Квадратный метр на Ордынке стоит как однокомнатная квартира в Новой Москве
Эксперты портала Urbanus.ru провели мониторинг московских новостроек, в которых ведутся продажи от застройщиков, с целью определить верхнюю и нижнюю ценовые границы рынка. Было установлено, что прайс квадратного метра на территории Москвы может различаться на порядок. Если в ТиНАО дюжина проектов до сих пор не преодолела отметку в 200 тыс. рублей, то на ближних подступах к Кремлю базируется сразу несколько домов, где этот показатель превышает 2 млн рублей.
Экспертная группа Urbanus.ru изучила среднюю стоимость квадратного метра в 274 столичных комплексах с квартирами и апартаментами. Этот пул охватывает всю актуальную экспозицию, за исключением проектов, где в продаже осталось менее пяти лотов, а также апарт-отелей, переформатированных из готовых зданий.
Рост цен на первичную недвижимость, который не остановило даже свертывание субсидированной ипотеки, привел к вымыванию большей части доступного предложения. Тем не менее, в 62 комплексах (почти четверть адресной сети) средняя цена квадратного метра держится на уровне ниже 250 тыс. рублей. «Заповедниками» этого предложения по-прежнему остаются локации за МКАД: все 27 новостроек ТиНАО и еще 8 в районах-«протуберанцах» (Митино, Некрасовка, Южное Бутово, западная часть районов Кунцево и Можайский).
В Новой Москве насчитывается 12 новостроек, где средний ценовой индикатор ограничен в пределах 200 тыс. рублей. Самые дешевые варианты традиционно предлагаются в проектах на территории Троицкого административного округа – ЖК «Ново-Никольское» (115,63 тыс. рублей за кв. м) и «Борисоглебское» (125,88 тыс. рублей за кв. м). В Новомосковском административном округе минимум обозначает ЖК «Баркли Медовая долина» (146,63 тыс. рублей за кв. м), который пытается восстановить свою репутацию после длительной просрочке в графике сдачи. В целом соблюдается закономерность: чем дальше от МКАД, тем ниже средние значения стоимости. Его подтверждают проекты, удаленные от кольцевой автодороги на 13-18 км: «Середневский лес», «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи», Цветочные поляны», «Новое Внуково». При этом лидером Новой Москвы по средней стоимости квадратного метра выступает ЖК Homecity (233,49 тыс. рублей), который расположен в относительной близости от станции метро «Румянцево» – менее чем в 2 км от границ «старой» Москвы. Однако фактор расстояния не абсолютен. В ряде случаев на первый план выходят креативная концепция, инфраструктура и статус недвижимости. Так, ЖК Russian Design District (16 км до МКАД) на 15% опережает по стоимости ЖК «Румянцево-Парк» (3 км до МКАД) и на 30% апарт-комплекс «Тропарево парк» (0,5 км до МКАД).
В рейтинге проектов на территории «старых» округов отправной точкой служит ЖК «Некрасовка» в одноименном районе. По этому адресу средняя стоимость квадратного метра составляет 177,75 тыс. рублей за квадратный метр. На таком же уровне держится цена на жилье в проекте-ветеране «Загорье» у Бирюлевских прудов – это минимум для жилых комплексов с внутренней стороны МКАД. Низкие ценники характерны также и для других проектов с большим стажем – например, МФК «Флотилия» (186,53 тыс. рублей за кв. м), ЖК «Триколор» (218,08 тыс. рублей за кв. м) и ЖК «На Циолковского» (214,39 тыс. рублей за кв. м). Причем в этом пуле присутствуют адреса, которые находятся достаточно близко к центру, – ЖК «Утесов» (231,04 тыс. рублей за кв. м) или ЖК «Хорошевский» (244,85 тыс. рублей за кв. м). Впрочем, доступным предложением отличаются и некоторые проекты-дебютанты. В ЖК Self (Богородское) средний прайс балансирует на отметке 228,52 тыс. рублей за квадратный метр. Комплекс HighWay, который вынужден конкурировать за покупателя с соседним ЖК «Метрополия» в локации на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта, продемонстрировал в сентябре снижение цены с 252,19 до 246,21 млн рублей.
