Спрос на сервисные апартаменты в Москве достиг максимального показателя за всю историю рынка
Международная консалтинговая компания Colliers проанализировала рынок сервисных апартаментов в Москве в «старых» границах. Рынок сервисных апартаментов в Москве находится на стадии развития и представляет собой пока в большей степени не рынок доходной недвижимости под внешним управлением, как, например, в Санкт-Петербурге, а скорее место для собственного проживания и экономии времени за счет предоставляемых управляющей компанией услуг, а также возможность обзавестись арендным бизнесом частным образом.
По итогам первого полугодия 2021 г. объем сделок с сервисными апартаментами составил 65 тыс. кв. м (29% от общего объема сделок по апартаментам), что превышает показатели прошлых лет благодаря увеличивающейся доле таких проектов на рынке с каждым годом.
Общий объем сделок за первое полугодие 2021 г. с апартаментами на первичном рынке недвижимости Москвы составил 202 тыс. кв. м (10% от общего количества сделок, зарегистрированных в Росреестре), что сопоставимо с итоговыми показателями за весь 2019 г.
Динамика объемов спроса на апартаменты по зарегистрированным ДДУ, тыс. кв. м
Увеличивающийся спрос на сервисные апартаменты обусловлен несколькими факторами:
- Во-первых, более низкая стоимость квадратного метра в целом на апартаменты по сравнению с квартирами, при этом ценовой уровень на сервисные апартаменты может сильно отличаться в зависимости от класса. Так в бизнес-классе по итогам II квартала 2021 г. средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 395 тыс. руб./кв. м, при этом в целом по апартаментам, и с сервисами, и без, цена составила 321 тыс. руб./кв. м, по квартирам — 359 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе цена апартаментов с сервисами достигла уровня 659 тыс. руб./кв. м, что выше ценового уровня по общей цене апартаментов — 609 тыс. руб./кв. м в комплексах с апартаментами, а в ЖК с квартирами — 685 тыс. руб./кв. м.
- Во-вторых, текущая высокая инвестиционная привлекательность проектов. Существенная часть апартаментов приобретается сейчас с целью получения дохода — как от сдачи в аренду, так и от последующей перепродажи. Средняя спекулятивная доходность от роста цены квадратного метра в проектах с сервисными апартаментами по итогам года — 30-40% (от момента старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию), а до 2020 г. доходность держалась на уровне 20–25%. Ежегодный прирост доходности составляет 10–15%, за период 2020-2021 гг. прирост цен составил порядка 15–20%, что эквивалентно росту цен в целом по рынку, включая квартиры.
- В-третьих, в случае приобретения апартамента в проекте, предусматривающем доходные программы, управляющая компания или отельный оператор берет на себя функцию по сдаче апартаментов в аренду, при этом собственнику не придется тратить время на поиск арендатора, контролировать и даже контактировать с ним.
- В-четвертых, ожидаемое изменение статуса апартаментов в этом году. Решение по урегулированию правового статуса апартаментов будет принято до конца 2021 г. и это может отразиться на увеличении стоимости апартаментов на фоне приравнивания апартаментов к жилью. Это в свою очередь побуждает клиентов к покупке, пока не принят закон.
На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также
на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers: «Сейчас мы наблюдаем высокий интерес к покупке сервисных апартаментов. Это связано как с более низкой стоимостью сервисных апартаментов в ряде проектов по сравнению с традиционными квартирами, так и с высокой инвестиционной привлекательностью таких проектов.
Помимо этого, покупатели стали более избирательными при выборе жилья. В период действия ограничительных мер на фоне COVID-19 появилась необходимость в объединении жилого и рабочего пространства, что побудило клиентов рассмотреть для себя новые форматы для проживания — апартаменты c различными сервисами и организованными местами для работы пользуются все большей популярностью.
В свою очередь, девелоперы стараются наполнить свой проект как можно большим набором сервисов, чтобы выгодно отличаться от конкурентов, а также установить ориентировочную ставку за обслуживание еще на этапе проектирования комплекса, а не на этапе ввода в эксплуатацию, как это было принято раньше. На фоне вышеуказанных факторов рост спроса на сервисные апартаменты продолжится, а также на рынок будут активно выводиться новые проекты такого формата в течение 2021 г.».
