Спрос на сервисные апартаменты в Москве достиг максимального показателя за всю историю рынка
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала рынок сервисных апартаментов в Москве в «старых» границах. Рынок сервисных апартаментов в Москве находится на стадии развития и представляет собой пока в большей степени не рынок доходной недвижимости под внешним управлением, как, например, в Санкт-Петербурге, а скорее место для собственного проживания и экономии времени за счет предоставляемых управляющей компанией услуг, а также возможность обзавестись арендным бизнесом частным образом.
По итогам первого полугодия 2021 г. объем сделок с сервисными апартаментами составил 65 тыс. кв. м (29% от общего объема сделок по апартаментам), что превышает показатели прошлых лет благодаря увеличивающейся доле таких проектов на рынке с каждым годом.
Общий объем сделок за первое полугодие 2021 г. с апартаментами на первичном рынке недвижимости Москвы составил 202 тыс. кв. м (10% от общего количества сделок, зарегистрированных в Росреестре), что сопоставимо с итоговыми показателями за весь 2019 г.
Динамика объемов спроса на апартаменты по зарегистрированным ДДУ, тыс. кв. м
Увеличивающийся спрос на сервисные апартаменты обусловлен несколькими факторами:
- Во-первых, более низкая стоимость квадратного метра в целом на апартаменты по сравнению с квартирами, при этом ценовой уровень на сервисные апартаменты может сильно отличаться в зависимости от класса. Так в бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 395 тыс. руб./кв. м, при этом в целом по апартаментам, и с сервисами, и без, цена составила 321 тыс. руб./кв. м, по квартирам — 359 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе цена апартаментов с сервисами достигла уровня 659 тыс. руб./кв. м, что выше ценового уровня по общей цене апартаментов — 609 тыс. руб./кв. м в комплексах с апартаментами, а в ЖК с квартирами — 685 тыс. руб./кв. м.
- Во-вторых, текущая высокая инвестиционная привлекательность проектов. Существенная часть апартаментов приобретается сейчас с целью получения дохода — как от сдачи в аренду, так и от последующей перепродажи. Средняя спекулятивная доходность от роста цены квадратного метра в проектах с сервисными апартаментами по итогам года — 30-40% (от момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию), а до 2020 г. доходность держалась на уровне 20–25%. Ежегодный прирост доходности составляет 10–15%, за период 2020-2021 гг. прирост цен составил порядка 15–20%, что эквивалентно росту цен в целом по рынку, включая квартиры.
- В-третьих, в случае приобретения апартамента в проекте, предусматривающем доходные программы, управляющая компания или отельный оператор берет на себя функцию по сдаче апартаментов в аренду, при этом собственнику не придется тратить время на поиск арендатора, контролировать и даже контактировать с ним.
- В-четвертых, ожидаемое изменение статуса апартаментов в этом году. Решение по урегулированию правового статуса апартаментов будет принято до конца 2021 г. и это может отразиться на увеличении стоимости апартаментов на фоне приравнивания апартаментов к жилью. Это в свою очередь побуждает клиентов к покупке, пока не принят закон.
На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также
на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Сейчас мы наблюдаем высокий интерес к покупке сервисных апартаментов. Это связано как с более низкой стоимостью сервисных апартаментов в ряде проектов по сравнению с традиционными квартирами, так и с высокой инвестиционной привлекательностью таких проектов.
Помимо этого, покупатели стали более избирательными при выборе жилья. В период действия ограничительных мер на фоне COVID-19 появилась необходимость в объединении жилого и рабочего пространства, что побудило клиентов рассмотреть для себя новые форматы для проживания — апартаменты c различными сервисами и организованными местами для работы пользуются все большей популярностью.
В свою очередь, девелоперы стараются наполнить свой проект как можно большим набором сервисов, чтобы выгодно отличаться от конкурентов, а также установить ориентировочную ставку за обслуживание еще на этапе проектирования комплекса, а не на этапе ввода в эксплуатацию, как это было принято раньше. На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.».
Всего на рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах представлено 1,9 млн кв. м (суммарно по всем классам недвижимости квартир и апартаментов), при этом на апартаменты приходится 18%, или почти 350 тыс. кв. м жилья.
