С начала года предложение внутри Садового кольца сократилось почти на 40%
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).
30 декабря заканчивается прием заявок на аукцион Минобороны РФ, которое выставило на торги право пятилетней аренды 536 га во Всеволожском районе – большей части бывшего Ржевского полигона.
Начальная цена лота составляет 92,1 млн рублей.
ФГКУ «Северо-западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ выставило на конкурс право аренды 536 га бывшего полигона на Ржевке. Согласно материалам, размещенным на сайте госзакупок, адрес имущества: Ленинградская область, Всеволожский район, военный городок 1 Ржевка. В лот входит 66 объектов недвижимости общей площадью 20,393 тыс. кв. м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0940001:769. В соответствии со ст. 652 ГК РФ к арендатору переходит на срок аренды вышеуказанных объектов право пользования земельным участком, площадью 5,361 млн кв. м. Срок аренды – пять лет, назначение – под нежилые цели. Конкурсная документация была размещена на сайте госзакупок 10 декабря. Заявки принимаются до 30 декабря, а победители станут известны 20 января 2016 года.
По данным Википедии, Ржевский полигон являлся самым знаменитым артиллерийским полигоном, как в царской России, так и в СССР. Его история началась с 1854 году, когда он был основан как Главный артиллерийский полигон Русской императорской армии и первоначально размещался на том месте, где сейчас находится Волковское кладбище. Уже позже, в 1863 году, морскому ведомству была выделена нынешняя территория полигона – правая часть Охтинского поля протяженностью около 16 километров до Токсовских высот. Во времена Российской империи, а позднее СССР, на полигоне проводились испытания артиллерийских установок (в том числе морской артиллерии), снарядов, брони, железобетонных укреплений, систем реактивной артиллерии, ракетных двигателей. Есть свидетельства, что на территориях Ржевского полигона (урочище Койранкангас, арсенал в Ковалевском лесу), приводились в действие расстрельные приговоры 20-х-30-х годов 20-го века. По некоторым предположениям здесь был расстрелян поэт Николай Гумилев.
После распада СССР полигон перестал эксплуатироваться в полном объеме, большинство военных объектов оказалось заброшено. Неоднократно ставился вопрос о ликвидации Ржевского полигона, на котором периодически возникали пожары и гремели взрывы. При проектировании КАД изначально предполагалось, что дорога пройдет по его территории. Еще в 2004 г. был утвержден состав Рабочей группы для подготовки предложений по передачи части его земель в собственность Ленинградской области. Указанная группа предложила перевести 160 кв. км полигона, на которых уже расположены населенные пункты и садоводства, в собственность области. Но ситуация так и не пришла к своему логическому завершению. Тем не менее, Ржевский полигон очень неудобен для Всеволожского района, потому что разделяет его на две плохо связанные между собой части.
Ржевский полигон неоднократно становился героем скандалов. По периметру он давно «оброс» нелегальными садоводствами, в том числе нелегальными. А одна из последних скандальных историй связана с незаконным переводом военных земель в федеральную собственность. По результатам проверки прокуратуры Петербургского военного гарнизона в середине 2013 года выяснилось, что 11,9 га земли полигона после перевода в федеральную собственность в 2012 году были переданы в аренду ООО «Хонка-парк» для элитного строительства. Материалы были переданы в военное следственное управление по Петербургу.
Что касается нынешнего аукциона, то на подготовку конкурсной документации потенциальным участникам торгов отводится всего 20 дней (с 10 по 30 декабря). По мнению экспертов, подготовится за такой короткий промежуток времени, в частности, консолидировать для участия в аукционе значительный объем средств (почти 100 млн рублей) под силу только крупной компании. Или компания, которая интересовалась этой локацией, была осведомлена о торгах раньше официальной публикации об их проведении, чтобы успеть подготовиться. «Мы видели множество примеров, когда господрядчики начинали работы по реализации, например, городских инфраструктурных проектов задолго до объявления тендера и победы в нем. Вероятно, это один из таких случаев», - философски отметил Илья Андреев, вице-президента NAI Becar.
