Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в III квартале
По данным аналитиков «Метриум», в 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы было заключено 47,6% от общего количества сделок. В среднем в месяц в них реализовывалось от 60 до 148 квартир. Кроме того, в рейтинге сменился лидер – им стал ЖК, продажи в котором начались в конце II квартала 2021 года.
В III квартале 2021 года в новостройках массового сегмента «старой» Москвы было заключено 7,8 тыс. договоров долевого участия. По сравнению со II кварталом 2021 года их количество снизилось на 14,8%, а относительно аналогичного периода прошлого года – на 1,8%. Подобная тенденция обусловлена фактическим завершением льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости, а также спадом покупательского интереса из-за отпускного сезона. В 15 наиболее востребованных проектах массового сегмента «старой» Москвы за III квартал 2021 года было заключено 3,7 тыс. ДДУ, что составляет 47,6% от общего количества сделок. По сравнению с предыдущим периодом их доля выросла на 3,1%, с III кварталом 2021 года – на 1,8%.
За прошедшие три месяца рейтинг самых продаваемых новостроек обновился на 40%. Так, его покинул ЖК «Квартал Некрасовка», по итогам II квартала 2021 года располагавшийся на седьмом месте. Однако наиболее существенные изменения произошли в первой тройке.
Лидером рейтинга стал комплекс «Южные сады» от ГК А101, продажи в котором стартовали в конце II квартала 2021 года. С июля по сентябрь 2021 года в нем было заключено 444 договора долевого участия, что составляет 5,7% от общего объема заключенных в III квартале сделок, то есть в среднем в месяц продается 148 квартир. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в данном проекте в сентябре 2021 года достигла 214,6 тыс. рублей.
На второе место вышел ЖК «LIFE-Варшавская» от ГК «Пионер», который уже занимал второе место в топ-15 самых продаваемых массовых новостроек по итогам 2020 года. В III квартале 2021 года в его корпусах было реализовано 357 лотов (4,6% от общего объема сделок) или 119 квартир в месяц. Относительно II квартала количество проданных квартир выросло в 2,8 раза. «Квадрат» в среднем обойдется в 252,4 тыс. рублей.
Замыкает тройку призеров ЖК «Светлый мир Станция «Л» от застройщика Seven Suns Development, занимавший второе место по результатам II квартала 2021 года. За отчетный период в нем совершено 323 сделки (4,1% от общего количества ДДУ), что на 25,4% меньше, чем в апреле-июне 2021 года. Среднемесячный темп продаж составил 107 квартир. Стоит отметить, что в данном проекте зафиксирована наименьшая из всех входящих в топ-15 ЖК стоимость квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 179,1 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что в комплексах, занявших первые две строчки, в течение III квартала 2021 года в продажу был выведен значительный объем нового предложения (студии, одно- и двухкомнатные квартиры). Помимо этого, для стимулирования продаж застройщиками проводились различные акции и предлагались специальные условия покупки, предусматривающие как дисконт на определенный пул квартир, так и снижение ставки по жилищным займам, а также ипотеку без первоначального взноса.
Лидировавший на протяжении года в рейтинге комплекс «Люблинский парк» от ГК ПИК занял 4 место. Однако отставание от «бронзы» несущественно: за III квартал 2021 года в нем было реализовано 317 квартир (4% от общего объема сделок). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 219,2 тыс. рублей.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Южные Сады |
Южное Бутово |
444 |
5,7% |
214,6 |
|
2 |
▲ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
357 |
4,6% |
252,4 |
|
3 |
▼ |
Светлый мир Станция «Л» |
Люблино |
323 |
4,1% |
179,1 |
|
4 |
▼ |
Люблинский парк |
Люблино |
317 |
4,0% |
219,2 |
|
5 |
▲ |
Мякинино парк |
Кунцево |
246 |
3,1% |
240,6 |
|
6 |
▬ |
Зеленая Вертикаль |
Чертаново Южное |
240 |
3,1% |
209,2 |
|
7 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
234 |
3,0% |
268,2 |
|
8 |
▲ |
Перовское 2 |
Нижегородский |
229 |
2,9% |
236,8 |
|
9 |
▲ |
Второй Нагатинский |
Нагатино-Садовники |
214 |
2,7% |
274,4 |
|
10 |
▲ |
Кронштадтский 9 |
Головинский |
209 |
2,7% |
263,6 |
|
11 |
▲ |
Михайловский парк |
Рязанский |
188 |
2,4% |
227,4 |
|
12 |
▼ |
Волжский парк |
Текстильщики |
184 |
2,4% |
229,5 |
|
13 |
▲ |
Stellar City |
Можайский |
183 |
2,3% |
247,5 |
|
14 |
▲ |
Полярная 25 |
Южное Медведково |
181 |
2,3% |
218,6 |
|
15 |
▼ |
Мичуринский парк |
Очаково-Матвеевское |
180 |
2,3% |
256 |
*По количеству договоров долевого участия с физическими лицами, исключая апартаменты и инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир).
