За полгода иностранные покупатели потратили на жилье в Москве более 12 млрд рублей
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/fa918c83/d94ca7d02e64e54ff115148f.jpg)
Исследование, проведенное экспертами премии Urban Awards, подтвердило, что столичный рынок по-прежнему привлекает покупателей из других стран. Только за первую половину текущего года они вложили в московскую недвижимость 12,25 млрд рублей. Наибольшую активность традиционно проявляет азербайджанская диаспора. По объему инвестиций она опережает выходцев из Китая, Турции, США и стран Европы.
Клиенты, приехавшие из-за рубежа, обеспечивают застройщикам «старой» Москвы 2,2% всей выручки. К такому заключению пришли специалисты Urban Awards. По их данным, за первую половину 2021-го иностранцы приобрели в Москве (без учета ТиНАО) 514 квартир и апартаментов, что составляет 1,5% от совокупного объема спроса. Суммарная стоимость этих объектов оценивается в 12,25 млрд рублей.
Уже на протяжении нескольких лет неизменно высокий интерес к новостройках внутри МКАД проявляют покупатели азербайджанского происхождения. За первое полугодие 2021-го они пополнили бюджеты столичных застройщиков на 5,17 млрд рублей (две пятых от объема поступлений в рамках взятой выборки). В пересчете на количество лотов все остальные иностранные общины лишь в совокупности и лишь на немного опережают азербайджанцев.
Среди остальных фракций по уровню вложений в столичную недвижимость выделяются покупатели из США и европейских стран (государства бывшей Югославии, Италия, Германия, Румыния, Болгария). За шесть месяцев 2021-го они оставили на жилищном рынке «старой» Москвы 1,37 млрд рублей (11,2%). Чуть меньше вклад китайской диаспоры – 1,33 млрд рублей (10,9%). За последнее время ее предпочтения заметно изменились. Если раньше китайцы селились, как правило, в новостройках комфорт-класса на юго-востоке Москвы, то теперь их внимание переключилось на комплексы бизнес-и премиум-класса в престижных локациях к западу и северу от ТТК. Также на рынке всегда были заметны турецкие покупатели. Благодаря им проекты в границах МКАД дополнительно получили около 1 млрд рублей выручки (8,1%). Для граждан из Турции характерна ярко выраженная «национальная лояльность» при выборе адреса. Зачастую покупают жилье в тех новостройках, которые возводятся с участием турецких застройщиков.
«Второй эшелон» зарубежных покупателей в «старомосковских» округах образуют приезжие из Индии, Вьетнама и Южной Кореи. Их представительство довольно скромное: вместе по итогам первого полугодия 2021-го они приняли участие в полусотне сделок, увеличив кассу девелоперов на 1,06 млрд рублей (8,6%). Доля других диаспор в структуре затрат на столичное жилье ограничивается 19,0%.
Важно отметить, что выходцы из других стран в большинстве случаев ориентируются на более дорогой сегмент недвижимости. Так, средняя стоимость реализованного лота (данные января-июня 2021 г.) в границах «старой» Москвы определена аналитиками Urban Awards в 16,7 млн рублей. Американцы и европейцы готовы потратить на жилье в российской столице в 1,75 раза больше. Сопоставимыми бюджетами (в среднем 28,9 млн рублей) располагают китайцы. Финансовые возможности представителей Южной Кореи и Вьетнама существенно скромнее. Средние показатели для них находятся на уровне 23,4-24,0 млн рублей. Индийцы и турецкие граждане делают упор на объекты со средним ценником в 22,2-22,5 млн рублей. Ценовой индикатор у азербайджанской аудитории куда ближе к среднегородскому, чем у других групп иностранных покупателей – 20,9 млн рублей.