На данный момент на рынке жилой недвижимости Москвы представлено почти 80 тыс. кв. м, или 1,5 тыс. лотов, с предложением покупки сервисных апартаментов на рынке Москвы в «старых» границах, и таких проектов насчитывается 19, из которых 8 относятся к бизнес-классу, 7 проектов — к премиум-классу и по 2 проекта приходится на комфорт- и элит-классы соответственно.
Проекты с сервисными апартаментами и ставки за содержание и ремонт (включая сервис)
|
Проект |
Девелопер |
Средневз-вешенная |
УК/Оператор |
Ставка СиР, руб./кв. м/месяц* |
|
комфорт |
||||
|
Ye's Технопарк |
Пионер |
296 |
Сервис Пионер |
161 |
|
Движение Тушино |
ФСК |
260 |
ВК Комфорт |
все оплачивается дополнительно |
|
бизнес |
||||
|
ВТБ Арена Парк |
УК Динамо |
632 |
Юнисервис |
97,83 (базовая, остальное за доп. плату) |
|
Kazakov Loft |
Coldy |
619 |
Колди |
145 |
|
Book |
Capital Group |
606 |
Промстройпроект |
- |
|
Red 7 |
Основа |
517 |
- |
140 |
|
Chkalov |
Ikon Development |
512 |
- |
130 |
|
Hampton by Hilton |
Спектрстрой |
422 |
Спектрстрой |
- |
|
Измайловский парк |
Новая жизнь |
278 |
- |
150 |
|
Клубный дом Рублево |
Универсаль |
254 |
Универсаль |
75 |
|
премиум |
||||
|
Звезды Арбата |
БСК |
915 |
Marriott Hotels |
218 |
|
Rosa Rossa |
KR Properties |
845 |
УК Сервис-KR |
230 |
|
Поклонная 9 |
Ant Development |
679 |
Отель SO/ Moscow (УК Сафети) |
- |
|
Slava |
MR Group |
596 |
Moss Hospitality |
150 |
|
Сады Пекина |
Галс Девелопмент |
585 |
Развитие 21 |
95 |
|
Око |
Capital Group |
528 |
Промстройпроект |
- |
|
Hill 8 |
Сити XXI век |
382 |
Виардо |
123 |
|
элита |
||||
|
Fairmont |
Vesper |
2 717 |
Fairmont |
450, за доп услугу - уборка, водитель |
|
Moss Apartments |
Adwill |
1 071 |
Adwill Management |
250 |
На данный момент среди предложения покупки сервисных апартаментов в Москве максимальный уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте Fairmont — 2,7 млн рублей/кв. м, на втором месте проект Moss Apartments с показателем цены более 1 млн рублей/ кв. м. Наименьший уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте «Клубный дом Рублево» — 254 тыс. руб. за кв. м.Ставка за облуживание сервисных апартаментов зависит от класса проекта и набора предоставляемых услуг и может существенно различаться. Ставки за содержание и ремонт указаны в таблице (в эту ставку включены сервисы, данные ставки были собраны путем обзвона отделов продаж каждого из проектов и носят информационный характер).
В бизнес- и премиум-классах представлен широкий набор услуг, который аналогичен сервису в отелях: прием корреспонденции, встреча курьера, доставка багажа, продуктов, заказ еды, такси, столиков, цветов, бронирование номеров в отелях и т. д. В элитном классе перечень услуг не лимитирован, однако некоторые из них могут оплачиваться отдельно.
В проектах комфорт-класса в основном четко рассчитывается система получения доходности от сдачи апартаментов через УК, при этом количество услуг меньше, чем в проектах более высоких ценовых сегментов.
Минимальная ставка обслуживания сервисных апартаментов «под ключ» представлена в проекте бизнес-класса «Клубный дом Рублево» — 75 рублей за кв. м. Низкий тариф связан с расположением ЖК — он находится в «старых» границах Москвы, но за МКАД. Максимальная ставка по сервисным услугам представлена в проекте Fairmont — 450 руб. за кв. м.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги мая
В мае в связи с большим количеством праздничных дней объем предложения несколько уменьшился. Снижение объема предложения по общей площади составило 3%, а по количеству – 6%.
Средневзвешенная цена выросла на 1%, но такой рост был обусловлен в основном лишь структурной динамикой по объектам производственно-складского и свободного назначения, и поэтому о каких-либо новых тенденциях в ценовой динамике говорить не позволяет.
Всего в мае на продажу было выставлено 1306 объектов общей площадью 2547 тыс.кв.м. и общей стоимостью 10,258 млрд.$.
Рынок коммерческой недвижимости находится в стабильном состоянии. При сохранении макроэкономических показателей на уровне нейтрального или позитивного фона, осенью 2010 года можно будет наблюдать некоторый рост цен в среднем на уровне 10%.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
1 306 |
10 258 |
2 547 |
1,95 |
4 027 |
|
к апрелю 2010 |
− 6% |
− 3% |
− 3% |
+ 2% |
+ 1% |
|
к маю 2009 |
+ 19% |
+ 5% |
+ 10% |
− 7% |
− 5% |
Торговая недвижимость
В мае экспонировалось 403 объекта общей площадью 352 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,04 млрд.$, из них 81 объект – внутри Садового Кольца и 322 объекта – за его пределами.
Динамика как объема предложения, так и цен по торговым объектам в центре была незначительной. Так, объем предложения по площади изменился всего на +2%, а средневзвешенная цена осталась на уровне апреля и составила 14829$/кв.м.
Стоит отметить, что рост цен предложения на торговые помещения в центре столицы продолжается уже три месяца: в марте и апреле он составлял 4% ежемесячно. Таким образом, можно говорить о начале роста данного сегмента рынка. «Общая тенденция стабилизации и переходу к росту в центер города налицо. – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. – При этом следует учитывать, что торговая недвижимость в центре –понятие неоднородное. Освновной спрос сосредоточен на топовых объектах стрит-ритейла, предложение которого в настоящий момент крайне ограничено, и цены на который растут. Что касается не столь качественных объектов, то здесь о росте цен говорить не приходится.»
Динамика объема предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца была более значительной. Объем предложения по общей площади вырос на 6%, а средневзвешенная цена снизилась на 4% до 4747$/кв.м., что отчасти можно объяснить ростом объема предложения. В частности, в мае на рынок вышел крупный и относительно дешевый по цене за 1 кв.м. торговый комплекс на ул.Пришвина (26300 кв.м., 3040$/кв.м.)
«В настоящее время рынок не восстановился после кризиса, и на нем отсутствуют единые ярко выраженные тенденции. Основным критерием сейчас является качество и успешность проекта. – отмечает Денис Колокошльников. – Рынок торговой недвижимости за пределами Садового Кольца крайне узок – в мае он насчитывал всего 322 предложения, в числе которых и крупные ТЦ и помещения стрит-ритейла. Поэтому на фоне общей стабилизации несколь объектов могут стать определяющими в плане общего роста или снижения цены».
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
81 |
541 |
36 |
0,45 |
14 829 |
|
к апрелю 2010 |
+ 7% |
+ 2% |
+ 2% |
− 4% |
0% |
|
к маю 2009 |
+ 31% |
+ 68% |
+ 87% |
+ 43% |
− 10% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
322 |
1 496 |
315 |
0,98 |
4 747 |
|
к апрелю 2010 |
− 9% |
+ 1% |
+ 6% |
+ 16% |
− 4% |
|
к маю 2009 |
+ 13% |
+ 10% |
+ 17% |
+ 4% |
− 6% |
Офисная недвижимость
Объем предложений офисов в мае снизился на 2% по общей площади и на 5% по количеству. Изменение объема предложения остается незначительным, и, как нами уже указывалось ранее, такая ситуация, вероятнее всего, сохранится предположительно минимум до осени этого года. Всего в мае объем предложения составил 570 объектов общей площадью 1521 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,63 млрд.$, из них 190 объектов – внутри Садового Кольца и 380 объектов – за его пределами.
Несмотря на то, что и в центре, и в периферийной части города объем предложения в офисном сегменте вот уже третий месяц несколько снижается, говорить о серьезном росте спроса преждевременно. Так, превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца выше уровня годичной давности на 40%.
