С начала года предложение внутри Садового кольца сократилось почти на 40%
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).
Информационная эра, в которую все человечество – кто быстрее, кто медленнее – постепенно входит, отличается тем, что главной ценностью, в значительной мере определяющей успех во всех сферах деятельности, в том числе и в бизнесе, становится информация. А это означает, что ее защита приобретает особое значение.
Аналитики «СёрчИнформ» провели ежегодный анонимный опрос российских компаний с целью оценить уровень информационной защиты и подход к вопросам IT-безопасности. В исследовании приняли участие 1024 человека: начальники и сотрудники подразделений, занимающихся информационной безопасностью, эксперты отрасли и руководители организаций из коммерческой (74%), государственной (23%) и некоммерческой сфер (3%). Исследование охватило многие сегменты экономики, в том числе и строительство.
Актуальный вопрос
Все более активное вторжение цифровых технологий во все сферы человеческой жизни приводит к тому, что информация, владение ею и доступ к ней становятся все более ценным ресурсом. А значит, растет и угроза злоупотреблений в этой сфере – от нецелевого использования оборудования до воровства данных, составляющих коммерческую тайну. И чем шире распространяются информационные технологии, тем актуальнее становится проблема.
«По мере развития технологий все больше процессов переводится в «цифру». Это и внутренние бизнес-процессы компании, и ее взаимодействие с потребителями и партнерами. Поэтому вопрос IT-безопасности с каждым годом только актуальнее во всех сферах: и защита персональных данных клиентов, и электронный внутренний документооборот, и внедрение облачных технологий для управления строительными проектами, – то, что в последние годы реализовано у нас в компании», – отмечает директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин.
С ним соглашается директор департамента IT Becar Asset Management Роман Блонов. «Оцениваю актуальность проблемы информационной безопасности как архиважную. Получить доступ к информации – значит получить доступ ко всем коммерческим тайнам, личным и деловым договоренностям. Также может иметь место прямой убыток от удаленного подключения к тем или иным мощностям. В эпоху расцвета криптовалют ряд компаний столкнулся с удаленным взломом и установкой майнеров на корпоративные компьютеры и серверы», – говорит он.
Исследование «СёрчИнформ» показало, что 72% строительных компаний России столкнулись с утечками информации в 2018 году. «По данным за 2018 год, рост выявленных нарушений в сфере IT-безопасности в стройкомплексе составил около 11% по сравнению с предыдущим годом. И тренд этот характерен, по крайней мере, последние четыре года, с тех пор, как мы начали мониторить ситуацию в строительной отрасли. Год от года острота проблемы растет: 4% и 11% на начало и конец наблюдений, соответственно», – рассказывает руководитель отдела технической аналитики компании «СёрчИнформ» Алексей Парфентьев.
По его словам, это связано с двумя основными факторами. «Во-первых, с развитием информационных технологий активно развивается и возможность злоупотреблений в этой сфере. Во-вторых, необходимость сэкономить на программном обеспечении, оборудовании, зарплате персонала и прочем приводит к использованию бесплатных облачных платформ, привлечению исполнителей в рамках аутсорсинга. Такой подход, конечно, создает дополнительные риски в сфере IT-безопасности, поскольку уменьшает возможности контроля над оборотом информации», – резюмирует эксперт.
Отраслевая специфика
По словам Алексея Парфентьева, в обеспечении IT-безопасности строительство имеет свою специфику. «Бухгалтерия, продажи, кадры – эти бизнес-процессы функционируют как в любой другой отрасли экономики. Но есть целый пласт специфических конфиденциальных данных. Это техническая и маркетинговая информация с очень длительным циклом подготовки, и ее раскрытие раньше определенных сроков может подорвать целые проекты. Поэтому наибольшее количество запросов о создании отраслевых политик безопасности, настройке систем под конкретного заказчика в сфере строительства касается защиты именно этих данных. Вне зависимости от того, идет ли речь о разработке архитектурного проекта или плана продвижения, плана ценообразования, маркетинговых материалов – требуется не допустить распространения информации раньше намеченного срока. Компаниям нужно защищать данные, которыми сотрудники оперируют в главных рабочих системах: CRM, TaskTracking, бухгалтерском программном обеспечении (ПО), ПО для двухмерной и трехмерной графики, софте для составления смет и прочем», – говорит эксперт.
