В Петербурге спрос на жилье премиум-класса вырос в 2 раза
В третьем квартале спрос на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса остался на прежнем уровне. По данным Colliers, в период с июля по сентябрь 2021 года было продано 101 тыс. кв. м жилья (1 754 квартиры), тогда как во втором квартале объем продаж составил 99 тыс. кв. м (1 724 квартиры). Всего за 9 месяцев 2021 года на первичном рынке бизнес- и премиум-класса было реализовано 289 тыс. кв. м жилья, что на 11% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. В абсолютном выражении покупатели приобрели 4 990 квартир бизнес- и премиум-класса. Спрос на ипотеку закономерно снизился и в сентябре составил 47% от объема розничных продаж на первичном рынке бизнес- и премиум-класса, хотя в июне этот показатель был на уровне 66%.
В то же время, на рынке наблюдаются структурные изменения спроса. Так, за 9 месяцев 2021 года было реализовано 615 лотов в проектах премиум-класса, что в два раза превышает показатель аналогичного периода 2020 года. Такая динамика связана с высоким спросом со стороны покупателей к новым премиальным проектам, пополнившим рынок с начала 2021 г. Некоторые девелоперы также придерживали часть лотов до высокой стадии готовности проекта, подогревая спрос.
«Несмотря на изменение условий льготной ипотечной программы, покупательская активность сохранилась благодаря началу делового сезона и активному выходу на рынок новых проектов. Рост интереса покупателей к премиальным продуктам также логичен. Недвижимость остается одним из наиболее надежных способов сохранения денежных средств, а локация и концептуальные составляющие премиальных проектов гарантируют будущий рост стоимости объекта. В 2021 году рынок пополнился крупным проектом премиум-класса – ЛСР вывела в продажу Neva Residence – что также стимулировало спрос в этом сегменте», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Всего за год с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 25% — до 247,7 тыс. руб. В премиум-классе рост оказался более динамичным и составил 28% — до 358 тыс. руб.
Сегмент бизнес-класса уверенно возвращается к сбалансированному состоянию. В третьем квартале 2021 года темп роста цен на первичном рынке бизнес-класса замедлился и составил всего 3%. Пик повышенного спроса не недвижимость уже пройден, в то время как рынок продолжает пополняться новыми проектами и корпусами в уже реализующихся комплексах, а конкуренция за покупателя выступает дополнительным фактором, сдерживающим темпы роста.
В то же время, в премиум-классе стоимость квадратного метра за третий квартал выросла на 9%. Увеличение стоимости лотов — результат мгновенной реакции застройщиков на изменение конъюнктуры предложения: в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость повышается. Так, в некоторых проектах премиум-класса повышение цен за три месяца реализации составило 10-15%, в зависимости от типа квартир.
По итогам трех кварталов 2021 года активность девелоперов на рынке восстановилась: объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 53%, составив 449 тыс. кв. м (333,7 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 115,3 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). В третьем квартале 2021 года в продажу вышли 4 новых проекта бизнес-класса, а также новые очереди и корпуса в составе уже реализующихся проектов: «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «Морская набережная» (ЛСР), «Граф Орлов» (Л1), Modum («Арсенал-Недвижимость») и iD Park Pobedy (Euroinvest Development). Рынок класса «премиум» пополнился только одним проектом – в продажу вышел клубный дом «Петровская коса, 1» (ГПБИ), где будет реализовано 21,1 тыс. кв. м жилья.
Объем жилья бизнес- и премиум-класса, введенного в эксплуатацию по итогам трех кварталов 2021 г., составил 318 тыс. кв. м. До конца 2021 года девелоперами заявлено к вводу еще более 350 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса.
По данным аналитиков «Метриум», в I полугодии 2021 года 94,5% всех проданных в ТиНАО жилых помещений были расположены в проектах, реализуемых 10 наиболее успешными застройщиками. Всего в них было заключено 13,4 тыс. сделок, что принесло девелоперам 103,1 млрд рублей.
В I полугодии 2021 года в расположенных на территории ТиНАО проектах было заключено на 72% больше договоров долевого участия в строительстве, чем за первые шесть месяцев 2020 года. Всего девелоперами было продано 633,9 тыс. кв.м. недвижимости, что на 56,5% больше, чем год назад. Общий объем выручки увеличился в два раза, достигнув 108,5 млрд рублей.
Стоит отметить, что 57% выручки девелоперов, работающих на рынке новостроек Новой Москвы, пришлось на три компании (А101, ГК ПИК и ГК Самолет), что на 2% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом объем реализованной ими площади за год вырос на 61,2% (362,8 тыс. кв.м. против 225 тыс. кв.м.), а прибыль увеличилась в два раза (с 30,6 млрд рублей до 61,8 млрд рублей).
По сравнению с предыдущим периодом в рейтинге сменился лидер. На первое место вышел застройщик «А101», потеснив ГК «ПИК». За первое полугодие 2021 года в объектах данного девелопера было заключено 3,8 тыс. ДДУ на 149,8 тыс. кв.м. Это принесло компании 27,7 млрд рублей, что в два раза превышает показатели прошлого года. Самым популярным проектом стал ЖК «Скандинавия», занявший также первое место в рейтинге самых продаваемых новостроек Новой Москвы по итогам I полугодия.
