С начала года предложение внутри Садового кольца сократилось почти на 40%
Экспозиция в пределах Садового кольца, несмотря на значительные пополнения, так и не может восстановиться до зимнего уровня. Изучив массив данных, собранных аналитиками платформы bnMAP.pro, экспертная группа портала Urbanus.ru выявила признаки истощения местных фондов, которое может наступить уже в ближайшие годы. По сравнению с январем 2021-го предложение потеряло примерно 40% в объеме, а если брать за основу показатели января 2020-го, то приходится констатировать двукратное уменьшение.
На московском рынке Садовое кольцо традиционно воспринимается как граница «настоящего центра». Это делает территорию, очерченную им, чем-то вроде острова. Условия любого острова предполагают постоянный и усиливающийся дефицит земельных ресурсов, а, следовательно, высокую и растущую стоимость жилья. Если площадь физического острова возможно увеличить, например, через намыв грунта, то площадь «статусного» острова остается неизменной. Развитие локального рынка происходит в соответствии с вечным сюжетом: под влиянием интенсивного спроса предложение истощается, это приводит к росту цен, застройщики частично восполняют дефицит, активируя новые адреса, дополнительный объем предложения стимулирует вспышку спроса, и цикл повторяется.
Еще в начале прошлого года в границах Садового кольца были доступны для реализации 1,1 тыс. квартир и апартаментов. Этот пул постепенно ужимался. С мая 2020-го по январь 2021-го он балансировал на уровне 800 юнитов. Весной выбывание из продажи объектов недвижимости приняло уже тревожные масштабы. К марту на витрине оставалось менее 700 объектов. К концу июня был достигнут минимум – 367 квартир и апартаментов. Это втрое меньше январских значений 2020-го. Летом началось постепенное наполнение порядком обедневшей экспозиции новыми адресами. Правда, все они сосредоточены в локации к югу от Москвы-реки – «Лаврушинский», Bogenhouse, Armani / Casa Moscow Residences, «Русские сезоны». К концу августа состав предложения вновь превысил 500 лотов.
Сильнее всего вымывание затронуло категорию готового жилья и проекты редевелопмента. Зимой на локальном рынке в уже сданных проектах экспонировались почти 400 квартир и апартаментов (около половины от общего предложения). К началу октября в их фондах содержалось менее 180 юнитов. В домах, прошедших реконструкцию, по состоянию на январь 2021 г. было сгруппировано 200 лотов. Под занавес сезона из этого пула оказались нераспроданными всего 76 единиц жилой недвижимости. Таким образом одновременно с сжатием экспозиции произошло и ее освежение. В начале года строящиеся комплексы обеспечивали всего 27,2% в совокупной структуре предложения, то к октябрю эта пропорция достигла 50,1%.
Из локаций внутри Садового кольца только Якиманка показала уверенный (на треть) прирост экспозиции. Такому результату она целиком обязана выходом на рынок ЖК «Лаврушинский» (близ Третьяковской галереи). На сегодняшний день это самый крупный проект в рамках выборки. Его фонд покрывает более четверти (27,1%) актуального предложения. В Замоскворечье и Хамовниках девелоперы оперируют по сути тем же объемом лотов, что и в январе. Все остальные районы столкнулись с резким сокращением экспозиции. На Арбате оно выдалось двукратным, в Мещанском, Таганском и Тверском – трехкратным. Всего на сегодняшний день продажи ведутся в 48 корпусах (включая 21 сданный и 8 из состава проектов редевелопмента). В январе выборка состояла из 63 корпусов (в том числе 43 сданных и 10 на реконструкции).
На сегодняшний день в 16 из 36 проектов внутри Садового кольца запасы готовых к реализации квартир и апартаментов ограничены пятью лотами. Еще по 8 адресам на витрины выставлено от 6 до 10 юнитов. Иными словами две трети всех комплексов в историческом центре Москвы – это проекты с малой и сверхмалой выборкой.
Уменьшение экспозиции и дебют ряда комплексов со сверхвысоким ценником привел к повсеместному подъему ценового индекса. Если в начале года насчитывалось пять районов, где средний показатель стоимости квадратного метра все еще находился ниже отметки в 1 млн рублей, то сейчас из них остался один Таганский. Учитывая динамику цен в местных новостройках, вероятно, и он преодолеет указанный рубеж уже в ближайшие месяцы.