«Специфика информационной безопасности в строительной сфере заключается в масштабах и ответственности, ведь зданием пользуется большое количество людей. Доступ к информации об особенностях конструктива и инженерии объекта может позволить злоумышленникам, например, проще взламывать систему контроля доступа», – добавляет Роман Блонов.
А вот по мнению Михаила Гущина, нельзя сказать, что девелоперский бизнес в этом смысле специфичен и заметно отличается от какого-то другого бизнеса сопоставимых масштабов.
Воруют всё
Согласно данным исследования «СёрчИнформ», сведения о наиболее частых инцидентах информационной безопасности подтверждают, что традиционные для отрасли риски в виде создания боковых и откатных схем, торговли конфиденциальной информацией по-прежнему очень актуальны. По данным, полученным из опроса, в 2018 году чаще всего утекала коммерческая информация: данные о клиентах, сделках и партнерах, внутренняя бухгалтерия. Эти утечки в сумме составляют 50% всех инцидентов. Еще в 21% случаев утекала техническая информация.
«Но несмотря на то, что в строительной отрасли проблема утечки информации стоит очень остро, главной проблемой остается воровство материальных ресурсов, а не кража данных. Прежде всего, это корпоративное мошенничество при закупках. Так как объемы этих закупок в строительной сфере огромны, они открывают такие же огромные возможности для «договорных» отношений между сотрудниками компаний и контрагентами», – отмечает Алексей Парфентьев.
В «Группе ЛСР» сообщили, что исключили возможность таких проблем, создав собственную открытую электронную торговую площадку. «Стать максимально открытыми в области закупок товаров – важнейшая часть политики нашей компании по ведению бизнеса. Собственная электронная площадка позволит постоянно находить новых качественных контрагентов, даст им возможность войти в пул постоянных подрядчиков и поставщиков «Группы ЛСР» и обеспечит честную конкуренцию среди них. На сайте площадки размещены полный список запросов на товары и услуги предприятий «Группы ЛСР» во всех регионах присутствия компании и требования к потенциальному подрядчику. С помощью нового сервиса можно легко отследить статус проведения тендера, узнать план закупок, задать интересующий вопрос», – рассказали в компании.
Что касается других инцидентов, чаще всего компании сталкиваются с использованием сотрудниками ресурсов компании в личных целях (40%), попытками откатов (24%). Почти поровну распределились ответы о фактах организации боковых схем продаж (10%) и работы в пользу конкурентов (14%).
«Заметная проблема – использование внутренних ресурсов компании для личных целей – начиная от банального выполнения заказов (проектов и т. п.) для другой структуры на рабочем месте, что, в общем, компании особого вреда не наносит, и заканчивая использованием производственных мощностей для выпуска продукции «налево», с оплатой исполнителю. Эти риски в строительной сфере гораздо заметнее, поэтому чаще, чем в других отраслях, специалисты по безопасности смещают вектор мониторинга с технических угроз на «человеческий фактор». Поэтому здесь универсальность современных DLP-систем, их способность решать сразу множество проблем играет заказчикам на руку», – рассказывает Алексей Парфентьев.
Среди нарушителей в строительстве, в отличие от других сфер, велико число руководителей – на их долю приходится 33% инцидентов. Среди нарушителей чаще всего встречаются менеджеры отдела снабжения. Второе и третье место занимают бухгалтеры (финансисты) и помощники руководителя.
Во избежание всяческих…
В принципе, по оценке экспертов, современный рынок предлагает необходимые инструменты для обеспечения информационной безопасности. «Сегодня есть и квалифицированные специалисты, и технические решения, способные обеспечить нужный уровень защиты данных», – говорит Михаил Гущин.
«Мы используем многоуровневый контроль за идентификацией пользователей, разделение доступов к информации, шифрование переписки, защиту внешнего периметра сети, шифрованные каналы коммуникации, регулярно обновляемые серверы, ПО, антивирусную защиту», – рассказывает Роман Блонов.
По словам эксперта, конечно, полностью исключить инциденты невозможно, но им можно эффективно противодействовать. «Однажды доступ к серверу корпоративной IP-телефонии получили злоумышленники и направили через наш сервер свои звонки. Так как была установлена FROD-защита, после превышения определенного объема трафика его передача была прервана, поэтому урон был относительно небольшим», – рассказал он.