Иностранный спрос в «старой» Москве распылен по десяткам локаций. Однако ряд географических приоритетов все же прослеживается. Лидирующие позиции занимают районы Раменки (9,5% спроса) и Даниловский (8,9%) спроса. Третью и четвертую строчки с показателем в 6,0% делят Очаково-Матвеевское и Люблино. Замыкает пятерку Лефортово, в границах которого аккумулировано 4,7% зарубежного спроса. Еще у нескольких районов доля в структуре сделок варьируется в пределах 3-4%: Покровское-Стрешнево, Дорогомилово, Пресненский, Хорошево-Мневники, Марьино, Нижегородский. В целом Западный административный округ покрывает четверть(25,5%) всех сделок с участием клиентов из других стран. Еще 23,9% приходятся на юго-восток. Затем следуют ЮАО (15,6%) и САО (11,5%).
«Высокий уровень активности среди иностранных граждан – хороший знак и для московского рынка, и для его российской аудитории. Это означает, что столичные девелоперы выводят по-настоящему качественный и конкурентоспособный продукт. При этом нужно сделать оговорку: многие покупатели с иностранными паспортами уже провели в Москве несколько лет, и, по всей видимости, планируют оставаться здесь на среднесрочную перспективу. Иначе они ограничились бы арендой», – поясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/8e07e780/c18eb4515e064c9b4c17ff69.jpg)
В третьем квартале спрос на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса остался на прежнем уровне. По данным Colliers, в период с июля по сентябрь 2021 года было продано 101 тыс. кв. м жилья (1 754 квартиры), тогда как во втором квартале объем продаж составил 99 тыс. кв. м (1 724 квартиры). Всего за 9 месяцев 2021 года на первичном рынке бизнес- и премиум-класса было реализовано 289 тыс. кв. м жилья, что на 11% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. В абсолютном выражении покупатели приобрели 4 990 квартир бизнес- и премиум-класса. Спрос на ипотеку закономерно снизился и в сентябре составил 47% от объема розничных продаж на первичном рынке бизнес- и премиум-класса, хотя в июне этот показатель был на уровне 66%.
В то же время, на рынке наблюдаются структурные изменения спроса. Так, за 9 месяцев 2021 года было реализовано 615 лотов в проектах премиум-класса, что в два раза превышает показатель аналогичного периода 2020 года. Такая динамика связана с высоким спросом со стороны покупателей к новым премиальным проектам, пополнившим рынок с начала 2021 г. Некоторые девелоперы также придерживали часть лотов до высокой стадии готовности проекта, подогревая спрос.
«Несмотря на изменение условий льготной ипотечной программы, покупательская активность сохранилась благодаря началу делового сезона и активному выходу на рынок новых проектов. Рост интереса покупателей к премиальным продуктам также логичен. Недвижимость остается одним из наиболее надежных способов сохранения денежных средств, а локация и концептуальные составляющие премиальных проектов гарантируют будущий рост стоимости объекта. В 2021 году рынок пополнился крупным проектом премиум-класса – ЛСР вывела в продажу Neva Residence – что также стимулировало спрос в этом сегменте», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Всего за год с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 25% — до 247,7 тыс. руб. В премиум-классе рост оказался более динамичным и составил 28% — до 358 тыс. руб.
Сегмент бизнес-класса уверенно возвращается к сбалансированному состоянию. В третьем квартале 2021 года темп роста цен на первичном рынке бизнес-класса замедлился и составил всего 3%. Пик повышенного спроса не недвижимость уже пройден, в то время как рынок продолжает пополняться новыми проектами и корпусами в уже реализующихся комплексах, а конкуренция за покупателя выступает дополнительным фактором, сдерживающим темпы роста.
В то же время, в премиум-классе стоимость квадратного метра за третий квартал выросла на 9%. Увеличение стоимости лотов — результат мгновенной реакции застройщиков на изменение конъюнктуры предложения: в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость повышается. Так, в некоторых проектах премиум-класса повышение цен за три месяца реализации составило 10-15%, в зависимости от типа квартир.
