Спрос на сервисные апартаменты в Москве достиг максимального показателя за всю историю рынка

18.10.2021 12:05

Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала рынок сервисных апартаментов в Москве в «старых» границах. Рынок сервисных апартаментов в Москве находится на стадии развития и представляет собой пока в большей степени не рынок доходной недвижимости под внешним управлением, как, например, в Санкт-Петербурге, а скорее место для собственного проживания и экономии времени за счет предоставляемых управляющей компанией услуг, а также возможность обзавестись арендным бизнесом частным образом.

По итогам первого полугодия 2021 г. объем сделок с сервисными апартаментами составил 65 тыс. кв. м (29% от общего объема сделок по апартаментам), что превышает показатели прошлых лет благодаря увеличивающейся доле таких проектов на рынке с каждым годом.

Общий объем сделок за первое полугодие 2021 г. с апартаментами на первичном рынке недвижимости Москвы составил 202 тыс. кв. м (10% от общего количества сделок, зарегистрированных в Росреестре), что сопоставимо с итоговыми показателями за весь 2019 г.

Динамика объемов спроса на апартаменты по зарегистрированным ДДУ, тыс. кв. м

Увеличивающийся спрос на сервисные апартаменты обусловлен несколькими факторами:

  • Во-первых, более низкая стоимость квадратного метра в целом на апартаменты по сравнению с квартирами, при этом ценовой уровень на сервисные апартаменты может сильно отличаться в зависимости от класса. Так в бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 395 тыс. руб./кв. м, при этом в целом по апартаментам, и с сервисами, и без, цена составила 321 тыс. руб./кв. м, по квартирам — 359 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе цена апартаментов с сервисами достигла уровня 659 тыс. руб./кв. м, что выше ценового уровня по общей цене апартаментов — 609 тыс. руб./кв. м в комплексах с апартаментами, а в ЖК с квартирами — 685 тыс. руб./кв. м.
  • Во-вторых, текущая высокая инвестиционная привлекательность проектов. Существенная часть апартаментов приобретается сейчас с целью получения дохода — как от сдачи в аренду, так и от последующей перепродажи. Средняя спекулятивная доходность от роста цены квадратного метра в проектах с сервисными апартаментами по итогам года — 30-40% (от момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию), а до 2020 г. доходность держалась на уровне 20–25%. Ежегодный прирост доходности составляет 10–15%, за период 2020-2021 гг. прирост цен составил порядка 15–20%, что эквивалентно росту цен в целом по рынку, включая квартиры.
  • В-третьих, в случае приобретения апартамента в проекте, предусматривающем доходные программы, управляющая компания или отельный оператор берет на себя функцию по сдаче апартаментов в аренду, при этом собственнику не придется тратить время на поиск арендатора, контролировать и даже контактировать с ним.
  • В-четвертых, ожидаемое изменение статуса апартаментов в этом году. Решение по урегулированию правового статуса апартаментов будет принято до конца 2021 г. и это может отразиться на увеличении стоимости апартаментов на фоне приравнивания апартаментов к жилью. Это в свою очередь побуждает клиентов к покупке, пока не принят закон.

На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также
на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.

Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Сейчас мы наблюдаем высокий интерес к покупке сервисных апартаментов. Это связано как с более низкой стоимостью сервисных апартаментов в ряде проектов по сравнению с традиционными квартирами, так и с высокой инвестиционной привлекательностью таких проектов.

Помимо этого, покупатели стали более избирательными при выборе жилья. В период действия ограничительных мер на фоне COVID-19 появилась необходимость в объединении жилого и рабочего пространства, что побудило клиентов рассмотреть для себя новые форматы для проживания — апартаменты c различными сервисами и организованными местами для работы пользуются все большей популярностью.

В свою очередь, девелоперы стараются наполнить свой проект как можно большим набором сервисов, чтобы выгодно отличаться от конкурентов, а также установить ориентировочную ставку за обслуживание еще на этапе проектирования комплекса, а не на этапе ввода в эксплуатацию, как это было принято раньше. На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.».

Всего на рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах представлено 1,9 млн кв. м (суммарно по всем классам недвижимости квартир и апартаментов), при этом на апартаменты приходится 18%, или почти 350 тыс. кв. м жилья.

На данный момент на рынке жилой недвижимости Москвы представлено почти 80 тыс. кв. м, или 1,5 тыс. лотов, с предложением покупки сервисных апартаментов на рынке Москвы в «старых» границах, и таких проектов насчитывается 19, из которых 8 относятся к бизнес-классу, 7 проектов — к премиум-классу и по 2 проекта приходится на комфорт- и элит-классы соответственно.