Всего на рынке жилой недвижимости Москвы в «старых» границах представлено 1,9 млн кв. м (суммарно по всем классам недвижимости квартир и апартаментов), при этом на апартаменты приходится 18%, или почти 350 тыс. кв. м жилья.
На данный момент на рынке жилой недвижимости Москвы представлено почти 80 тыс. кв. м, или 1,5 тыс. лотов, с предложением покупки сервисных апартаментов на рынке Москвы в «старых» границах, и таких проектов насчитывается 19, из которых 8 относятся к бизнес-классу, 7 проектов — к премиум-классу и по 2 проекта приходится на комфорт- и элит-классы соответственно.
Проекты с сервисными апартаментами и ставки за содержание и ремонт (включая сервис)
Проект |
Девелопер |
Средневз-вешенная |
УК/Оператор |
Ставка СиР, руб./кв. м/месяц* |
комфорт |
||||
Ye's Технопарк |
Пионер |
296 |
Сервис Пионер |
161 |
Движение Тушино |
ФСК |
260 |
ВК Комфорт |
все оплачивается дополнительно |
бизнес |
||||
ВТБ Арена Парк |
УК Динамо |
632 |
Юнисервис |
97,83 (базовая, остальное за доп. плату) |
Kazakov Loft |
Coldy |
619 |
Колди |
145 |
Book |
Capital Group |
606 |
Промстройпроект |
- |
Red 7 |
Основа |
517 |
- |
140 |
Chkalov |
Ikon Development |
512 |
- |
130 |
Hampton by Hilton |
Спектрстрой |
422 |
Спектрстрой |
- |
Измайловский парк |
Новая жизнь |
278 |
- |
150 |
Клубный дом Рублево |
Универсаль |
254 |
Универсаль |
75 |
премиум |
||||
Звезды Арбата |
БСК |
915 |
Marriott Hotels |
218 |
Rosa Rossa |
KR Properties |
845 |
УК Сервис-KR |
230 |
Поклонная 9 |
Ant Development |
679 |
Отель SO/ Moscow (УК Сафети) |
- |
Slava |
MR Group |
596 |
Moss Hospitality |
150 |
Сады Пекина |
Галс Девелопмент |
585 |
Развитие 21 |
95 |
Око |
Capital Group |
528 |
Промстройпроект |
- |
Hill 8 |
Сити XXI век |
382 |
Виардо |
123 |
элита |
||||
Fairmont |
Vesper |
2 717 |
Fairmont |
450, за доп услугу - уборка, водитель |
Moss Apartments |
Adwill |
1 071 |
Adwill Management |
250 |
На данный момент среди предложения покупки сервисных апартаментов в Москве максимальный уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте Fairmont — 2,7 млн рублей/кв. м, на втором месте проект Moss Apartments с показателем цены более 1 млн рублей/ кв. м. Наименьший уровень средневзвешенной цены зафиксирован в проекте «Клубный дом Рублево» — 254 тыс. руб. за кв. м.Ставка за облуживание сервисных апартаментов зависит от класса проекта и набора предоставляемых услуг и может существенно различаться. Ставки за содержание и ремонт указаны в таблице (в эту ставку включены сервисы, данные ставки были собраны путем обзвона отделов продаж каждого из проектов и носят информационный характер).
В бизнес- и премиум-классах представлен широкий набор услуг, который аналогичен сервису в отелях: прием корреспонденции, встреча курьера, доставка багажа, продуктов, заказ еды, такси, столиков, цветов, бронирование номеров в отелях и т. д. В элитном классе перечень услуг не лимитирован, однако некоторые из них могут оплачиваться отдельно.
В проектах комфорт-класса в основном четко рассчитывается система получения доходности от сдачи апартаментов через УК, при этом количество услуг меньше, чем в проектах более высоких ценовых сегментов.
