Спрос на офисы Петербурга превысил результаты 2020 года
По итогам трех кварталов 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты всего 2020 года и составил 112 тыс. кв. м против 110 тыс. кв. м за 2020 год. Если в начале 2021 года основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, построенные для собственного использования, то во втором и третьем кварталах активность в офисном сегменте носила рыночный характер.
Лидером в структуре спроса по итогам трех кварталов стал сегмент ИТиТ, сформировавший 30% от объема сделок с начала этого года. На втором месте оказался сегмент «Профессиональные услуги» (16%), на третьем месте— торговые компании (10%). Подразделения ПАО «Газпром», традиционно лидирующие по объему спроса, пока остаются менее активными на рынке аренды, концентрируясь на реализации собственных офисных проектов.
В период с июля по сентябрь 2021 года уровень вакантности продемонстрировал незначительное повышение на 0,3 п.п. и достиг 6,6%, что связано с выходом на рынок новых, пока еще не заполненных спекулятивных проектов. При этом, доля свободных площадей в классе А не изменилась, оставшись на уровне 5,8%, а в классе В увеличилась с 6,6% до 7,1% за счет пополнения объема предложения.
Ставки аренды в третьем квартале показали разнонаправленную тенденцию. В классе В ставки показали небольшое снижение, обусловленное изменением экспозиции на рынке: более качественные лоты ушли с рынка, что привело к снижению средневзвешенной ставки до 1 091 руб./кв. м/месяц (без НДС). В то же время, ставки аренды в классе А выросли на 4% — до 1780 руб./кв. м (без НДС). На фоне низкого уровня вакантности (6,6% в среднем по рынку) и малого числа доступных крупных офисных блоков собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные помещения.
На фоне высокого интереса со стороны арендаторов девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты. Так, с начала 2021 года объем ввода достиг 119,2 тыс. кв. м, из них 80,8 тыс. кв. м – спекулятивные бизнес-центры, предлагаемые в аренду на рынке. Ключевые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в третьем квартале: БЦ «Собрание» (арендопригодная площадь — 14 000 кв. м), БЦ «Премьер» (5 822 кв. м) и «Феррум I» (7 156 кв. м) в составе делового квартала «Полюстрово». Общий объем предложения качественных офисов в Санкт-Петербурге по итогам трех кварталов составляет 3,795 млн кв. м.
«Несмотря на активный выход новых проектов, спрос на крупные офисные блоки не может быть реализован из-за недостатка подходящего предложения. Качество зданий и отделки снова становится одним из основных параметров при выборе офиса. Арендаторы до 500 кв. м предпочитают помещения с отделкой (желательно с элементами дизайна), в то время как более крупные компании предпочитают помещения без отделки с предоставлением льготы в размере стоимости предлагаемого базового пакета отделки, - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. – По нашей оценке, стабильный спрос, рост стоимости строительства и отделки помещений будут стимулировать дальнейший рост ставок аренды».
На территории трех уральских регионов с самой мощной строительной индустрией – Республика Башкортостан, Свердловская область, Пермский край – в настоящее время реализуется 8,2 млн кв. м нового жилья, которое также не обошел общероссийский тренд на повышение цен. Согласно подсчетам экспертов премии Urban Awards, в ряде локаций прайс квадратного метра превысил отметку в 100 тыс. рублей.
К сентябрю текущего года сразу в 12 микрорайонах Екатеринбурга стоимость квадратного метра поднялась выше планки в 100 тыс. рублей. В основном это локации, расположенные вдоль реки Исети, или их ближайшие соседи. В совокупности они содержат 43,0% всей региональной экспозиции (данные ресурса bnMAP.pro). Максимальный ценник – и для города, и в масштабах всего Урала – зафиксирован в квартале Центральный. Здесь квадратный метр в среднем стоит 157,35 тыс. рублей. В микрорайоне Парковый, который примыкает к ЦПКиО им. Маяковского, расценки чуть более щадящие – 132,29 тыс. рублей за квадратный метр.
Большинство екатеринбургских новостроек продемонстрировало умеренное повышение прайса – в пределах 10-12% с начала года. Но аналитики Urban Awards выявили несколько случаев сверхмощного подорожания. Среди них ЖК «Шишимская горка» (плюс 39,6%) в микрорайоне Уктус, а также ЖК «Александровский сад» (плюс 38,9%), ЖК «Форум Сити» (плюс 37,6%) и ЖК «Макаровский» (плюс 30,5%) в центре города.