Наиболее впечатляющий скачок прайса зафиксирован в Замоскворечье. Начало продаж в комплексе «Русские сезоны» привело к тому, что средний показатель по локации взял планку в 2 млн рублей за квадратный метр. Получив новые драйверы в виде ЖК Armani / Casa Moscow Residences и ЖК «Лаврушинский», существенно (в полтора раза) повысила показатели и Якиманка. Прежний лидер – Пресненский район – истощив все запасы (за исключением единственного апартамента в ЖК «У Патриарших») утратил свои позиции. Тверской район после 30-процентного подорожания сравнялся по стоимости квадратного метра с Хамовниками, где планка опустилась на 117 тыс. рублей (это обусловлено уходом с рынка нескольких проектов вдоль Пречистенской набережной).
*Для клубного дома Bogenhouse подсчет ведется со времени выхода на рынок (середина августа 2021 г.)
Из 20 жилых комплексов с объемом экспозиции более пяти юнитов 13 продемонстрировали мажорную динамику цен. Самый мощный спурт на счету ЖК Titul на Серебрянической – плюс 38,55% по сравнению с январем. Немного уступил ему ЖК «Большая Дмитровка IX». По этому адресу чек вырос на 35,20% в пересчете на квадратный метр. В первую пятерку проектов с наибольшим ростом цен вошли сразу три арбатских комплекса – Artisan (плюс 23,09%), «Дом на Хлебном» (плюс 17,95%) и Turandot Residences (плюс 16,29%).
По оценке экспертов, почти четверть российских строительных компаний в настоящее время находится в предбанкротном состоянии. Изменение правил жилищного строительства с 1 июля 2019 года может только усугубить ситуацию.
По итогам I квартала 2019 года доля строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии, выросла до 23–25%. Такие выводы делают эксперты Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики, на основе опроса самих игроков рынка. Относительно I квартала прошлого года число признаний предбанкротств увеличилось на 5–7%.
В настоящее время, отмечают эксперты ВШЭ, негативно на деятельность строительных компаний влияют такие факторы, как продолжающееся сокращение объемов собственных и заемных средств (при необходимости отвечать по уже имеющимся кредитным обязательствам). Также многие игроки рынка сообщили о критичном уменьшении загрузки своих производств и недостатке заказов. Особенно плохо дела обстоят у многих региональных строительных организаций.
Встретимся в суде
А теперь о тех, кто уже стал банкротом. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, в 2018 году конкурсное производство было введено в 13 117 российских организациях. Из них 2670 относятся к сфере строительства. В сравнении с 2017-м доля банкротных производств сократилась (13 541 и 2761 соответственно), но совсем незначительно.
Между тем, количество застройщиков-банкротов значительно выросло. Если два года назад конкурсные производства были открыты в 117 компаниях, занимающихся жилищным строительством, то в прошлом году уже в 199. С учетом организаций, где только введена процедура наблюдения, у застройщиков-банкротов остались незавершенными объекты на 10,5 млн кв. м.
Ведущий юрист практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса компании «Пепеляев Групп» Леонид Барков отмечает: за последние два года 60% всех банкротств приходится на организации, основными видами деятельности которых являются строительство, операции с недвижимостью и торговля, а количество дел о банкротстве застройщиков выросло в 2,5 раза. «Характерной особенностью последних лет является значительное увеличение количества споров, связанных с оспариванием сделок, привлечением к субсидиарной ответственности, а также взысканием убытков в делах о банкротстве. Возросло внимание судов к проверке требований аффилированных кредиторов и участников обществ», – добавляет он.
Его коллеги также выделяют ряд трендов в банкротных производствах. Руководитель группы антикризисного управления и банкротства из компании «Дювернуа Лигал» Карина Епифанцева напоминает об исках о банкротстве, учиненных Федеральной налоговой службой практически ко всем «дочкам» «Метростроя». «Это свидетельствует о тенденции доначисления налогов строительным компаниям и последующем их банкротстве в случае непогашения. Некоторым должникам удается договориться с Налоговой службой и заключить мировое соглашение. Также продолжается тенденция банкротств подрядчиков, задействованных в госзаказах. Зачастую это происходит по причине отказа города принимать выполненные работы – соответственно, подрядчики не могут рассчитаться с субподрядчиками, работниками, налоговой. Объемы новых контрактов не позволяют строителям покрыть убытки по старым, в связи с этим рост количества банкротств неизбежен», – делает выводы специалист.
Руководитель группы по банкротству из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александра Улезко рассказывает, что законодательство о несостоятельности довольно часто меняется в части общих норм, применимых, в частности, и к строительным организациям. «А если говорить о банкротстве застройщиков, – отмечает она, – то поправки не только зачастую носят фундаментальный характер и кардинальным образом меняют «правила игры», но и распространяются на ранее введенные процедуры, что значительно осложняет жизнь лиц, участвующих в том или ином деле о банкротстве».
