С начала года предложение внутри Садового кольца сократилось почти на 40%
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).
Спад в строительной отрасли отразился и на рынке сухих строительных смесей (ССС). Поэтому I квартал 2015 года для этого сегмента был провальным в некоторых направлениях (топинги, штукатурки, шпаклевки, клеи для плитки). Во II квартале 2015 года рынок оживился, но до темпов 2014 года еще не дотягивает.
По данным аналитиков, объем рынка сухих строительных смесей Северо-Запада составляет около 1 млн тонн в год, а в денежном выражении составляет около 12 млрд рублей в год. Согласно данным СТД «Петрович», в Петербурге в 2014 году было потреблено 850 тыс. тонн продукции. Прирост по отношению к 2013 году составил около 5%.
В начале 2015 года участники рынка прогнозировали, что год завершится падением рынка на 5-10%. Но сегодня они высказывают более оптимистичные прогнозы. Надежда Полюдина, руководитель учебно-методического центра ООО «Ремикс», рассказала, что ситуация на рынке ССС в начале 2015 года была тревожная, некоторое время был застрой, но сейчас начался сезон и идет оживление. «Рынок ССС отреагировал на кризис спадом потребления модифицированных смесей.
Массовый застройщик максимально перешел на цементно-песчаные смеси. Производители ССС (компания «Ремикс» не в счет) кинулись делать дешевые, упрощенные смеси. С началом сезона ситуация выравнивается. Год по потреблению ССС, по утверждению аналитиков, будет на уровне 2013-го», – прокомментировала эксперт.
Со своей стороны, Сергей Михайлов, генеральный директор ООО «ДИМИКС СПб», согласен, что I квартал 2015 года для сегмента ССС был провальным в некоторых направлениях (топинги, штукатурки, шпаклевки, клеи для плитки). Во II квартале 2015 года рынок оживился, но до темпов 2014 года еще не дотягивает, замечает он. «Сейчас начался высокий сезон для рынка ССС, потому что если стройка активна, то она будет продолжаться. В любом случае выгоднее достроить объект и отбить все вложения, чем уйти в долгострой», – высказал свою точку зрения Сергей Михайлов.
Новинки в редкость
Современный рынок предлагает большое многообразие ССС.
Надежда Полюдина отмечает, что сухие общестроительные смеси включают в себя стандартный набор: ровнители, штукатурки, шпаклевки, клеевые и кладочные составы, ремонтные составы и сопутствующие грунтовки различного назначения.
В СТД «Петрович» выделяют кладочные растворы, монтажные растворы, смеси для выравнивания пола, штукатурные смеси, шпаклевки, клеи для плитки, ремонтные составы. По назначению также можно выделить такие группы: смеси для систем утепления фасадов, огнеупорные и жаропрочные растворы, «зимние» смеси (для работ при отрицательных температурах) и т. д.
В зимний сезон, как правило, растет спрос на «зимние» смеси, на недорогие универсальные самовыравнивающиеся ровнители, на гипсовые штукатурки, быстросохнущие составы. В 2014 году замедлились темпы роста объемов продаж тонкослойных финишных ровнителей, грубых ровнителей ценовых сегментов «средний» и «премиум», а также финишных шпаклевок.
Есть на рынке и смеси с «особенностями», например с эффектом теплоизоляции и т. п. Надежда Полюдина отмечает, что смесей со свойствами теплоизоляции с легким заполнителем не так много, они, естественно, дороже, чем обычные смеси, но это того стоит. «Массовый застройщик такие материалы берет, только если это государственный заказ. У компании «Ремикс», например, есть в ассортименте группа продуктов с легким заполнителем – вермикулитом. Эти материалы востребованы в малоэтажном коттеджном и частном строительстве. Смеси с легким заполнителем не такая уж новинка. «Ремикс» развивает направления продуктов, не являющихся массовыми, – термостойкие материалы, цветные декоративные материалы, материалы с цветным песком», – прокомментировала Надежда Полюдина.
А вот Сергей Михайлов сдержанно говорит об инновациях в среде ССС. «Все принципиальные продукты, такие как штукатурки, ровнители для пола, топинги, клей для плитки, уже давно разработаны и доведены до совершенства. Все «новинки», которые в настоящее время появляются на рынке, – это чисто маркетинговый ход. Например, штукатурки с эффектом теплоизоляции или какие-то морозостойкие добавки или пропитки для бетона с увеличением марочной прочности – это все имеет больше психологический, нежели чисто физический эффект. И создается для того, чтобы привлечь покупателя, «встряхнуть» его внимание», – уверен он.
