Более половины от запланированных к открытию в IV квартале торговых центров в Московском регионе относятся к формату «районников»
В третьем квартале 2021 г. в Московском регионе не было открыто ни одного качественного торгового объекта. Нулевое значение за последние 10 лет было отмечено только во II квартале 2019 г. и в I квартале 2016 г.
Антирекорд был установлен за счет того, что сроки открытий четырех проектов, запланированных в III квартале 2021 г.: ТРЦ «Павелецкая Плаза», МФК «Солнце Москвы», ТЦ «Мой Молл», Estate Mall —были перенесены на конец 2021 — начало 2022 гг. ТРЦ «Павелецкая Плаза» был введен в эксплуатацию в сентябре, однако официальное открытие ожидается в IV квартале.
Суммарная площадь проектов, заявленных к открытию во втором полугодии 2021 г., существенно превышает показатель открытий новых торговых объектов в допандемийные годы (2017–2019 гг.) — 217 000 кв. м. Большую часть открытий будут составлять районные торговые центры — 50% от общего числа ТЦ за IV квартал 2021 г. Топ-3 крупных проектов года, анонсированных к открытию, — это «Город Косино» (GLA 75 000 кв. м), «София» (GLA 36 000 кв. м) и «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м).
Открытие торговых площадей и динамика вакантности в профессиональных ТРЦ Москвы и городов-спутников, 2010‒2021П гг.
Источник: Colliers
Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона на III квартал 2021 г. осталась на уровне предыдущего квартала — 669 кв. м на 1 000 человек. Однако после ввода новых объектов ожидается рост годового показателя до 686 кв. м в IV квартале 2021 г., в зависимости от сроков фактического открытия запланированных объектов.
Средний уровень вакантности в торговых центрах Московского региона составляет 9,7%, а в объектах, открытых в период 2019–2021 гг., — 17,9%.
Дебюты международных брендов, I–III кварталы 2021 г.
Бренды |
Страна |
Профиль |
Локация |
Ecco Kids |
Дания |
Обувь |
Москва, «Ривьера» |
The Frankie Shop |
США |
Одежда |
Москва, «ЦУМ» |
Shikkosa Lingerie |
Италия |
Нижнее белье |
Москва, Арбат ул., д. 39 |
Northland |
Австрия |
Спортивная одежда |
Россия, магазины «Спортмастер» |
Zara Beauty |
Испания |
Косметика и парфюмерия |
Москва, Кузнецкий Мост ул., д. 9 |
Bernadette |
Бельгия |
Одежда |
Москва, «ЦУМ» |
Fashion Baby |
Франция |
Обувь |
Москва, «ЦУМ» |
Miista |
Великобритания |
Обувь |
Москва, «ЦУМ» |
Byredo |
Швеция |
Косметика и парфюмерия |
Москва, Малая Бронная ул., д. 24 |
Acer |
Тайвань |
Электроника |
Москва, «Авиапарк» |
H&M HOME Concept Store |
Швеция |
Товары для дома |
Москва, «Авиапарк» |
«7745 Все для стройки» |
Белоруссия |
DIY |
Москва, Симферопольское шоссе |
Arket |
Швеция |
Одежда |
Москва, «Метрополис» |
Miss Sixty* |
Италия |
Одежда |
Москва, «Метрополис», «Авиапарк» |
Источник: Colliers
В условиях ежегодно возрастающей конкуренции одним из главных инструментов торговых центров Москвы в борьбе за своего посетителя становится уникальность пула арендаторов, оригинальные концепции.
Мы проанализировали наиболее крупные торговые центры Москвы с арендопригодной площадью более 50 000 кв. м и крупнейшими действующими fashion-галереями на предмет представленности в них 28 сетевых брендов ценовых сегментов от mass market до «средний+». В данную группу операторов, по нашим оценкам, вошли компании Inditex, LPP, Melon Fashion Group, FIBA Group, H&M Group, а также крупные fashion-ритейлеры Uniqlo и MANGO.
По итогам анализа данных торговых объектов можно сделать следующие выводы:
- В 11 торговых центрах из 21 представлено более половины ключевых брендов.
- Лидерами по представленности ключевых брендов в составе торговых галерей являются «Авиапарк», Columbus и «Метрополис».
- Больше всего магазинов в исследуемых торговых центрах представлено холдингом Inditex — 40% (от общего количества магазинов).
Матрица представленности крупнейших брендов в ключевых профессиональных ТРЦ Москвы с GLA > 50 000 кв. м (выборочно).
