигла 1 379 тыс. рублей. При этом в 4 комплексах, входящих в рейтинг самых популярных проектов элитного класса, средняя стоимость «квадрата» выше 1,4 млн руб. за «квадрат». Наименьшая средняя стоимость квадратного метра отмечена в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (1 078 тыс. рублей), наибольшая – в ЖК «Лаврушинский» (2 099 тыс. рублей). 4 проекта реализуются в режиме закрытых продаж.
«Наблюдаемое в III квартале 2021 года увеличение спроса на лоты в премиальных проектах не стало неожиданностью, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, подобная недвижимость нередко рассматривается как надежный способ сохранения и приумножения средств, что на фоне экономической нестабильности выгодно отличает ее от акций и банковских продуктов. Во-вторых, на данный сегмент, в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, не оказало влияния фактическое завершение с 1 июля 2021 года льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости. В свою очередь, снижение количества заключенных ДДУ в элитных новостройках не в полной мере отражает реальный спрос, так как порядка 2/3 предложения экспонируется во введенных в эксплуатацию проектах и реализуется на основании договоров купли-продажи. Полагаю, что до конца 2021 года в высокобюджетном сегменте будет фиксироваться повышенный уровень спроса, что приведет к вымыванию наиболее ликвидных вариантов и более широкому распространению практики закрытых продаж».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/0a47ff91/a2a1242faf29b4a56d4cbde4.jpg)
В третьем квартале на элитном рынке столицы в открытой продаже не появилось ни одного нового проекта, а средневзвешенная цена за квадратный метр преодолела планку в миллион рублей во всех локациях.
В настоящее время в элитном сегменте представлено 965 лотов в 67 корпусах в 44 проектах. Доля предложения в элитных комплексах составляет 6,4% от всего объёма первичного рынка жилой недвижимости.
В сегменте элитной недвижимости 67,5% от общего объёма предложения составляют квартиры и 32,5% - апартаменты. По сравнению с предыдущим кварталом доля элитных апартаментов снизилась почти на 8% (во II квартале эта доля составляла 40,3%), а квартир, наоборот, выросла – во II квартале 2021 года их доля равнялась 59,7%. Это значит, что представленные апартаменты постепенно раскупались, а новое предложение на рынок не выходило в ожидании принятия закона о статусе апартаментов.
Объём предложения в элитном сегменте за квартал вырос на 16,3% за счёт новых объёмов в уже существующих проектах и достиг 148,7 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 10,8%, достигнув 1,315 млн руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения по районам в элитном сегменте варьируется от 1,0 млн руб./кв. м (в районе Арбат) до 1,9 млн руб./кв. м в Пресненском районе.
В годовой динамике объём предложения уменьшился на 22,7%, а цена выросла на 16,8%. Объём реализованного спроса по сравнению с предыдущим кварталом сократился на 63,6%, за год снижение спроса составило 41,6%. Спрос снижается по причине вымывания ликвидного предложения, роста цен, снижения общего объёма предложения. Также на рынке существует формат закрытых продаж и бронирования, а данные по этим объектам попадают в Росреестр либо значительно позже фактической сделки либо вообще сразу оформляется собственность на конечного покупателя.
В структуре предложения в элитном сегменте во всех категориях лотов наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Так, около трети спроса приходится на многокомнатные квартиры, но их доля в предложении составляет всего 20%. При этом спрос практически равномерно распределён между однокомнатными, трёхкомнатными и многокомнатными лотами. В предложении преобладают трёхкомнатные лоты, их доля 34%.
«По итогам прошлого квартала в четырех районах Москвы (Арбат, Раменки, Хорошёво-Мнёвники и Таганский) средневзвешенная цена за квадратный метр составляла менее 1,0 млн руб./кв. м, а в третьем квартале и эти четыре района преодолели планку в миллион рублей за метр, и теперь в Москве не осталось локаций, в которых средневзвешенная цена элитных объектов менее этой цифры», - рассказывает Анна Гурцева, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Четверть всего спроса по бюджету сосредоточена на объектах до 80 млн рублей. Доля таких объектов в предложении – всего 14%. Также популярны лоты от 100 до 120 млн рублей, их рассматривает 21% клиентов, а доля предложения здесь также меньше и составляет 11%. В категории дороже 200 млн рублей наблюдается обратная ситуация – доля предложения (31%) превышает долю спроса (13%).
По площади самые популярные – объекты 110-150 кв.м, они интересуют 32% покупателей. Также существенно вырос интерес к объектам 70-90 кв метров – с 9% во II квартале до 20% в III квартале.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/ee945cff/4df11097814529821a8a2a97.jpg)
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем инвестиций достиг 229 млрд руб., что на 32% выше результата первых девяти месяцев 2020 года и на 29% превышает показатель аналогичного периода «допандемийного» 2019 года. Стоит отметить, что в этом году почти половина объема сделок была закрыта именно в III квартале (44% от всего объема).
- По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, рекордно высокий объем инвестиций – это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент, которые составили 65% от всего объема вложенных средств за январь-сентябрь 2021 года.
