Спрос на сервисные апартаменты в Москве достиг максимального показателя за всю историю рынка
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала рынок сервисных апартаментов в Москве в «старых» границах. Рынок сервисных апартаментов в Москве находится на стадии развития и представляет собой пока в большей степени не рынок доходной недвижимости под внешним управлением, как, например, в Санкт-Петербурге, а скорее место для собственного проживания и экономии времени за счет предоставляемых управляющей компанией услуг, а также возможность обзавестись арендным бизнесом частным образом.
По итогам первого полугодия 2021 г. объем сделок с сервисными апартаментами составил 65 тыс. кв. м (29% от общего объема сделок по апартаментам), что превышает показатели прошлых лет благодаря увеличивающейся доле таких проектов на рынке с каждым годом.
Общий объем сделок за первое полугодие 2021 г. с апартаментами на первичном рынке недвижимости Москвы составил 202 тыс. кв. м (10% от общего количества сделок, зарегистрированных в Росреестре), что сопоставимо с итоговыми показателями за весь 2019 г.
Динамика объемов спроса на апартаменты по зарегистрированным ДДУ, тыс. кв. м

Увеличивающийся спрос на сервисные апартаменты обусловлен несколькими факторами:
- Во-первых, более низкая стоимость квадратного метра в целом на апартаменты по сравнению с квартирами, при этом ценовой уровень на сервисные апартаменты может сильно отличаться в зависимости от класса. Так в бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 395 тыс. руб./кв. м, при этом в целом по апартаментам, и с сервисами, и без, цена составила 321 тыс. руб./кв. м, по квартирам — 359 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе цена апартаментов с сервисами достигла уровня 659 тыс. руб./кв. м, что выше ценового уровня по общей цене апартаментов — 609 тыс. руб./кв. м в комплексах с апартаментами, а в ЖК с квартирами — 685 тыс. руб./кв. м.
- Во-вторых, текущая высокая инвестиционная привлекательность проектов. Существенная часть апартаментов приобретается сейчас с целью получения дохода — как от сдачи в аренду, так и от последующей перепродажи. Средняя спекулятивная доходность от роста цены квадратного метра в проектах с сервисными апартаментами по итогам года — 30-40% (от момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию), а до 2020 г. доходность держалась на уровне 20–25%. Ежегодный прирост доходности составляет 10–15%, за период 2020-2021 гг. прирост цен составил порядка 15–20%, что эквивалентно росту цен в целом по рынку, включая квартиры.
- В-третьих, в случае приобретения апартамента в проекте, предусматривающем доходные программы, управляющая компания или отельный оператор берет на себя функцию по сдаче апартаментов в аренду, при этом собственнику не придется тратить время на поиск арендатора, контролировать и даже контактировать с ним.
- В-четвертых, ожидаемое изменение статуса апартаментов в этом году. Решение по урегулированию правового статуса апартаментов будет принято до конца 2021 г. и это может отразиться на увеличении стоимости апартаментов на фоне приравнивания апартаментов к жилью. Это в свою очередь побуждает клиентов к покупке, пока не принят закон.
На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также
на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Сейчас мы наблюдаем высокий интерес к покупке сервисных апартаментов. Это связано как с более низкой стоимостью сервисных апартаментов в ряде проектов по сравнению с традиционными квартирами, так и с высокой инвестиционной привлекательностью таких проектов.
Помимо этого, покупатели стали более избирательными при выборе жилья. В период действия ограничительных мер на фоне COVID-19 появилась необходимость в объединении жилого и рабочего пространства, что побудило клиентов рассмотреть для себя новые форматы для проживания — апартаменты c различными сервисами и организованными местами для работы пользуются все большей популярностью.
В свою очередь, девелоперы стараются наполнить свой проект как можно большим набором сервисов, чтобы выгодно отличаться от конкурентов, а также установить ориентировочную ставку за обслуживание еще на этапе проектирования комплекса, а не на этапе ввода в эксплуатацию, как это было принято раньше. На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.».