Минимальная ставка обслуживания сервисных апартаментов «под ключ» представлена в проекте бизнес-класса «Клубный дом Рублево» — 75 рублей за кв. м. Низкий тариф связан с расположением ЖК — он находится в «старых» границах Москвы, но за МКАД. Максимальная ставка по сервисным услугам представлена в проекте Fairmont — 450 руб. за кв. м.
Эксперты портала Urbanus.ru провели мониторинг московских новостроек, в которых ведутся продажи от застройщиков, с целью определить верхнюю и нижнюю ценовые границы рынка. Было установлено, что прайс квадратного метра на территории Москвы может различаться на порядок. Если в ТиНАО дюжина проектов до сих пор не преодолела отметку в 200 тыс. рублей, то на ближних подступах к Кремлю базируется сразу несколько домов, где этот показатель превышает 2 млн рублей.
Экспертная группа Urbanus.ru изучила среднюю стоимость квадратного метра в 274 столичных комплексах с квартирами и апартаментами. Этот пул охватывает всю актуальную экспозицию, за исключением проектов, где в продаже осталось менее пяти лотов, а также апарт-отелей, переформатированных из готовых зданий.
Рост цен на первичную недвижимость, который не остановило даже свертывание субсидированной ипотеки, привел к вымыванию большей части доступного предложения. Тем не менее, в 62 комплексах (почти четверть адресной сети) средняя цена квадратного метра держится на уровне ниже 250 тыс. рублей. «Заповедниками» этого предложения по-прежнему остаются локации за МКАД: все 27 новостроек ТиНАО и еще 8 в районах-«протуберанцах» (Митино, Некрасовка, Южное Бутово, западная часть районов Кунцево и Можайский).
В Новой Москве насчитывается 12 новостроек, где средний ценовой индикатор ограничен в пределах 200 тыс. рублей. Самые дешевые варианты традиционно предлагаются в проектах на территории Троицкого административного округа – ЖК «Ново-Никольское» (115,63 тыс. рублей за кв. м) и «Борисоглебское» (125,88 тыс. рублей за кв. м). В Новомосковском административном округе минимум обозначает ЖК «Баркли Медовая долина» (146,63 тыс. рублей за кв. м), который пытается восстановить свою репутацию после длительной просрочке в графике сдачи. В целом соблюдается закономерность: чем дальше от МКАД, тем ниже средние значения стоимости. Его подтверждают проекты, удаленные от кольцевой автодороги на 13-18 км: «Середневский лес», «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи», Цветочные поляны», «Новое Внуково». При этом лидером Новой Москвы по средней стоимости квадратного метра выступает ЖК Homecity (233,49 тыс. рублей), который расположен в относительной близости от станции метро «Румянцево» – менее чем в 2 км от границ «старой» Москвы. Однако фактор расстояния не абсолютен. В ряде случаев на первый план выходят креативная концепция, инфраструктура и статус недвижимости. Так, ЖК Russian Design District (16 км до МКАД) на 15% опережает по стоимости ЖК «Румянцево-Парк» (3 км до МКАД) и на 30% апарт-комплекс «Тропарево парк» (0,5 км до МКАД).
В рейтинге проектов на территории «старых» округов отправной точкой служит ЖК «Некрасовка» в одноименном районе. По этому адресу средняя стоимость квадратного метра составляет 177,75 тыс. рублей за квадратный метр. На таком же уровне держится цена на жилье в проекте-ветеране «Загорье» у Бирюлевских прудов – это минимум для жилых комплексов с внутренней стороны МКАД. Низкие ценники характерны также и для других проектов с большим стажем – например, МФК «Флотилия» (186,53 тыс. рублей за кв. м), ЖК «Триколор» (218,08 тыс. рублей за кв. м) и ЖК «На Циолковского» (214,39 тыс. рублей за кв. м). Причем в этом пуле присутствуют адреса, которые находятся достаточно близко к центру, – ЖК «Утесов» (231,04 тыс. рублей за кв. м) или ЖК «Хорошевский» (244,85 тыс. рублей за кв. м). Впрочем, доступным предложением отличаются и некоторые проекты-дебютанты. В ЖК Self (Богородское) средний прайс балансирует на отметке 228,52 тыс. рублей за квадратный метр. Комплекс HighWay, который вынужден конкурировать за покупателя с соседним ЖК «Метрополия» в локации на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта, продемонстрировал в сентябре снижение цены с 252,19 до 246,21 млн рублей.
