В Петербурге спрос на жилье премиум-класса вырос в 2 раза
В третьем квартале спрос на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса остался на прежнем уровне. По данным Colliers, в период с июля по сентябрь 2021 года было продано 101 тыс. кв. м жилья (1 754 квартиры), тогда как во втором квартале объем продаж составил 99 тыс. кв. м (1 724 квартиры). Всего за 9 месяцев 2021 года на первичном рынке бизнес- и премиум-класса было реализовано 289 тыс. кв. м жилья, что на 11% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. В абсолютном выражении покупатели приобрели 4 990 квартир бизнес- и премиум-класса. Спрос на ипотеку закономерно снизился и в сентябре составил 47% от объема розничных продаж на первичном рынке бизнес- и премиум-класса, хотя в июне этот показатель был на уровне 66%.
В то же время, на рынке наблюдаются структурные изменения спроса. Так, за 9 месяцев 2021 года было реализовано 615 лотов в проектах премиум-класса, что в два раза превышает показатель аналогичного периода 2020 года. Такая динамика связана с высоким спросом со стороны покупателей к новым премиальным проектам, пополнившим рынок с начала 2021 г. Некоторые девелоперы также придерживали часть лотов до высокой стадии готовности проекта, подогревая спрос.
«Несмотря на изменение условий льготной ипотечной программы, покупательская активность сохранилась благодаря началу делового сезона и активному выходу на рынок новых проектов. Рост интереса покупателей к премиальным продуктам также логичен. Недвижимость остается одним из наиболее надежных способов сохранения денежных средств, а локация и концептуальные составляющие премиальных проектов гарантируют будущий рост стоимости объекта. В 2021 году рынок пополнился крупным проектом премиум-класса – ЛСР вывела в продажу Neva Residence – что также стимулировало спрос в этом сегменте», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Всего за год с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 25% — до 247,7 тыс. руб. В премиум-классе рост оказался более динамичным и составил 28% — до 358 тыс. руб.
Сегмент бизнес-класса уверенно возвращается к сбалансированному состоянию. В третьем квартале 2021 года темп роста цен на первичном рынке бизнес-класса замедлился и составил всего 3%. Пик повышенного спроса не недвижимость уже пройден, в то время как рынок продолжает пополняться новыми проектами и корпусами в уже реализующихся комплексах, а конкуренция за покупателя выступает дополнительным фактором, сдерживающим темпы роста.
В то же время, в премиум-классе стоимость квадратного метра за третий квартал выросла на 9%. Увеличение стоимости лотов — результат мгновенной реакции застройщиков на изменение конъюнктуры предложения: в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость повышается. Так, в некоторых проектах премиум-класса повышение цен за три месяца реализации составило 10-15%, в зависимости от типа квартир.
По итогам трех кварталов 2021 года активность девелоперов на рынке восстановилась: объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 53%, составив 449 тыс. кв. м (333,7 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 115,3 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). В третьем квартале 2021 года в продажу вышли 4 новых проекта бизнес-класса, а также новые очереди и корпуса в составе уже реализующихся проектов: «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «Морская набережная» (ЛСР), «Граф Орлов» (Л1), Modum («Арсенал-Недвижимость») и iD Park Pobedy (Euroinvest Development). Рынок класса «премиум» пополнился только одним проектом – в продажу вышел клубный дом «Петровская коса, 1» (ГПБИ), где будет реализовано 21,1 тыс. кв. м жилья.
Объем жилья бизнес- и премиум-класса, введенного в эксплуатацию по итогам трех кварталов 2021 г., составил 318 тыс. кв. м. До конца 2021 года девелоперами заявлено к вводу еще более 350 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, сделали прогноз по рынку торговой недвижимости Москвы на 2021 год.
Пандемия не отразилась на девелоперской активности в Москве, строительство большинства анонсированных торговых центров продолжается. Открытие ряда объектов перенесено с 2020 года на 2021 год. Согласно анонсированным планам девелоперов, объем нового ввода в 2021 году может превысить показатель 2020 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв. м. 24% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2020 года, 28% - районные ТЦ, реализуемые ADG Group.
Актуальными форматами в торговой недвижимости остаются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ.
Торговые объекты, заявленные к открытию в 2021 году
|
Крупнейшие ТЦ в стадии строительства, заявленные к открытию до конца 2021 г. |
||||
|
«ГОРОД Косино» |
Новоухтомское ш., 2А |
«Группа ТЭН» |
74 000 |
II кв. 2021 |
|
ТПУ «Селигерская» |
пересечение Дмитровского и Коровинского шоссе |
Tashir |
54 171 |
III кв. 2021 |
|
«София» |
Сиреневый бул., 31 |
ADG group |
35 987 |
II кв. 2021 |
|
«Павелецкая Плаза» |
Павелецкая площадь |
Mall Management Group |
33 000 |
III кв. 2021 |
|
«Небо» |
Авиаторов ул., вл. 5 |
УК "Столица Менеджмент" |
27 000 |
III кв. 2021 |
|
«Смоленский Пассаж 2» |
Смоленская площадь, 5 |
АО «Корпорация А.Н.Д.» |
15 147 |
I кв. 2021 |
Источник: CBRE, февраль 2021 г.
Средняя обеспеченность торговыми площадями по Москве на сегодняшний день составляет 511 кв. м на 1 000 человек. Самым необеспеченным торговыми центрами районом по прежнему остаётся Восточный административный район Москвы.