Всего на рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах представлено 1,9 млн кв. м (суммарно по всем классам недвижимости квартир и апартаментов), при этом на апартаменты приходится 18%, или почти 350 тыс. кв. м жилья.
На данный момент на рынке жилой недвижимости Москвы представлено почти 80 тыс. кв. м, или 1,5 тыс. лотов, с предложением покупки сервисных апартаментов на рынке Москвы в «старых» границах, и таких проектов насчитывается 19, из которых 8 относятся к бизнес-классу, 7 проектов — к премиум-классу и по 2 проекта приходится на комфорт- и элит-классы соответственно.
Проекты с сервисными апартаментами и ставки за содержание и ремонт (включая сервис)
|
Проект |
Девелопер |
Средневз-вешенная |
УК/Оператор |
Ставка СиР, руб./кв. м/месяц* |
|
комфорт |
||||
|
Ye's Технопарк |
Пионер |
296 |
Сервис Пионер |
161 |
|
Движение Тушино |
ФСК |
260 |
ВК Комфорт |
все оплачивается дополнительно |
|
бизнес |
||||
|
ВТБ Арена Парк |
УК Динамо |
632 |
Юнисервис |
97,83 (базовая, остальное за доп. плату) |
|
Kazakov Loft |
Coldy |
619 |
Колди |
145 |
|
Book |
Capital Group |
606 |
Промстройпроект |
- |
|
Red 7 |
Основа |
517 |
- |
140 |
|
Chkalov |
Ikon Development |
512 |
- |
130 |
|
Hampton by Hilton |
Спектрстрой |
422 |
Спектрстрой |
- |
|
Измайловский парк |
Новая жизнь |
278 |
- |
150 |
|
Клубный дом Рублево |
Универсаль |
254 |
Универсаль |
75 |
|
премиум |
||||
|
Звезды Арбата |
БСК |
915 |
Marriott Hotels |
218 |
|
Rosa Rossa |
KR Properties |
845 |
УК Сервис-KR |
230 |
|
Поклонная 9 |
Ant Development |
679 |
Отель SO/ Moscow (УК Сафети) |
- |
|
Slava |
MR Group |
596 |
Moss Hospitality |
150 |
|
Сады Пекина |
Галс Девелопмент |
585 |
Развитие 21 |
95 |
|
Око |
Capital Group |
528 |
Промстройпроект |
- |
|
Hill 8 |
Сити XXI век |
382 |
Виардо |
123 |
|
элита |
||||
|
Fairmont |
Vesper |
2 717 |
Fairmont |
450, за доп услугу - уборка, водитель |
|
Moss Apartments |
Adwill |
1 071 |
Adwill Management |
250 |
На данный момент среди предложения покупки сервисных апартаментов в Москве максимальный уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте Fairmont — 2,7 млн рублей/кв. м, на втором месте проект Moss Apartments с показателем цены более 1 млн рублей/ кв. м. Наименьший уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте «Клубный дом Рублево» — 254 тыс. руб. за кв. м.Ставка за облуживание сервисных апартаментов зависит от класса проекта и набора предоставляемых услуг и может существенно различаться. Ставки за содержание и ремонт указаны в таблице (в эту ставку включены сервисы, данные ставки были собраны путем обзвона отделов продаж каждого из проектов и носят информационный характер).
В бизнес- и премиум-классах представлен широкий набор услуг, который аналогичен сервису в отелях: прием корреспонденции, встреча курьера, доставка багажа, продуктов, заказ еды, такси, столиков, цветов, бронирование номеров в отелях и т. д. В элитном классе перечень услуг не лимитирован, однако некоторые из них могут оплачиваться отдельно.
В проектах комфорт-класса в основном четко рассчитывается система получения доходности от сдачи апартаментов через УК, при этом количество услуг меньше, чем в проектах более высоких ценовых сегментов.
Минимальная ставка обслуживания сервисных апартаментов «под ключ» представлена в проекте бизнес-класса «Клубный дом Рублево» — 75 рублей за кв. м. Низкий тариф связан с расположением ЖК — он находится в «старых» границах Москвы, но за МКАД. Максимальная ставка по сервисным услугам представлена в проекте Fairmont — 450 руб. за кв. м.
Щебень в регионе становится все более дорогим и дефицитным товаром в высокий сезон. Решить эту проблему, по мнению экспертов, может разработка новых месторождений.
Рынок пополам
Сейчас в Ленобласти добывается, по оценкам экспертов, около 12 млн куб. м щебня. Именно областные месторождения обеспечивают 80% спроса городских компаний. Еще около 20% от потребляемого в Санкт-Петербурге щебня поступает из Карелии, в редких случаях из Украины и Белоруссии. Лидерами регионального рынка производства щебня являются Группа ЛСР (занимает 35% рынка) и ЗАО «Ленстройкомплектация» (занимает 25% рынка).
ОАО «Гранит-Кузнечное», входящее в Группу ЛСР, занимается разработкой пяти месторождений в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области. Совокупная производственная мощность восьми заводов предприятия составляет 6 млн куб. м в год. В начале этого года компания подписала предварительный договор о покупке добывающей компании ООО «436 КНИ», что позволит ЛСР увеличить объемы добычи щебня до 7 млн куб. м в год. Таким образом, ЛСР теперь занимает второе место в России по объемам производства щебня и уступает только воронежскому «Павловскому граниту», который производит 11 млн куб. м щебня в год.
По данным коммерческого директора ОАО «Гранит-Кузнечное» Сергея Неродного, в первом полугодии 2011 года компания реализовала на 12% больше щебня, чем в прошлом году (1,8 млн куб. м), и ожидает, что такой же прирост сохранится до конца года. При этом он отметил, что на рынке существует довольно жесткая конкуренция. «Она особенно обостряется в межсезонье и зимние месяцы, когда спрос традиционно падает. При этом производители Ленобласти конкурируют не только между собой, но и с поставщиками из Карелии», – рассказывает Сергей Неродный. По его оценкам, с начала года стоимость щебня в регионе выросла на 8%. Сам эксперт не считает это значительным повышением: до сих пор цены на рынке не вернулись на докризисный уровень, и это может произойти только в 2013 году.
Дорожные риски
Однако компании-потребители считают, что цены растут колоссально, а в высокие периоды строительные компании сталкиваются еще и с дефицитом щебня на рынке. По словам директора ассоциации «Дормост» Кирилла Иванова, особенно от этого страдают дорожно-строительные компании. «Щебень дорожает 3-4 раза за сезон. При этом госструктуры не учитывают эти риски, а рассчитывают стоимость контрактов по старым расценкам», – сетует эксперт. Из-за этого дорожные компании теряют свои деньги, а также рискуют сорвать сроки строительства из-за нехватки материалов в высокий сезон.
Большинство крупных строительных компаний в регионе решают эту проблему за счет разработки собственных карьеров. На рынке дорожного строительства карьеры по добыче щебня есть у ЗАО «ПО «Возрождение», ООО «Дорожник-92» и ЗАО «ВАД». По мнению Кирилла Иванова, собственный карьер и особая технология добычи щебня являются важным конкурентным преимуществом на рынке. Долгое время, к примеру, щебень с карьеров ООО «Карелприродресурс», подконтрольного ЗАО «ВАД», не реализовывался на рынке. Добытый по шведской технологии материал считался главным секретом качества дорог компании. Как сообщили в «Карелприродресурс», сейчас в числе основных покупателей компании помимо «ВАД» есть ОАО «РЖД». Российские железные дороги в целом потребляют 17% щебня, добываемого в регионе.
«Карелприродресурс» разрабатывает четыре карьера, которые находятся в Карелии. Крупнейшие из них – карьер долеритов «Райконкоски» (1,2 млн куб. м в год) и карьер «Леппясюрья» (1,5 млн куб. м в год). На первом месторождении добывают высококачественный щебень для дорожного строительства, а на втором – для жилого строительства. В целом в компании отметили, что из-за небольшого числа разрабатываемых месторождений в Северо-Западном регионе спрос на щебень есть всегда. Процесс добычи щебня требует значительных финансовых и трудовых затрат. Для его производства требуется не только много энергии, но и дорогостоящая техника (в основном шведского и финского производства). Оборудование изнашивается за 5-8 лет работы, а средний срок выработки карьера – 10 лет. К тому же получение лицензии на разработку месторождения – также трудоемкий процесс. Необходимо провести геологическое изучение недр, определить запасы полезных ископаемых, разработать проект строительства добывающих установок и план выработки карьера. Затем все это нужно согласовать с чиновниками.
Уже сейчас строительные компании сталкиваются с нехваткой щебня в регионе, а при сохранении существующих темпов роста строительного рынка необходимость разработки новых месторождений станет еще более очевидной. Сейчас полноценной замены гранитному щебню, которая бы имела аналогичные характеристики, не существует. Существует рециклинг, например, бетонного или кирпичного боя, но полученная продукция существенно уступает качественным и прочностным характеристикам щебня. Однако он может быть использован только при строительстве проселочных дорог, которые не должны быть настолько износостойкими, как городские магистрали, тоннели и жилые дома.
Энергетический комплекс Петербурга медленными шагами идет по пути инновационного развития. По данным экспертов, этот процесс крайне необходим, так как порядка 25 % объема первичных энергоресурсов теряется, не достигнув потребителя, а изношенность основных мощностей, возраст которых зачастую превышает 40 лет, уже не всегда может гарантировать стабильность и энергетическую безопасность в регионе.
Энергетическая стратегия России на период до 2030 года предполагает, что научно-техническая и инновационная политика в энергетическом секторе должна основываться на современных достижениях и прогнозе приоритетных направлений фундаментальной и прикладной отечественной и мировой науки, обеспечивая создание и внедрение новых высокоэффективных технологий.
Согласно прогнозам, изложенным в стратегии, в СЗФО к 2030 году значительно возрастет энергоэффективность экономики за счет реализации структурного и технологического потенциала энергосбережения, повысится степень обеспечения энергетической безопасности вследствие диверсификации структуры топливно-энергетического баланса и развития нетопливной энергетики.
В местном масштабе
Для того чтобы реализовать такие правительственные планы, необходимо участие энергетических компаний региона в процессе внедрения инноваций.
Так, в настоящее время во все крупные проекты по реконструкции котельных ГУП “ТЭК СПб” закладывает технологию совместной выработки тепло- и электроэнергии (когенерация). «Совместная выработка не только повышает надежность и экологичность работы объектов топливно-энергетического комплекса и экономит ресурсы, но в перспективе снизит себестоимость тепловой энергии», - говорит Александр Лопатовский, начальник управления по связям с общественностью и СМИ ГУП «ТЭК СПб».
В 2011 году после комплексной реконструкции в эксплуатацию будет введена котельная “Парнас-
В рамках реализации проекта по реконструкции системы теплоснабжения Малой Охты на котельной “3-я Красногвардейская” также будут установлены турбины для выработки электроэнергии. «Еще одним важным шагом, направленным на повышение энергоэффективности, является модернизация теплосетевого комплекса с применением новых материалов. Другим значимым направлением работы компании в области энергоэффективности является автоматизация управления объектами и их диспетчеризация», - рассказывает Александр Лопатовский.
«В целом для мировой энергетики эти решения трудно назвать новаторскими или инновационными, но для котельных и теплотрасс Петербурга эти шаги новы и зададут вектор развития на ближайшие годы», - поясняет господин Лопатовский.
