За полгода иностранные покупатели потратили на жилье в Москве более 12 млрд рублей
Исследование, проведенное экспертами премии Urban Awards, подтвердило, что столичный рынок по-прежнему привлекает покупателей из других стран. Только за первую половину текущего года они вложили в московскую недвижимость 12,25 млрд рублей. Наибольшую активность традиционно проявляет азербайджанская диаспора. По объему инвестиций она опережает выходцев из Китая, Турции, США и стран Европы.
Клиенты, приехавшие из-за рубежа, обеспечивают застройщикам «старой» Москвы 2,2% всей выручки. К такому заключению пришли специалисты Urban Awards. По их данным, за первую половину 2021-го иностранцы приобрели в Москве (без учета ТиНАО) 514 квартир и апартаментов, что составляет 1,5% от совокупного объема спроса. Суммарная стоимость этих объектов оценивается в 12,25 млрд рублей.
Уже на протяжении нескольких лет неизменно высокий интерес к новостройках внутри МКАД проявляют покупатели азербайджанского происхождения. За первое полугодие 2021-го они пополнили бюджеты столичных застройщиков на 5,17 млрд рублей (две пятых от объема поступлений в рамках взятой выборки). В пересчете на количество лотов все остальные иностранные общины лишь в совокупности и лишь на немного опережают азербайджанцев.
Среди остальных фракций по уровню вложений в столичную недвижимость выделяются покупатели из США и европейских стран (государства бывшей Югославии, Италия, Германия, Румыния, Болгария). За шесть месяцев 2021-го они оставили на жилищном рынке «старой» Москвы 1,37 млрд рублей (11,2%). Чуть меньше вклад китайской диаспоры – 1,33 млрд рублей (10,9%). За последнее время ее предпочтения заметно изменились. Если раньше китайцы селились, как правило, в новостройках комфорт-класса на юго-востоке Москвы, то теперь их внимание переключилось на комплексы бизнес-и премиум-класса в престижных локациях к западу и северу от ТТК. Также на рынке всегда были заметны турецкие покупатели. Благодаря им проекты в границах МКАД дополнительно получили около 1 млрд рублей выручки (8,1%). Для граждан из Турции характерна ярко выраженная «национальная лояльность» при выборе адреса. Зачастую покупают жилье в тех новостройках, которые возводятся с участием турецких застройщиков.
«Второй эшелон» зарубежных покупателей в «старомосковских» округах образуют приезжие из Индии, Вьетнама и Южной Кореи. Их представительство довольно скромное: вместе по итогам первого полугодия 2021-го они приняли участие в полусотне сделок, увеличив кассу девелоперов на 1,06 млрд рублей (8,6%). Доля других диаспор в структуре затрат на столичное жилье ограничивается 19,0%.
Важно отметить, что выходцы из других стран в большинстве случаев ориентируются на более дорогой сегмент недвижимости. Так, средняя стоимость реализованного лота (данные января-июня 2021 г.) в границах «старой» Москвы определена аналитиками Urban Awards в 16,7 млн рублей. Американцы и европейцы готовы потратить на жилье в российской столице в 1,75 раза больше. Сопоставимыми бюджетами (в среднем 28,9 млн рублей) располагают китайцы. Финансовые возможности представителей Южной Кореи и Вьетнама существенно скромнее. Средние показатели для них находятся на уровне 23,4-24,0 млн рублей. Индийцы и турецкие граждане делают упор на объекты со средним ценником в 22,2-22,5 млн рублей. Ценовой индикатор у азербайджанской аудитории куда ближе к среднегородскому, чем у других групп иностранных покупателей – 20,9 млн рублей.
Иностранный спрос в «старой» Москве распылен по десяткам локаций. Однако ряд географических приоритетов все же прослеживается. Лидирующие позиции занимают районы Раменки (9,5% спроса) и Даниловский (8,9%) спроса. Третью и четвертую строчки с показателем в 6,0% делят Очаково-Матвеевское и Люблино. Замыкает пятерку Лефортово, в границах которого аккумулировано 4,7% зарубежного спроса. Еще у нескольких районов доля в структуре сделок варьируется в пределах 3-4%: Покровское-Стрешнево, Дорогомилово, Пресненский, Хорошево-Мневники, Марьино, Нижегородский. В целом Западный административный округ покрывает четверть(25,5%) всех сделок с участием клиентов из других стран. Еще 23,9% приходятся на юго-восток. Затем следуют ЮАО (15,6%) и САО (11,5%).
«Высокий уровень активности среди иностранных граждан – хороший знак и для московского рынка, и для его российской аудитории. Это означает, что столичные девелоперы выводят по-настоящему качественный и конкурентоспособный продукт. При этом нужно сделать оговорку: многие покупатели с иностранными паспортами уже провели в Москве несколько лет, и, по всей видимости, планируют оставаться здесь на среднесрочную перспективу. Иначе они ограничились бы арендой», – поясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Департамент аналитики сервиса «Синица» провел обширное исследование рынка новостроек Москвы и Московской области и пришел к выводу, что за год средневзвешенная цена квадратного метра существенно выросла во всех локациях: в границах Старой Москвы динамика составила +37,7%, в Новой Москве рост на - 30,2%, в Подмосковье - на 26,8%.