Анна Никандрова, партнер Colliers: «Коронакризис сильно повлиял на рынок коммерческой недвижимости, став причиной падения трафика и высвобождения площадей в торговых центрах. В результате торговые центры, которые ведут активную работу со своими арендаторами и посетителями в турбулентных условиях, окажутся в более выигрышном положении по сравнению с конкурентами. Несмотря на выход 14 новых международных игроков на российский рынок за I‒III кварталы 2021 г., развитие «новичков» в последние полтора года, в отличие от предыдущих лет, носит очень избирательный характер: если раньше международные операторы были готовы открывать больше магазинов, то сейчас речь идет в основном о двух-трех точках преимущественно в Москве, корнерах или выходе на онлайн-платформы».
В третьем квартале на элитном рынке столицы в открытой продаже не появилось ни одного нового проекта, а средневзвешенная цена за квадратный метр преодолела планку в миллион рублей во всех локациях.
В настоящее время в элитном сегменте представлено 965 лотов в 67 корпусах в 44 проектах. Доля предложения в элитных комплексах составляет 6,4% от всего объёма первичного рынка жилой недвижимости.
В сегменте элитной недвижимости 67,5% от общего объёма предложения составляют квартиры и 32,5% - апартаменты. По сравнению с предыдущим кварталом доля элитных апартаментов снизилась почти на 8% (во II квартале эта доля составляла 40,3%), а квартир, наоборот, выросла – во II квартале 2021 года их доля равнялась 59,7%. Это значит, что представленные апартаменты постепенно раскупались, а новое предложение на рынок не выходило в ожидании принятия закона о статусе апартаментов.
Объём предложения в элитном сегменте за квартал вырос на 16,3% за счёт новых объёмов в уже существующих проектах и достиг 148,7 тыс. кв. м. Средневзвешенная цена предложения за квартал выросла на 10,8%, достигнув 1,315 млн руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения по районам в элитном сегменте варьируется от 1,0 млн руб./кв. м (в районе Арбат) до 1,9 млн руб./кв. м в Пресненском районе.
В годовой динамике объём предложения уменьшился на 22,7%, а цена выросла на 16,8%. Объём реализованного спроса по сравнению с предыдущим кварталом сократился на 63,6%, за год снижение спроса составило 41,6%. Спрос снижается по причине вымывания ликвидного предложения, роста цен, снижения общего объёма предложения. Также на рынке существует формат закрытых продаж и бронирования, а данные по этим объектам попадают в Росреестр либо значительно позже фактической сделки либо вообще сразу оформляется собственность на конечного покупателя.
В структуре предложения в элитном сегменте во всех категориях лотов наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Так, около трети спроса приходится на многокомнатные квартиры, но их доля в предложении составляет всего 20%. При этом спрос практически равномерно распределён между однокомнатными, трёхкомнатными и многокомнатными лотами. В предложении преобладают трёхкомнатные лоты, их доля 34%.
«По итогам прошлого квартала в четырех районах Москвы (Арбат, Раменки, Хорошёво-Мнёвники и Таганский) средневзвешенная цена за квадратный метр составляла менее 1,0 млн руб./кв. м, а в третьем квартале и эти четыре района преодолели планку в миллион рублей за метр, и теперь в Москве не осталось локаций, в которых средневзвешенная цена элитных объектов менее этой цифры», - рассказывает Анна Гурцева, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet.
Четверть всего спроса по бюджету сосредоточена на объектах до 80 млн рублей. Доля таких объектов в предложении – всего 14%. Также популярны лоты от 100 до 120 млн рублей, их рассматривает 21% клиентов, а доля предложения здесь также меньше и составляет 11%. В категории дороже 200 млн рублей наблюдается обратная ситуация – доля предложения (31%) превышает долю спроса (13%).
По площади самые популярные – объекты 110-150 кв.м, они интересуют 32% покупателей. Также существенно вырос интерес к объектам 70-90 кв метров – с 9% во II квартале до 20% в III квартале.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем инвестиций достиг 229 млрд руб., что на 32% выше результата первых девяти месяцев 2020 года и на 29% превышает показатель аналогичного периода «допандемийного» 2019 года. Стоит отметить, что в этом году почти половина объема сделок была закрыта именно в III квартале (44% от всего объема).
- По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, рекордно высокий объем инвестиций – это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок в сегменте участков под девелопмент, которые составили 65% от всего объема вложенных средств за январь-сентябрь 2021 года.
- Текущий результат за три квартала лишь немногим ниже итогов всего 2020 года (256 млрд руб.). Учитывая такую динамику, можно говорить о потенциально высокой активности инвесторов до конца года, и объем инвестированных средств может оказаться на уровне показателей 2011, 2016 гг. (около 280-290 млрд руб.) или даже больше. При этом стоит отметить, что в IV квартале 2021 года итоговый результат может скорректироваться из-за неопределенности относительно четвертой волны коронавируса и потенциальных ограничений, а также повышения ключевой ставки ЦБ РФ и роста стоимости заемного финансирования.
Топ-5 инвестиционных сделок I-III кв. 2021 г.
