Спрос на офисы Петербурга превысил результаты 2020 года
По итогам трех кварталов 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты всего 2020 года и составил 112 тыс. кв. м против 110 тыс. кв. м за 2020 год. Если в начале 2021 года основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, построенные для собственного использования, то во втором и третьем кварталах активность в офисном сегменте носила рыночный характер.
Лидером в структуре спроса по итогам трех кварталов стал сегмент ИТиТ, сформировавший 30% от объема сделок с начала этого года. На втором месте оказался сегмент «Профессиональные услуги» (16%), на третьем месте— торговые компании (10%). Подразделения ПАО «Газпром», традиционно лидирующие по объему спроса, пока остаются менее активными на рынке аренды, концентрируясь на реализации собственных офисных проектов.
В период с июля по сентябрь 2021 года уровень вакантности продемонстрировал незначительное повышение на 0,3 п.п. и достиг 6,6%, что связано с выходом на рынок новых, пока еще не заполненных спекулятивных проектов. При этом, доля свободных площадей в классе А не изменилась, оставшись на уровне 5,8%, а в классе В увеличилась с 6,6% до 7,1% за счет пополнения объема предложения.
Ставки аренды в третьем квартале показали разнонаправленную тенденцию. В классе В ставки показали небольшое снижение, обусловленное изменением экспозиции на рынке: более качественные лоты ушли с рынка, что привело к снижению средневзвешенной ставки до 1 091 руб./кв. м/месяц (без НДС). В то же время, ставки аренды в классе А выросли на 4% — до 1780 руб./кв. м (без НДС). На фоне низкого уровня вакантности (6,6% в среднем по рынку) и малого числа доступных крупных офисных блоков собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные помещения.
На фоне высокого интереса со стороны арендаторов девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты. Так, с начала 2021 года объем ввода достиг 119,2 тыс. кв. м, из них 80,8 тыс. кв. м – спекулятивные бизнес-центры, предлагаемые в аренду на рынке. Ключевые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в третьем квартале: БЦ «Собрание» (арендопригодная площадь — 14 000 кв. м), БЦ «Премьер» (5 822 кв. м) и «Феррум I» (7 156 кв. м) в составе делового квартала «Полюстрово». Общий объем предложения качественных офисов в Санкт-Петербурге по итогам трех кварталов составляет 3,795 млн кв. м.
«Несмотря на активный выход новых проектов, спрос на крупные офисные блоки не может быть реализован из-за недостатка подходящего предложения. Качество зданий и отделки снова становится одним из основных параметров при выборе офиса. Арендаторы до 500 кв. м предпочитают помещения с отделкой (желательно с элементами дизайна), в то время как более крупные компании предпочитают помещения без отделки с предоставлением льготы в размере стоимости предлагаемого базового пакета отделки, - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. – По нашей оценке, стабильный спрос, рост стоимости строительства и отделки помещений будут стимулировать дальнейший рост ставок аренды».
По данным ГК «Максимум Life Development», только 8% покупателей загородной недвижимости под Санкт-Петербургом приобретают нынешним летом земельные участки исключительно под влиянием пандемии. Зимой этот фактор являлся ключевым при принятии решения для 11% клиентов.
Для 29% покупателей основным мотивом для приобретения участков в загородных поселках сейчас является возможность загородного отдыха. Многие из них с развитием инфраструктуры внутри поселков переезжают жить за город постоянно.
По 27% набрали следующие ответы: «давно собирался, нашел удачный вариант, а пандемия не при чем» и «больше не могу жить в городе».
Число тех, кто выбрал первый вариант из двух указанных выше, по сравнению с зимой сократилось. Тогда их доля составляла 32%. Во многом это произошло на фоне сокращения предложения участков в готовых поселках. На загородный рынок вышел целый ряд новых проектов, которые пока что находятся на начальной стадии строительства инфраструктуры. При этом желающие приобрести участки в поселках стали более внимательно анализировать проекты, так как не все из них находятся на заявленном этапе развития.
Количество покупателей, которые «больше не могут жить в городе», наоборот, заметно увеличилось (с 21% зимой до 27% летом). Как правило, этот фактор является сезонным, но в этом году он особенно стал актуальным из-за аномально жаркой погоды в Петербурге.
Остальное число сделок пришлось на инвесторов, покупателей из других регионов и на тех, кто приобретал загородную недвижимость, чтобы быть ближе к работе. В частности, последняя причина характерна для клиентов, искавших новые варианты жилья после переезда их предприятий из Петербурга в область или промзоны на окраинах города.
- Главной причиной покупки земельных участков в поселках остается желание переехать за город. Пандемия лишь стала дополнительным фактором, особенно для тех возрастных категорий, которые относятся к группам риска. Покупателей, решивших резко переехать в коттеджные поселки из-за опасности заразиться коронавирусом, по-прежнему очень мало, - отмечает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – При этом интерес к загородной недвижимости всегда увеличивается с новой волной заболеваний. Например, в июле, который обычно является низким сезоном в нашей отрасли, число сделок по покупке участков превысило показатели двухлетней давности в два раза.
На долю десяти наиболее успешных застройщиков «старой» Москвы пришлось 57% от общего числа реализованных в I полугодии 2021 года площадей в новостройках, подсчитали эксперты «Метриум». При этом выручка от продажи недвижимости в январе-июне 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросла в два раза.