Смущает эксперта и пятилетний срок аренды территории без гарантии выкупа – все это едва ли является привлекательным для застройщиков. «С учетом времени, необходимого петербургским девелоперам на проведение работ по инженерным изысканиям, оформление проектной документации и т.д., пять лет – это не срок. А отсутствие каких-либо долгосрочных гарантий лишает застройщиков возможности оценить перспективы дальнейшего владения активом и накладывает высочайшие риски, - комментирует Илья Андреев. – Общей проблемой подобных торгов является тот факт, что активы госструктур выставляют на торги совершенно неподготовленными. В случае обращения продавцов за услугами профессиональных брокеров, цена реализации лотов увеличилась бы на порядок, но сами объекты стали привлекательны для потенциальных интересантов».
Есть предположение, что Ржевский полигон может заинтересовать крупного девелопера – «Группу ЛСР», уже реализующую неподалеку проект застройки Ржевского аэродрома (к 2025 году девелопер планирует построить здесь один миллион кв.м жилья и всю необходимую инфраструктуру). Но в пресс-службе компании комментарии по этому поводу не дают.
По мнению Ильи Андреева, «Группе ЛСР» это участок не нужен, как раз потому что застройщик уже реализует масштабный проект по соседству. «При наличии гарантий выкупа участка, потенциальными интересантами могли бы стать другие крупные игроки рынка. Зачастую несколько застройщиков возводят проекты КОТ по соседству и чувствуют себя при этом неплохо. К тому же развитие локации силами сразу нескольких игроков будет происходить намного быстрее, что в конечном итоге позитивно отразится на потребительском спросе», - заключил Илья Андреев.
Отметим, что участок может быть использован лишь под нежилую функцию. А потом не исключено, что к этой территории проявят интерес те девелоперы, которые заметят какие-то перспективы создания здесь объектов коммерческой недвижимости.
Со своей стороны Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», отметил, что территория Ржевского полигона относительно недалеко от центра города, рядом с ней запланировано строительство нескольких транспортных развязок и объездной дороги. Поэтому перспективы у этой локации достаточно не плохие. По его словам, на этом участке могут расположиться промышленные или энергетические предприятия. «Но будущее развития этой территории зависит от заинтересованности города. Если власти возьмут на себя функцию синхронизации, то в проект могут войти и небольшие компании. Если же нет, то освоение этой территории под силу лишь крупным застройщикам», - уверен Игорь Оноков. Эксперт добавил, что те компании, которые рассматривали этот участок для реализации своих проектов, скорее всего, уже знали о предстоящем тендере. «Такие лоты и конкурсы ниоткуда не возникают. Поэтому ограниченные сроки для них вряд ли являются проблемой», - добавил он.
Мнение:
Александр Львович, генеральный директор компания Navis Development Group
- Сложно оценить заинтересованность застройщиков в данном участке. Стоит оговориться, что он труднодоступен в транспортном отношении – значительно отдален от КАД, поблизости не проходит железнодорожная ветка, транспортные артерии обозначены слабо. На текущий момент участок не подходит для комплексного освоения территорий и строительства жилья как малоэтажного, так и высотного. Подобная покупка для девелоперов несет в себе высокие риски.
Участок значительно удален от городской черты, что дает возможность использовать его для создания нового района или даже города-спутника, но для этого изначально нужно создать какое-то «якорное» масштабное производство, которое будет выполнять роль градообразующего предприятия.
Михаил Москвин, зампредседателя правительства Ленобласти по строительству, о вводе жилья, дорожных объектах и о том, как решаются вопросы с присоединением ЖК к инженерным сетям.
Михаил Москвин, назначенный вице-губернатором по строительству Ленинградской области в начале 2015 года (затем его должность с легкой руки губернатора Александра Дрозденко была переименована в заместителя председателя правительства Ленинградской области), в рамках пресс-конференции был настроен позитивно. Он сразу заявил, что регион по итогам 2015 года не только выполнил, но даже перевыполнил более чем на 30% планы по вводу жилья.
Так, по данным на 1 декабря всего в Ленинградской области было введено 2,203 млн кв. метров жилья. При этом в 2014 году за весь год область могла похвастаться только показателем в 1,6 млн «квадратов», а в 2013 году и вовсе было построено 1,3 млн кв. метров. «Этот год рекордный по вводу. Более того, около 9 млн кв. метров жилья в регионе находится в стадии строительства и еще на 6 млн кв. метров выдано разрешений на начало строительных работ», - отметил Михаил Москвин. Однако тут же добавил, что дело не в количестве, а в качестве квадратных метров, и в комплексном подходе к развитию территорий. Но и здесь Ленинградской области есть чем гордиться.
