Квадратный метр на Ордынке стоит как однокомнатная квартира в Новой Москве
Эксперты портала Urbanus.ru провели мониторинг московских новостроек, в которых ведутся продажи от застройщиков, с целью определить верхнюю и нижнюю ценовые границы рынка. Было установлено, что прайс квадратного метра на территории Москвы может различаться на порядок. Если в ТиНАО дюжина проектов до сих пор не преодолела отметку в 200 тыс. рублей, то на ближних подступах к Кремлю базируется сразу несколько домов, где этот показатель превышает 2 млн рублей.
Экспертная группа Urbanus.ru изучила среднюю стоимость квадратного метра в 274 столичных комплексах с квартирами и апартаментами. Этот пул охватывает всю актуальную экспозицию, за исключением проектов, где в продаже осталось менее пяти лотов, а также апарт-отелей, переформатированных из готовых зданий.
Рост цен на первичную недвижимость, который не остановило даже свертывание субсидированной ипотеки, привел к вымыванию большей части доступного предложения. Тем не менее, в 62 комплексах (почти четверть адресной сети) средняя цена квадратного метра держится на уровне ниже 250 тыс. рублей. «Заповедниками» этого предложения по-прежнему остаются локации за МКАД: все 27 новостроек ТиНАО и еще 8 в районах-«протуберанцах» (Митино, Некрасовка, Южное Бутово, западная часть районов Кунцево и Можайский).
В Новой Москве насчитывается 12 новостроек, где средний ценовой индикатор ограничен в пределах 200 тыс. рублей. Самые дешевые варианты традиционно предлагаются в проектах на территории Троицкого административного округа – ЖК «Ново-Никольское» (115,63 тыс. рублей за кв. м) и «Борисоглебское» (125,88 тыс. рублей за кв. м). В Новомосковском административном округе минимум обозначает ЖК «Баркли Медовая долина» (146,63 тыс. рублей за кв. м), который пытается восстановить свою репутацию после длительной просрочке в графике сдачи. В целом соблюдается закономерность: чем дальше от МКАД, тем ниже средние значения стоимости. Его подтверждают проекты, удаленные от кольцевой автодороги на 13-18 км: «Середневский лес», «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи», Цветочные поляны», «Новое Внуково». При этом лидером Новой Москвы по средней стоимости квадратного метра выступает ЖК Homecity (233,49 тыс. рублей), который расположен в относительной близости от станции метро «Румянцево» – менее чем в 2 км от границ «старой» Москвы. Однако фактор расстояния не абсолютен. В ряде случаев на первый план выходят креативная концепция, инфраструктура и статус недвижимости. Так, ЖК Russian Design District (16 км до МКАД) на 15% опережает по стоимости ЖК «Румянцево-Парк» (3 км до МКАД) и на 30% апарт-комплекс «Тропарево парк» (0,5 км до МКАД).
В рейтинге проектов на территории «старых» округов отправной точкой служит ЖК «Некрасовка» в одноименном районе. По этому адресу средняя стоимость квадратного метра составляет 177,75 тыс. рублей за квадратный метр. На таком же уровне держится цена на жилье в проекте-ветеране «Загорье» у Бирюлевских прудов – это минимум для жилых комплексов с внутренней стороны МКАД. Низкие ценники характерны также и для других проектов с большим стажем – например, МФК «Флотилия» (186,53 тыс. рублей за кв. м), ЖК «Триколор» (218,08 тыс. рублей за кв. м) и ЖК «На Циолковского» (214,39 тыс. рублей за кв. м). Причем в этом пуле присутствуют адреса, которые находятся достаточно близко к центру, – ЖК «Утесов» (231,04 тыс. рублей за кв. м) или ЖК «Хорошевский» (244,85 тыс. рублей за кв. м). Впрочем, доступным предложением отличаются и некоторые проекты-дебютанты. В ЖК Self (Богородское) средний прайс балансирует на отметке 228,52 тыс. рублей за квадратный метр. Комплекс HighWay, который вынужден конкурировать за покупателя с соседним ЖК «Метрополия» в локации на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта, продемонстрировал в сентябре снижение цены с 252,19 до 246,21 млн рублей.
Статус крупнейшего поставщика низкобюджетной недвижимости удерживает ГК «ПИК». Каждая четвертая столичная новостройка со средней стоимостью квадратного метра ниже 250 тыс. рублей реализуется под флагом ПИК (в «старых» округах – каждая третья).
На другом конце ценовой шкалы сосредоточена группа из 20 жилых комплексов со средним чеком от 1 млн рублей за квадратный метр. Пять адресов территориально связаны с районом Якиманка, четыре – с Хамовниками, три – с Арбатом, по два – с Дорогомилово и Тверским районом, по одному – с Замоскворечьем, Раменками, Мещанским и Таганским районами. Самую стремительную карьеру среди участников этого клуба сделал ЖК «Тессинский 1». Еще в конце августа его средний прайс был на отметке в 758,42 тыс. рублей за кв. м, а концу сентября кривая цены прошла барьер в 1 млн рублей.