По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Скидки по текущим договорам аренды сохранятся для операторов, которые в 2021 году продолжают работать с ограничениями и испытывать негативные последствия пандемии. Некоторые рестораны и кафе по-прежнему ограничивают количество посетителей. Для этих профилей скидки по арендной плате составляют от 30 до 50%.
По прогнозам CBRE в 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Так по итогам 2020 года прайм-ставка аренды[1] снизилась относительно 2019 года на 20% в топовых моллах[2] до 204 000 руб/ кв. м/ год и на 24% в ключевых моллах[3] до 65 000 руб/ кв. м/ год. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года.
Под влиянием новых тенденций, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных оффлайн продаж, так и за счет онлайн. Для реализации данного подхода потребуется увеличение прозрачности партнерского взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости.
Ротация арендаторов в 2021 году продолжится, однако это будет связано, в первую очередь, с показателями эффективности конкретного магазина, а не профиля, к которому он относится.
Несмотря на то, что категория «Одежда и обувь» является одним из наиболее пострадавших сегментов розничной торговли и её восстановление к докризисному уровню ожидается к 2023 году, в ближайшие два года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, комментирует:
«Уже сейчас можно говорить о начале осторожной экспансии брендов всех профилей. Ввод новых объектов сохранит относительно высокий уровень вакантных площадей, в основном, по-прежнему за счет секций до 200 кв.м».
[1] Прайм-ставка аренды – ставка аренды для помещений 150 кв. м профиля одежда/обувь, расположенных на первом этаже.
[2] На основании данных топ-5 торговых центров с индексом посещаемости более 1 000 чел / 1 000 кв.
[3] Коммерчески успешные торговые центры Москвы, характеризующиеся высоким ставками аренды, а также высокими показателями посещаемости.
В 2020 году в Санкт-Петербурге было открыто три торговых центра совокупной арендной площадью 127 тыс. кв. м. Это рекордное значение за последние семь лет. Так, в 2020 году были открыты мебельный центр «Кубатура» (GLA 110 тыс. кв. м), 3-я очередь Outlet Village Пулково (GLA 5 тыс. кв. м) и районный культурно-досуговый центр Green Park (GLA 12 тыс. кв. м).
За счет роста объема предложения обеспеченность жителей Санкт-Петербурга торговыми площадями увеличилась и достигла 596 кв. м на 1000 жителей в 2020 году, тогда как в 2019 году она составляла 574 кв. м.
2020 год несомнено стал вызовом для сегмента торговой недвижимости. Помимо общего снижения покупательской активности из-за экономической нестабильности и пандемии, значимую роль в работе торговых центров сыграли ограничения, вводимые администрацией Санкт-Петербурга: существенная часть арендаторов ТЦ были закрыты с 28 марта по 27 июля. Самыми уязвимыми профилями арендаторов стали сегменты общественного питания и кинотеатры. Например, кафе и ресторанам было разрешено возобновить работу только в сентябре, а в конце ноября деятельность арендаторов этого профиля снова была под запретом. В результате действия ограничительных мер, во втором квартале трафик торговых центров упал на 85% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Однако по мере снятия ограничений посещаемость торговых центров восстанавливалась и в четвертом квартале составила около 70% от показателей октября-декабря 2019 года.
Несмотря на сложную ситуацию, обусловленную пандемией и ограничительными мерами, торговым центрам удалось сдержать резкий рост уровня вакантности благодаря активным переговорам арендаторов и арендодателей. По данным Colliers, в 2020 году доля свободных площадей в торговых центрах составила 5,1% в среднем по рынку и 2,4% – в наиболее качественных объектах.
В то же время, на рынок Санкт-Петербурга выходили новые бренды. Так, в Северной столице открылся магазин спортивной одежды The North Face и салон товаров для здорового сна «Основа снов». В ТРК «Питер Радуга» в формате pop up store открылся магазин одежды «Каляев», а ТК «Невский центр» подписал договор аренды с федеральной сетью «Технопарк», которая откроет магазин в первом квартале 2021 года.
«2020 год наметил две важные тенденции на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Во-первых, пандемия и изменение потребительских привычек еще более подчеркнули необходимость реконцепции торговых центров. Сейчас как никогад собсвтенникам орговых центров приходиться бороться за посетителей. По данным Colliers, более 68% классических торговых центров (или 1,4 млн кв. м) были построены более десяти лет назад и не проводили обновлений. В ближайшие годы мы увидим развитие этого направления, – отмечает Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers. – Во-вторых, мы наблюдаем тенденцию роста числа районных торговых центров. В 2020 году основной объем нового предложения сформирован специализированными торговыми центрами, в то время как число классических ТЦ увеличивается, в основном, за счет районных форматов. Жилищные девелоперы в рамках создания комфортной среды уделяют внимание торговой составляющей, что, безусловно, позитивная тенденция для рынка». Так, в 2019 году был открыт ТЦ в составе жилого комплекса «Солнечный город», в 2020 году – культурно-досуговый центр Green Park в Славянке. В 2021 году ожидается открытие ТРК «Спутник» в Невском районе.
Всего на 2021 год запланировано открытие четырех торговых центров общей площадью 42.5 тыс. кв. м. Так, заявлены к открытию ТРК «Спутник», 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад», 2-я очередь Fashion House Outlet и ТК «Солнечный город».