По словам Москвина, власти Ленинградской области добились синхронизации возведения жилья и социальных объектов. В этом отношении хорошие результаты дает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Только в ее рамках в 2015 году было построено семь детских садов. Еще восемь дошкольных объектов было возведено за счет инвесторов, но по другой схеме. «Речь идет о тех территориях, где нет массовой застройки, но детские сады нужны. Поэтому мы пошли таким путем: инвестор приходит, строит детский сад, регистрирует право собственности на себя, а мы потом у него покупаем готовый объект. По такой схеме строились детские сады в Бокситогорском, Сланцевском, Кингисеппском, Кировском и Выборгском районах», – пояснил Михаил Москвин. Еще два дошкольных учреждения было введено в работу за бюджетные деньги – в Выборге и Шлисельбурге.
Всего же в 2015 году в регионе было введено 17 детских садов, две поликлиники, девять фельдшерско-акушерских пунктов, одна ледовая арена. Уже заключено 20 соглашений «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым до конца 2022 года планируется построить 60 объектов: 44 детских сада на 6559 мест и 16 школ на 14014. Сейчас в рамках этих соглашений возводится 15 детских садов и 4 школы.
Михаил Москвин отметил, что в настоящее время единственной территорией в регионе, где еще есть очередь в детские сады, является Всеволожский район.
«Жилье для российской семьи»
В активную стадию реализации на территории Ленинградской области входит и федеральная программа «Жилье для российской семьи». В ее рамках до 2018 года в регионе планируют построить около 75 тыс. кв. метров доступного жилья.
«Это доступное жилье по цене 35 тыс. за кв. м. При этом РФ кредитует застройщиков, участвующих в этой программе по максимальной ставке 12,5%. В основном кредиты выдают Сбербанк и ВТБ. Ипотечная ставка для граждан составляет 11% годовых. На реализацию этой программы в федеральном бюджете заложены средства в 40 млрд рублей», - рассказал Михаил Москвин.
Уже определены территории, где будут возводиться объекты в рамках программы «Жилье для российской семьи». Появился один застройщик, который прошел «сито отбора» и готов приступить к строительству жилья на площадке в Щеглово. Помимо этой территории областное правительство предполагает реализацию программы в Гатчине, где есть 7 га региональной земли, и в Тосно. В этих локациях по планам региональных властей к реализации программы можно будет приступить к концу весны 2016 года. По закону РФ минимум жилья, который должен быть построен на одном земельном участке, – 10 тыс. кв. метров. Исходя из этого параметра, будут формироваться небольшие земельные наделы.
Как пояснил Михаил Москвин, застройщик получает средства из двух источников. Первый – это займы под 12,5 % годовых, а второй – это деньги покупателей квартир, то есть тех людей, которые подходят под критерии программы «Жилье для российской семьи». «По нашим подзаконным актам первый обязательный критерий – это наличие у участника программы регистрации на территории Ленинградской области. Но я дал поручение расширить этот критерий. Считаю, что нужно дать возможность любому жителю РФ купить квартиру в Ленинградской области. Мы заинтересованы в этих людях, потому что только за счет их средств застройщик может достроить объект», - добавил Михаил Москвин.
Новые дороги за счет инвесторов
Приоткрыл Михаил Москвин и завесу на то, кто выступит инвестором при строительстве двух крупных платных инфраструктурных объектов – съезда с федеральной трассы «Нарва» на КАД стоимостью 6,2 млрд рублей. И продолжения Пискаревского пр. за 2,9 млрд рублей (стоимость участка по территории Ленинградской области). «Мы получили письмо от банка «ВТБ» за подписью старшего вице-президента Юрия Молчанова. В сообщении говорится о том, что банку интересно выступить инвестором при строительстве двух этих объектов. Такие инфраструктурные проекты не могут возводиться только за счет инвестора, нужно бюджетное софинансирование. Процентное соотношение долей между инвестором и федеральным бюджетом может быть разным, в настоящее время оно пока уточняется», - прокомментировал Михаил Москвин. По его словам, банк «ВТБ» будет финансировать эти два инфраструктурных проекта по принципу государственно-частного партнерства. Например, по тому, что заложен при строительстве Западного скоростного диаметра (ЗСД), соинвестором которого также является банк «ВТБ». А это значит, что кредитор планирует окупить свои затраты за счет платного проезда.
