С начала года предложение внутри Садового кольца сократилось почти на 40%
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).
Обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, постулированное в «майских» указах президента, завязло в непроработанных механизмах реализации госпрограмм объемом более 578 млрд рублей. Интереса к главному инструменту развития рынка жилья, программе «Жилье для российской семьи», застройщики не проявляют.
Необходимость обеспечения граждан доступным и комфортным жильем и повышение качества жилищно-коммунальных услуг как святая скрижаль закреплены в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. С этого момента отчетность об исполнении «майских» указов мертвым грузом висит на сайтах региональных правительств, а без обсуждения статистики по 600-му указу не обходится ни одно заседание полпредств по округам.
Основным документом реализации «майских» заветов президента стала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», рассчитанная до 2020 года, с объемом финансирования почти 578 млрд рублей. Как говорится в документе, в результате реализации госпрограммы будет обеспечен ввод 76 млн кв. м жилья в 2015 году, в 2016-м – 81 млн кв. м, в 2017 году – до 93 млн кв. м, а к 2020 году страна выйдет на показатель в 100 млн кв. м жилья ежегодно. Базировалась госпрограмма на ФЦП «Жилище», срок которой истекает в 2015 году, а идеологическую замену ФЦП власти нашли в программе «Жилье для российской семьи». Минстрой РФ запустил ее летом 2014 года с твердым намерением к 2017 году построить в регионах около 25 млн кв. м жилья эконом-класса.
За год было подписано 65 трехсторонних соглашений (между субъектом РФ, Минстроем РФ и АИЖК – прим. ред.) на строительство 19 млн кв. м. При этом в госпрограмме четко расписано: в рамках ФЦП «Жилье для российской семьи» в 2015 году будет введено 5 млн кв. м жилья, в 2016 году – 6 млн, в 2017 году – 14 млн кв. м.
Однако реальная статистика подтверждать министерские планы не спешит. По данным официального портала программы, на данный момент из 5 млн в 2015 году введено только 1,9 тыс. кв. м жилья (0% от плана), из 92 тыс. семей получили новое жилье только 1 тыс. Выдано разрешений на строительство только на 412 тыс. кв. м жилья. Лидерами являются Ярославская область (108 тыс. кв. м) и Тульская (140 тыс. кв. м), а вот в СЗФО получено разрешение на строительство только 13 тыс. кв. м.
Округ не форсирует события
Хотя летом прошлого года регионы Северо-Запада достаточно активно подключались к программе (строить вызвались семь регионов), заявив строительство около 1,3 млн кв. м жилья, первых метров от областных строителей придется ждать еще долго. Так, наполеоновские планы построила Вологодчина, заявив в программу 906 тыс. кв. м жилья, при том что ежегодно регион вводит со скрипом 250-300 тыс. кв. м.
Сейчас власти региона реально признаются в намерении построить только 70 тыс. «квадратов», при том что застройщика с пятой попытки нашли пока только на 20 тыс. кв. м. Еще один трудноперевариваемый кусок откусила Архангельская область. Поморье заявило 244 тыс. кв. м, почти весь этот объем уже обеспечен муниципальной землей, а вот застройщики конкурсы на право строительства пока игнорируют. Есть в округе и обратные примеры. Например, Калининградская область осторожно подала заявку в Минстрой на 50 тыс. кв. м, а реально построит более 105 тыс. кв. м. 75 тыс. кв. м вместо заявленных 25 тыс. обещает построить Новгородская область. Тут тоже уже есть два готовых проекта – ЗАО «СУ-5» и ЗАО «Проектстрой» обещают построить 25 тыс. кв. м, еще 50 ждут своих интересантов. В два раза превысила заявку и Псковская область (60 тыс. кв. м вместо 30 тыс.).
Что касается аутсайдеров, то Карелия и Ленинградская область, заявившие 25 и 75 тыс. кв. м соответственно, даже не отобрали земельные участки под реализацию проектов и с большой долей вероятности в программу не уложатся.
Ржавый механизм
В целом программа «Жилье для российской семьи» в первые полгода не просто реализовывалась медленно – она стояла из-за отсутствия заявок со стороны строителей, которые элементарно не видели, каким образом, следуя условиям программы, они могут окупить свои проекты. Напомним, программа предполагает, что цена жилья должна быть не более 80% от средней рыночной цены по региону, но не должна превышать 35 тыс. рублей за «квадрат». Чтобы снизить нагрузку на застройщиков, АИЖК предусмотрело механизм выкупа инженерных сетей, построенных в рамках проектов.
При этом цена выкупа таких объектов не должна превышать 4 тыс. рублей за «квадрат». Итоговая стоимость 1 кв. м составляет, таким образом, 39 тыс. рублей. Бизнес и рад бы вступить в программу – на фоне падающего спроса для застройщиков это возможность сработать хотя бы «в ноль», рассказывали региональные застройщики. Но множество законодательных пробелов и нерешенных вопросов по инфраструктуре делают программу непрозрачной. Основные проблемы – государство не компенсирует строителям дороги, также платежи за подключение к сетям там, где действуют инвестпрограммы «сетевиков». Не компенсируется и вынос сетей с пятна застройки. Более того, сами энергоснабжающие организации не понимают, как принимать на баланс эти сети от АИЖК и как дальше с ними работать.
Рынок кирпича пока не почувствовал негативного влияния кризиса – статистика за шесть месяцев 2015 года говорит о росте потребления этого материала на 15-20%. Причина в том, что строители хотят быстрее закончить давно начатые объекты, проданные во время ажиотажных покупок жилья в конце 2014 года. Но число новых проектов в этом году заметно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах.