По итогам апреля, средняя стоимость кв. м в Старой Москве составила 307,7 тыс. рублей (пробив наконец психологическую отметку в 300 тысяч, к которой она подбиралась уже два месяца), в Новой Москве - 180,8 тыс. рублей, на рынке ближнего пояса Московской области[1] - 146,8 тыс. руб. В исследовании не рассматривались премиальный и элитный сегменты новостроек.
“Подобный дисбаланс объясняется повышенным покупательским спросом и нехваткой свободного предложения в экспозиции, - объясняет Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица» - Несмотря на то, что девелоперы вывели значительный объем новых квартир и апартаментов во всех локациях (в апреле в Старой Москве вышло 5 новых проектов классов комфорт и бизнес, а также стартовали продажи в 18 корпусах уже реализуемых проектах, в Новой Москве - в 14 корпусах) спрос, подогретый последними месяцами действия льготной ипотеки, и желанием инвесторов вложить свободные средства в новостройку, создает дефицит”.
Среди других трендов апреля “Синица” отмечает среднее сокращение площадей квартир во всех сегментах и локациях. Так, средняя площадь квартир в границах Старой Москвы сократилась довольно существенно - на 4,2% и составила по итогам месяца 61,9 кв. м, в Новой Москве - 48,8 кв. м, в Подмосковье 50,9 кв. м. В первую очередь, это вызвано смещением предложения в сторону комфорт-класса, а также выводом в свободную экспозицию большого числа студий и однокомнатных квартир (на долю небольших квартир приходится около 53% нового предложения) и сокращением доли многокомнатных.
Динамика распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
+3,2% |
-1,1% |
-1,5% |
-0,6% |
|
Новая Москва |
+1,6% |
-2.1% |
-0,8% |
+1,3% |
|
МО |
+2,2% |
-1,6% |
-0,9% |
+0,2% |
Объем распределения предложения по типам квартир, %%, апрель 2021 г.
|
1-комн. |
2-комн. |
3-комн. |
4-комн.+ |
|
|
Старая Москва |
36,9% |
34,4% |
23,6% |
5,1% |
|
Новая Москва |
44,3% |
38,5% |
15,0% |
2,2% |
|
МО |
42,7% |
40,2% |
15,4% |
1,7% |
“Подводя итоги апреля, хочу отметить, что совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам апреля 2021 года составил 1,54 тыс. кв. м, в Новой Москве - 502,6 тыс. кв. м, в Подмосковье - 660,5 тыс. кв. м. И хотя динамика темпов вывода новостроек у девелоперов пока не поспевает за повышенным спросом, такого заметного вымывания ликвидных лотов, скорее всего, уже не случится. К концу второго квартала мы ожидаем баланса спроса и предложения”, - резюмирует Наталья Шаталина.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В первом квартале 2021 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. За первые три месяца было реализовано 97 тыс. кв. м бизнес- и премиум-класса (или 1 660 квартир). Всего, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе-марте 2021 года было зарегистрировано 16 405 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% меньше показателя первого квартала 2020 года (19 116 ДДУ).
«Снижение уровня спроса в первом квартале 2021 года было ожидаемым. Во втором полугодии 2020 года спрос поддерживался привлекательными ипотечными ставками. Однако затем стремительный рост цен наряду с сокращением предложения охладили рынок. С конца 2020 года мы наблюдаем снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Так, по итогам первого квартала 2021 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса составила 54%, хотя в четвертом квартале 2020 года она была на уровне 66%. В премиум-классе показатель относительно того же периода снизился на 4 п.п. и в первом квартале 2021 года составил 34%.
По состоянию на март 2021 года стоимость жилья в проектах бизнес-класса выросла на 22% год к году и достигла 209 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе стоимость квадратного метра за год увеличилась на 29% - до 312 тыс. руб./кв. м.
В 2021 году продолжается девелоперская активность в части вывода новых проектов на рынок. Так, в первом квартале 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Так, в первом квартале 2021 года в продажу вышел новый проект класса «бизнес» – клубный дом «Халькон» от застройщика «Капстрой Питер» («Патек Групп») на Васильевском острове. Также предложение пополнили вторая очередь проекта «Морская набережная» («Группа ЛСР») и седьмая очередь проекта Magnifika Residence (Bonava). Еще одна новинка рынка в сегменте «премиум» – проект девелопера «Группа ЛСР» на Петровском острове – Neva Residence. В той же локации холдинг «РСТИ» вывел в продажу квартиры в третьем корпусе проекта Familia.
За первые три месяца 2021 года объем жилья, введенного в эксплуатацию, в сегментах «бизнес» и «премиум» составил 59 тыс. кв. м. Завершилось строительство двух домов бизнес-класса – «Дом у Каретного» («Инвестторг») в Фрунзенском районе и «Галактика Премиум» (Группа «Эталон») в Московском районе.
«Мы ожидаем, что в 2021 году рост цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье уже реализован. В будущем увеличение стоимости квадратного метра будет связано с дальнейшим переходом рынка на проектное финансирование. По данным ДОМ.РФ, на конец марта 2021 года уже 43% от объема строящейся недвижимости предусматривает использование счетов эскроу, хотя в марте 2020 года показатель был на уровне 22%. На рост цен будут также влиять удорожание площадок под строительство и стройматериалов, особенно в высоких сегментах недвижимости», - добавляет Елизавета Конвей.