Статус крупнейшего поставщика низкобюджетной недвижимости удерживает ГК «ПИК». Каждая четвертая столичная новостройка со средней стоимостью квадратного метра ниже 250 тыс. рублей реализуется под флагом ПИК (в «старых» округах – каждая третья).
На другом конце ценовой шкалы сосредоточена группа из 20 жилых комплексов со средним чеком от 1 млн рублей за квадратный метр. Пять адресов территориально связаны с районом Якиманка, четыре – с Хамовниками, три – с Арбатом, по два – с Дорогомилово и Тверским районом, по одному – с Замоскворечьем, Раменками, Мещанским и Таганским районами. Самую стремительную карьеру среди участников этого клуба сделал ЖК «Тессинский 1». Еще в конце августа его средний прайс был на отметке в 758,42 тыс. рублей за кв. м, а концу сентября кривая цены прошла барьер в 1 млн рублей.
По четырем адресам взята планка в 2 млн рублей за квадратный метр – это старый арбатский проект «Дом на Хлебном» (в реализации с 2016 г.), а также сразу три премьеры 2021-го «Лаврушинский», Armani / Casa Moscow Residences и «Русские сезоны». Последний представляет собой коллекцию из 11 домов малой и средней этажности на Ордынке. Квадратный метр здесь стоит в среднем 3,04 млн рублей – в 26 раз дороже, чем в «Ново-Никольском» и в 17 раз дороже, чем в «Некрасовке» или «Загорье».
Предложения в новостройках Москвы дешевле 1 кв. м в ЖК «Русские сезоны»
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Площадь, кв. м |
Отделка |
Южные сады |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
24,10 |
white box |
Кольская 8 |
Бабушкинский |
СВАО |
19,60 |
чистовая |
Цветочные поляны |
Филимонковское |
НАО |
31,89 |
чистовая |
Остафьево |
Рязановское |
НАО |
26,00 |
чистовая |
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
31,10 |
чистовая |
Аквилон Beside |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,63 |
white box |
HighWay |
Южнопортовый |
ЮВАО |
25,90 |
черновая |
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
37,20 |
чистовая |
N’ice Loft |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,00 |
white box |
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
САО |
23,70 |
чистовая |
Юнит площадью 314,30 кв. м продается в ЖК «Русские сезоны» за 2,04 млрд рублей . Это дает 6,47 млн рублей за квадратный метр. Указанной суммы вполне достаточно, чтобы стать владельцем однокомнатной квартиры с отделкой в Новой Москве (в ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Остафьево», ЖК «Новые Ватутинки») или студии в пределах МКАД (ЖК «Кольская 8», ЖК Аквилон Beside). В качестве альтернативного варианта можно рассмотреть апартамент площадью 20,00 кв. м в формате white box (комплекс N’ice Loft в Нижегородском районе).
В третьем квартале 2021 г. в Московском регионе не было открыто ни одного качественного торгового объекта. Нулевое значение за последние 10 лет было отмечено только во II квартале 2019 г. и в I квартале 2016 г.
Антирекорд был установлен за счет того, что сроки открытий четырех проектов, запланированных в III квартале 2021 г.: ТРЦ «Павелецкая Плаза», МФК «Солнце Москвы», ТЦ «Мой Молл», Estate Mall —были перенесены на конец 2021 — начало 2022 гг. ТРЦ «Павелецкая Плаза» был введен в эксплуатацию в сентябре, однако официальное открытие ожидается в IV квартале.
Суммарная площадь проектов, заявленных к открытию во втором полугодии 2021 г., существенно превышает показатель открытий новых торговых объектов в допандемийные годы (2017–2019 гг.) — 217 000 кв. м. Большую часть открытий будут составлять районные торговые центры — 50% от общего числа ТЦ за IV квартал 2021 г. Топ-3 крупных проектов года, анонсированных к открытию, — это «Город Косино» (GLA 75 000 кв. м), «София» (GLA 36 000 кв. м) и «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м).
