Самые продаваемые новостройки премиального и элитного класса Москвы в III квартале
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года в премиальных и элитных новостройках «старой» Москвы было реализовано 110,9 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом объем проданной площади вырос на 12,9%, а относительно III квартала 2020 года – увеличился в 2 раза.
Премиальный сегмент
Основным драйвером столь существенного роста выступили премиальные проекты. За III квартал 2021 года в них было реализовано 105,3 тыс. кв.м., что на 18,8% больше, чем в предыдущем периоде и в 2,3 раза больше, чем в III квартале 2020 года.
На долю 10 самых востребованных новостроек премиального класса по итогам III квартала 2021 года приходится 88,5% от общего объема проданной площади. По сравнению с апрелем-июнем 2021 года данный показатель увеличился на 1,8%, относительно III квартала прошлого года – на 2,1%. По своей структуре рейтинг обновился на треть: в нем представлены 3 новых проекта.
Первое место сохранил за собой ЖК «Остров» от застройщика «Донстрой». В июне-сентябре 2021 года в нем было реализовано 43,1 тыс. кв.м., что составляет 44,3% от общего объема проданного метража. По среднемесячным темпам продаж (14,3 тыс. кв.м.) данный проект превосходит комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 427 тыс. рублей.
Вторую позицию занял ЖК Mod от MR Group, который вышел на рынок в июле 2021 года. В III квартале в нем было продано 16,8 тыс. кв.м. (17 % от всего объема реализованной площади) или 5,6 тыс. кв.м. в месяц. Средневзвешенная цена «квадрата» по итогам сентября 2021 года– 371 тыс. рублей.
«Бронза» достается ЖК Prime Park от Optima Development. За июль-сентябрь 2021 года в нем реализовано 10 тыс. кв.м. (9,5% от суммарного объема проданной площади) или 3,3 тыс. кв.м. ежемесячно. Особенность данного проекта в том, что 80% сделок в III квартале 2021 года (8 тыс. кв.м) были реализованы по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 622 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, тыс. кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
43,1 |
44,7% |
427 |
|
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
16,8 |
17% |
371 |
|
3 |
▲ |
Prime Park** |
Хорошевский |
10 |
9,5% |
622 |
|
4 |
▲ |
Lucky |
Пресненский |
5,4 |
5,5% |
860 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
4,8 |
4,8% |
536 |
|
6 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
4,4 |
4,4% |
1 006 |
|
7 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
2,9 |
2,9% |
862 |
|
8 |
▲ |
Бадаевский |
Дорогомилово |
2,2 |
2,2% |
1 097 |
|
9 |
▲ |
Lunar |
Гагаринский |
2,2 |
2,2% |
513 |
|
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
2,13 |
2,0% |
533 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках премиального класса по итогам III квартала 2021 года составляет 670 тыс. рублей. В 4 проектах, входящих в топ-10 самых востребованных премиальных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше средней: Lucky, Capital Towers, Victory Park Residence, «Бадаевский». Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК Mod (371 тыс. рублей), дороже – в ЖК «Бадаевский» (1 097 тыс. рублей)
«На мой взгляд, нет ничего удивительного в существенном росте продаж премиальных комплексов на фоне общего спада рынка, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Данный сегмент не зависит от мер государственной поддержки: на нем не сказалось завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Из интересных особенностей отмечу продолжающийся тренд к децентрализации премиальных локаций и стабильный спрос на проекты с наиболее качественной концепцией».
Элитный класс
В комплексах элитного сегмента в июле-сентябре 2021 года по ДДУ продано на 41,5% меньше площадей, чем во II квартале 2021 года и на 35,8% меньше, чем в III квартале 2021 года. Стоит отметить, что данный показатель не в полной мере отражает реальную картину. Это обусловлено тем, что срок экспонирования лотов в высокобюджетных ЖК нередко составляет несколько лет, из-за чего часть вариантов реализуется по договорам купли-продажи.
В рейтинг самых продаваемых новостроек элитного класса по итогам III квартала 2021 года вошли 4 новых проекта. Также определенные изменения произошли и в структуре топ-10.
На первое место вышел ЖК «Большая Дмитровка IX» от девелопера «Ингеоцентр». В июле-сентябре 2021 года в нем было реализовано 1 048,2 кв.м., что составило 18,7% от общего объема проданной за период площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 2 067 тыс. рублей.
«Серебро» досталось дебютанту рейтинга – ЖК «Лаврушинский», причем отставание от лидера составило всего 4,1 кв.м. За III квартал в проекте продано 1044,1 кв.м. (18,6% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 2 099 тыс. рублей.