Перенасыщенный рынок
Рынок сухих строительных смесей является высококонкурентным. По разным данным, в России существует 250-300 компаний по выпуску ССС, но лишь на долю 20 из них приходится до 80% рынка. Эксперты говорят, что с кризисом консолидация в отрасли будет сильнее, а концентрация – еще плотнее.
Среди лидеров по производству ССС аналитики называют компании «КНАУФ», «КРЕПС». Среди других крупных игроков на рынке Петербурга эксперты отмечают компании Vetonit, «Церизит», «Основит», «Плитонит», «Ремикс» и др.
По данным СТД «Петрович», на рынке присутствуют около 10 компаний, доля которых превышает 5% в общем объеме продаж, а также значительное количество мелких игроков с долей менее 5%.
По данным участников рынка, на стоимость ССС в последние полгода повлияло несколько факторов, и, как следствие, цены выросли. Как говорят эксперты, цены на ССС обычно растут на 5-7% в год. И в декабре 2014-го – начале 2015 года такой рост уже произошел. Тем не менее участники рынка говорят, что хоть цены на ССС и выросли, но не настолько, чтобы компенсировать рост ставок на финансовом рынке и другие издержки. В принципе, все производители поднимали цены осторожно, понимая, в каком положении сегодня находятся девелоперы.
Аренда опалубки является дорогим удовольствием и, по подсчетам экспертов, в среднем составляет 15% в месяц от цены нового оборудования. В основном аренда оборудования выгодна при реализации объектов, срок строительства которых не превышает 2-3 месяца, говорят эксперты.
Крупными игроками, присутствующими на рынке опалубки в Северо-Западном федеральном округе, являются такие производители и поставщики, как PERI, ЗАО «АлюмоСистем – Монолитстрой», Euromonolit, FORTRENT, «Капитал Стройиндустрия», Doka и др. Аналитики оценивают оборот рынка опалубочного оборудования в Петербурге на уровне 1,2 млрд рублей в год (около 100 млн рублей в месяц).
Аренда опалубочного оборудования, которую практикуют и производители, и поставщики, имеет как плюсы, так и минусы. В любом случае эксперты сходятся во мнении, что все зависит от задач, которые решает строительная компания. И если застройщик возводит ряд объектов в течение длительного времени, то ему лучше купить опалубку. При реализации небольшого проекта за короткий промежуток времени выгоднее воспользоваться услугами арендодателей. Это особенно актуально в кризис, когда благодаря аренде опалубки можно сократить как временные, так и финансовые затраты застройщика в короткий период времени.
Неоспоримые плюсы
При строительстве зданий требуются опалубочные системы разных видов – для стен и перекрытий, для колонн и образования криволинейных поверхностей и т. д. Их приобретение в собственность выгодно далеко не всегда.
«Покупка опалубки связана с существенными материальными затратами», – комментирует ситуацию Дмитрий Герасимов, генеральный директор компании «Аренда строительного оборудования».
Эксперт констатирует, что, по подсчетам специалистов, для возведения дома общей площадью около 20 тыс. кв. м комплект необходимого опалубочного оборудования иностранного производства обойдется примерно в 500 тыс. EUR. Опалубка, произведенная в России, стоит дешевле – 200-250 тыс. EUR. «Вложение таких средств целесообразно лишь для тех предприятий, которые осуществляют строительство в больших объемах: затраченные на опалубку средства могут окупиться только при возведении второго или третьего здания, – добавляет он. – Если строительная деятельность для организации является не основной и, соответственно, связанные с этой деятельностью работы проводятся редко, а также если на данный момент времени организация по каким-либо причинам не может выделить денежные средства на закупку опалубки и другого строительного оборудования, то оптимальное решение – это аренда».
В компании PERI говорят, что сама по себе услуга аренды обладает рядом преимуществ. «Приобретение опалубки или строительных лесов во «временное пользование» ведет к сокращению затрат на организацию и содержание собственного склада на объекте. Арендуя оборудование PERI, вы получаете именно тот набор систем, который наилучшим образом подходит для строительства конкретного объекта в конкретный период времени. В том случае если в проекте происходят изменения, дополнительные элементы и системы могут быть доукомлектованы на любом этапе сотрудничества», – рассказали специалисты компании.