Алексей Парфентьев говорит, что компаниям необходимо обеспечить хотя бы минимальную защиту от информационных рисков. «На мой взгляд, главная задача, которую необходимо решить, – это обеспечить прозрачность обращения данных внутри инфраструктуры. Необходимо четкое понимание, на каких ресурсах находится критично важная информация и кто имеет право доступа к ней, кто реально работает с этой информацией, как и с какой целью она циркулирует по сетевым каналам. Это первый шаг в сфере IT-безопасности, который необходим всем, в том числе и небольшим компаниям в сфере строительства и недвижимости. Крупным структурам нужны, конечно, более серьезные системы. И в целом, по моему опыту, они этими вопросами не пренебрегают, располагая всеми необходимыми инструментами в этой сфере», – отмечает специалист.
Но есть и некоторые системные проблемы. «К сожалению, в строительстве нет отраслевых стандартов обеспечения IT-безопасности, таких, как действуют в органах государственной власти или каких Центробанк требует от коммерческих банков. Да, существует федеральный закон, который, в общем, все должны выполнять. Но за его нарушения предусмотрены минимальные штрафы. И многим компаниям проще их заплатить, чем тратиться на системы безопасности», – говорит Алексей Парфентьев.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Включить «автопилот». Современные технологии позволяют ускорить строительство
Новая цифровая платформа Rocket Group поможет и властям, и девелоперам
Управляющие компании устранили нарушения по раскрытию информации
Петербургский рынок коттеджных поселков до сих пор не может полностью оправиться от последствий кризисного удара конца 2014 – 2015 годов. Поэтому наибольшую активность можно наблюдать в сегменте наиболее дорогого, а значит, менее чувствительного к экономическим проблемам предложения.
В целом, по оценкам экспертов, загородный рынок постепенно выходит из кризиса, но для окончательного «выздоровления» ему не хватает ощутимого роста реальных доходов граждан. Наступивший год, вероятно, продолжит тренды, зафиксированные в прошлом году.
Специфика загородного рынка такова, что статистические данные разных экспертов «в штуках» сильно отличаются друг от друга. Это связано со спецификой используемых методик подсчета. В частности, специалисты Knight Frank St Petersburg учитывают только дорогое предложение в классах А и В. Впрочем, тренды рынка аналитики выделяют схожие.
Недовышли из кризиса
Специалисты отмечают положительную динамику коттеджного рынка в ушедшем году, но считают, что до докризисного состояния ему еще далеко.
По данным Экспертного бюро «Сперанский», всего в настоящее время продаже находится 451 коттеджный поселок. При этом год назад их было 472. «Убыль проектов связана в большинстве случаев с заморозкой, а не с завершением продаж. Количество приостановленных (замороженных) проектов за год увеличилось. Если год назад их было 225, то сейчас их 247», – отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель ЭБ «Сперанский».
По оценке аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем выхода на рынок новых проектов в классах А и В в 2015–2017 годах носил отчетливую отрицательную динамику. И лишь в прошлом году запуск новых коттеджных поселков вышел на докризисный уровень.
Эксперты отмечают, что если в докризисные 2013–2014 годы продавалось свыше 200 коттеджей в дорогих сегментах рынка, то после этого за год не продавалось более 120 объектов. А в 2017 году спад достиг показателя около 80 коттеджей, после чего начался рост.
«В целом, по сравнению с показателями 2012–2013 годов количество сделок с домами снизилось в три-четыре раза», – соглашается Дмитрий Сперанский.
Куплю. Дорого
По оценке ЭБ «Сперанский», всего в продаже сегодня находится около 25,65 тыс. лотов (на 3% меньше, чем годом ранее), из них 21,7 тыс. – участки, 2,2 тыс. – коттеджи и 1,75 тыс. – секции.
Интересной особенностью тренда на выход загородной недвижимости из кризиса стала концентрация положительной динамики в наиболее высоких ценовых нишах. «Главный тренд ушедшего года – рост сделок с дорогими участками. В 2018 году их было продано заметно больше, чем годом ранее. А вот спрос на остальные объекты остался без существенных изменений», – говорит Дмитрий Сперанский.
В целом в 2018 году покупатели отдают предпочтение участкам без подряда (82% от общего числа сделок). Сильно выросло предложение дорогих участков от 250 тыс. рублей за сотку (рост на 58% к предыдущему году).