«В первом квартале мы зафиксировали двукратный рост продаж относительно аналогичного периода прошлого года, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – А в июне 2021 года объем сделок вырос в три раза относительно июня 2020 года. При этом спрос на рынке ТиНАО сфокусировался на квартирах с отделкой, а в бизнес-классе – на семейных вариантах. Так, на фоне действия программы льготной ипотеки доля многокомнатных квартир в структуре продаж увеличилась на 7%».
На второй строчке расположился предыдущий чемпион – ГК «ПИК». За прошедшие шесть месяцев 2021 года данный застройщик реализовал 129,7 тыс. кв.м. и заключил с покупателями 2,7 тыс. ДДУ на 21,3 млрд рублей. Практически двукратное увеличение объема продаваемой площади, количества заключенных договоров долевого участия и выручки не позволило ГК «ПИК» сохранить первую позицию в топ-10.
Бронзовым призером рейтинга стал застройщик «Инвесттраст», начавший активную реализацию в проекте «Новые Ватутинки. Десна». В I полугодии 2021 года в его проектах было заключено 1,9 тыс. ДДУ на 83,3 тыс. кв.м., что обеспечило прибыль в размере 12,2 млрд рублей.
Из иных особенностей стоит отметить, что за прошедшие полгода топ-10 покинули два застройщика: ГК «Гранель» и «Группа «Аквилон». Вместо них рейтинг пополнили «Центр-Инвест» и PPF Real Estate Russia.
«Особенность текущего рейтинга самых успешных девелоперов Новой Москвы в том, что большинство проектов его лидеров не относятся к наиболее доступным предложениям на рынке, – отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это обусловлено тем, что даже несмотря на существенное повышение цен на лоты в ТиНАО (34,8% за прошедший год) покупатели по-прежнему останавливают свой выбор на качественно проработанных проектах, расположенных в локациях с хорошей транспортной доступностью, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой и обладающих современными городскими пространствами».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 полугодия 2021 года.
Предложение
Общий объем рынка существенно не изменился и находится на уровне 2,7 млн кв.м.
По итогам первого полугодия 2021 года рынок качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнил проект компании «Максидом» на ул. Уральская 1, спекулятивная офисная площадь которого составила 32 000 кв.м.
Важным сигналом по итогам первого полугодия является постепенное восстановление девелоперской активности. Мы ожидаем, что очевидное оживление рынка приведет к тому, что девелоперы, занявшие выжидательную позицию в 2020 году, вернутся к планам реализации, таким образом прирост рынка в ближайшие 2 года удовлетворит высокий уровень отложенного спроса.
Перспективное предложение
По нашим прогнозам, прирост нового предложения по итогам 2021 года составит 127 000 кв.м качественной офисной недвижимости, что станет рекордным показателем прироста спекулятивных проектов с 2017 года.
В 2022 ожидается ввод трех новых зданий в проекте «Невская Ратуша» (80 тыс. кв.м), ввод нового здания класса А в проекте «Аэропорт Сити» – «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м). В 2023 году запланирован ввод БЦ «Феррум 2» в деловом квартале «Полюстрово» (33,2 тыс. кв.м); ввод БЦ на Московском, 115 (33 тыс. кв.м), а также завершение первого этапа строительства офисной недвижимости в рамках проекта San Gally Park от EKE Group (всего будет построено 3 БЦ общей площадью 47 тыс. кв.м).
Спрос
Первое полугодие 2021 года показало не только высокие темпы девелоперской активности, но и постепенное восстановление спроса. По итогам 6 месяцев 2021 года, по нашим оценкам, уровень поглощения в сегменте качественной офисной недвижимости превысил 60 000 кв.м. Таким образом, по итогам годы мы прогнозируем выход на показатель поглощения в 130 000 кв.м.
С точки зрения отраслевой структуры спроса, в первом полугодии 2021 года мы наблюдаем смещение в сторону банковского сектора и гибких офисных пространств.
Традиционные для рынка Санкт-Петербурга драйверы спроса – компании нефтегазового сектора и IT-компании снизили активность по аренде офисных площадей. По итогам 6 месяцев 2021 года была заключена только одна сделка с компанией нефтегазового сектора, крупные сделки с участием IT не заключались. Тем не менее, мы ожидаем возврата активности сегмента IT по мере постепенного возврата с удаленного формата работы в офис.
В целом, поведение арендаторов вызывает оптимизм. С постепенным приростом качественного предложения мы ожидаем реализацию отложенного спроса в ближайшие полтора года и дальнейшее достижение баланса спроса и предложения в диапазоне 150-180 тысяч кв.м поглощения ежегодно.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 6 месяцев 2021 года находится на уровне 6,4%. В сравнении с началом 2021 года уровень вакантных площадей сократился на 3,1 пп.
Таким образом, мы фиксируем восстановление уровня вакантных площадей до показателя конца 2019 года, то есть до начала пандемии COVID-19.
Уровень вакансии в классе А снизился на 2,9 пп и составляет 6,1% против 9% на начало года, уровень вакансии в классе В/В+ также снизился на 3 пп и составляет 6,5% против 9,5% на начало года.
По итогам первого полугодия 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
По итогам 2021 года мы ожидаем коррекции ставок аренды в сторону увеличения в диапазоне 5-7% за счет вывода на рынок новых качественных проектов.