Михаил Москвин отметил, что конкурс на строительство обхода Мурино (продолжение Пискаревского пр. до Токсовского шоссе) планируется объявить в 2016 году. Напомним, объект проектируется за счет консорциума застройщиков, реализующих жилье на этой территории (в частности, компании ЦДС). Стоимость работ составила около 55 млн рублей. В экспертизу данный проект может поступить не ранее первого квартала 2014 года, а в настоящее время уточняются его параметры.
Что касается второго объекта, в строительстве которого своими средства готов поучаствовать банк «ВТБ», то проектирование участка платной дороги, которая соединит трассу «Нарва» и КАД пока не началось. Ранее предлагалось предусмотреть средства на проект в бюджете Ленинградской области. Однако Михаил Москвин отметил, что власти решили определить партнера еще на стадии проектирования. «Пока проведены предпроектные работы, есть расчет транспортных потоков, согласование по поводу присоединения новой дороги к КАД и к федеральной трассе «Нарва». Думаю, что мы объявим конкурс «под ключ» – сразу на проектирование и строительство. А для этого нам нужно понимание по объемам финансирования из федерального бюджета. Пока эти средства не заложены нигде. Но министр транспорта Максим Соколов утверждает, что на федеральном уровне готовы поддержать эти проекты», - прокомментировал Михаил Москвин.
«Платон» нам друг
Большие планы у Ленинградской области и на средства, которые будут собраны от работы системы «Платон». «На эти деньги мы планируем построить два моста. Один - через реку Свирь в Подпорожье, а второй - через реку Волхов в Киришах», - рассказал Михаил Москвин, философски добавив, что «эти переправы нужны и людям и экономике».
Сметная стоимость строительства двух мостов составляет около 6,6 млрд рублей. Проекты этих объектов уже есть, они прошли экспертизу. Областные власти готовы к началу стройки, вопрос лишь в деньгах, добавил чиновник. По его словам, Ленинградская область не отказывается от ввода платы за проезд по своим, региональным дорогам, но этот вопрос нужно тщательно проработать. «По местным трассам объем трафика возрастет, так как водители будут искать бесплатные аналоги федеральных дорог. Но вопрос ввода платных трасс на региональном уровне пока не решен. Плату надо вводить, но поэтапно. Чтобы это было подготовлено и безболезненно», - считает Михаил Москвин.
Присоединить к сетям
Журналистов волновал и актуальный вопрос, связанный с присоединением объектов к инженерным сетям. Например, региональные застройщики жалуются на то, что возникают проблемы с подключением новых жилых объектов к канализации во Всеволожском районе.
Как объяснил вице-губернатор, весь район состоит из множества муниципалитетов, которых закон наделил обязанностью обеспечивать население энергоресурсами. Если электроэнергией ведают две организации – «Ленэнерго» и «ЛОЭСК», и проблем в это сфере намного меньше, то водой и канализацией в каждом муниципалитете занимается свой водоканал. Парадокс в том, что канализация находится на балансе Единой службы заказчика, а водоводы – у Всеволожских тепловых сетей. Как объяснил Михаил Москвин, иногда бывает конфликт между застройщиком и этими двумя организациями, которые не могут между собой договориться. В такой ситуации, например, оказалась компания NCC. По его словам, пока подобные ситуации приходится решать в ручном режиме, но в дальнейшем вопрос конфликтов между муниципалитетами будет устранен путем создания регионального водоканала. В 2016 году проект уже стартует по пилотным районам.
Много вопросов возникает к организации стоков и в Мурино. Как отметил Михаил Москвин, новое жилье как раз обеспечено необходимыми канализационными мощностями. Во Всеволожском районе есть частная компания «Ленооблводинвест», которая имеет свои мощности, идущие на очистные сооружения ГИПХа и частично на Петербург. Также канализование домов новой застройки обеспечивает УК «Евроинвест».
«Самая большая наша проблема по существующей застройке, возведенной в 80-е годы 20-го века, и не обеспеченной канализацией. Конечно, проще эту задачу решить совместно с новой застройкой. Сейчас мы в начале пути по проектированию коллектора мощностью 15 тыс. куб. м, который соберет стоки от существующей застройки в Девяткино и Мурино и подключит новые проекты, которые пока еще не присоединены к канализации, а некоторые даже не начали строиться», - заключил Михаил Москвин.