Дальше – хуже
По мнению экспертов, ситуация с банкротством строительных организаций в ближайшее время не улучшится. Незначительное количественное падение конкурсных производств в строительной отрасли в 2018-м они относят к статистической погрешности.
В настоящее время, отмечает Александра Улезко, количество судебных процессов в строительной отрасли определенно не уменьшается. «Текущая экономическая ситуация и постоянные изменения законодательства в области долевого строительства неизбежно приводят к банкротству некоторых застройщиков. Скорее всего, такая тенденция сохранится и в обозримом будущем», – подчеркивает она.
С этим выводом согласен и Леонид Барков. По его словам, введение в действие новых правил привлечения средств в жилищное строительство летом 2019 года повлечет увеличение затрат застройщиков и может спровоцировать новую волну банкротств в этой сфере.
Чуть более оптимистично на перспективы застройщиков смотрит аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, банкротство – все же самый крайний вариант ухода компании с рынка, независимо от того, самостоятельно оно было сделано или по искам других организаций. «Поэтому явного шквала банкротств застройщиков с 1 июля ждать не стоит. Более вероятно, что часть игроков отрасли перейдет на ИЖС. Некоторые будут поглощены более крупными и стабильными компаниями. Еще части застройщиков окажут поддержку региональные власти», – полагает аналитик.
Сегмент генподряда оказался одним из самых слабых звеньев строительной цепочки.
Основные тренды, по словам экспертов, заключаются в сужении рынка, снижении рентабельности генподрядной деятельности и росте банкротств в этой сфере. Небольшие игроки уходят, крупные – озабочены выживанием.
Жилье как исключение
В целом рынок генподряда оценивается экспертами в 100–150 млрд рублей. Цифры выглядят достаточно внушительно, однако, по словам игроков, в последние годы происходит заметное сужение – в первую очередь за счет снижения объемов строительства коммерческой недвижимости. Примерное снижение объемов после 2014 года оценивается в 50–70 млрд рублей.
«На данный момент рынок генподряда в Санкт-Петербурге переживает структурные изменения в связи с уменьшением спроса на генподрядные услуги в сегменте строительства промышленных и офисных объектов. Вместе с тем объемы жилищного строительства за предыдущий год существенно не сократились. Поэтому спрос на генподрядные услуги в данном сегменте остался на прежнем уровне», – констатирует Наталья Ловцевич, генеральный директор «ЭталонСтрой» (входит в Группу «Эталон»).
Такое положение приводит к тому, что генподрядные организации дают разную оценку текущей ситуации. «Если покупателей нет или почти нет, то и рынок нельзя назвать существующим. Ситуация (я говорю о коммерческой и промышленной недвижимости, не о жилой) плохая – объем рынка сокращается до микроскопического», – отмечает Юрий Иоффе, генеральный директор компании Step, работающей в основном на нежилых объектах.
А вот мнение Юрия Колотвина, генерального директора ООО «ПСК», которое специализируется на генподряде в жилищном строительстве: «Пока резкого сокращения не наблюдается. Но и каких-либо предпосылок к росту тоже нет. Все зависит от планов девелоперов по новым проектам. Сейчас возводятся объемы по проектам, стартовавшим в 2017–2018 годах. В 2018–2019 годах в Петербурге по заказу девелоперов силами «ПСК» возводится порядка 1 млн. кв. м жилой недвижимости разных классов. Поэтому мы чувствуем себя уверенно».
Положение усугубляется тем, что значительная часть крупных девелоперов сама осуществляет функции генподрядчика на своих объектах. Соответственно, перейти в «соседнюю» рыночную нишу очень сложно. «Заказчиков стало меньше, сократился сегмент строительства промышленных и коммерческих объектов. Хорошие объемы сохраняет жилищное направление, но генподрядные услуги там особо не нужны», – отмечает вице-президент, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Тапио Сярккя.
В тисках конкуренции
«На рынке генподряда много независимых компаний, которые не занимаются девелопментом. В связи с этим генподрядный рынок Петербурга достаточно насыщен и конкурентен. По данным ГК «Финам», в Петербурге работает около 150 компаний, занимающихся генподрядом. Тем не менее, крупных игроков с серьезными производственными мощностями – не более 25», – говорит Наталья Ловцевич.
По мнению других экспертов, «звезд первой величины» (особенно в наиболее «живом» сегменте – строительстве жилья) – и того меньше. «Сейчас в Северной столице работает порядка 10 компаний, которые по своему кадровому, техническому и финансовому потенциалу способны возводить значительные объемы жилой недвижимости с гарантией качества и сроков. Когда к запуску готовится значительный по своим объемам проект, приглашения получают практически одни и те же генподрядчики», – рассказывает Юрий Колотвин.