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум» средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы по итогам III квартала 2021 года достигла 256,5 тыс. рублей. Только в трех проектах вошедших в топ-15 данный параметр выше: средняя цена «квадрата» в ЖК «Тринити» составляет 268,2 тыс. рублей, в ЖК «Кронштадтский 9» – 263,6 тыс. рублей, а самый дорогой, в среднем, «квадрат» в ЖК «Второй Нагатинский» – 274,4 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года таких проектов также было 3. Минимальная стоимость квадратного метра зафиксирована в ЖК «Светлый мир Станция «Л» (179,1 тыс. рублей).
«Безусловно, в III квартале 2021 года рынок новостроек массового сегмента «старой» Москвы демонстрировал тенденцию к определенной стабилизации после ажиотажного спроса 2020 года и первой половины 2021 года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако фактическое завершение льготной ипотеки в столице с 1 июля не повлекло за собой значительного падения покупательского интереса. Более того, клиенты готовы поддержать новые интересные проекты: к примеру, вышедший в продажу в конце II квартала 2021 года ЖК «Южные сады» сразу продемонстрировал высокие темпы реализации и по праву занял первое место».
В июле спрос на жилье в Москве начал сокращаться: заметнее всего снизилось число сделок на рынке строящегося жилья, в меньшей степени – во вторичном сегменте. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Увеличение активности было зафиксировано только в ипотечном сегменте, где число займов выросло за месяц на 11%.
В июле Росреестр Москвы зарегистрировал 6,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 30% меньше, чем в июне (9,6 тыс.), но на 30% больше, чем в июле 2020 года (5,2 тыс. сделок). Таким образом, по мнению экспертов «Метруим», в июле спрос на строящееся жилье в столице сократился относительно предыдущего месяца, но в целом остался на высоком уровне, так как в июле прошлых лет сделок было меньше: в 2019 году – 5,7 тыс., в 2018 – 6,3 тыс. в 2017 – 3,7 тыс.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Очевидно, что резкий спад активности дольщиков связан со снижением лимита кредита по условиям программы ипотеки с господдержкой, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер московских проектов ЖК Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Есть еще и сезонный фактор – лето, сезон отпусков, когда многие покупатели традиционно уезжают из Москвы. За 3-4 млн рублей в столичных новостройках сейчас невозможно приобрести даже студию, не говоря уже о более просторном жилье. Впрочем, нужно понимать, что далеко не весь спрос в Москве зависел от этой ипотечной программы. К примеру, в наших проектах бизнес-класса, где уровень цен выше, чем в массовом сегменте, мы продолжаем фиксировать высокую активность покупателей. Именно поэтому спрос на строящееся жилье по сравнению с предыдущими рекордными месяцами сократился, но при этом остается все равно на высоком уровне».
На рынке ипотеки спрос продолжал расти. В июле банки выдали заемщикам в столице 11,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% больше, чем в июне (10,7 тыс.), и на 30% больше, чем в июле 2020 года (9,2 тыс.). В целом для июля это стало рекордным показателем, считают эксперты «Метриум».
