Более половины от запланированных к открытию в IV квартале торговых центров в Московском регионе относятся к формату «районников»
В третьем квартале 2021 г. в Московском регионе не было открыто ни одного качественного торгового объекта. Нулевое значение за последние 10 лет было отмечено только во II квартале 2019 г. и в I квартале 2016 г.
Антирекорд был установлен за счет того, что сроки открытий четырех проектов, запланированных в III квартале 2021 г.: ТРЦ «Павелецкая Плаза», МФК «Солнце Москвы», ТЦ «Мой Молл», Estate Mall —были перенесены на конец 2021 — начало 2022 гг. ТРЦ «Павелецкая Плаза» был введен в эксплуатацию в сентябре, однако официальное открытие ожидается в IV квартале.
Суммарная площадь проектов, заявленных к открытию во втором полугодии 2021 г., существенно превышает показатель открытий новых торговых объектов в допандемийные годы (2017–2019 гг.) — 217 000 кв. м. Большую часть открытий будут составлять районные торговые центры — 50% от общего числа ТЦ за IV квартал 2021 г. Топ-3 крупных проектов года, анонсированных к открытию, — это «Город Косино» (GLA 75 000 кв. м), «София» (GLA 36 000 кв. м) и «Павелецкая Плаза» (GLA 33 000 кв. м).
Открытие торговых площадей и динамика вакантности в профессиональных ТРЦ Москвы и городов-спутников, 2010‒2021П гг.
Источник: Colliers
Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона на III квартал 2021 г. осталась на уровне предыдущего квартала — 669 кв. м на 1 000 человек. Однако после ввода новых объектов ожидается рост годового показателя до 686 кв. м в IV квартале 2021 г., в зависимости от сроков фактического открытия запланированных объектов.
Средний уровень вакантности в торговых центрах Московского региона составляет 9,7%, а в объектах, открытых в период 2019–2021 гг., — 17,9%.
Дебюты международных брендов, I–III кварталы 2021 г.
|
Бренды |
Страна |
Профиль |
Локация |
|
Ecco Kids |
Дания |
Обувь |
Москва, «Ривьера» |
|
The Frankie Shop |
США |
Одежда |
Москва, «ЦУМ» |
|
Shikkosa Lingerie |
Италия |
Нижнее белье |
Москва, Арбат ул., д. 39 |
|
Northland |
Австрия |
Спортивная одежда |
Россия, магазины «Спортмастер» |
|
Zara Beauty |
Испания |
Косметика и парфюмерия |
Москва, Кузнецкий Мост ул., д. 9 |
|
Bernadette |
Бельгия |
Одежда |
Москва, «ЦУМ» |
|
Fashion Baby |
Франция |
Обувь |
Москва, «ЦУМ» |
|
Miista |
Великобритания |
Обувь |
Москва, «ЦУМ» |
|
Byredo |
Швеция |
Косметика и парфюмерия |
Москва, Малая Бронная ул., д. 24 |
|
Acer |
Тайвань |
Электроника |
Москва, «Авиапарк» |
|
H&M HOME Concept Store |
Швеция |
Товары для дома |
Москва, «Авиапарк» |
|
«7745 Все для стройки» |
Белоруссия |
DIY |
Москва, Симферопольское шоссе |
|
Arket |
Швеция |
Одежда |
Москва, «Метрополис» |
|
Miss Sixty* |
Италия |
Одежда |
Москва, «Метрополис», «Авиапарк» |
Источник: Colliers
В условиях ежегодно возрастающей конкуренции одним из главных инструментов торговых центров Москвы в борьбе за своего посетителя становится уникальность пула арендаторов, оригинальные концепции.
Мы проанализировали наиболее крупные торговые центры Москвы с арендопригодной площадью более 50 000 кв. м и крупнейшими действующими fashion-галереями на предмет представленности в них 28 сетевых брендов ценовых сегментов от mass market до «средний+». В данную группу операторов, по нашим оценкам, вошли компании Inditex, LPP, Melon Fashion Group, FIBA Group, H&M Group, а также крупные fashion-ритейлеры Uniqlo и MANGO.