Проекты с сервисными апартаментами и ставки за содержание и ремонт (включая сервис)

Проект

Девелопер

Средневз-вешенная
цена, тыс. руб. /кв. м

УК/Оператор

Ставка СиР, руб./кв. м/месяц*

комфорт

Ye's Технопарк

Пионер

296

Сервис Пионер

161

Движение Тушино

ФСК

260

ВК Комфорт

все оплачивается дополнительно

бизнес

ВТБ Арена Парк

УК Динамо

632

Юнисервис

97,83 (базовая, остальное за доп. плату)

Kazakov Loft

Coldy

619

Колди

145

Book

Capital Group

606

Промстройпроект

-

Red 7

Основа

517

-

140

Chkalov

Ikon Development

512

-

130

Hampton by Hilton

Спектрстрой

422

Спектрстрой

-

Измайловский парк

Новая жизнь

278

-

150

Клубный дом Рублево

Универсаль

254

Универсаль

75

премиум

Звезды Арбата

БСК

915

Marriott Hotels

218

Rosa Rossa

KR Properties

845

УК Сервис-KR

230

Поклонная 9

Ant Development

679

Отель SO/ Moscow (УК Сафети)

-

Slava

MR Group

596

Moss Hospitality

150

Сады Пекина

Галс Девелопмент

585

Развитие 21

95

Око

Capital Group

528

Промстройпроект

-

Hill 8

Сити XXI век

382

Виардо

123

элита

Fairmont

Vesper

2 717

Fairmont

450, за доп услугу - уборка, водитель

Moss Apartments

Adwill

1 071

Adwill Management

250

 

На данный момент среди предложения покупки сервисных апартаментов в Москве максимальный уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте Fairmont — 2,7 млн рублей/кв. м, на втором месте проект Moss Apartments с показателем цены более 1 млн рублей/ кв. м. Наименьший уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте «Клубный дом Рублево» — 254 тыс. руб. за кв. м.Ставка за облуживание сервисных апартаментов зависит от класса проекта и набора предоставляемых услуг и может существенно различаться. Ставки за содержание и ремонт указаны в таблице (в эту ставку включены сервисы, данные ставки были собраны путем обзвона отделов продаж каждого из проектов и носят информационный характер).

В бизнес- и премиум-классах представлен широкий набор услуг, который аналогичен сервису в отелях: прием корреспонденции, встреча курьера, доставка багажа, продуктов, заказ еды, такси, столиков, цветов, бронирование номеров в отелях и т. д. В элитном классе перечень услуг не лимитирован, однако некоторые из них могут оплачиваться отдельно.

В проектах комфорт-класса в основном четко рассчитывается система получения доходности от сдачи апартаментов через УК, при этом количество услуг меньше, чем в проектах более высоких ценовых сегментов.

Минимальная ставка обслуживания сервисных апартаментов «под ключ» представлена в проекте бизнес-класса «Клубный дом Рублево» — 75 рублей за кв. м. Низкий тариф связан с расположением ЖК — он находится в «старых» границах Москвы, но за МКАД. Максимальная ставка по сервисным услугам представлена в проекте Fairmont — 450 руб. за кв. м.


ИСТОЧНИК: пресс-служба Colliers International
ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.multitour.ru
МЕТКИ: COLLIERS INTERNATIONAL КОЛЛЕРС ИНТЕРНЕШНЛ, апартаменты, МОСКВА, АНАЛИТИКА, НЕДВИЖИМОСТЬ
Подписывайтесь на нас:

Жилая недвижимость Петербурга: итоги развития за III квартал 2009 г.
27.11.2009 17:28

В течение III квартала 2009 г., в эксплуатацию было сдано почти 342 тысячи кв. м жилья. На начало октября объем предложения жилой недвижимости на первичном рынке Петербурга составил около 2 млн. кв. м. Наибольшая доля предложения – 81% - в сегменте жилья массового спроса.
 
Начиная с 2002 года, для петербургского рынка жилой недвижимости характерно ежегодное наращивание объемов ввода жилья. За 2008 год было сдано в эксплуатацию 3,21 млн. кв.м (прирост по сравнению с 2007 годом – 21,6%).
«Влияние финансового кризиса отразилось на ускорении ввода жилых домов, находящихся на последней стадии строительства, - рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. - В связи с этим за 4 квартал 2008 года было сдано в эксплуатацию 59% от всего объёма построенных за год домов. В том числе только в декабре было введено в эксплуатацию порядка 50% от общего объема введенных в 2008 году домов». По мнению специалистов компании АРИН это обусловлено тем, что в условиях кризиса наблюдается недоверие покупателей к покупке квартиры в домах, находящихся на начальных стадиях строительства.
За I полугодие 2009 года было сдано в эксплуатацию порядка 778 тыс. кв.м жилья, в том числе за I квартал 2009 года – порядка 463 кв.м , за II квартал 2009 года – около 314 тыс. кв.м. В течение 3 квартала 2009 года, в эксплуатацию было сдано порядка 341 тыс. кв.м жилья.



