Средний «квадрат» апартаментов старой Москвы снизился за месяц на 5,2%
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 282,2 тыс. кв.м (-9,7% за месяц, -44,7% за год) и 5,2 тыс. лотов (-7,1% за месяц, -25,3% за год). На долю предложения апартаментов приходится 13,9% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
В сентябре на рынок не вышло новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
Доля предложения по эскроу-счетам составляет 64,3% площади в 38 проектах, которая выросла за месяц на 5,9%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,1% площади (+5,4% за месяц, +2,4% за год), на втором месте находится комфорт-класс с долей 31,9% (+0,8% за месяц, +12% за год). На долю премиум-класса приходится 27% лотов (-4,6% за месяц, -14,5% за год) и меньшая часть относится к стандарт-классу – 1% (-1,6% за месяц, +0,1% за год). Размер экспозиции сократился во всех классах в течение месяца: в комфорт-классе – на 8,3% (-1,3% за год), в премиум-классе – на 24% (-60% за год), в стандарт-классе – на 65% (-26% за год). И только в бизнес-классе наблюдался прирост на 3,4% (-34,6% за год).
Больше половины (55,2%) предложения апартаментов представлено в 3 округах: ЦАО – 23,8% (-3,5% за месяц, -5,1% за год), СЗАО – 17% (+0,2% за месяц, +10% за год) и ЮВАО – 14,4% (+4,4% за месяц, +12,8% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 53% площади (+1% за месяц, -17,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 21% (+2,6% за месяц, -6,1% за год), на стадии благоустройства – 0,8% (0% за месяц, -7,8% за год), реконструкции – 0,9% (-0,5% за месяц, -1,1% за год) и введенных объемов – 30,3% (-1,1% за месяц, -2,1% за год).
На начальной стадии представлено 26,8% площади (-1,7% за месяц, +4,1% за год): на нулевом цикле – 19,3% (-6,3% за месяц, +7,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 7,6% (+4,5% за месяц, -3% за год).
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 34,9% лотов (-2,9% за месяц, -19,2% за год), на долю отделки приходится 28,5% (+1,1% за месяц, -4,5% за год). С предчистовой отделкой представлено 20,4% лотов (+3,8% за месяц, +9,7% за год). Доля предложения апартаментов с отделкой и допопциями (кухня, техника, мебель) составляет 16,2% (-2% за месяц, +14% за год).
СВЦ предложения по итогам сентября 2021 г. составила 394,7 тыс. руб. (-5,2% за месяц, +15,5% за год). В течение месяца СВЦ снизилась во всех классах апартаментов: в стандарт-классе – 271,1 тыс. руб. (-1,5% за месяц, +51,8% за год), в комфорт-классе – 261,3 тыс. руб. (-0,8% за месяц, +48% за год), в бизнес-классе – 324,1 тыс. руб. (-0,1% за месяц, +29,4% за год) и в премиум-классе – 662,3 тыс. руб. (-2,7% за месяц, +30,5% за год).
Средняя цена апартаментов по итогам сентября составила 21,3 млн руб. (-8,7% за месяц, -13,2% за год). За месяц средняя цена лота снизилась во всех классах: в комфорт-классе – 9,9 млн руб. (-4,3% за месяц, +5,5% за год), в бизнес-классе – 17,9 млн руб. (-6,8% за месяц, +6,8% за год) и в премиум-классе – 73,5 млн руб. (-1,5% за месяц, +47,1% за год). Исключением стал стандарт-класс – 6,6 млн руб. (+11% за месяц, +44,9% за год).
В I полугодии 2021 года 39,5% всех сделок с новостройками были зафиксированы в пяти из 33 проектов ТиНАО, подсчитали эксперты «Метриум». В наиболее востребованном у покупателей жилом комплексе девелоперу удалось реализовать за полгода почти 1,5 тыс. лотов, а его доля в общем объеме сделок достигла 10,6%. При этом среди самых популярных проектов две трети составляют ЖК со средней стоимостью квадратного метра менее 200 тыс. рублей.
По подсчетам экспертов «Метриум», за первые 6 месяцев 2021 года в Новой Москве было зарегистрировано 14 тыс. договоров долевого участия, что на 72% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В среднем каждый месяц дольщики заключали здесь почти 2,3 тыс. ДДУ. Однако доля пяти наиболее популярных ЖК за год сократилась на 17,5% до 39,5%.
За полгода топ-15 самых популярных объектов обновился незначительно, в нем появились три новых проекта: ЖК «Испанские кварталы» и ЖК «Белые ночи» от застройщика ГК «А101», а также ЖК «Середневский лес» от ГК «ПИК». Гораздо более существенные изменения произошли в структуре рейтинга.
Со второго на первое место поднялся ЖК «Скандинавия» от девелопера ГК «А101», в котором за полгода было реализовано почти 1,5 тыс. квартир, что составило 10,6% от общего объема продаж. При этом во II квартале 2021 года на лоты в данном проекты было заключено на 77,1% больше ДДУ, чем в январе-марте, что обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения. Стоит отметить, что за 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра в ЖК «Скандинавия» выросла на 13,5%, преодолев отметку в 200 тыс. рублей.
«По итогам полугодия в наших проектах было заключено почти 30% от общего объема всех сделок в ТиНАО, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – За этот период мы вывели в продажу 17 корпусов в жилых комплексах «Скандинавия» и «Прокшино» – перспективных локациях ТиНАО, где сосредоточен основной спрос, обеспечив рынок востребованным предложением. Как один из результатов, июнь стал для нас рекордным месяцем. Объемы продаж превысили 31 тыс. кв. метров – это больше, чем в любой другой месяц 2021 года».