По итогам анализа данных торговых объектов можно сделать следующие выводы:
- В 11 торговых центрах из 21 представлено более половины ключевых брендов.
- Лидерами по представленности ключевых брендов в составе торговых галерей являются «Авиапарк», Columbus и «Метрополис».
- Больше всего магазинов в исследуемых торговых центрах представлено холдингом Inditex — 40% (от общего количества магазинов).
Матрица представленности крупнейших брендов в ключевых профессиональных ТРЦ Москвы с GLA > 50 000 кв. м (выборочно).
Анна Никандрова, партнер Colliers: «Коронакризис сильно повлиял на рынок коммерческой недвижимости, став причиной падения трафика и высвобождения площадей в торговых центрах. В результате торговые центры, которые ведут активную работу со своими арендаторами и посетителями в турбулентных условиях, окажутся в более выигрышном положении по сравнению с конкурентами. Несмотря на выход 14 новых международных игроков на российский рынок за I‒III кварталы 2021 г., развитие «новичков» в последние полтора года, в отличие от предыдущих лет, носит очень избирательный характер: если раньше международные операторы были готовы открывать больше магазинов, то сейчас речь идет в основном о двух-трех точках преимущественно в Москве, корнерах или выходе на онлайн-платформы».
Гостиничный бизнес продолжает адаптироваться к новым условиям спроса. Согласно новому исследованию компании JLL, изменение приоритетов гостей с городских на загородные и курортные объекты стимулировало инвестиционный интерес к сектору и привело к трансформации операционных трендов.
Инвестиции
Наибольшей популярностью среди инвестиционных идей пользуется редевелопмент зданий производственного назначения и их преобразование в креативные кластеры, включающие гостиничный объект. В целом сегодня преобладают кластерные проекты: инвесторы понимают необходимость комплексного подхода к привлечению нового путешественника, для которого бизнес-цель не является основным приоритетом. Он все чаще выбирает локации с полным спектром услуг, не предполагающие перемещения между отелем и местом для работы или встреч.
«Также наблюдается рост интереса жилищных застройщиков к гостинично-апартаментальным комплексам в Краснодарском крае. Данная тенденция появилась под влиянием пандемии и увеличения внутреннего туристического потока в этом регионе, – говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Гостиничная составляющая делает такие проекты физически реализуемыми, дает необходимый сервис, позволяет организовать возможность пассивного дохода в случае курортного жилья».
Москва
До наступления третьей волны на гостиничном рынке Москвы наблюдалось оживление спроса, которое стало особенно ощутимым с апреля. В целом все сегменты продемонстрировали высокие показатели заполняемости во 2-м квартале 2021 года: средний ценовой сегмент достиг загрузки на уровне 60-65%, верхний предел среднего – 70-80%, высокий – 55-60%, люксовый – 30-40%[1]. Этот квартал стал первым, ознаменовавшимся положительной динамикой показателя RevPAR в сравнении с прошлогодними показателями. Тем не менее эксперты JLL ожидают снижения показателей загрузки в июле и августе на фоне увеличения цифр по заболеваемости и активизации летнего отпускного сезона.
«Оживление, зафиксированное во 2-м квартале текущего года, давало ощущение постепенного возвращения спроса на доковидный уровень и ожидание сильного конца года, с восстановлением деловой и MICE-активности. Однако появление новых штаммов не вселяет такой уверенности. По нашим прогнозам, вторая половина 2021 года пройдет в “смешанном” режиме, характеризуясь резкими пиками роста и снижения спроса», - отмечает Яна Уханова.
Что касается гостиничных открытий, в июле 2021 года начал работу отель средней ценовой категории «Hampton by Hilton Moscow Рогожский Вал» на 147 номеров. Это единственный брендированный объект, открывшийся в Москве с начала года. До конца года заявлено еще три запуска.
Эксперты JLL прогнозируют, что восстановление тарифов в снизившихся сегментах начнется в 2023 году.
Санкт-Петербург
Несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов, первые шесть месяцев года, особенно его 2-й квартал, отличались высокой динамикой. Проведение ПМЭФ в июне и игр Евро-2020 в существенной степени поддержало гостиничный рынок Санкт-Петербурга. Тем не менее эксперты JLL ожидают, что 2-е полугодие будет менее успешным ввиду того, что многие туристы предпочтут пляжные направления городскому туризму. До конца лета мы предполагаем активизацию спроса «выходного дня», тогда как в течение недели прогнозируем загрузку на уровне 30-40%.
«Вместе с тем мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов, – комментирует Яна Уханова. – Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
В нынешнем году к началу туристического сезона на рынке Санкт-Петербурга открылись три объекта совокупно на 328 номеров: «Holiday Inn Театральная площадь» (ребрендинг, 158 номеров), Wawelberg Hotel (79 номеров), Kravt Nevsky Hotel & SPA (91 номер). До конца года других открытий не ожидается.
«В целом на гостиничном рынке мы видим тенденцию “новой эры”, в которой нужно не вести отсчет от допандемийных показателей, а следить за темпами прироста в существующей реальности, с отсчетом от “точки обнуления” в 2020 году. При этом нынешний год уже подает надежды на “выздоровление” и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса», - резюмирует Яна Уханова.
[1] На основе статистики STR по брендированным отелям уровня 3-5 звезд.
По данным международной консалтинговой компании Colliers, ЮАО является максимально востребованной локацией у покупателей жилой недвижимости, в частности Даниловский район, где сосредоточено наибольшее количество крупнейших проектов Москвы.
В целом объём предложения жилой недвижимости в ЮАО на текущий момент составляет более 240 тыс. кв. м или 13% от общего объема предложения в Москве. Предложение покупки недвижимости представлено в 9 районах, среди которых наибольший объем находится в Даниловском районе - 64% от общего объема предложения в ЮАО. За счет большого объема предложения Даниловский район лидирует по уровню спроса в Москве, по итогам II квартала – 75 тыс. кв. м было продано жилых площадей (по данным зарегистрированных сделок в Росреестре).
В бизнес-классе доля квартир ЮАО в общем объеме предложения составила 23%, а в структуре апартаментов – 9%. Средневзвешенная цена квартир в округе находится на уровне 373 тыс. рублей за кв. м, а в структуре апартаментов бизнес-класса – 394 тыс. рублей за кв. м. Такие ценовые показатели занимают второе место в рейтинге самого дорогого предложения в бизнес-сегменте в Москве, поэтому некоторые проекты уже погранично находятся погранично в двух сегментах – «бизнес» и «премиум».
На рынке жилой недвижимости Даниловского района на данный момент в свободной реализации представлено 17 проектов, 11 из которых представлены квартирами.
Самый привлекательный уровень цен на данный момент представлен в проекте Nagatino I-Land – средневзвешенная цена в котором составляет 326 тыс. руб./кв. м. На втором месте проект Shagal – 339 тыс. руб./кв. м, а на третьем месте «Дербеневская 20», средневзвешенная цена в котором составляет 340 тыс. руб./кв. м.
Также стоит отметить новый проект Dream Towers (девелопер Regions Development), который в отличие от других проектов в Даниловском районе среди проектов с предложением покупки квартир обладает преимуществами, присущими в большей степени проектам премиум-класса, а цена реализации является конкурентноспособной и составляет 412 тыс. руб./ кв. м.
Уровень средневзвешенной цены проектов Даниловского района с предложением покупки квартир, тыс. руб./кв. м
«Южный административный округ востребован у покупателей жилья бизнес-класса. Во втором квартале округ занял первое месте по данным зарегистрированных ДДУ — 21% от общего объема сделок как по квартирам, так и по апартаментам, в целом по рынку доля сделок в ЮАО составила 13%. Учитывая увеличивающийся уровень цен, масштабность проектов нового строительства, а также размытие рамок между классами жилой недвижимости и перехода ряда проектов из бизнес- в премиум-класс, можно констатировать, что локация имеет высокий потенциал для реализации премиального жилья», - отмечает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.