При этом определенный оптимизм на офисном рынке внутри Садового Кольца присутствует. Так, в марте и апреле середнезвешенаня цена предложения росла на 1 и 2% соответственно, в мае этот рост составил уже 3%. Правда, в основном этот рост произошел за счет появления в мае таких дорогих и крупных объектов как на Гагаринском переулке (2800 кв.м., 16000 $/кв.м., офисный комплекс кл.А) и на Староконюшенном переулке (2900 кв.м., 15380 $/кв.м., особняк)
«Конечно, говорить о росте рынка пока не приходится, но факт стабилизации в «центровом» офисном сегменте уже можно зафиксировать», - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников.
А вот за пределами Садового Кольца – напротив – всю весну цены продолжали незначительно снижаться. В мае средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 3% до 3438$/кв.м., что отчасти было обусловлено вновь появлением дешевого крупного имущественного комплекса на Варшавском ш. (38390 кв.м., 1227$/кв.м.), который уже выставлялся неоднократно ранее.
«В начале кризиса мы наблюдали явный отток интереса арендаторов офисов из центра в более отдаленные районы, что естетственно было связано с серьезным ценовым разрывом в пределах Садового Кольца и на периферии. – говорит Денис Колокольников. – Однако, уже в 2009 году цены в центральной части опустились гораздо существеннее, чем за пределами Садового Кольца, и интерес к качественным «центровым» БЦ снова вырос. Таким образом, несмотря на общие проблемы с ликвидностью в этом сегменте, рынок в центре стабилизировался несколько раньше, чем вне Садового Кольца».
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
190 |
2 475 |
313 |
1,65 |
7 907 |
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
18.06.2010 21:10
Предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга по-прежнему превышает спрос, несмотря на значительное снижение объема ввода новых площадей. В сегменте индустриально-складской недвижимости, напротив, наблюдается рост активности арендаторов.
По сравнению с аналогичным периодом 2009 г., снижение объема ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге составило более 50%. Так, если весной 2009 г. было введено в эксплуатацию 67,2 тысячи кв. метров качественных офисных площадей, то в 2010 г. этот показатель составил всего 33,1 тысячи кв. м. В настоящее время предложение на рынке офисной недвижимости распределяется в следующей пропорции: · Бизнес-центры класса А – 21% · Бизнес-центры класса В и В+ – 49 % · Бизнес-центры класса С – 30% «По сравнению с концом прошлого года изменился уровень заполняемости бизнес-центров класса А, В+ и В, - приводит статистику управляющий партнер ARIN Commercial Real Estate Services Кайл Патчинг. – Заполняемость офисов класса А снизилась на 8%, класса В, наоборот, выросла на 7%. Это указывает на то, что процесс миграции арендаторов, начавшийся в I квартале 2009 года, пока не завершен, и компании продолжают политику снижения издержек, несмотря на стабилизацию экономической ситуации в стране». Борьба за арендатора выражается в продолжающемся снижении арендных ставок на качественную офисную недвижимость. Класс А подешевел на 5% по отношению к началу года, снижение размера арендной ставки в классе В составило 3%. В настоящее время средний размер арендной платы составляет 1195 и 895 рублей за кв. метр в месяц в бизне-центрах класса А и В соответственно. «В настоящее время в Петербурге формируется новый сегмент офисной недвижимости, по качеству превосходящий класс А. Условно его можно обозначить как класс «Премиум», - подчеркивает Кайл Патчинг. – Образцами этого нового класса деловой недвижимости можно назвать бизнес-центр «Боллоев» и проект «Quattro Corti» - по степени технической оснащенности, уровню предоставления сервисных услуг и, конечно, уникальной локации – в самом сердце Петербурга». Эти бизнес-центры оказываются вне общей тенденции. Здесь, наоборот, наблюдается постепенное повышение арендных ставок в зависимости от уровня заполняемости офисных площадей. Емкость рынка складской недвижимости Петербурга в настоящее время оценивается в размере 1,57 млн кв. метров. «Обеспеченность складскими площадями при этом составляет Основным трендом последних месяцев является активизация арендаторов индустриально-складской недвижимости и, как следствие, повышение уровня заполняемости логистических комплексов. «По нашим данным за первые пять месяцев текущего года было сдано в аренду более 100 тыс. кв. метров складских и промышленных площадей, - подчеркивает Кайл Патчинг. – Судя по количеству поступающих заявок на подбор недвижимости в данном сегменте, можно прогнозировать значительный потенциал роста рынка промышленной и складской недвижимости до конца 2010 года». Материал предоставлен АРИН ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|