Итоги 3 квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области: стабильные цены поддержали спрос
Аналитики Циан подвели итоги 3 квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. За квартал стоимость “квадрата” увеличилась всего на 3%. Застройщики очень аккуратно индексируют цены, что помогло сохранить количество сделок на высоком уровне - по сравнению со 2 кварталом 2021 года число ДДУ сократилось лишь на 10%, несмотря на то, что на рынке фактически больше не действует льготная ипотека (после сокращения лимита по программе до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%).
- Резкого снижения числа сделок не было - в 3 квартале число ДДУ лишь на 10% ниже, чем во 2 квартале
3 квартал 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала практически неактуальна для Петербургского региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 3 квартале заключено 20,5 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно 2 квартала 2021 года спрос оказался ниже лишь на 10% - тогда было зарегистрировано 22,8 тыс. договоров. Сокращение спроса не катастрофично - во 2 квартале на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне предполагаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) активность ниже на 6,8%. Примечательно, что в сентябре число сделок неожиданно выросло относительно августа - 7,6 тыс в целом по региону против 5,5 тыс. месяцем ранее. Это можно объяснить и сезонными факторами (начало нового делового сезона и учебного года в очном формате), так и отраслевыми (банки аккуратно повышают ипотечные ставки, застройщики почти не индексируют цены). Показатели в сентябре сопоставимы с темпами продаж до пандемии
В Ленинградской области снижение числа сделок за 3 квартал было сильнее, чем в Санкт-Петербурге (-18,3% против -7,6%). Всего за 3 месяца в “северной столице” было заключено 16,3 тыс. ДДУ, в области - 4,3 тыс. В течение квартала динамика и для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области была сопоставима - сокращение числа сделок в августе на фоне фактического завершения льготного ипотечного кредитования и неожиданный рост в сентябре.
2. Доля ипотечных сделок снизилась с 71% до 62%
По итогам 3 квартала 2021 года 62% сделок на первичном рынке Петербургского региона прошли c ипотекой. Это ниже и чем во 2 квартале 2021 года (71%), когда еще по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, и чем год назад (70%). Существенное снижение доли ипотечных сделок наблюдалось в июле (только 56% - антирекорд с начала действия льготного ипотечного кредитования), сразу после фактического прекращения льготной программы в регионе. В августе и сентябре показатель достиг 65% - выше, чем до пандемии, но все равно ниже, чем в среднем за последний год.
Падение числа ипотечных сделок в июле можно связать с рекордными показателями в июне (73%) - покупатели стремились успеть закрыть сделки с предыдущими условиями по программе. Поскольку банки достаточно аккуратно повышают ипотечные ставки, доля ипотеки в августе и сентябре вновь увеличилась и зафиксировалась на уровне 65%.
Показатели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сопоставимы (в июле 56% и 55% соответственно, в сентябре по 65%), небольшие различия были в августе, когда в Санкт-Петербурге было заключено 65% сделок с ипотекой, а в Ленинградской области - 68%.
3. В конце 3 квартала цены стагнируют
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 3 квартала 2021 года 166,7 тыс. рублей: +3,2% за 3 месяца и +27,7% в годовой динамике (относительно сентября 2020 года). К концу квартала рост цен замедлился, а по итогам сентября зафиксировано даже небольшое сокращение средней стоимости “квадрата” на 0,2% в среднем по региону.
Цены достигли 186,3 тыс. рублей в столице (+4% за квартал и +29,6% за год) и 119,9 тыс. рублей в области (+1,6% за квартал и +34% за год). Т.е. за год квадратный метр сильнее подорожал в Ленинградской области, а за квартал - в Санкт-Петербурге: в июле и августе цены в Санкт-Петербурге выросли на 1,8% и 2,4% против +1,5 и +0,3% в области.
4. По сравнению со 2 кварталом выручка девелоперов сократилась на 8%
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 3 квартале 2021 года составила 135,1 млрд рублей, что на 8% ниже, чем 3 месяца назад, количество сделок при этом снизилось на 10%. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) показатель увеличился на 27%, при том что количество сделок сократилось почти на 7%. Несмотря на падение числа сделок за счет стремительного роста цен в течение года, девелоперы смогли нарастить выручку. В течение квартала выручка сильнее сократилась в Ленинградской области (-15%), чем в Санкт-Петербурге (-7%), а за год столица показала рост на 35%, в то время как область - снижение на 6%.
