Квадратный метр на Ордынке стоит как однокомнатная квартира в Новой Москве
Эксперты портала Urbanus.ru провели мониторинг московских новостроек, в которых ведутся продажи от застройщиков, с целью определить верхнюю и нижнюю ценовые границы рынка. Было установлено, что прайс квадратного метра на территории Москвы может различаться на порядок. Если в ТиНАО дюжина проектов до сих пор не преодолела отметку в 200 тыс. рублей, то на ближних подступах к Кремлю базируется сразу несколько домов, где этот показатель превышает 2 млн рублей.
Экспертная группа Urbanus.ru изучила среднюю стоимость квадратного метра в 274 столичных комплексах с квартирами и апартаментами. Этот пул охватывает всю актуальную экспозицию, за исключением проектов, где в продаже осталось менее пяти лотов, а также апарт-отелей, переформатированных из готовых зданий.
Рост цен на первичную недвижимость, который не остановило даже свертывание субсидированной ипотеки, привел к вымыванию большей части доступного предложения. Тем не менее, в 62 комплексах (почти четверть адресной сети) средняя цена квадратного метра держится на уровне ниже 250 тыс. рублей. «Заповедниками» этого предложения по-прежнему остаются локации за МКАД: все 27 новостроек ТиНАО и еще 8 в районах-«протуберанцах» (Митино, Некрасовка, Южное Бутово, западная часть районов Кунцево и Можайский).
В Новой Москве насчитывается 12 новостроек, где средний ценовой индикатор ограничен в пределах 200 тыс. рублей. Самые дешевые варианты традиционно предлагаются в проектах на территории Троицкого административного округа – ЖК «Ново-Никольское» (115,63 тыс. рублей за кв. м) и «Борисоглебское» (125,88 тыс. рублей за кв. м). В Новомосковском административном округе минимум обозначает ЖК «Баркли Медовая долина» (146,63 тыс. рублей за кв. м), который пытается восстановить свою репутацию после длительной просрочке в графике сдачи. В целом соблюдается закономерность: чем дальше от МКАД, тем ниже средние значения стоимости. Его подтверждают проекты, удаленные от кольцевой автодороги на 13-18 км: «Середневский лес», «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи», Цветочные поляны», «Новое Внуково». При этом лидером Новой Москвы по средней стоимости квадратного метра выступает ЖК Homecity (233,49 тыс. рублей), который расположен в относительной близости от станции метро «Румянцево» – менее чем в 2 км от границ «старой» Москвы. Однако фактор расстояния не абсолютен. В ряде случаев на первый план выходят креативная концепция, инфраструктура и статус недвижимости. Так, ЖК Russian Design District (16 км до МКАД) на 15% опережает по стоимости ЖК «Румянцево-Парк» (3 км до МКАД) и на 30% апарт-комплекс «Тропарево парк» (0,5 км до МКАД).
В рейтинге проектов на территории «старых» округов отправной точкой служит ЖК «Некрасовка» в одноименном районе. По этому адресу средняя стоимость квадратного метра составляет 177,75 тыс. рублей за квадратный метр. На таком же уровне держится цена на жилье в проекте-ветеране «Загорье» у Бирюлевских прудов – это минимум для жилых комплексов с внутренней стороны МКАД. Низкие ценники характерны также и для других проектов с большим стажем – например, МФК «Флотилия» (186,53 тыс. рублей за кв. м), ЖК «Триколор» (218,08 тыс. рублей за кв. м) и ЖК «На Циолковского» (214,39 тыс. рублей за кв. м). Причем в этом пуле присутствуют адреса, которые находятся достаточно близко к центру, – ЖК «Утесов» (231,04 тыс. рублей за кв. м) или ЖК «Хорошевский» (244,85 тыс. рублей за кв. м). Впрочем, доступным предложением отличаются и некоторые проекты-дебютанты. В ЖК Self (Богородское) средний прайс балансирует на отметке 228,52 тыс. рублей за квадратный метр. Комплекс HighWay, который вынужден конкурировать за покупателя с соседним ЖК «Метрополия» в локации на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта, продемонстрировал в сентябре снижение цены с 252,19 до 246,21 млн рублей.