Структура ввода жилья по классам
В III квартале 2009 года в основном вводилось жилье классов «комфорт» и «эконом» (47% и 39% соответственно).


Структура ввода жилья по районам
В течение III квартала 2009 года, наибольший объем сданных объектов наблюдается в Московском районе (21%). «В Кронштадтском, Адмиралтейском и Калининском районах жилые объекты не вводились», - добавляет Екатерина Марковец.


Объем предложения
Запас предложения на уровне 2,2 млн кв.м в принципе соответствует ситуации предыдущих лет. Нет явного дефицита или затоваривания рынка. «Однако наиболее ликвидный товар – квартиры небольшого метража от надежных застройщиков, - как всегда уходят быстро, и спрос на них по отдельным позициям превышает предложение», - комментирует Екатерина Марковец.
До конца года планируется ввести порядка 1 – 1,3 млн кв.м. «Таким образом, общий ввод за 2009 год составит 2,1 – 2,4 млн кв.м, что соответствует уровню 2005 – 2006 гг и примерно на 30% меньше, чем в 2008 году», - говорит Екатерина Марковец.
 
Динамика продаж квартир
«Объём продаж квартир на первичном рынке за III квартал 2009 года составил порядка 430 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом 2009 года произошел рост 29%», - рассказывает Екатерина Марковец. Стоит отметить, что основное увеличение продаж пришлось на сентябрь – начало октября.
Всплеск продаж квартир обусловлен следующими тенденциями:
  • Всплеск отложенного спроса, вызванный заявлениями застройщиков о планах повышения цен, а также активно уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных квартир);
  •  
  • Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, в том числе путем весомых скидок, различных маркетинговых программ. Также одним из стимулов для потенциальных потребителей были различные маркетинговые программы, представленные девелоперами во время выставок («Ярмарка Недвижимости», «Жилищный проект»);
  •  
  • Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам



Структура продаж за III квартал 2009 года с разбивкой по классам выглядит следующим образом:



За III квартал 2009 года произошло наибольшее увеличение объема продаж (по сравнению со 2 кварталом 2009 года) квартир в сегменте жилья массового спроса – на 35%.
Наибольшие трудности с продажами испытывает бизнес-класс. Это обусловлено следующими тенденциями:
  • Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 69% («Премьер Палас», «Серебряные зеркала», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей
  • Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории
  • Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.

Ценовая характеристика
По итогам III квартала 2009 года отмечено незначительное падение цен на первичном рынке (-4% по сравнению со 2 кварталом 2009 года). На начало октября 2009 года, средневзвешенная стоимость кв. м составила 74 389 руб. В сравнении с III кварталом 2008 года, средняя по городу цена жилья снизилась на 21% в рублевом выражении.
«При этом стоит отметить, что некоторые застройщики увеличили цены в сентябре 2009 года, - комментирует Екатерина Марковец. – Также некоторые девелоперы планируют увеличение цен в ближайшее время».


ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в октябре 2009 г.
18.11.2009 16:33

Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2009 г.

 

В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.

Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.

В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.

На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.

 

Торговая недвижимость

В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.

При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.).

За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.

Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.

Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м).

 

Офисная недвижимость

Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.

Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.

Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.

Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м.,  1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.

Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м.

Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.

 

Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.

 

Рынок в целом

Все сегменты

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне- взвешенная цена, $/м2

значение

1 438

12 107

2 891

2,01

4 187

к сентябрю 2009

+ 15%

+ 13%

+ 9%

− 5%

+ 4%

к октябрю 2008

+ 3%

− 27%

+ 14%

+ 11%

− 36%

 

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

74

389

25

0,34

15 243

к сентябрю 2009

+ 37%

+ 49%

+ 46%

+ 7%

+ 2%

к октябрю 2008

− 4%

− 27%

+ 1%

+ 5%

− 28%

 

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

364

1 490

324

0,89

4 592

к сентябрю 2009

+ 20%

+ 36%

+ 34%

+ 12%

+ 2%

к октябрю 2008

− 5%

− 28%

+ 13%

+ 18%

− 36%

 

Офисные помещения внутри Садового Кольца

Офисные внутри СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

226

3 421

444

1,97

7 696

к сентябрю 2009

+ 10%

+ 7%

+ 7%

− 3%

0%

к октябрю 2008

+ 10%

− 8%

+ 74%

+ 57%

− 47%

 

Офисные помещения вне Садового Кольца

Офисные вне СК

Количество

Общая стоимость, млн. $

Общая площадь, тыс. м2

Средняя площадь, тыс. м2

Средне-взвешенная цена, $/м2

значение

428

 ИСТОЧНИК: АСН-инфо
Подписывайтесь на нас: