В Петербурге спрос на жилье премиум-класса вырос в 2 раза
В третьем квартале спрос на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса остался на прежнем уровне. По данным Colliers, в период с июля по сентябрь 2021 года было продано 101 тыс. кв. м жилья (1 754 квартиры), тогда как во втором квартале объем продаж составил 99 тыс. кв. м (1 724 квартиры). Всего за 9 месяцев 2021 года на первичном рынке бизнес- и премиум-класса было реализовано 289 тыс. кв. м жилья, что на 11% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. В абсолютном выражении покупатели приобрели 4 990 квартир бизнес- и премиум-класса. Спрос на ипотеку закономерно снизился и в сентябре составил 47% от объема розничных продаж на первичном рынке бизнес- и премиум-класса, хотя в июне этот показатель был на уровне 66%.
В то же время, на рынке наблюдаются структурные изменения спроса. Так, за 9 месяцев 2021 года было реализовано 615 лотов в проектах премиум-класса, что в два раза превышает показатель аналогичного периода 2020 года. Такая динамика связана с высоким спросом со стороны покупателей к новым премиальным проектам, пополнившим рынок с начала 2021 г. Некоторые девелоперы также придерживали часть лотов до высокой стадии готовности проекта, подогревая спрос.
«Несмотря на изменение условий льготной ипотечной программы, покупательская активность сохранилась благодаря началу делового сезона и активному выходу на рынок новых проектов. Рост интереса покупателей к премиальным продуктам также логичен. Недвижимость остается одним из наиболее надежных способов сохранения денежных средств, а локация и концептуальные составляющие премиальных проектов гарантируют будущий рост стоимости объекта. В 2021 году рынок пополнился крупным проектом премиум-класса – ЛСР вывела в продажу Neva Residence – что также стимулировало спрос в этом сегменте», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Всего за год с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 25% — до 247,7 тыс. руб. В премиум-классе рост оказался более динамичным и составил 28% — до 358 тыс. руб.
Сегмент бизнес-класса уверенно возвращается к сбалансированному состоянию. В третьем квартале 2021 года темп роста цен на первичном рынке бизнес-класса замедлился и составил всего 3%. Пик повышенного спроса не недвижимость уже пройден, в то время как рынок продолжает пополняться новыми проектами и корпусами в уже реализующихся комплексах, а конкуренция за покупателя выступает дополнительным фактором, сдерживающим темпы роста.
В то же время, в премиум-классе стоимость квадратного метра за третий квартал выросла на 9%. Увеличение стоимости лотов — результат мгновенной реакции застройщиков на изменение конъюнктуры предложения: в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость повышается. Так, в некоторых проектах премиум-класса повышение цен за три месяца реализации составило 10-15%, в зависимости от типа квартир.
По итогам трех кварталов 2021 года активность девелоперов на рынке восстановилась: объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 53%, составив 449 тыс. кв. м (333,7 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 115,3 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). В третьем квартале 2021 года в продажу вышли 4 новых проекта бизнес-класса, а также новые очереди и корпуса в составе уже реализующихся проектов: «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «Морская набережная» (ЛСР), «Граф Орлов» (Л1), Modum («Арсенал-Недвижимость») и iD Park Pobedy (Euroinvest Development). Рынок класса «премиум» пополнился только одним проектом – в продажу вышел клубный дом «Петровская коса, 1» (ГПБИ), где будет реализовано 21,1 тыс. кв. м жилья.
Объем жилья бизнес- и премиум-класса, введенного в эксплуатацию по итогам трех кварталов 2021 г., составил 318 тыс. кв. м. До конца 2021 года девелоперами заявлено к вводу еще более 350 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса.
