Девять месяцев офисного рынка Петербурга
Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела итоги третьего квартала 2021 г. на рынке офисной недвижимости Петербурга. Согласно исследованию, уровень вакансии постепенно снижается, а арендные ставки растут.
Уровень вакантных площадей на конец третьего квартала по сравнению с концом 2020 года уменьшился на 19,4%, до 304 230 кв. м. При этом уровень вакансии в классе А по состоянию на конец третьего квартала составил 7,5%, уменьшившись за девять месяцев на 0,8 п.п., в классе В+ уровень свободных площадей составил 8,4% (-0,3 п.п. за девять месяцев). В В-классе за 2021 год произошло самое активное снижение вакансии: -1.6 п.п. за квартал и -3,4 п.п. за девять месяцев, на конец третьего квартала ставка в В-классе составила 5,4%.
Динамика изменения уровня вакантных площадей
Динамика изменения объема вакантных площадей
Запрашиваемая ставка аренды постепенно растет во всех классах офисной недвижимости. В классе А по сравнению с концом 2020 года она выросла на 7,8%, до 2080 руб., в классе В+ арендная ставка за 2021 год увеличилась на 0,8%, в классе В – на 8,2%. При этом наиболее высокая средневзвешенная ставка аренды в классах А и В наблюдается в Центральном районе, а в классе В+ с этой точки зрения на первом месте находится Московский район.
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды по классам
*ставка аренды вкл. НДС и коммунальные услуги, руб./кв. м/мес.
С точки зрения спроса на классические офисы лидируют классы В и В+. Эта тенденция сохранится, по прогнозам Bright Rich | CORFAC Int., до конца года. При этом все больше компаний выбирают офисы с готовым ремонтом, а не выполнение отделки под себя, чтобы сэкономить финансовые и временные ресурсы.
С точки зрения нового предложения аналитики продолжают наблюдать тенденцию к децентрализации. По итогам первых девяти месяцев в эксплуатацию было введено 87 570 кв. м офисных площадей. С учетом ввода в эксплуатацию всех заявленных площадей в 2021 г., к концу года 42% (99 390 кв. м) нового предложения в Петербурге придется на Московский район.
Драйвером рынка продолжают оставаться компании сферы IT/Media/Телекоммуникации.
По оценке консалтинговой компании JLL, за первые девять месяцев 2021 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга составил 1,4 млрд долл., что в два раза опережает показатель 2020 года и на 35% выше, чем в 2019 году, а также является рекордным результатом последних шести лет.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.
Источник: JLL
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] объем сделок за январь-сентябрь 2021 года уже на 36% превзошел уровень 2020 года в целом и составил 363 млн долл. Лидируют офисный и складской сегменты, на которые приходится 53% и 29% объема инвестиций соответственно (без учета сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья). В частности, в 2021 году закрыта крупнейшая сделка за всю историю развития офисного рынка класса А в Санкт-Петербурге – продан БЦ «Технополис Пулково», эксклюзивным консультантом выступила компания JLL.
«Сегодня на рынке Санкт-Петербурга при высоком уровне потенциального спроса мы наблюдаем существенную нехватку ликвидных активов, доступных инвесторам для покупки. На этом фоне многие собственники стали задумываться о продаже своих объектов, что в ближайшем будущем приведет к появлению нового предложения в секторе коммерческой недвижимости», – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
Источник: JLL
Участки под жилье
При этом основной объем инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге совершается с земельными участками под жилой девелопмент: показатель в этом сегменте за первые девять месяцев 2021 года обновил рекорд и достиг 1 млрд долл., в том числе 46% из них произошли в 3-м квартале 2021 года (479 млн долл.). На долю жилого сегмента пришлось 74% от совокупного объема инвестиций в недвижимость Петербурга в 1-3-м квартах 2021 года.
Наблюдается растущая активность девелоперов по пополнению земельных банков начиная с 2020 года в связи с ростом цен на жилье. В краткосрочной перспективе эксперты JLL прогнозируют снижение объема сделок по покупке участков в черте города ввиду минимального объема ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией.
Высокий интерес к площадкам под жилой редевелопмент дополнительно способствует развитию и рынка коммерческой недвижимости: в таких проектах все чаще появляются новые офисные и торговые здания, которые в силу определенных ограничений невозможно перевести в жилой функционал. «Выход таких активов на рынок в формате как площадок под коммерческий редевелопмент, если застройщик жилья не планирует реконструировать их самостоятельно, так и готовых качественных объектов, будет повышать активность и в секторе инвестиций в коммерческую недвижимость», - добавляет Сергей Владимиров.