«Серебро» досталось ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный» от застройщика «Инвестраст», на который приходится 7,8% всех ДДУ. Отметим, что за счет активных продаж в I квартале 2021 года данный проект совершил впечатляющий рывок с восьмого места, на котором он располагался по итогам 2020 года. Однако в апреле-июне количество сделок значительно сократилось из-за вымывания наиболее ликвидных лотов. Средневзвешенная цена «квадрата» в этом ЖК за шесть месяцев выросла на 22,7%, составив 174,9 тыс. рублей.
«Бронзу» берет ЖК «Бунинские луга» от ГК «ПИК», который в конце прошлого года замыкал первую пятерку. В его корпусах было заключено 7,2% от общего количества сделок. Средняя стоимость квадратного метра в данном комплексе за полгода также значительно увеличилась (на 22,1%), достигнув 194,8 тыс. рублей.
Из прочих достижений стоит отметить значительный рост продаж (в 60 раз) в ЖК «Новые Ватутинки. Микрорайон Десна». Если в I квартале в нем было куплено 13 лотов, то за два весенних и один летний месяц – 781 (второй результат по итогам II квартала). Это обусловлено выходом на рынок значительного объема предложения в новой очереди.
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках ТиНАО за прошедший год увеличилась на 34,8%, достигнув 191,6 тыс. рублей. При этом в 6 из 15 проектов «квадрат» стоит дешевле среднего значения.
Эксперты «Метриум» отмечают, что 15 наиболее популярных проектов реализуются 8 застройщиками. По сравнению с предыдущим периодом их количество увеличилось за счет появления в рейтинге компании «Центр-Инвест». На долю ГК «А101» приходится четыре ЖК, ГК «ПИК» – три, ГК «Абсолют», «Инвесттраст» и ГК «Самолет» – по два, ГК «МИЦ» и «Центр-Инвест» - по одному.
«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки в ТиНАО демонстрировал высокие темпы роста, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в предыдущие периоды, наиболее востребованными были проекты комплексного освоения территории, предусматривающие размещение в шаговой доступности всей необходимой инфраструктуры. При этом в самых популярных комплексах стоимость квадратного метра сопоставима или даже превышает среднерыночные показатели. Это обусловлено возросшими требованиями клиентов к качеству городской среды».
Эксперты ГК ФСК проанализировали структуру спроса в жилых комплексах компании в столичном регионе, а также в Санкт-Петербурге и пригородах. Уровень дохода домохозяйства покупателей-москвичей в среднем превышает аналогичный показатель петербуржцев и жителей Московской области.
Максимальная доля сделок с новостройками комфорт-класса, реализуемыми ГК ФСК в Москве (23%), заключена покупателями с ежемесячным доходом в 150-200 тыс. руб. на семью*. Вторая группа по активности в сделках (19%) — семьи с доходом 100-150 тыс. руб. в месяц. Еще 22% сделок приходится на семьи с доходом менее 100 тыс. руб. в месяц. Доли покупателей с доходом 200-250 тыс. руб. и 250-300 тыс. руб. составляют по 8%, еще 16% — это домохозяйства с доходом от 300 тыс. руб. в месяц.
В новостройках, реализуемых ГК ФСК в ближайшем Подмосковье, самая активная группа покупателей (32% сделок) — семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью. Еще 25% покупателей — семьи с доходом в 100-150 тыс. руб. в месяц, а 22% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Доходом в 200-250 тыс. руб. в месяц располагают 8% покупателей новостроек ГК ФСК в регионе, и 13% у покупателей с доходом от 250 тыс. руб. в месяц на семью.
Самая активная группа покупателей в новостройках Петербурга и пригородов — также семьи с доходом до 100 тыс. руб. в месяц на семью, ее доля составляет 26%. Еще 25% — домохозяйства с доходом в 100-150 тыс. руб., а 23% — с доходом в 150-200 тыс. руб. в месяц. Еще 14% сделок заключено покупателями с доходом 200-250 тыс. руб. на семьи, оставшиеся 13% — покупателями с доходом 250 тыс. руб. на семью или больше
«Благодаря льготной ипотеке, на рынках столичного и петербургского регионов сейчас активно присутствуют покупатели с различным уровнем дохода. Действующие в проектах ГК ФСК ставки позволяют, например, приобрести квартиру в подмосковном ЖК „Римский“ с ежемесячным платежом в 25 000 тыс. руб., а в петербургском пригородном UP-квартале „Пушкинский“ — от 19 000 тыс. руб. в месяц», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. В компании отмечают рост доли покупателей, приобретающих свое первое жилье в Подмосковье и Ленобласти. По оценке ГК ФСК, доли покупателей в этих регионах, которые на момент сделки арендуют жилье, составляют порядка 32% и 28% соответственно.
Самый востребованный бюджет покупки в столичных новостройках ГК ФСК в 2020 и 2021 году составил 11,8 млн руб., в подмосковных проектах — 5,2 млн руб., в жилых комплексах петербургского региона — 6,1 млн руб.
*Под семьей в данном случае понимались не только зарегистрированные браки, но и гражданские браки, и семьи из одного человека (покупатели-одиночки). Спрос оценивался по сделкам в новостройках ГК ФСК за последние полгода.