Статус крупнейшего поставщика низкобюджетной недвижимости удерживает ГК «ПИК». Каждая четвертая столичная новостройка со средней стоимостью квадратного метра ниже 250 тыс. рублей реализуется под флагом ПИК (в «старых» округах – каждая третья).
На другом конце ценовой шкалы сосредоточена группа из 20 жилых комплексов со средним чеком от 1 млн рублей за квадратный метр. Пять адресов территориально связаны с районом Якиманка, четыре – с Хамовниками, три – с Арбатом, по два – с Дорогомилово и Тверским районом, по одному – с Замоскворечьем, Раменками, Мещанским и Таганским районами. Самую стремительную карьеру среди участников этого клуба сделал ЖК «Тессинский 1». Еще в конце августа его средний прайс был на отметке в 758,42 тыс. рублей за кв. м, а концу сентября кривая цены прошла барьер в 1 млн рублей.
По четырем адресам взята планка в 2 млн рублей за квадратный метр – это старый арбатский проект «Дом на Хлебном» (в реализации с 2016 г.), а также сразу три премьеры 2021-го «Лаврушинский», Armani / Casa Moscow Residences и «Русские сезоны». Последний представляет собой коллекцию из 11 домов малой и средней этажности на Ордынке. Квадратный метр здесь стоит в среднем 3,04 млн рублей – в 26 раз дороже, чем в «Ново-Никольском» и в 17 раз дороже, чем в «Некрасовке» или «Загорье».
Предложения в новостройках Москвы дешевле 1 кв. м в ЖК «Русские сезоны»
|
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Площадь, кв. м |
Отделка |
|
Южные сады |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
24,10 |
white box |
|
Кольская 8 |
Бабушкинский |
СВАО |
19,60 |
чистовая |
|
Цветочные поляны |
Филимонковское |
НАО |
31,89 |
чистовая |
|
Остафьево |
Рязановское |
НАО |
26,00 |
чистовая |
|
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
31,10 |
чистовая |
|
Аквилон Beside |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,63 |
white box |
|
HighWay |
Южнопортовый |
ЮВАО |
25,90 |
черновая |
|
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
37,20 |
чистовая |
|
N’ice Loft |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,00 |
white box |
|
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
САО |
23,70 |
чистовая |
Юнит площадью 314,30 кв. м продается в ЖК «Русские сезоны» за 2,04 млрд рублей . Это дает 6,47 млн рублей за квадратный метр. Указанной суммы вполне достаточно, чтобы стать владельцем однокомнатной квартиры с отделкой в Новой Москве (в ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Остафьево», ЖК «Новые Ватутинки») или студии в пределах МКАД (ЖК «Кольская 8», ЖК Аквилон Beside). В качестве альтернативного варианта можно рассмотреть апартамент площадью 20,00 кв. м в формате white box (комплекс N’ice Loft в Нижегородском районе).
Черная речка – одна из наиболее активно развивающихся территорий рядом с центром Санкт-Петербурга. Благодаря редевелопменту за последние десять лет застройщики смогли изменить образ локации, а объем жилой застройки (фактической и планируемой) достиг 1,3 млн кв. м жилья. В рамках цикла исследований «Миллионы квадратов», рассказывающего о перспективных для девелопмента городских локациях, аналитики Colliers выявили на Черной речке еще 24 га для нового строительства жилой недвижимости.
История территории Черной речки и набережной Большой Невки непосредственно связана с развитием промышленности: первые предприятия появились в конце XIX века, а в советский период в локации сформировалась крупная промзона, к которой примыкали кварталы жилой застройки. Сегодня редевелопмент бывших заводских территорий стал драйвером развития локации.
По данным Colliers, на данный момент в локации Черной речки (территория между Коломяжским проспектом, проспектом Испытателей, Большим Сампсониевским проспектом и Литовской улицей) построено, строится и проектируется 15 жилых комплексов суммарной площадью 1,3 млн кв. м жилья. Из них 729 тыс. кв. м находятся на этапе строительства, еще 160 тыс. кв. м – на стадии проектирования. Локация находится в активной фазе девелопмента: в 2021 году в эксплуатацию планируется ввести порядка 412 тыс. кв. м жилья – наибольший показатель за всю историю развития территории.
Сейчас здесь реализуется жилье классов «комфорт» и «бизнес»: на них приходится 40% и 60% соответственно от объема первичного предложения жилья. Ключевыми критериями классификации остаются близость проектов к воде и формат застройки (комплексное освоение территории с созданием новой инфраструктуры или включение небольшого проекта в существующую застройку). Примечательно, что в квартирографии проектов бизнес-класса почти равную долю занимают малогабаритные (студии, квартиры с одной спальней) и средние (с двумя спальнями) квартиры – 43% и 39% соответственно. В комфорт-классе доминируют малогабаритные квартиры (57%).
С 2017 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир выросла на 83% и достигла 213 тыс. руб. По данным Colliers, средняя стоимость квадратного метра в проектах комфорт-класса выросла на 72% (с 114 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 196 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). В проектах бизнес-класса рост составил 82% (с 125 тыс. руб. в 3 кв. 2017 года до 227 тыс. руб. в 3 кв. 2021 года). Наибольшая динамика увеличения цены зафиксирована в 2020 году, когда за год стоимость квадратного метра выросла на 34% в классе «комфорт» и на 37% – в классе «бизнес».
«За время освоения Черной речки изменился не только образ локации, но и сам девелоперский подход: все больше застройщиков переходят к осознанному проектированию и умному девелопменту. С 2017 по 2021 год средняя площадь квартиры в проектах комфорт-класса сократилась с 59 кв. м до 45 кв. м, в бизнес-классе – с 61 кв. м до 53 кв. м. Это не оптимистичный, но оптимизированный подход, где каждый метр функционален», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
В ходе исследования локации Черной речки было выявлено ещё около 24 га территории перспективной для девелопмента. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующий уровень доходности своим владельцам. По оценке Colliers, суммарно на выявленных участках можно будет построить еще не менее 250 тыс. кв. м жилья (т.е. объем застройки в локации может увеличиться еще на 20%).
«Часть выявленных площадок для потенциального девелопмента требует смены функционального назначения и формирования дополнительной социальной инфраструктуры. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локации облегчит задачу девелоперам, которые только присматриваются к этой территории. Успешность реализующихся проектов, близость к центру города, паркам и водной панораме повышает шансы на редевелопмент оставшихся промышленных территорий в этом районе», - добавляет Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
История освоения локации
Освоение Черной речки жилищными девелоперами началось в 2012 году, когда компания Setl City начала строительство ЖК Riverside (110 тыс. кв. м) на Ушаковской набережной на месте бывших зданий «Ленинградского Северного завода». Следующий этап развития локации наступил только в 2017-2018 годах, когда в продажу суммарно вышло 434 тыс. кв. м. В этот период первичный рынок пополнили проекты: жилые комплексы «Георг Ландрин» («Абсолют Строй Сервис»), «Черная речка» (ЦДС), Riviere Noire (ЛСР), Terra (РСТИ), Tarmo (YIT), «Притяжение» (Setl City), «Новый Лесснер» («Отделстрой»). В 2019 году рынок пополнялся новыми очередями в рамках строящихся проектов, а интерес девелоперов к локации, приобретающей премиальный вид, увеличивался.
В 2020 году начался редевелопмент нескольких промышленных территорий. ГК ПИК начал строительство ЖК «Кантемировская 11» на территории завода «Климов». На Белоостровской улице в продажу вышло два проекта: «Белый остров» («Базис-СПБ») и Domino (ГК «Эталон»). Еще один участок находится в портфеле компании Glorax, где компанией будет реализован многофункциональный комплекс. LEGENDA Intelligent Development приобрела 3 земельных участка на месте бывшего завода «Прогресс», а Setl Group станет соинвестором проекта на участке, расположенном по соседству с дачей Головина. Всего на вышеперечисленных территориях анонсировано строительство около 160 тыс. кв. м жилья. В 2021 году рынок пополнялся новыми очередями в уже известных проектах. Крупнейшим стал выход второго этапа ЖК «Новый Лесснер».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила индекс цен на жилую недвижимость по итогам II квартала 2021 года[1]. Согласно данным исследования, за год цены увеличились в среднем на 9,2% в 55 странах (+4,7% годом ранее). Абсолютным лидером шестой квартал подряд становится Турция (+29,2%), второе место заняла Новая Зеландия (+25,9%), третье разделили США и Словакия (+18,6%). Россия за год переместилась с 14 (+8,1%) на десятое место рейтинга с динамикой цен +14,4%.