- Текущий результат за три квартала лишь немногим ниже итогов всего 2020 года (256 млрд руб.). Учитывая такую динамику, можно говорить о потенциально высокой активности инвесторов до конца года, и объем инвестированных средств может оказаться на уровне показателей 2011, 2016 гг. (около 280-290 млрд руб.) или даже больше. При этом стоит отметить, что в IV квартале 2021 года итоговый результат может скорректироваться из-за неопределенности относительно четвертой волны коронавируса и потенциальных ограничений, а также повышения ключевой ставки ЦБ РФ и роста стоимости заемного финансирования.
Топ-5 инвестиционных сделок I-III кв. 2021 г.
Сегмент |
Объект |
Регион |
Покупатель фактический |
Цена, диапазон, руб. |
Площадки под девелопмент |
Участок на ул. Борисовские пруды |
Москва |
ЛСР |
10-12 млрд |
Площадки под девелопмент |
Часть проекта Ligovsky City |
Санкт-Петербург |
ГК ПИК |
10-12 млрд |
Площадки под девелопмент |
Площадка «Росстройэкспо» на Фрунзенской наб. |
Москва |
Интеко |
9-11 млрд |
Торговые объекты |
ТЦ «Гименей» и «Якиманка» |
Москва |
Михаил Арустамов |
6,3-6,5 млрд |
Площадки под девелопмент |
Участок в Мневниках |
Москва |
М-Девелопмент |
6-6,2 млрд |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С точки зрения доли инвестированных средств, лидером девяти месяцев 2021 года снова стали площадки под девелопмент – 65% общего объема инвестиций против 46% годом ранее. С начала года наблюдается примерно равное распределение инвестиций в этот сегмент между Москвой и Санкт-Петербургом: за первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. В январе-сентябре прошлого года распределение между Санкт-Петербургом и Москвой составляло 21% и 75% соответственно. Более равномерное распределение объема инвестиций между двумя столицами объясняется возросшим спросом на жилье в Санкт-Петербурге. Можно ожидать роста инвестиций в этот сегмент, а также дальнейшую децентрализацию спроса на данные активы в силу постепенного вымывания доступных и ликвидных площадок на рынке Москвы и усиления конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- На втором месте по доле вложенных средств находятся складские объекты. Несмотря на снижение доли инвестиций в склады в общем объеме с 18% до 12% по итогам трех кварталов, сохраняется интерес инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. За январь-сентябрь 2021 года объем инвестиций в склады уже превысил показатели 2015-2019 гг., и по итогам года может оказаться на уровне рекордного 2020 года, когда было закрыто сделок на 41,3 млрд руб. Стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее не были столь активны в складском сегменте: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Инфраструктурный Холдинг». По итогам года доля вложений в сегмент может составить 15-20%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С учетом высокого объема инвестирования в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге, доля северной столицы в общем объеме инвестиций значительно возросла – до 38% (против 15% в аналогичном периоде 2020 года). Данный результат может скорректироваться до уровня 20-25% по итогам года. Доля Москвы может составить 70-80%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В силу большого количества сделок с земельными участками доля девелоперов в структуре по типу инвесторов сохранила лидерство и возросла за год на 13 п.п. до 67%. Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным – сохраняется и существенный спрос, и достаточно высокой уровень цен. Для целей расширения земельного фонда и последующей реализации новых проектов игроки рынка продолжают приобретать площадки под девелопмент, причем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге.
- Доля инвестиционных компаний в общем объеме оказалась немного ниже уровня прошлого года – 28% против 33% в январе-сентябре 2020 года. Во II и III кварталах 2021 года также были закрыты сделки с управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 4%, тогда как в I-III кв. 2020 года доля сделок с участием подобных игроков была на уровне 0,4%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В соответствии с тенденцией начала года, доля иностранных инвесторов в I-III кварталах 2021 года оказалось на низком уровне – 3,7% против 9% годом ранее. Крупнейшей сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка «Север-4» во II квартале. На снижение спроса со стороны зарубежных игроков на российском рынке все еще влияют общая неопределенность и ограничения вследствие пандемии коронавируса. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5-10% от общего объема инвестиций.
- В III квартале диапазоны ставок капитализации на премиальные активы не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75-11,0%, для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11,0%.
- Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.
- Алексей Новиков отмечает: «Рекордно высокий результат по итогам III квартала нетипичен – как правило, в это время наступает сезонное затишье и по итогам июня-сентября фиксируются более умеренные результаты. Тем не менее, в этом году в III квартале были закрыты сделки общим объемом, превышающим совокупный результат I и II кварталов. Стабильная позитивная динамика позволяет прогнозировать высокие годовые результаты, даже выше “допандемийных” периодов – на уровне 300 млрд руб. Помимо активного спроса на площадки под девелопмент, рост также будут стимулировать инвестиции в складской сектор, который продолжает активно развиваться. Согласно нашему прогнозу, результаты 2021 года превзойдут итоги 2020 года, однако факторы новой потенциальной волны коронавируса и повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 6,75% могут немного скорректировать позитивные ожидания».