Третье место занимает ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, который по итогам предыдущего квартала возглавлял топ-10 самых востребованных новостроек элитного класса. За июль-сентябрь 2021 года в нем было реализовано 856,3 кв.м., что составило 15,3% от итогового объема проданной площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 1 078 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
1048,2 |
18,7% |
2 067 |
|
2 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1044,1 |
18,6% |
2 099 |
|
3 |
▼ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
856,3 |
15,3% |
1 078 |
|
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
515,8 |
9,2% |
1 136 |
|
5 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
472,1 |
8,4% |
1 002 |
|
6 |
▲ |
Armani/Casa Moscow Residences |
Якиманка |
416,4 |
7,4% |
1 800** |
|
7 |
▼ |
Roza Rossa |
Хамовники |
305,3 |
5,4% |
1 241 |
|
8 |
▼ |
The Residences at Mandarin Oriental, Moscow |
Якиманка |
252,9 |
4,5% |
*** |
|
9 |
▲ |
BVLGARI Hotel & Residences Moscow |
Пресненский |
241 |
4,3% |
1 193** |
|
10 |
▼ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
195,4 |
3,5% |
1 726** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
** Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф.
*** Закрытые продажи, нет информации.
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках в сентябре 2021 года достигла 1 379 тыс. рублей. При этом в 4 комплексах, входящих в рейтинг самых популярных проектов элитного класса, средняя стоимость «квадрата» выше 1,4 млн руб. за «квадрат». Наименьшая средняя стоимость квадратного метра отмечена в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (1 078 тыс. рублей), наибольшая – в ЖК «Лаврушинский» (2 099 тыс. рублей). 4 проекта реализуются в режиме закрытых продаж.
«Наблюдаемое в III квартале 2021 года увеличение спроса на лоты в премиальных проектах не стало неожиданностью, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, подобная недвижимость нередко рассматривается как надежный способ сохранения и приумножения средств, что на фоне экономической нестабильности выгодно отличает ее от акций и банковских продуктов. Во-вторых, на данный сегмент, в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, не оказало влияния фактическое завершение с 1 июля 2021 года льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости. В свою очередь, снижение количества заключенных ДДУ в элитных новостройках не в полной мере отражает реальный спрос, так как порядка 2/3 предложения экспонируется во введенных в эксплуатацию проектах и реализуется на основании договоров купли-продажи. Полагаю, что до конца 2021 года в высокобюджетном сегменте будет фиксироваться повышенный уровень спроса, что приведет к вымыванию наиболее ликвидных вариантов и более широкому распространению практики закрытых продаж».
За последний год объем предложения новостроек в границах «старой» Москвы снизился на 33%. Это максимальное снижение за всю современную историю развития жилого рынка столицы. Год назад продажи новостроек шли в 93 районах, на текущий момент – в 91 районе. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал объем предложения на первичном жилом рынке «старой» Москвы в разрезе по районам.
Общий объем предложения составляет 26 549 квартир и апартаментов. Более 70% от этого объема представлено в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД. Однако нельзя сказать, что предложение новостроек равномерно распределено не только по городу в целом, но и на удалении от центра. На 20 районов Москвы приходится 65% от общего количества лотов в продаже, а на Топ-10 районов – 43%:
Топ-10 районов Москвы по объему предложения
|
№ |
Район |
Кол-во в продаже шт. |
|
1 |
Даниловский |
2 177 |
|
2 |
Филевский Парк |
1 405 |
|
3 |
Люблино |
1 262 |
|
4 |
Рязанский |
1 195 |
|
5 |
Раменки |
1 136 |
|
6 |
Покровское-Стрешнево |
1 074 |
|
7 |
Хорошево-Мневники |
868 |
|
8 |
Соколиная Гора |
819 |
|
9 |
Западное Дегунино |
796 |
|
10 |
Очаково-Матвеевское |
736 |
Источник: данные АН «Азбука Жилья»
Девять из десяти районов, указанных в таблице расположены вблизи МКАД или между ТТК и МКАД. Даниловский район, расположенный по обе стороны ТТК, возглавляет список районов с наибольшим объемом предложения, в основном, за счет масштабного ЖК «ЗилАрт», в котором на продажу сейчас выставлено более 1 100 лотов.
Массовый сегмент на текущий момент представлен в 64 районах Москвы. В тройку лидеров по объему предложения в массовом сегменте входят следующие районы:
- Люблино – идет реализация крупного ЖК «Люблинский парк»
- Покровское-Стрешнево – активная застройка Тушинского аэрополя и соседних территорий,
- Соколиная Гора – продажи в крупном ЖК «Измайловский парк».
В бизнес-классе наблюдается еще более высокая концентрация предложения. На Топ-10 районов по объему предложения приходится 64% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже в целом по Москве. Причем большинство из этих районов расположены либо в районе ТТК, либо неподалеку от него. Наибольшее количество лотов бизнес-класса на рынке новостроек наблюдается в следующих районах:
- Даниловский (ЖК «ЗилАрт»),
- Раменки – в общей сложности в данном районе идет активная реализация 14 жилых комплексов, активная застройка началась 2-3 года назад,
- Филевский парк – крупнейшими проектами являются ЖК «Береговой» и ЖК «На Береговом».