По итогам трех кварталов 2021 года активность девелоперов на рынке восстановилась: объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 53%, составив 449 тыс. кв. м (333,7 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 115,3 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). В третьем квартале 2021 года в продажу вышли 4 новых проекта бизнес-класса, а также новые очереди и корпуса в составе уже реализующихся проектов: «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «Морская набережная» (ЛСР), «Граф Орлов» (Л1), Modum («Арсенал-Недвижимость») и iD Park Pobedy (Euroinvest Development). Рынок класса «премиум» пополнился только одним проектом – в продажу вышел клубный дом «Петровская коса, 1» (ГПБИ), где будет реализовано 21,1 тыс. кв. м жилья.
Объем жилья бизнес- и премиум-класса, введенного в эксплуатацию по итогам трех кварталов 2021 г., составил 318 тыс. кв. м. До конца 2021 года девелоперами заявлено к вводу еще более 350 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/2209945b/01dfa2ed707771baa3777219.jpeg)
Эксперты портала Urbanus.ru провели мониторинг московских новостроек, в которых ведутся продажи от застройщиков, с целью определить верхнюю и нижнюю ценовые границы рынка. Было установлено, что прайс квадратного метра на территории Москвы может различаться на порядок. Если в ТиНАО дюжина проектов до сих пор не преодолела отметку в 200 тыс. рублей, то на ближних подступах к Кремлю базируется сразу несколько домов, где этот показатель превышает 2 млн рублей.
Экспертная группа Urbanus.ru изучила среднюю стоимость квадратного метра в 274 столичных комплексах с квартирами и апартаментами. Этот пул охватывает всю актуальную экспозицию, за исключением проектов, где в продаже осталось менее пяти лотов, а также апарт-отелей, переформатированных из готовых зданий.
Рост цен на первичную недвижимость, который не остановило даже свертывание субсидированной ипотеки, привел к вымыванию большей части доступного предложения. Тем не менее, в 62 комплексах (почти четверть адресной сети) средняя цена квадратного метра держится на уровне ниже 250 тыс. рублей. «Заповедниками» этого предложения по-прежнему остаются локации за МКАД: все 27 новостроек ТиНАО и еще 8 в районах-«протуберанцах» (Митино, Некрасовка, Южное Бутово, западная часть районов Кунцево и Можайский).
В Новой Москве насчитывается 12 новостроек, где средний ценовой индикатор ограничен в пределах 200 тыс. рублей. Самые дешевые варианты традиционно предлагаются в проектах на территории Троицкого административного округа – ЖК «Ново-Никольское» (115,63 тыс. рублей за кв. м) и «Борисоглебское» (125,88 тыс. рублей за кв. м). В Новомосковском административном округе минимум обозначает ЖК «Баркли Медовая долина» (146,63 тыс. рублей за кв. м), который пытается восстановить свою репутацию после длительной просрочке в графике сдачи. В целом соблюдается закономерность: чем дальше от МКАД, тем ниже средние значения стоимости. Его подтверждают проекты, удаленные от кольцевой автодороги на 13-18 км: «Середневский лес», «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи», Цветочные поляны», «Новое Внуково». При этом лидером Новой Москвы по средней стоимости квадратного метра выступает ЖК Homecity (233,49 тыс. рублей), который расположен в относительной близости от станции метро «Румянцево» – менее чем в 2 км от границ «старой» Москвы. Однако фактор расстояния не абсолютен. В ряде случаев на первый план выходят креативная концепция, инфраструктура и статус недвижимости. Так, ЖК Russian Design District (16 км до МКАД) на 15% опережает по стоимости ЖК «Румянцево-Парк» (3 км до МКАД) и на 30% апарт-комплекс «Тропарево парк» (0,5 км до МКАД).