Основная часть выручки в 3 квартале 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 86%. Доля столицы увеличивается - в прошлом квартале она составляла 85%, а год назад - 80%.
|
|
Выручка девелоперов, млрд рублей |
Динамика |
|||
|
3 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
3 кв. 2021 |
за квартал |
за год |
|
|
Санкт-Петербург |
86,0 |
124,7 |
115,9 |
-7% |
+35% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
22,6 |
19,2 |
-15% |
-6% |
|
Петербургский регион |
106,4 |
147,2 |
135,1 |
-8% |
+27% |
Источник: аналитический центр Циан
- Самые продаваемые новостройки Петербургского региона в 3 квартале 2021 года
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 43% всех сделок. В Ленинградской области – 48%. Проекты в столице опережают проекты в области по числу сделок за квартал. Только ЖК “ID Мурино 2” попал бы в топ-10 самых продаваемых новостроек в регионе.
Средняя стоимость квадратного метра в сделке на первичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за 3 месяца с 168 тыс. до 170 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 115 тыс. до 119 тыс. рублей. В целом по региону в 3 квартале средняя стоимость кв.м в сделке составила 159 тыс. рублей. Только в 2-х проектах-лидерах продаж (в Санкт-Петербурге) средняя цена “квадрата” превышает рыночные значения.
Средний “чек сделки” в Санкт-Петербурге в 3 квартале составил 7,0 млн рублей, в Ленинградской области – 4,4 млн рублей.
|
Проекты - лидеры продаж в 3 квартале 2021 года |
|||||||
|
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
|
1 |
Чистое небо |
1330 |
149 |
1 |
ID Мурино 2 |
222 |
137 |
|
2 |
Солнечный город |
1114 |
131 |
2 |
Авиатор (Всеволожский район) |
192 |
131 |
|
3 |
Зеленый квартал |
586 |
135 |
3 |
Северный (Мурино) |
186 |
121 |
|
4 |
Цветной город |
465 |
143 |
4 |
Город Первых |
186 |
112 |
|
5 |
Юнтолово |
321 |
118 |
5 |
Мой мир |
185 |
139 |
|
6 |
Стрижи в Невском |
274 |
206 |
6 |
ID Кудрово |
174 |
146 |
|
7 |
Солнечный город Резиденции |
272 |
145 |
7 |
Новые горизонты |
145 |
116 |
|
8 |
Северная Долина |
253 |
130 |
8 |
Урбанист |
138 |
130 |
|
9 |
Цивилизация |
244 |
184 |
9 |
Силы природы |
105 |
98 |
|
10 |
iPart |
219 |
138 |
10 |
Верево-Сити |
98 |
90 |
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Источник: Аналитический центр Циан
“Резкого снижения числа сделок в 3 квартале в Петербургском регионе не произошло. По сравнению со 2 кварталом, когда еще действовали старые условия по ипотеке, количество ДДУ с физическими лицами сократилось лишь на 10%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Связано это с достаточно медленным ростом цен в регионе и аккуратным повышением ипотечных ставок. Участники рынка проявили готовность адаптироваться к новым условиям. Дальнейшая динамика числа сделок будет зависеть от того, какие шаги по стимулированию спроса предпримут продавцы, и какой объем предложения будет на рынке в условиях ограничений по строительству жилья в регионе”.
В I квартале 2021 года покупатели элитных и премиальных квартир в строящихся домах приобрели на 48% больше помещений, чем в I квартале 2020 года, подсчитали эксперты компании «Метриум». Спрос на дорогие новостройки вырос заметнее, чем на первичное жилье комфорт- и бизнес-класса. Девелоперы заключили с дольщиками дорогих проектов застройки договоры на сумму в 42 млрд рублей.
В I квартале 2021 года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы (без учета покупок готового жилья) девелоперы заключили почти 730 сделок, продав квартир и апартаментов на сумму в 42 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Подавляющее число договоров долевого участия (ДДУ) зафиксировано в премиальном сегменте рынка (695 ДДУ). В элитном секторе покупатели строящегося жилья заключили 34 договора.
По сравнению с аналогичным периодом 2020 года спрос на дорогие новостройки Москвы увеличился на 48%. В I квартале 2020 года покупатели заключили 493 сделки, из которых 412 относились к премиальному сегменту, а 81 – к элитному. Хотя спрос на элитные новостройки таким образом сейчас заметно сократился, в премиум-классе покупатели были более активны, чем год назад.