«Снижение общего объема предложения за последний год связано с рекордным объемом продаж, что привело к высоким темпам вымывания квартир с рынка новостроек. При этом на рынок продолжает выходить большое количество новых проектов. Для сравнения по итогам первого квартала началась реализация 15 новых жилых комплексов, а за аналогичный период 2020 года появилось только 12 новых проектов. Застройщики продолжают анонсировать перспективные проекты. Например, в районе промзоны «Дегунино-Лихоборы» запланировано строительство крупного жилого проекта на более 300 тыс. кв. м и жилой проект в районе пересечения проспекта Мира и линии МЦК около 100 тыс. кв. м жилой площади», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Апрель запомнился на рынке Московского региона небывалым взлетом цен на столичную недвижимость и таким же ажиотажным спросом. Май выдался поспокойнее, но тоже не дает девелоперам расслабиться.
Однако, если рассматривать структуру предложения, то в экспозиции столичных новостроек сегодня можно найти достаточно как совсем маленьких студий, так и больших многокомнатных квартир[1]. Диапазон площадей колеблется от маленькой студии 17,4 кв. м в проекте Level Причальный до пентхауса площадью 441,7 кв. м в ЖК “Остров” от компании “Донстрой”. Кто же они, эти рекордсмены рынка недвижимости?
Логично, что ТОП-3 по площади предложений в столичных новостройках находятся в границах Старой Москвы. Почетное первое место занимает пентхаус на 15-м этаже в проекте “Остров” от компании “Донстрой” в районе Хорошево-Мневники. Его стоимость составляет 271,85 млн. рублей или 615 тысяч рублей за кв. м. На втором месте - 5-комнатная квартира в ЖК “Вавилово” Ломоносовского района от одноименного застройщика ОАО “Вавилово”, чья площадь равняется 401,4 кв. м, а стоимость - 130 млн. рублей или 323,8 тысяч рублей за кв. м. Бронза в этом хит-параде - у 4-комнатной квартиры в ЖК “Маршал” в районе Щукино от “военного” застройщика "494 УНР", площадью 337,98 кв. м со стоимостью - 111,7 млн. рублей или 330 тысяч рублей за кв. м.
В рейтинге “малышек” представлены лоты как в границах Старой Москвы, так Новой и даже Подмосковья. Почетное первое место - у студии 17,4 кв. м в Level Причальный от Level Group в столичном районе Хорошево-Мневники по цене 9,56 млн. рублей или 549 тысяч рублей за кв.м. На втором месте -- студия в ЖК “Новотомилино” в поселке Томилино подмосковного города Люберцы застройщика 3-RED. Площадь квартиры-студии составляет 18,3-18,5 кв. м, а стоимость колеблется в пределах 3,1-3,2 млн. рублей, то есть около 172 тысяч рублей за кв. м. Замыкает тройку студия площадью 18,5 кв. м в Новой Москве в ЖК “Испанские кварталы-2” от ГК “А101”. Ее стоимость на сегодняшний день составляет 5,9-6,3 млн. рублей или 319,9-340 тысяч рублей за кв. м.
“По рынку новостроек, предложенных сегодня в экспозиции, мы можем заметить любопытную тенденцию. Не всегда самая маленькая может оказаться дешевым вариантом для улучшения жилищных условий или наоборот. В стоимости квадратного метра заложены ряд факторов: класс жилья, его локация, успешность рекламной кампании, брендинга проекта и так далее. Пример Level Причальный с самой маленькой студией демонстрирует нам, что средняя цена квадратного метра тут едва ли не в два раза выше, чем у больших квартир в проектах, распродающих сегодня остатки -- ЖК “Вавилово” и ЖК “Маршал”. Квартиры в “Причальном” разлетаются как горячие пирожки и застройщик дважды за апрель поднимал цены на избранные лоты. С другой стороны, логично выглядит первое место у пентхауса от компании “Донстрой” - отдельного вида квартир с улучшенными характеристиками и специфической аудитории. Даже в ЖК бизнес-класса они остаются “трофейными” лотами со специфической эксплуатацией, поэтому такая цена вполне оправдана”, -- резюмирует Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».
|
Проект |
Локация |
К-во комнат |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн. руб. |
|
Самые крупные квартиры |
||||
|
Остров |
Москва |
п/х |
441,7 |
271,85 |
|
Вавилово |
Москва |
5 |
401,4 |
130 |
|
Маршал |
Москва |
4 |
337,98 |
111,7 |
|
Самые компактные квартиры |
||||
|
Level Причальный |
Москва |
студия |
17,4 |
9,56 |
|
Новотомилино |
МО |
студия |
18,3 - 18,5 |
3,1 - 3,2 |
|
Испанские кварталы-2 |
Новая Москва |
студия |
18,5 |
5,9 - 6,3 |
[1] Без учета апартаментов и сегментов “премиум” и “элит”