В рейтинге проектов на территории «старых» округов отправной точкой служит ЖК «Некрасовка» в одноименном районе. По этому адресу средняя стоимость квадратного метра составляет 177,75 тыс. рублей за квадратный метр. На таком же уровне держится цена на жилье в проекте-ветеране «Загорье» у Бирюлевских прудов – это минимум для жилых комплексов с внутренней стороны МКАД. Низкие ценники характерны также и для других проектов с большим стажем – например, МФК «Флотилия» (186,53 тыс. рублей за кв. м), ЖК «Триколор» (218,08 тыс. рублей за кв. м) и ЖК «На Циолковского» (214,39 тыс. рублей за кв. м). Причем в этом пуле присутствуют адреса, которые находятся достаточно близко к центру, – ЖК «Утесов» (231,04 тыс. рублей за кв. м) или ЖК «Хорошевский» (244,85 тыс. рублей за кв. м). Впрочем, доступным предложением отличаются и некоторые проекты-дебютанты. В ЖК Self (Богородское) средний прайс балансирует на отметке 228,52 тыс. рублей за квадратный метр. Комплекс HighWay, который вынужден конкурировать за покупателя с соседним ЖК «Метрополия» в локации на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта, продемонстрировал в сентябре снижение цены с 252,19 до 246,21 млн рублей.
Статус крупнейшего поставщика низкобюджетной недвижимости удерживает ГК «ПИК». Каждая четвертая столичная новостройка со средней стоимостью квадратного метра ниже 250 тыс. рублей реализуется под флагом ПИК (в «старых» округах – каждая третья).
На другом конце ценовой шкалы сосредоточена группа из 20 жилых комплексов со средним чеком от 1 млн рублей за квадратный метр. Пять адресов территориально связаны с районом Якиманка, четыре – с Хамовниками, три – с Арбатом, по два – с Дорогомилово и Тверским районом, по одному – с Замоскворечьем, Раменками, Мещанским и Таганским районами. Самую стремительную карьеру среди участников этого клуба сделал ЖК «Тессинский 1». Еще в конце августа его средний прайс был на отметке в 758,42 тыс. рублей за кв. м, а концу сентября кривая цены прошла барьер в 1 млн рублей.
По четырем адресам взята планка в 2 млн рублей за квадратный метр – это старый арбатский проект «Дом на Хлебном» (в реализации с 2016 г.), а также сразу три премьеры 2021-го «Лаврушинский», Armani / Casa Moscow Residences и «Русские сезоны». Последний представляет собой коллекцию из 11 домов малой и средней этажности на Ордынке. Квадратный метр здесь стоит в среднем 3,04 млн рублей – в 26 раз дороже, чем в «Ново-Никольском» и в 17 раз дороже, чем в «Некрасовке» или «Загорье».
Предложения в новостройках Москвы дешевле 1 кв. м в ЖК «Русские сезоны»
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Площадь, кв. м |
Отделка |
Южные сады |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
24,10 |
white box |
Кольская 8 |
Бабушкинский |
СВАО |
19,60 |
чистовая |
Цветочные поляны |
Филимонковское |
НАО |
31,89 |
чистовая |
Остафьево |
Рязановское |
НАО |
26,00 |
чистовая |
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
31,10 |
чистовая |
Аквилон Beside |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,63 |
white box |
HighWay |
Южнопортовый |
ЮВАО |
25,90 |
черновая |
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
37,20 |
чистовая |
N’ice Loft |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,00 |
white box |
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
САО |
23,70 |
чистовая |
Юнит площадью 314,30 кв. м продается в ЖК «Русские сезоны» за 2,04 млрд рублей . Это дает 6,47 млн рублей за квадратный метр. Указанной суммы вполне достаточно, чтобы стать владельцем однокомнатной квартиры с отделкой в Новой Москве (в ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Остафьево», ЖК «Новые Ватутинки») или студии в пределах МКАД (ЖК «Кольская 8», ЖК Аквилон Beside). В качестве альтернативного варианта можно рассмотреть апартамент площадью 20,00 кв. м в формате white box (комплекс N’ice Loft в Нижегородском районе).