Уральские локации со средней ценой квадратного метра более 100 тыс. рублей
Локация |
Город |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Квартал Центральный |
Екатеринбург |
157,35 |
164 |
4,9 |
Микрорайон Парковый |
Екатеринбург |
132,29 |
138 |
1,3 |
Микрорайон Вокзальный |
Екатеринбург |
120,99 |
126 |
0,3 |
Микрорайон Заречный |
Екатеринбург |
113,25 |
118 |
1,8 |
Микрорайон Втузгородок |
Екатеринбург |
112,68 |
118 |
2,9 |
Микрорайон Ботанический |
Екатеринбург |
111,95 |
117 |
4,0 |
Микрорайон ВИЗ |
Екатеринбург |
110,06 |
115 |
7,9 |
Микрорайон Автовокзал |
Екатеринбург |
109,18 |
114 |
5,4 |
Микрорайон Юго-Западный |
Екатеринбург |
105,29 |
110 |
4,5 |
Советский |
Уфа |
103,42 |
123 |
5,6 |
Микрорайон Эльмаш |
Екатеринбург |
103,31 |
108 |
1,4 |
Микрорайон Пионерский |
Екатеринбург |
102,16 |
107 |
5,8 |
Микрорайон ЖБИ |
Екатеринбург |
100,62 |
105 |
2,8 |
Ленинский |
Пермь |
100,48 |
112 |
6,6 |
В Уфе уровень цен на жилье в новостройках заметно ниже, чем в Екатеринбурге. Только в одном из семи районов города – Советском – средний прайс взял отметку в 100 тыс. рублей. Так в ЖК «Видинеевский» прирост стоимости за восемь месяцев 2021 г. составляет 28,7%, комплексы «Конди Нова» и «Конди Лофт» в Кировском районе подошли к сентябрю с 30-процентной прибавкой относительно январских показателей. На территории Ленинского района, который лидирует по объему витрины, также есть очаги «сверхнормативного» подорожания. Это ЖК «Старый центр» (плюс 30,4%) и ЖК «Сосны» (плюс 26,2%).
Самые доступные локации в уральских регионах
Регион |
Локация |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Свердловская область |
Первоуральск |
52,08 |
54 |
1,1 |
Среднеуральск |
52,83 |
55 |
0,1 |
|
Микрорайон Кольцово |
61,24 |
64 |
0,8 |
|
Пермский край |
Добрянский г.о. |
39,63 |
44 |
0,04 |
Орджоникидзевский район Перми |
59,35 |
66 |
2,3 |
|
Березники |
64,13 |
72 |
0,1 |
|
Кировский район Перми |
64,34 |
72 |
4,0 |
|
Республика Башкортостан |
Янаульский район РБ |
37,16 |
44 |
0,2 |
Благовещенский район РБ |
40,33 |
48 |
0,6 |
|
Дюртюлинский район РБ |
42,83 |
51 |
0,2 |
|
Белебеевский район РБ |
42,97 |
51 |
0,3 |
Что касается Пермского края, то в этом регионе динамика подорожания выражена гораздо слабее. Только в Ленинском районе средний ценник едва вышел за пределы 100 тыс. рублей за квадратный метр. Во всех остальных локациях прайс квадратного метра не доходит и до 85 тыс. рублей. Резкий скачок цен произошел по адресу Николая Островского, 3 – 20,0% за восемь месяцев. Но такие кейсы единичны.
Отметим также, что в еще одном крупном уральском городе – Челябинске – на сегодняшний день обнаружен только один лот со стоимостью квадратного метра более 100 тыс. рублей. Это трехкомнатный апартамент площадью 82,8 кв. м в проекте «Соколиная гора». С января он подорожал на 29,5% – до 8,61 млн рублей. Еще по трем челябинским адресам – ЖК «Лесопарковый», ЖК «Ньютон» и ЖК «Твоя привилегия» – представлены юниты с максимально близким прайсом (от 90 тыс. рублей за квадратный метр).