ОАО «Ленэнерго» первой среди электросетевых распределительных компаний в России разработала комплексный подход к проведению испытаний и диагностики кабельных линий неразрушающими методами. «Разработка выгодна как по временным ресурсам, так и по экономическим: после оценки состояния кабельной линии можно выдавать рекомендации, например, по замене кабельного участка, не тратя при этом средства на перекладку всей линии целиком», - сообщают в пресс-службе компании.
До 2015 года специалисты компании модернизируют и установят более 100 тыс. точек учета электроэнергии. Приборы учета, которые устанавливает ОАО «Ленэнерго», имеют цифровой интерфейс, энергонезависимую память. Счетчики адаптированы к перепадам температур и сложным погодным условиям. Для создания автоматизированной системы дистанционного съема показаний с приборов учета устанавливается каналообразующая аппаратура, обеспечивающая дистанционный сбор и передачу информации.
Возобновляемые источники все еще малоинтересны
Инновационное развитие российской энергетики может пойти и по пути применения возобновляемых источников энергии (ВИЭ), но это направление рынку сегодня не очень интересно, так как традиционные энергоресурсы – нефть и газ – все еще остаются ведущими источниками энергии, несмотря даже на существенный рост их стоимости.
Государство, по словам участников энергетического рынка, пока не стремится заметно поддерживать субсидиями и налоговыми льготами компании, развивающие проекты с привлечением ВИЭ. Однако в планах города есть задача довести к 2020 году вклад ВИЭ в производство тепловой энергии в Петербурге до 4-6%, а в производство электрической энергии - до 1-2%. На сегодняшний день, по данным экспертов, доля альтернативных источников энергии на Северо-Западе составляет менее 1% от общего объема генерации энергии.
Вопрос альтернативной энергетики в последнее время волнует многих и становится все более актуальным. «Эффективность солнечных батарей пока крайне низка: так, заряжаемая в течение пяти дней солнечная батарея позволит по вечерам в выходные включить две-три светодиодные лампы. Ситуацию могло бы изменить устройство слежения за солнцем, но для домохозяйств бытовых потребителей такое оборудование пока не выпускается. В настоящий момент специалистами компании проводятся испытания портативного устройства слежения за солнцем собственной разработки. По предварительным данным, эффективность заряда аккумуляторной батареи вырастет на 30%», - рассказывает Владимир Резниченко, директор по развитию энергосбытовой компании «ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ»
По мнению Юлии Слюсарь, начальника отдела нефтегазового оборудования ОАО «ЗВЕЗДА-ЭНЕРГЕТИКА», одним из наиболее перспективных направлений развития энергетики Петербурга и Ленобласти является строительство электростанций, работающих на биогазе. «Специалисты компании ведут разработки в области создания электростанций на биогазе на базе двигателей ведущих мировых производителей, специализирующихся на создании газовых двигателей, предназначенных для работы на топливе сложного состава. В рамках данных разработок большое внимание уделяется богатому опыту изготовителей в эксплуатации газопоршневых двигателей на газе мусорных свалок и сточных вод (первые такие модели начали работать почти 100 лет назад на газе сточных вод)», - поясняет госпожа Слюсарь.
С хорошими перспективами развития биогазовой энергетики в Ленобласти согласен Станислав Черница, генеральный директор AEnergy.ru. «Сырья в Ленобласти достаточно, поэтому в ближайшие годы здесь ожидается стремительное развитие этого сегмента. Получение биогаза и производство электроэнергии и тепла из него позволит не только повысить энергобезопасность региона, но и существенно уменьшить экологическое давление мощного агропромышленного комплекса. Биогазовая установка является не только объектом энергетики, но и выполняет другую очень важную функцию - полностью утилизирует опасные органические отходы, превращая их в чистую воду и минеральные удобрения. Наиболее активным игроком на Северо-Западе в отношении биогазовых технологий является совместная российско-люксембургская группа компаний Агробиотех-Landco-Biogas Energy, в планах которой строительство сразу нескольких крупных биогазовых комплексов общей мощностью свыше 20 МВт», - говорит господин Черница.
Алена Филипова