Статус крупнейшего поставщика низкобюджетной недвижимости удерживает ГК «ПИК». Каждая четвертая столичная новостройка со средней стоимостью квадратного метра ниже 250 тыс. рублей реализуется под флагом ПИК (в «старых» округах – каждая третья).
На другом конце ценовой шкалы сосредоточена группа из 20 жилых комплексов со средним чеком от 1 млн рублей за квадратный метр. Пять адресов территориально связаны с районом Якиманка, четыре – с Хамовниками, три – с Арбатом, по два – с Дорогомилово и Тверским районом, по одному – с Замоскворечьем, Раменками, Мещанским и Таганским районами. Самую стремительную карьеру среди участников этого клуба сделал ЖК «Тессинский 1». Еще в конце августа его средний прайс был на отметке в 758,42 тыс. рублей за кв. м, а концу сентября кривая цены прошла барьер в 1 млн рублей.
По четырем адресам взята планка в 2 млн рублей за квадратный метр – это старый арбатский проект «Дом на Хлебном» (в реализации с 2016 г.), а также сразу три премьеры 2021-го «Лаврушинский», Armani / Casa Moscow Residences и «Русские сезоны». Последний представляет собой коллекцию из 11 домов малой и средней этажности на Ордынке. Квадратный метр здесь стоит в среднем 3,04 млн рублей – в 26 раз дороже, чем в «Ново-Никольском» и в 17 раз дороже, чем в «Некрасовке» или «Загорье».
Предложения в новостройках Москвы дешевле 1 кв. м в ЖК «Русские сезоны»
|
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Площадь, кв. м |
Отделка |
|
Южные сады |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
24,10 |
white box |
|
Кольская 8 |
Бабушкинский |
СВАО |
19,60 |
чистовая |
|
Цветочные поляны |
Филимонковское |
НАО |
31,89 |
чистовая |
|
Остафьево |
Рязановское |
НАО |
26,00 |
чистовая |
|
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
31,10 |
чистовая |
|
Аквилон Beside |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,63 |
white box |
|
HighWay |
Южнопортовый |
ЮВАО |
25,90 |
черновая |
|
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
37,20 |
чистовая |
|
N’ice Loft |
Нижегородский |
ЮВАО |
20,00 |
white box |
|
Бусиновский парк |
Западное Дегунино |
САО |
23,70 |
чистовая |
Юнит площадью 314,30 кв. м продается в ЖК «Русские сезоны» за 2,04 млрд рублей . Это дает 6,47 млн рублей за квадратный метр. Указанной суммы вполне достаточно, чтобы стать владельцем однокомнатной квартиры с отделкой в Новой Москве (в ЖК «Цветочные поляны», ЖК «Остафьево», ЖК «Новые Ватутинки») или студии в пределах МКАД (ЖК «Кольская 8», ЖК Аквилон Beside). В качестве альтернативного варианта можно рассмотреть апартамент площадью 20,00 кв. м в формате white box (комплекс N’ice Loft в Нижегородском районе).
В первом квартале 2021 года предложение в сегменте «премиум» увеличилось на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в конце марта на первичном рынке предлагалось 190 тыс. кв. м элитного жилья. За три месяца предложение увеличилось на 8%, а за год рост составил 15%.
Спрос на элитную недвижимость также вырос за год на 12%. За первый квартал 2021 года в данном сегменте было продано 180 тыс. кв. м жилья.
«Предложение в классе «элита» пополняется не регулярно. Его рост за последний год связан с выводом на рынок нескольких крупных элитных проектов. В частности, активно развивается Петровский остров, где сейчас формируется новая элитная локация Петербурга. На него приходится 52% квартир класса премиум, проданных в первом квартале 2021 года. Например, холдинг Setl Group осваивает здесь крупный участок на берегу Малой Невы: в 2020 году вышел в продажу ЖК Grand View, ЖК «Петровский квартал на воде» уже введен в эксплуатацию, а строительство ЖК The One планируется завершить в 2022 году», - отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.