Сегмент |
Объект |
Регион |
Покупатель фактический |
Цена, диапазон, руб. |
Площадки под девелопмент |
Участок на ул. Борисовские пруды |
Москва |
ЛСР |
10-12 млрд |
Площадки под девелопмент |
Часть проекта Ligovsky City |
Санкт-Петербург |
ГК ПИК |
10-12 млрд |
Площадки под девелопмент |
Площадка «Росстройэкспо» на Фрунзенской наб. |
Москва |
Интеко |
9-11 млрд |
Торговые объекты |
ТЦ «Гименей» и «Якиманка» |
Москва |
Михаил Арустамов |
6,3-6,5 млрд |
Площадки под девелопмент |
Участок в Мневниках |
Москва |
М-Девелопмент |
6-6,2 млрд |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С точки зрения доли инвестированных средств, лидером девяти месяцев 2021 года снова стали площадки под девелопмент – 65% общего объема инвестиций против 46% годом ранее. С начала года наблюдается примерно равное распределение инвестиций в этот сегмент между Москвой и Санкт-Петербургом: за первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. В январе-сентябре прошлого года распределение между Санкт-Петербургом и Москвой составляло 21% и 75% соответственно. Более равномерное распределение объема инвестиций между двумя столицами объясняется возросшим спросом на жилье в Санкт-Петербурге. Можно ожидать роста инвестиций в этот сегмент, а также дальнейшую децентрализацию спроса на данные активы в силу постепенного вымывания доступных и ликвидных площадок на рынке Москвы и усиления конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- На втором месте по доле вложенных средств находятся складские объекты. Несмотря на снижение доли инвестиций в склады в общем объеме с 18% до 12% по итогам трех кварталов, сохраняется интерес инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. За январь-сентябрь 2021 года объем инвестиций в склады уже превысил показатели 2015-2019 гг., и по итогам года может оказаться на уровне рекордного 2020 года, когда было закрыто сделок на 41,3 млрд руб. Стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее не были столь активны в складском сегменте: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Инфраструктурный Холдинг». По итогам года доля вложений в сегмент может составить 15-20%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- С учетом высокого объема инвестирования в площадки под девелопмент в Санкт-Петербурге, доля северной столицы в общем объеме инвестиций значительно возросла – до 38% (против 15% в аналогичном периоде 2020 года). Данный результат может скорректироваться до уровня 20-25% по итогам года. Доля Москвы может составить 70-80%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В силу большого количества сделок с земельными участками доля девелоперов в структуре по типу инвесторов сохранила лидерство и возросла за год на 13 п.п. до 67%. Рынок жилой недвижимости остается высоколиквидным – сохраняется и существенный спрос, и достаточно высокой уровень цен. Для целей расширения земельного фонда и последующей реализации новых проектов игроки рынка продолжают приобретать площадки под девелопмент, причем не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге.
- Доля инвестиционных компаний в общем объеме оказалась немного ниже уровня прошлого года – 28% против 33% в январе-сентябре 2020 года. Во II и III кварталах 2021 года также были закрыты сделки с управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (УК ЗПИФН), таких как «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. С начала года доля вложений в объекты со стороны УК достигла 4%, тогда как в I-III кв. 2020 года доля сделок с участием подобных игроков была на уровне 0,4%.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В соответствии с тенденцией начала года, доля иностранных инвесторов в I-III кварталах 2021 года оказалось на низком уровне – 3,7% против 9% годом ранее. Крупнейшей сделкой с участием иностранного капитала была покупка компанией PLT логистического парка «Север-4» во II квартале. На снижение спроса со стороны зарубежных игроков на российском рынке все еще влияют общая неопределенность и ограничения вследствие пандемии коронавируса. Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5-10% от общего объема инвестиций.
- В III квартале диапазоны ставок капитализации на премиальные активы не изменились. Актуальные показатели для складских активов находятся на уровне 9,75-11,0%, для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11,0%.
- Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.
- Алексей Новиков отмечает: «Рекордно высокий результат по итогам III квартала нетипичен – как правило, в это время наступает сезонное затишье и по итогам июня-сентября фиксируются более умеренные результаты. Тем не менее, в этом году в III квартале были закрыты сделки общим объемом, превышающим совокупный результат I и II кварталов. Стабильная позитивная динамика позволяет прогнозировать высокие годовые результаты, даже выше “допандемийных” периодов – на уровне 300 млрд руб. Помимо активного спроса на площадки под девелопмент, рост также будут стимулировать инвестиции в складской сектор, который продолжает активно развиваться. Согласно нашему прогнозу, результаты 2021 года превзойдут итоги 2020 года, однако факторы новой потенциальной волны коронавируса и повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 6,75% могут немного скорректировать позитивные ожидания».