- Мировая тенденция роста цен на жилье продолжилась и во II квартале 2021 года: двузначные показатели были зафиксированы в 18 странах (в 13 – в прошлом квартале и в семи – во II квартале 2020 года).
Динамика цен на мировых рынках
Источник: Knight Frank Research
- Средний годовой рост цен в 55 странах составил 9,2% (+7,3% в прошлом квартале, +4,7% во II квартале 2020 года). Более детальную динамику позволяет получить разделение рынков на ключевые развитые и развивающиеся экономики. Так, темпы роста цен в десяти развитых станах мира в среднем достигли 12% за год – показатель в два раза превысил значение 12 основных развивающихся экономик (+4,7%).
Средняя годовая динамика цен в ключевых развитых и развивающихся странах
Источник: Knight Frank Research
- Шестой квартал подряд Турция возглавляет Global House Price Index: цены на жилье выросли на 29,2% (+27,5% годом ранее). Динамика в стране вновь начинает замедляться (в прошлом квартале она достигала 32,0%).
- Второе место в рейтинге в течение четырех кварталов принадлежит Новой Зеландии – показатель составил 25,9% во II квартале 2021 года (+9,1% и 11 место годом ранее).
- Третью позицию разделили США и Словакия (+18,6%). Во II квартале 2020 года США занимали только 30 место (+4,5%), а Словакия входила в десятку лидеров (шестая строчка, +11,2%). Однако рынок США демонстрирует ослабление спроса: снизился объем запросов на ипотеку, а количество покупателей, считавших II квартал лучшим временем для сделки, достигло десятилетнего минимума – только 28% поддержали такое мнение.
- Во II квартале 2021 года Россия заняла десятое место в GHPI с ростом цен на жилье на 14,4%. В прошлом квартале страна находилась на девятой строчке (+11,1%), а год назад – на 14 (+8,1%). Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank, отмечает: «Значительный рост цен на жилье был зафиксирован в большинстве городов России, и связан он в первую очередь с введением мер государственной поддержки. Субсидированная ипотека, программа “Семейная ипотека”, выдача материнского капитала на первого ребенка с 2020 года – все это подстегнуло спрос на жилую недвижимость, что в свою очередь ожидаемо привело к росту цен сначала на первичном рынке, а затем и на вторичном. Новые условия ипотеки с господдержкой делают ее практически недоступной для московского региона, однако в большинстве регионов России данные меры помогут сохранить спрос на высоком уровне, и рост цен может продолжиться».
- Годовой темп роста цен в континентальном Китае стабилен (+4,3%) и почти соответствует прошлогоднему (+4,9%). В Австралии зарегистрирован максимальный с 2003 года показатель – 16,4%.
- Только в двух странах было зафиксировано снижение цен – в Индии (-0,5%) и Испании (-0,9%). Стоит отметить, что это самое низкое количество стран с отрицательной динамикой с момента первой публикации Global House Price Index в 2008 году.
- Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «Сейчас мы наблюдаем постепенное снятие карантинных ограничений и возобновление авиасообщения, благодаря чему у клиентов появляется долгожданная возможность просматривать объекты недвижимости лично. Россияне продолжают интересоваться зарубежными направлениями как для собственного проживания, так и с целью инвестирования для сохранения капитала и получения арендного дохода. В рейтинге зафиксирован активный рост цен на недвижимость в таких востребованных локациях для россиян, как Великобритания (+13,2%), Швейцария (+7,1%) и Франция (+5,8%). В особенности отчетливо виден инвестиционный спрос на Лондон – он связан в том числе с высокой активностью хайнетов всего мира. Постепенное восстановление цен, начавшееся после Brexit и затишья в пандемию, привело к растущему спросу на фоне привлекательных цен и возможности приобретения недвижимости на условиях выгодной рассрочки, вкладывая всего 10% в качестве первоначального взноса. В Португалии и Греции прирост цен продолжает стимулироваться программой ВНЖ».
[1] Global House Price Index (GHPI) позволяет отслеживать и сравнивать ценовую динамику рынков жилья в национальной валюте в 55 странах. Индекс актуализируется на основе данных официальной государственной статистики и Центрального банка. Учитывает среднюю цену 1 кв. м вторичного жилья всех сегментов.