В PERI говорят, что зачастую вместе с арендой компания предлагает целый комплекс дополнительных услуг: от индивидуального инженерного расчета до сервисного сопровождения. Также компания берет на себя обязательства по решению инженерных и логистических вопросов.
Аргумент против – дорого
Денис Тихонов, генеральный директор ООО «Строй Быт», рассказал, что стоимость аренды составляет в среднем 15% в месяц от стоимости покупки нового оборудования. «При заключении договора взимается залог, составляющий в среднем два месячных платежа, или 30% стоимости нового оборудования. После истечения срока аренды компания-оператор удерживает стоимость утраченных и поврежденных элементов исходя из их текущей цены и забирает оборудование. Эти математические вычисления дают понять, что аренда выгодна для реализации объектов, срок строительства которых не превышает 2-3 месяца. Так как при сроке аренды в шесть месяцев клиент полностью оплачивает полученную опалубку, выплачивает штрафы за утраченное, очищает оборудование и... теряет его», – прокомментировал Денис Тихонов.
Господин Тихонов в качестве более удобной схемы рекомендует либо поставку оборудования в лизинг, либо схему продажи с обязательным последующим выкупом. «Идея в том, что после истечения срока возведения монолитного каркаса мои клиенты могут обратиться, например, в нашу компанию и продать все оборудование, выручив некоторую часть вложенных в приобретение средств. Дополнительно это выгодно и потому, что опалубка после ее использования требует обслуживания, ремонта, хранения. Кроме того, при схеме обратного выкупа компания не связана обязательствами по срокам возврата оборудования из аренды. При неритмичном финансировании сроки часто затягиваются, подрядные организации несут убытки из-за арендных платежей», – высказал он свою точку зрения.
Пристальное внимание фанере
При аренде производители рекомендуют уделить внимание качеству арендуемых опалубочных систем, от которого зависит и качество бетонных конструкций, а следовательно, и всего монолитного здания в целом. В первую очередь необходимо обращать внимание на такие свойства опалубки, как прочность, отсутствие деформаций под воздействием рабочих нагрузок, оборачиваемость, минимальные временные затраты на монтаж/демонтаж.
Неотъемлемым элементом опалубки является фанера. Многие известные европейские производители уделяют этому материалу самое пристальное внимание.
«В опалубочных системах к фанерным щитам предъявляются повышенные требования: они должны быть влагостойкими, выдерживать 50-100 циклов применения (в зависимости от типа опалубочных систем), не бояться химических и термических нагрузок. Известно, что береза является твердым деревом и имеет уникальные прочностные характеристики, так востребованные в монолитном строительстве», – пояснил Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА».
По мнению Ирины Шатухиной, менеджера компании «Альфа», специализирующейся на продажах стройматериалов, лишь березовая ламинированная фанера в полной мере отвечает всем существующим требованиям и может эффективно использоваться в монолитном строительстве.
Мнение:
Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА»:
– Выбирая опалубочное оборудование, лучше отдавать предпочтение продукции известных производителей. При покупке его стоимость может быть намного выше и оказаться попросту «неподъемной» для строительной компании, а вот стоимость аренды будет отличаться не так уж и сильно, поэтому здесь на первый план выходят надежность и ремонтопригодность. Условия аренды – еще один немаловажный фактор. Например, серьезные поставщики дают гарантию на предоставляемую в аренду опалубку, в некоторых случаях действует также опция страховки.
Интересный вариант – аренда с возможностью последующего выкупа. Это шанс для заказчика опробовать оборудование в работе, чтобы принять решение о целесообразности покупки. Сумма арендных платежей учитывается при совершении сделки купли-продажи. При этом у арендатора всегда остается возможность вернуть оборудование, если возникает такая необходимость.
Ирина Шатухина, менеджер компании «Альфа»:
– Сегодня на российском рынке присутствует большое количество фанеры китайского производства, используемой в опалубочном оборудовании. Она не обладает необходимыми качественными характеристиками. Китайская фанера, произведенная главным образом из тополя (обычно береза – только во внешних слоях плиты), как правило, не проходит пяти циклов использования, что минимум в три раза меньше среднего показателя для фанеры российского производства. При этом фанера китайского производства стоит дешевле российской примерно в 1,6 раза, то есть в пересчете на стоимость одного цикла использования такая опалубка обходится дороже.