Александр Батушанский, управляющий партнер консалтинговой группы «Решение», рассказал, что объем рынка кирпича за полгода 2015 года в Петербурге и Ленинградской области составил около 180-200 млн усл. шт. Рост составил 15-20%. Среди причин роста эксперт назвал заметное увеличение объема работ по кладке стен на проектах жилищного строительства. «По данным нашего мониторинга, этот рост составил около 20% – с 1,9 млн кв. м будущего жилья до 2,2 млн кв. м. Сам рост этих объемов является следствием увеличения обязательств перед покупателями жилья после заметного роста объемов продаж в 2014 году», – прокомментировал господин Батушанский.
Он отметил, что, по данным Росстата, в первом полугодии 2015 года также наблюдается рост потребления кирпича в 5%, отдельные производители также констатируют такую тенденцию (у кого-то рост более 20%, у других более 10%).
Другая статистика
Совсем другую статистику представляют аналитики CM PRO. Они констатируют, что производство кирпича в РФ в первом полугодии 2015 года сократилось на 2,6% по отношении к такому же периоду 2014 года и составило 5,4 млрд условных кирпичей. Отгрузка кирпича средним и крупным предприятиям в первом полугодии 2015 года упала на 10%, или на 482 млн условных кирпичей. Объем остатков кирпича на складах средних и крупных предприятий в РФ в июле 2015 года составил 1,2 млрд условных кирпичей. Средние цены производителей на кирпич с начала года не растут, свидетельствуют аналитики CM PRO. «Снижение объемов отгрузки керамического кирпича идет меньшими темпами, чем силикатного. Если поставки первого снизились на 9% за первое полугодие 2015 года, то второй тип кирпича показал падение почти на 13%», – подсчитали в CM PRO.
На пути к замедлению
Со своей стороны, Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», сказал, что если смотреть на цифры по отгрузке кирпича, то кажется, что на рынке идет бурный рост, и никакого кризиса нет. «Но эти тенденции на рынке уже замедляются, а по некоторым сегментам уже и не прослеживаются. Объем отгрузок «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад» за первые шесть месяцев 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос как по Петербургу и Ленинградской области, так и по другим регионам. Мы чувствуем себя довольно комфортно. Сейчас строители стараются интенсифицировать темпы строительства, чтобы завершить текущие объекты в срок либо с опережением графика строительства. К сожалению, количество новых объектов в этом году существенно снизилось, что скажется на рынке стеновых материалов в 2016-2017 годах», – уверен Алексей Онищенко.
Уже сегодня эксперты отмечают снижение объемов импортного кирпича из стран Европы. По данным «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», по предварительным оценкам, в первом полугодии 2015 года он снизился по различным позициям на 30-70%.
«Конечно, этот фактор дает существенный толчок к развитию российского производства клинкерной продукции, поскольку клинкер (фасадный и тротуарный) – основа импорта из Европы. Группа ЛСР в настоящее время реализует фасадный и тротуарный клинкер собственного производства, который по всем характеристикам не уступает европейским аналогам», – прокомментировал Алексей Онищенко.
Со своей стороны, Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест» (компания использует большой объем кирпича при возведении жилья), также наблюдает на рынке тенденцию к сокращению потребления кирпича, поскольку объемы строительных работ снижаются – многие компании сегодня не закладывают новые проекты, а стараются сосредоточиться на завершении строительства текущих объектов.
«В связи с чем в этом году возможна ситуация, когда показатели общего объема ввода жилой недвижимости будут находиться на уровне 2014 года или даже выше. Скорее всего, аналогичная ситуация будет наблюдаться и в 2016 году, поскольку проекты, ввод которых намечен на следующий год, были запланированы еще в 2013-м. Если ситуация в экономике не изменится, в конце 2016 – середине 2017 года на первичном рынке может произойти значительное снижение объемов ввода новых объектов», – прокомментировал господин Кузнецов.
Производители остались прежними
Александр Батушанский говорит, что число производителей кирпича в Петербурге и Ленинградской области не изменилось. «Оно уменьшилось на одного игрока после покупки в 2014 году Группой ЛСР Рябовского кирпичного завода. Безусловный лидер рынка – «ЛСР. Стеновые материалы – Северо-Запад», также производят керамический кирпич «Петрокерамика» и ГК «Эталон». На рынок поставляются незначительные объемы импортного кирпича и ввозится продукция из других регионов», – перечисляет господин Батушанский.
Как рассказали в Группе ЛСР, сегодня у компании четыре кирпичных завода – три в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, один в Московской области. Совокупная мощность достигает 450 млн шт. условного кирпича в год.
Мнение
Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест»:
– Вследствие сложной экономической ситуации в стране, снижения платежеспособности населения и спроса на жилую недвижимость предпосылок к увеличению предложения недвижимости нет, и, соответственно, тенденций к увеличению производства работ, потребляющих кирпичную кладку, не наблюдается. Еще одна тенденция – колебание курсов валют повлияло на цену стройматериалов. В частности, за последние полгода стоимость кирпича, который использует объединение «Строительный трест» для строительства своих объектов (поризованный и облицовочный керамический кирпич разных цветов и фактур), увеличилась в среднем на 3-4%. Крупнейшим производителем кирпича в Петербурге является компания «ЛСР-Стеновые». При этом уход игроков с рынка мы не наблюдаем.
Кстати
По данным КГ «Решение», цены за полгода 2015 года на некоторые позиции кирпича не изменились, а на некоторые повысились до 5-7%.