Согласно исследованиям Knight Frank St Petersburg, пик строительства в историческом центре Санкт-Петербурга пришёлся на 2018 год, когда одновременно строилось порядка 1,2 млн кв. метров. После этого начался спад, который будет наблюдаться в дальнейшем.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков:
- Причиной падения стали несколько факторов. Во-первых, большинство девелоперских компаний занимаются редевелопментом участков и зданий нежилого назначения, а количество таких объектов в историческом центре с каждым годом уменьшается. Есть жилые дома, но заниматься расселением дома с целью его реновировать – огромные риски для девелопера, как с точки зрения затрат, так и сроков. Поэтому девелоперы стремятся купить нежилые объекты, чтобы на их месте построить здания, удовлетворяющие современному спросу.
Во-вторых, масштаб бизнеса у большинства девелоперских компаний вырос настолько, что им экономически невыгодно браться за реконструкцию отдельно взятого здания в центре. Они стремятся заниматься квартальной застройкой. Поэтому девелоперы стали осваивать территории «серого пояса»: они покупают заводские площадки и строят кварталы нового жилья. Есть примеры, когда девелоперы выкупали у города аварийные здания на торгах за копейки, реконструировали и продавали их, как жильё. Но, к сожалению, эти случаи показывают, что для того, чтобы девелопер взялся реновировать здание, его надо довести до аварийного состояния, выселить всех жильцов, и только в этом случае проект станет интересен застройщикам.
Строительство в историческом центре постепенно будет замедляться. Из-за совокупности экономических и регулятивных предпосылок и рисков, связанных с градозащитной деятельностью, девелоперы с неохотой будут браться за объекты там.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Себе дороже, но все же: редевелопмент исторических зданий Петербурга
Департамент аналитики сервиса «Синица» изучил структуру рынка новостроек Москвы в сегменте бизнес-класса с точки зрения такой важной потребительской характеристики, как высота потолков. По данным экспертов, квартиры с высотой потолков более 4 метров встречаются в 20% всех реализуемых новостроек бизнес-класса Москвы, а с потолками выше 4,6 метров – в 12,4%. В основном это квартиры или апартаменты на верхних этажах – с панорамным остеклением и хорошими видовыми характеристиками.
Только в 6% реализуемых проектов высота потолков составляет не менее 5,8 м, что подходит для обустройства полноценной двухуровневой квартиры.
Между тем, в современных новостройках бизнес-класса чаще встречаются квартиры с высотой потолков 3 м и 3,1 м: на их долю приходится около 27% и 32% всего предложения. И еще 10% предложения – это квартиры и апартаменты с довольно скромной высотой потолков 2,8 м.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Высота потолков в квартирах – одна из ключевых цифр, которая всегда находится в поле зрения покупателей. Для квартир в сегменте бизнес-класса характерна вариативность высоты потолков в зависимости от этажа. Например, типовые этажи, как правило, высотой 3-3,1 м, тогда как высота верхних этажей может доходить до 5-6 м. Например, квартиры с высотой потолков от 4,5 метров, где можно организовать антресольный этаж со спальней, детской или гардеробной, встречаются таких жилых комплексах, как Monodom Family (4,5 м), «Манифест» (4,5 м), Mitte (до 4,7 м), Now (до 5 м), Foriver (до 6,2 м), и других. Как показало наше исследование, московский бизнес-класс довольно неоднороден как по ценам, так и по своим характеристикам, включая высоту потолков. В более дорогих проектах средняя высота типового этажа выше, чем в более бюджетных комплексах. Так, в новостройках со средней стоимостью 270,3 тыс. рублей/кв. м высота потолков составляет 2,7–2,75 м, а в новостройках со стоимостью 348,4 тыс. рублей /кв. м средняя высота этажа варьируется от 3,2 м до 3,6 м».
|
Высота потолков, см |
Средняя цена кв. м, руб. |
Средний бюджет, руб. |
Доля,% |
|
270–275 |
270 323 |
15 472 024 |
4,1% |
|
280–300 |
282 334 |
20 597 911 |
50,3% |
|
305–315 |
336 408 |
23 170 887 |
35,8% |
|
320–360 |
348 413 |
27 034 715 |
9,8% |