Открытие торговых площадей и динамика вакантности в профессиональных ТРЦ Москвы и городов-спутников, 2010‒2021П гг.
Источник: Colliers
Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона на III квартал 2021 г. осталась на уровне предыдущего квартала — 669 кв. м на 1 000 человек. Однако после ввода новых объектов ожидается рост годового показателя до 686 кв. м в IV квартале 2021 г., в зависимости от сроков фактического открытия запланированных объектов.
Средний уровень вакантности в торговых центрах Московского региона составляет 9,7%, а в объектах, открытых в период 2019–2021 гг., — 17,9%.
Дебюты международных брендов, I–III кварталы 2021 г.
Бренды |
Страна |
Профиль |
Локация |
Ecco Kids |
Дания |
Обувь |
Москва, «Ривьера» |
The Frankie Shop |
США |
Одежда |
Москва, «ЦУМ» |
Shikkosa Lingerie |
Италия |
Нижнее белье |
Москва, Арбат ул., д. 39 |
Northland |
Австрия |
Спортивная одежда |
Россия, магазины «Спортмастер» |
Zara Beauty |
Испания |
Косметика и парфюмерия |
Москва, Кузнецкий Мост ул., д. 9 |
Bernadette |
Бельгия |
Одежда |
Москва, «ЦУМ» |
Fashion Baby |
Франция |
Обувь |
Москва, «ЦУМ» |
Miista |
Великобритания |
Обувь |
Москва, «ЦУМ» |
Byredo |
Швеция |
Косметика и парфюмерия |
Москва, Малая Бронная ул., д. 24 |
Acer |
Тайвань |
Электроника |
Москва, «Авиапарк» |
H&M HOME Concept Store |
Швеция |
Товары для дома |
Москва, «Авиапарк» |
«7745 Все для стройки» |
Белоруссия |
DIY |
Москва, Симферопольское шоссе |
Arket |
Швеция |
Одежда |
Москва, «Метрополис» |
Miss Sixty* |
Италия |
Одежда |
Москва, «Метрополис», «Авиапарк» |
Источник: Colliers
В условиях ежегодно возрастающей конкуренции одним из главных инструментов торговых центров Москвы в борьбе за своего посетителя становится уникальность пула арендаторов, оригинальные концепции.
Мы проанализировали наиболее крупные торговые центры Москвы с арендопригодной площадью более 50 000 кв. м и крупнейшими действующими fashion-галереями на предмет представленности в них 28 сетевых брендов ценовых сегментов от mass market до «средний+». В данную группу операторов, по нашим оценкам, вошли компании Inditex, LPP, Melon Fashion Group, FIBA Group, H&M Group, а также крупные fashion-ритейлеры Uniqlo и MANGO.
По итогам анализа данных торговых объектов можно сделать следующие выводы:
- В 11 торговых центрах из 21 представлено более половины ключевых брендов.
- Лидерами по представленности ключевых брендов в составе торговых галерей являются «Авиапарк», Columbus и «Метрополис».
- Больше всего магазинов в исследуемых торговых центрах представлено холдингом Inditex — 40% (от общего количества магазинов).
Матрица представленности крупнейших брендов в ключевых профессиональных ТРЦ Москвы с GLA > 50 000 кв. м (выборочно).
Анна Никандрова, партнер Colliers: «Коронакризис сильно повлиял на рынок коммерческой недвижимости, став причиной падения трафика и высвобождения площадей в торговых центрах. В результате торговые центры, которые ведут активную работу со своими арендаторами и посетителями в турбулентных условиях, окажутся в более выигрышном положении по сравнению с конкурентами. Несмотря на выход 14 новых международных игроков на российский рынок за I‒III кварталы 2021 г., развитие «новичков» в последние полтора года, в отличие от предыдущих лет, носит очень избирательный характер: если раньше международные операторы были готовы открывать больше магазинов, то сейчас речь идет в основном о двух-трех точках преимущественно в Москве, корнерах или выходе на онлайн-платформы».