Зарубежные инвесторы
Количество инвестиционных сделок с участием международных инвесторов за первые три квартала 2021 года стало минимальным за последние 10 лет (менее 1%), что отражает глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций на фоне пандемии. При этом зарубежные компании, которые работают на российском рынке уже давно, продолжают рассматривать качественные объекты коммерческой недвижимости для приобретения в инвестиционных целях.
Единственной сделкой с участием иностранного капитала в Санкт-Петербурге в 2021 году стала покупка компанией Bonava земельного участка под жилой девелопмент.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.
По итогам III квартала 2021 г. средневзвешенная цена квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса в Москве составила 374 тыс. руб./кв. м, что на 31% больше, чем в аналогичный период прошлого года, и на 6% больше, чем во II квартале.
При этом рост цен на апартаменты происходит более медленными темпами, чем на квартиры. За год прирост цены по квартирам составил 32%, на апартаменты 25%. Таким образом, разница между средневзвешенными ценами между квартирами и апартаментами увеличилась на 5 п. п., если в III квартале 2020 года разница между ценами на квартиры и апартаменты составляла 8%, то теперь разница 13%.
Увеличение в целом стоимости жилья по рынку за III квартал 2021 года, с одной стороны, произошло за счет вымывания лотов в уже вышедших проектах и планового повышения на фоне роста стадии строительной готовности. С другой стороны, новые проекты выходят на рынок с уже заложенным повышением цены с учетом роста стоимости строительных материалов и улучшения качества новых проектов в будущем.
По прогнозам Colliers, в среднесрочной перспективе рост цен продолжится, но уже не так активно – на это будут влиять увеличение степени строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов и ситуация с ценами на стройматериалы.
Максимальная стоимость квартир бизнес-класса зафиксирована в САО — 408 тыс. руб./кв. м, минимальная – в ЮВАО (315 тыс. руб./кв. м). Наибольшая стоимость апартаментов представлена в ЦАО — 450 тыс. руб./кв. м, наименьшая - в ЮВАО (290 тыс. руб./кв. м).
Уровень спроса остается высоким, хотя в III квартале мы наблюдали снижение показателя на фоне изменения условий программы льготной ипотеки и вернувшегося фактора сезонности за счет периода отпусков. В III квартале 2021 г. объем спроса в бизнес-классе составил 404 тыс. кв. м, что соответствует уровню показателя III квартала прошлого года и на 16,5% меньше показателя II квартала 2021 г. 91% покупательского спроса приходится на квартиры, доля апартаментов составила всего 9%.
В III квартале 2021 г. клиенты отдавали свое предпочтение покупке квартир в СЗАО — 22% за счет продолжения ажиотажного спроса на проект «Остров». В прошлом квартале лидером был ЮАО с показателем 21%, теперь его доля составляет 16% от общего объема сделок.
В структуре сделок наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 60 до 70 кв. м - доля таких квартир составила 18%, а также квартиры площадью менее 50 кв. м — 28% в общей структуре спроса по площади.
В сегменте апартаментов наибольшим спросом пользовалась недвижимость
в ЮАО – 21%. Клиенты отдавали предпочтение однокомнатным апартаментам и студиям площадью до 50 кв. м.
Наблюдается тенденция уменьшения средней площади предложения, за год этот показатель снизился на 11 кв. м (с 77 до 66 кв. м), что говорит о том, что застройщики стали больше ориентироваться на нарезку проектов с компактными планировочными решениями.
В тоже время наблюдается небольшое увеличение доли спроса на лоты до 50 кв. м как в квартирах, так и в апартаментах, а это значит, что покупатели рассматривают покупку недвижимости в инвестиционных целях.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Спрос на жилую недвижимость на первичном рынке затормаживается. При этом макроэкономические предпосылки для существенного спада спроса на недвижимость отсутствуют: поддержание спроса на стабильном уровне обеспечивается мерами стимулирования со стороны застройщиков и банков - введением субсидированных ипотечных программ, удерживающих ставки на относительно низком уровне. Также мы наблюдаем интерес покупателей к лотам небольшой площади, что свидетельствует о присутствии на рынке интереса к инвестиционным сделкам в этом сегменте. По нашим оценкам, цены на жилье бизнес-класса продолжат увеличиваться, однако уже не такими активными темпами».