По его словам, рынок фактически сложился – и пробиться на него крайне сложно. «Время от времени появляются новички, но закрепиться среди крупных игроков им очень непросто. В основном это связано с необходимостью значительных инвестиций в оборудование. Сейчас генподрядная организация, у которой нет собственного парка
техники и постоянного штата квалифицированного персонала, обречена на убытки и срыв договоренностей», – отмечает эксперт.
Грань рентабельности
Рост конкуренции, по словам экспертов, привел к существенному снижению рентабельности генподрядной деятельности – в среднем до уровне около 5%. Естественным следствием этого стал рост банкротств. При такой маржинальности ошибка в рамках одного более-менее серьезного проекта может стоить «жизни» генподрядчику (особенно некрупному).
По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, прибыльность в генподряде довольно нестабильна. «Влияют и значительные колебания стоимости строительных материалов, и перенос сроков, за которым могут последовать штрафные санкции. При этом перенос сдачи дома не обязательно связан с качеством выполненных работ, но может быть следствием бюрократической цепочки и технологического цикла», – отмечает она.
«Причина банкротств в том, что рентабельность данного направления – одна из самых низких в строительстве. Ее фактическое значение сильно зависит от уровня исполнителя. Сам по себе девелопмент – уже давно не сверхприбыльный бизнес, а маржинальность генподрядных работ в последние пять лет снизилась еще значительнее. Банкротятся компании, которые не смогли рассчитать свои силы в новых условиях, а также те, кто не обладает достаточной материальной и технической базой», – подчеркивает Юрий Колотвин.
По словам Тапио Сярккя, у компаний, которые уходят с рынка, зачастую просто отсутствовали оборотные средства. «В этом основная причина банкротств. Направление «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» в этой связи чувствует себя уверенно, поскольку мы являемся частью крупного международного концерна», – добавляет он.
Куда податься?
Игроки рынка без особого оптимизма смотрят на перспективы сегмента. «У меня есть все причины предполагать, что конкуренция станет острее. Не секрет, что у многих застройщиков имеются свои генподрядные отделы – и теперь они начали бороться за внешние заказы. Тут сыграет роль опыт: кто из них действительно имеет опыт общения с клиентами, кто может предусмотреть риски, которые неизбежны в строительстве? Конечно, выигрывают опытные компании, которые и ранее специализировались на генподрядах», – отмечает Тапио Сярккя.
«Дальнейшее сокращение расходных статей и сжатие рынка пока выглядят неизбежными. На ближайшие два года отсутствуют предпосылки, которые могли бы кардинально поменять эту оценку. Выигрывать будут те компании, которые могут строить сами для себя – то есть обладают собственным ресурсом и генподрядной организацией в структуре. Крупные девелоперы могут позволить себе диктовать условия – и будут это делать», – уверен Юрий Колотвин.
Неясные перспективы девелоперской деятельности в связи с постоянными законодательными новациями могут вызвать уход некоторых компаний на рынок генподряда. О таком шаге в прошлом году объявил, например, генеральный директор «47-го треста» Михаил Зарубин.
Это еще более может усилить конкуренцию в сегменте. Впрочем, по мнению экспертов, такое явление вряд ли станет массовым. «Для рынка более характерна обратная ситуация: генподрядчик становится девелопером. Но в условиях нарастающей монополизации рынка для некоторых небольших девелоперов сфера генподряда может стать возвращением к alma mater», – считает Елизавета Конвей.
Часть генподрядчиков ищет удачи в других регионах. «У игроков «сдувающегося» рынка два пути: или умереть, или найти другие рынки. Step выбрал второй путь. Мы пока еще работаем в Петербурге, но доля заказов в нем стабильно уменьшается», – говорит Юрий Иоффе.
Мнение
Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК»:
– Сейчас ключевое требование заказчика – оптимизация расходов. Это краеугольный камень во взаимоотношениях. Например, понятие технического заказчика появилось как раз с целью более тщательного контроля расходов. Это организации с сугубо административными функциями, и о том, насколько их контроль объективен, можно спорить. Но факт в том, что генподрядчики все чаще оказываются в ситуации, когда на них все так же возлагается полная ответственность за результат, но права по части выбора субподрядчиков и материалов почти не предоставляются. Дальше начинаются сложности с выполнением обязательств в рамках сметы. Вплоть до того, что не был учтен возможный рост стоимости материалов. Деньги заканчиваются, работы не сделаны, пострадавшая сторона идет в суд.