Локации с наибольшим объемом предложения от застройщиков в уральских регионах
Регион |
Локация |
Доля от общего объема предложения по региону,% |
Средняя стоимость кв. м, тыс. рублей |
Среднее количество месяцев, необходимое для покупки квартиры (50 кв. м) |
Свердловская область |
Микрорайон Уктус |
10,3 |
92,21 |
96 |
Микрорайон Академический |
9,3 |
81,23 |
85 |
|
Микрорайон ВИЗ |
7,9 |
110,06 |
115 |
|
Микрорайон Широкая Речка |
7,6 |
84,22 |
88 |
|
Пермский край |
Свердловский |
39,3 |
81,39 |
91 |
Мотовилихинский |
21,0 |
78,30 |
87 |
|
Дзержинский |
13,2 |
84,60 |
94 |
|
Республика Башкортостан |
Ленинский район Уфы |
23,1 |
78,70 |
94 |
Кировский район Уфы |
21,2 |
93,42 |
111 |
|
Демский район Уфы |
17,2 |
77,18 |
92 |
Самое доступное, но, как правило, очень малочисленное предложение традиционно сосредоточено на окраинах мегаполисов (микрорайон Кольцово в Екатеринбурге, Орджоникидзевский и Кировский районы Перми), пригородах (Первоуральск, Среднеуральск, Березники) или в загородных локациях (Янаульский, Благовещенский, Дюртюлинский, Белебеевский районы Республики Башкортостан).
10 сентября Московское центральное кольцо (МЦК) отметило юбилей – 5 лет со дня запуска движения. Запуск крупного проекта, улучшившего транспортную доступность 34 районов Москвы, привёл к повышению девелоперской активности на прилегающих к МЦК территориях, где начали и продолжают реализовываться новые жилые и коммерческие проекты.
За последние 5 лет в шаговой доступности от станций МЦК объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости увеличился более чем в два раза. Это обусловлено как запуском МЦК, так и масштабом реализуемых проектов, расположенных недалеко от станций. В сентябре 2021 года объем предложения в проектах вблизи станций составил 374 тыс. кв. м жилой площади или более 7 тыс. квартир и апартаментов, что на 112% превышает показатели аналогичного периода 2016 года. В настоящее время в шаговой доступности станций МЦК располагаются 34 новых жилых проекта, 19 из которых позиционируют себя как проекты бизнес-класса, 14 – комфорт-класса, и 1 проект премиум-класса – апартаменты OKO в «Москва-Сити».
Основная часть проектов расположена в ЮВАО и ЮАО – 29% и 23% соответственно. Следует отметить, что в наименьшем объеме представлены проекты в ЮЗАО и ЗАО. В разбивке по типу помещений – 24% предложения вблизи к МЦК относится к апартаментам, а 76% представлено классическим квартирным форматом.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Несмотря на значительный рост числа проектов жилой недвижимости после запуска Московского центрального кольца, в настоящее время сохраняется высокий потенциал жилого строительства в некоторых локациях, прилегающих к новой транспортной системе. Это в первую очередь восточное направление – станции МЦК Измайлово, Соколиная гора, Шоссе Энтузиастов, Андроновка, где на близость к станциям МЦК накладывается наличие свободных участков для редевелопмента. Потенциально запуск новостроек в данных районах может оказать благоприятное влияние на уровень спроса, а ценовые показатели могут варьироваться в диапазоне от 230 до 300 тыс. руб./кв. м в зависимости от формата недвижимости – квартиры или апартаменты, а также класса проекта и особенностей его позиционирования».
Карта новостроек в шаговой доступности от станций МЦК
Помимо наращивания объемов строительства и логичного увеличения спроса, вверх пошли и ценовые показатели. Так, например, В ЖК «Зиларт» средневзвешенная цена выросла за 5 лет с показателя 197 тыс. руб./кв. м до 410 тыс. руб./кв. м. В соседнем проекте «Парк легенд» цена выросла с уровня 154 тыс. руб./кв. м до показателя 399 тыс. руб./кв м. В большей степени такой ценовой прирост обусловлен либо расширением в процессе строительства ассортиментной линейки – на старте продаж начиналась реализация лотов комфорт-класса, далее с поэтапным выводом объемов выходили корпуса с более качественными характеристиками, которые перешли к реализации в бизнес-классе, либо масштабом строительства, так как ЗИЛ до сих пор является одним их лидеров по объему строящегося жилья в Москве.
Текущее предложение на рынке новостроек вблизи станций МЦК