По четырем адресам взята планка в 2 млн рублей за квадратный метр – это старый арбатский проект «Дом на Хлебном» (в реализации с 2016 г.), а также сразу три премьеры 2021-го «Лаврушинский», Armani / Casa Moscow Residences и «Русские сезоны». Последний представляет собой коллекцию из 11 домов малой и средней этажности на Ордынке. Квадратный метр здесь стоит в среднем 3,04 млн рублей – в 26 раз дороже, чем в «Ново-Никольском» и в 17 раз дороже, чем в «Некрасовке» или «Загорье».
Предложения в новостройках Москвы дешевле 1 кв. м в ЖК «Русские сезоны»
|
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Площадь, кв. м |
Отделка |
|
Южные сады |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
24,10 |
white box |
|
Кольская 8 |
Бабушкинский |
СВАО |
19,60 |
чистовая |
|
Цветочные поляны |
Филимонковское |
НАО |
31,89 |
чистовая |
|
Остафьево |
Рязановское |
НАО |
26,00 |
чистовая |
|
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
31,10 |
чистовая |
|
Аквилон Beside |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,63 |
white box |
|
HighWay |
Южнопортовый |
ЮВАО |
25,90 |
черновая |
|
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
37,20 |
чистовая |
|
N’ice Loft |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,00 |
white box |
|
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
САО |
23,70 |
чистовая |
Юнит площадью 314,30 кв. м продается в ЖК «Русские сезоны» за 2,04 млрд рублей . Это дает 6,47 млн рублей за квадратный метр. Указанной суммы вполне достаточно, чтобы стать владельцем однокомнатной квартиры с отделкой в Новой Москве (в ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Остафьево», ЖК «Новые Ватутинки») или студии в пределах МКАД (ЖК «Кольская 8», ЖК Аквилон Beside). В качестве альтернативного варианта можно рассмотреть апартамент площадью 20,00 кв. м в формате white box (комплекс N’ice Loft в Нижегородском районе).
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения. По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв. м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%. В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%). В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В 2020 году предложение новостроек бизнес-класса в Москве резко сократилось. По подсчетам аналитиков «Метриум», количество квартир в продаже уменьшилось на 31% по сравнению с IV кварталом 2019 года. Всего в продаже 9,7 тыс квартир – последний раз такой маленький выбор у покупателей новостроек бизнес-класса был в начале 2015 года.
В IV квартале 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве велись продажи 92 жилых комплексов, в которых представлено 9,7 тыс. квартир. За квартал предложение новостроек сократилось на 7%. В IV квартале 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса насчитывались 97 проектов с 14,1 тыс. квартир. Таким образом, за прошедший год количество объектов в продаже сократилось на 31%.
Предложение новостроек бизнес-класса сокращается последние два года на фоне роста спроса. Пика этот показатель достиг в I квартале 2018 года, когда в продаже насчитывалось 17 тыс. квартир. Сопоставимый с текущим уровень предложения последний раз фиксировался в II квартале 2015 года. Тогда рынок оценивался в 9,8 тыс. квартир. Минимальное число квартир в новостройках бизнес-класса за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» было отмечено в IV кв. 2013 года – 4,9 тыс. объектов.
Основная причина сокращения предложения – рост спроса на жилье бизнес-класса. В 202 году в Москве было зарегистрировано 21 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в сегменте бизнес-класса. Это на 33% больше, чем за 2019 год. Темп роста спроса в этом секторе рынка почти в 2 раза выше среднего по всем сегментам: количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
«На активность застройщиков повлияла реформа долевого строительства в 2018 году, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тогда многие компании взяли паузу в разработке новых проектов. Спустя 1-2 года мы видим результат этого процесса – при резком повышении спроса значительный объем предложения вымывается, а быстрого возмещения за счет старта продаж новых проектов или корпусов не происходит. В 2020 году также пандемия замедлила пополнение предложения жилья. На мой взгляд, в ближайшее время ситуация начнет исправляться на фоне роста экономической активности и стабилизации эпидемиологической обстановки».
«Несмотря на сокращение предложения жилья бизнес-класса в пределах МКАД, в 2020 году увеличилось число объектов этого сегмента в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Весной начались продажи сразу двух комплексов бизнес-класса, которые прежде в ТиНАО появлялись крайне редко. Среди них и наш проект Russian Design District. Расширение географии предложения жилья бизнес-класса связано с изменениями покупательских предпочтений. Если раньше потенциальные жители таких комплексов стремились выбирать квартиры ближе к центру, то сегодня в приоритете максимальная обеспеченность качественной инфраструктурой и экология. Полагаю в будущем ЖК бизнес-класса будут еще чаще появляться за пределами “старой” Москвы».
«Несмотря на снижение предложения, дефицит рынку новостроек бизнес-класса не грозит, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество проектов остается очень большим – более 90 жилых комплексов. Многие из них – крупные ЖК, которые насчитывают много очередей и корпусов, поэтому они будут пополняться новым предложением. Однако стоит отметить, что спрос сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, поэтому в продаже остаются более дорогие квартиры, что следует учитывать потенциальным покупателям, которые склонны откладывать приобретение квартиры на потом».
Источник: «Метриум»