По данным «Метриум», в I полугодии 2021 года на первичном рынке «старой» Москвы было заключено 34,4 тыс. договоров долевого участия на 2 млн кв.м. недвижимости, что принесло застройщикам порядка 554 млрд рублей. По сравнению с тем же периодом прошлого года количество заключенных ДДУ выросло на 57,8%, реализованная площадь – на 59,3%, выручка – на 95%.
При этом доля 10 наиболее успешных девелоперов в общем объеме совершенных сделок в квадратных метрах за год незначительно снизилась и в июне 2021 года составила 57% (против 60% в июне 2020 года). В свою очередь, застройщиками из топ-10 за первые шесть месяцев 2021 года было реализовано почти 1,2 млн кв.м., что на 60,2% больше, чем за тот же период прошлого года. Выручка самых востребованных девелоперов выросла за год почти в два раза – 339,9 млрд рублей против 163 млрд рублей.
За прошедшие полгода рейтинг обновился на 20%: его покинули ГК «Пионер» и ГК ЛСР. Это обусловлено сокращением экспозиции в их проектах и отсутствием значительного объема нового предложения в реализуемых проектах. Новичками топ-10 стали ГК ФСК (5 место) и ИНТЕКО (9 место).
Неизменной осталась тройка лидеров. Первое место сохранил ГК ПИК, в проектах которого за I полугодие 2021 года было заключено порядка 10 тыс. договоров долевого участия на 513,3 тыс. кв.м. (26,1% от общего объема реализованной площади), что принесло 112,6 млрд рублей. Наиболее востребованный проект застройщика – ЖК «Люблинский парк», в котором в январе-июне 2021 года было продано более 1 тыс. квартир. Стоит отметить, что данный комплекс занял первое место в рейтинге самых популярных новостроек массового сегмента по итогам I полугодия 2021 года.
На втором месте – девелопер «ДОНСТРОЙ». За первые шесть месяцев 2021 года данный застройщик заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 169,9 тыс. кв.м. Суммарная выручка компании за январь-июнь 2021 года оценивается на уровне 57,3 млрд рублей. К наиболее успешным проектам от данного девелопера можно отнести ЖК «Символ» и ЖК «Остров», которые стали лидерами по продажам в своих сегментах по итогам I полугодия 2021 года.
Бронзовым призером рейтинга стала компания MR Group, в проектах которой зафиксирован более чем двухкратный рост продаж (+120%) во II квартале 2021 года. Это обусловлено выходом значительного объема нового предложения. По итогам I полугодия девелопером реализовано 136 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 44,2 млрд рублей. Самые успешные проекты от данного застройщика – ЖК «Метрополия» и ЖК SLAVA, вошедшие в топ-3 самых продаваемых комплексов в бизнес-классе и высокобюджетном сегменте соответственно.
Рейтинг самых успешных девелоперов «старой» Москвы в I полугодии 2021 года*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в I кв., тыс. кв.м |
Продано площадей во II кв., тыс. кв.м |
Динамика, квартал к кварталу, % |
Продано площадей за полугодие, тыс. кв.м |
Количество заключенных ДДУ, тыс. ед. |
Выручено денег, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▬ |
ГК ПИК |
257,7 |
255,6 |
-0,8% |
513,3 |
10 |
112,6 |
26,1% |
|
2 |
▬ |
ДОНСТРОЙ |
79,6 |
90,3 |
13,4% |
169,9 |
2,7 |
57,3 |
8,7% |
|
3 |
▬ |
MR Group |
42,5 |
93,5 |
120,0% |
136,0 |
2,5 |
44,2 |
6,9% |
|
4 |
▲ |
Tekta Group |
24,7 |
39,3 |
59,1% |
64,0 |
1 |
20,8 |
3,3% |
|
5 |
▲ |
ГК ФСК |
30,4 |
37,2 |
22,4% |
67,6 |
1,2 |
20,6 |
3,4% |
|
6 |
▼ |
INGRAD |
32,9 |
25,7 |
-21,9% |
58,6 |
0,8 |
20,1 |
3% |
|
7 |
▼ |
Группа Эталон |
22,5 |
43,5 |
92,7% |
66,0 |
1,2 |
18,3 |
3,4% |
|
8 |
▼ |
Центр-Инвест |
31,2 |
24,1 |
-22,8% |
55,3 |
0,9 |
18,1 |
2,8% |
|
9 |
▲ |
ИНТЕКО |
20,0 |
18,7 |
-6,2% |
38,7 |
0,5 |
15,4 |
2% |
|
10 |
▲ |
Ant Development |
11,1 |
9,9 |
-10,8% |
21,0 |
0,2 |
12,5 |
1,1% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ в отношении квартир и апартаментов
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«Из тенденций первого полугодия 2021 года отмечу значительное увеличение продаж на первичном рынке, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Этому способствовал ряд факторов: высокий уровень спроса на новостройки, еще действовавшая льготная ипотека, а также завершение адаптации под новые правила игры. Другой тренд – продолжающийся рост доли крупных игроков на рынке и растущий разрыв между ними и остальными девелоперами. Топовые девелоперы могут предложить своим клиентам широкий спектр разнообразного предложения, в связи с чем покупатели обращают свое внимание на их проекты».