Основной вклад в рост рынка сыграло расширение программы семейной ипотеки. Хотя господдержка фактически была завершена со снижением лимита по кредиту с 12 млн до 3 млн рублей, власти распространили действие программы «Семейная ипотека» на семьи с одним ребенком, тогда как ранее на льготную ставку могли претендовать только родители двух и более детей. Именно поэтому выдача кредитов увеличилась, даже несмотря на существенные ограничения льготой ипотеки.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок снизилось, но не столь радикально, как на рынке строящегося жилья. По данным Росреестра Москвы, в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 6% меньше, чем в июне, но на 19% больше, чем в июле 2020 года. Это больше, чем в июле всех предыдущих лет, кроме 2014 года, когда во второй месяц лета в Москве зарегистрировали 14,2 тыс. сделок на вторичном рынке. Таким образом, спрос в этом сегменте также остается высоким, хотя активность клиентов замедляется.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Вероятнее всего, с завершением программы субсидированной ипотеки покупатели переключились на рынок готовых новостроек, – полагает Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В этот сегмент придут семьи с одним ребенком, которые ранее не могли позволить себе ипотеку на новое жилье из-за высоких ставок. В целом июль пока не может стать показательным месяцем с точки зрения статистики, потому что в этом месяце регистрировалось много сделок по кредитам, выданным еще в период действия программы субсидирования. Поэтому реальная ситуация прояснится скорее всего осенью».
По итогам второго квартала 2021 года, объем чистого поглощения на офисном рынке составил чуть более 28 тыс. кв. м, что можно рассматривать как постепенное оживление рынка аренды в Санкт-Петербурге. Если в первом квартале основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, которые были заполнены конечными потребителями (собственниками и арендаторами), то в апреле-июне 2021 года активность на рынке носила рыночный характер. Суммарное чистое поглощение по итогам полугодия достигло 90 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает результаты аналогичного периода 2020 года (31 тыс. кв. м).
Лидирующим по объему спроса по итогам полугодия стал сегмент «Информационные технологии и телеком», который вернул себе первенство после более скромной весны – 35% от объема всех сделок. Далее, достаточно близкие результаты по объему закрытых сделок показали следующие сегменты: «профессиональные услуги» (16%), «торговые компании» (14%), а также «банки и финансовые структуры» (13%). Особняком стоят компании подразделения ПАО «Газпром», которые, хоть и не были активными арендаторами в первом полугодии, однако остаются активными как резиденты своих новых собственных проектов, в частности «Морской резиденции».
В первом полугодии 2021 года рынок качественной офисной недвижимости пополнился 11 бизнес-центрами суммарной арендопригодной площадью 83,7 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем предложения достиг 3,76 млн кв. м. Если в первом квартале объем предложения был сформирован преимущественно неспекулятивными объектами, крупнейшим из которых стал деловой центр «Морская резиденция», то второй квартал ознаменовался выходом на рынок ряда спекулятивных объектов: деловой центр «Максидом» на Васильевском острове, несколько офисных особняков на Большой Морской улице от компании УК «Сенатор».
Активное пополнение объема спекулятивного предложения во втором квартале 2021 года отразилось на уровне вакантности. Так, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А, несмотря на положительное поглощение, увеличилась за квартал на 2,4% и составила 5,8%. В классе В стабильный спрос приводит к вымыванию офисных площадей в наиболее качественных объектах этого сегмента. По итогам второго квартала уровень вакантности в классе В снизился на 0,6 п.п. – до 6,6%.
Средний уровень запрашиваемых ставок в бизнес-центрах класса А вырос за прошедший квартал на 7,8% и достиг 1 702 руб./кв. м/мес. (без учета НДС). В Классе В ставки не изменились – средний показатель запрашиваемых ставок составил 1 131 руб./кв. м/мес. (без учета НДС).
«Результаты первого полугодия показывают уверенное восстановление рынка. Многие арендаторы рассматривают варианты переезда, смены локации, консолидацию или открытие новых офисов. Наибольшим вызовом становится поиск качественных крупных офисов по рыночной цене. Арендаторы готовы рассматривать самые разные объекты, если они могут быть приспособлены под офисы и реконструированы. Однако, конечно, классический офис остается наиболее предпочтительным вариантом. Рынок постепенно возвращается к допандемийному уровню ставок аренды, хотя последующий рост будет ограничен желанием арендаторов сохранить экономически приемлемые ставки аренды», - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.