«Примечательно, что количество сделок с дорогими участками по сравнению с прошлым годом возросло в полтора раза. С конца 2017 года и в течение всего 2018-го мы отмечали этот тренд. Сделки с наделами по 7–8 млн рублей за участок – вовсе не редкость. Абсолютным рекордсменом в этом сегменте выступают северные проекты: «Репино-парк» и поселки компании «Олимп Груп». На юге сделки в этой ценовой категории подписывает УК "Теорема"», – рассказывает Дмитрий Сперанский.
Этот тренд подтверждается данными Центра оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости». Средняя цена предложения сотки земли на начало 2019 года составила 387,2 тыс. рублей. Для сравнения: на начало 2016-го – чуть больше 250 тыс., 2017-го – около 300 тыс., 2018-го – около 350 тыс. рублей.
Дмитрий Сперанский отмечает также, что по сравнению с 2017 годом было куплено гораздо больше дорогих объектов. Общее количество сделок на рынке – 4440 (рост на 6%). Дешевых лотов было продано столько же, основной прирост обеспечили дорогие объекты.
«За 2018 год продано 235 коттеджей (годом ранее – 203; рост на 16%). Домов стоимостью до 10 млн продано чуть меньше, чем год назад, а домов средней и высокой ценовой категории – заметно больше. Девелоперы оказались в очередной раз в противофазе с рынком. Предложение росло по недорогим коттеджам (стоимостью до 10 млн), а спрос наиболее активно рос на самые дорогостоящие лоты», – говорит Дмитрий Сперанский.
Руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева подтверждает этот тренд. «В 2018 году на 30% больше продано дорогих таунхаусов и участков стоимостью от 400 тыс. рублей за сотку», – рассказывает она.
«2018 год характеризовался высокой покупательской активностью, в сумме было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее. В классе А было реализовано на 21% коттеджей больше, чем в 2017 году. Средний бюджет покупки составил около 47 млн рублей. Наибольшее увеличение продаж произошло в классе В, здесь они превысили показатели предыдущего горда в 1,7 раза. Средний бюджет покупки в классе В составил около 19 млн рублей, что на 12% больше, чем годом ранее», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Чего ждать в этом году
По оценкам экспертов, основные тренды, зафиксированные на коттеджном рынке в прошлом году, продолжатся и в нынешнем. Причем следом за дорогостоящим сегментом из «анабиоза» могут выйти и более демократичные. «В первом полугодии 2019 года, я полагаю, активность покупателей будет примерно на уровне прошлого года. Во втором я ожидаю рост на 20% сделок в среднем и нижнем ценовых сегментах. Суммарная прибавка по году составит порядка 10%», – прогнозирует Дмитрий Сперанский.
«Учитывая ретроспективную динамику первичного загородного рынка, можно отметить, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие два-три года. В этом плане благоприятная ситуация будет для небольших по размеру и количеству лотов поселков», – добавляет Светлана Московченко.
Эксперты также называют ряд факторов, которые способны обеспечить проектам повышенный интерес покупателей. Важнейший из них – ипотека. Ведь прежде всего именно благодаря ей неплохо чувствовал себя в прошлом году рынок городского жилья. «Ввиду отсутствия предпосылок для роста реальных доходов граждан в наступающем году, очевидно, что наличие ипотечного кредитования будет одним из основных преимуществ тех загородных проектов, которым удалось получить аккредитацию», – отмечает директор по продажам загородного комплекса «Образ жизни» Вита Бланк.
Растет и фактор сопутствующей инфраструктуры. «В прошлом году в коттеджном поселке «Ламбери» была возведена школа на 200 учеников. Также в этом здании будет располагаться детский сад. Это событие является уникальным для загородного рынка Петербурга», – отмечает Светлана Московченко. Она добавляет, что на 2019 год анонсировано открытие автогоночного комплекса «Игора Драйв». «Строительство такого рода инфраструктурных объектов (социальных и развлекательных) оказывает благоприятное влияние на развитие рынка загородной недвижимости», – подчеркивает эксперт.
«Спрос на загородном рынке будет тяготеть к объектам, находящимся в высокой стадии строительной готовности, обеспечивающим городской уровень комфорта в отношении как инженерного обеспечения, так и наличия социальных объектов. Дополнительным преимуществом будут пользоваться качественные проекты с уникальной составляющей, будь то берег Финского залива или локации вблизи развитой спортивно-развлекательной инфраструктуры», – соглашается Вита Бланк.