Спрос на элитные и премиальные новостройки вырос больше, чем на более доступное по цене жилье. Так, число соглашений о покупке квартир в строящихся домах бизнес-класса за год увеличилось на 28%, а эконом- и комфорт-класса – на 16%.
Примечательно, что дольщики элитных и премиальных проектов застройки стали приобретать не только больше квартир и апартаментов, но и тратить больше денег, чем год назад. Так, средний «чек» сделки на рынке строящегося премиального жилья увеличился с 48,1 млн до 55,4 млн рублей, то есть на 13%. В элитном сегменте средний бюджет покупки вырос за аналогичный период еще более заметно – с 59,4 млн рублей до 125,2 млн рублей – двукратный рост. Поэтому, кстати, хотя девелоперы элитных новостроек заключили намного меньше соглашений, их суммарная выручка в I квартале 2021 оказалась сопоставимой с той, что они получили в I квартале 2020 – 4,3 млрд рублей против 4,8 млрд рублей.
«Повышение цен на элитные и премиальные новостройки не привело к снижению активности клиентов, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Ликвидные высокобюджетные новостройки остаются привлекательным объектом для долгосрочных капиталовложений в период нестабильности и мировой рецессии. В то же время значительная часть клиентов с большими сбережениями приобретали квартиру для себя по разным обстоятельствам – от переезда до расширения семейства».
За прошедший год число застройщиков в России сократилось на 20%, подсчитали аналитики «Метриум», основываясь на рейтинге девелоперов Ерз.рф. Стало меньше не только малых девелоперов, но и компаний с крупными проектами. Заметнее всего это отразилось на строительстве в небольших городах, однако крупные застройщики, за исключением нескольких компаний, пока не стремятся в провинцию.
Пандемия коронавируса, резкие падения и взлеты продаж, продолжение постепенного перехода на банковское финансирование, рост себестоимости строительства – все эти тенденции противоречиво повлияли на российский девелопмент за прошедший год. Проанализировав статистику Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и Единого ресурса застройщиков (Erzrf.ru), эксперты «Метриум» рассказывают, как за последний год в России изменилось число девелоперов, география и масштабы их деятельности, а также оценили, в каком состоянии отрасль приближается к новому поворотному пункту – завершению субсидирования ипотеки 1 июля.
Застройщиков в России стало на 20% меньше
С апреля 2020 года число компаний, которые строят дома по закону о долевом строительстве, сократилось на 20%. К началу мая прошлого года в рейтинге Единого ресурса застройщиков насчитывалось 2 694 девелоперских компаний, которые строили более 113 млн кв.м жилья. К маю 2021 года список сократился до 2 148 компаний, а общий объем застройки уменьшился до 100 млн кв.м. Таким образом, подсчитали эксперты «Метриум», за 12 месяцев с начала пандемии количество девелоперов в стране снизилось на 20%, а масштабы строительства – на 12%.
За пределами столичных субрынков жилья (то есть за пределами Москвы с Московской областью и Санкт-Петербурга с Ленинградской областью) год назад работали 2 177 застройщиков, а сейчас их число снизилось до 1 732, то есть на 20%. В такой же мере стало меньше девелоперов и в столичных регионах.
В провинции за последний год стали строить на 12% меньше жилья. Если год назад за пределами столичных регионов возводили 63,8 млн кв.м, то сейчас – 56 млн. В Московском и Санкт-Петербургском регионах сейчас строят на 11% меньше жилья, чем год назад – 44,1 млн против 49,5 млн кв.м.
Впрочем, в разрезе масштабов девелоперского бизнеса и регионов его присутствия сокращение строительства не столь же равномерно.
С рынка уходят самые маленькие компании
Заметнее всего за прошедший год стало меньше компаний, которые реализуют небольшие строительные проекты. По данным ЕИСЖС, к началу мая 2020 года в России работали 900 групп компаний, которые возводили жилье суммарной площадью до 10 тыс. кв.м., а в теперь их число сократилось до 788, то есть на 12%. Аналитики «Метриум» отмечают, что уменьшение этого показателя не всегда означает ликвидацию застройщика. Возможно, девелопер нарастил объемы строительства и перешел в другую «весовую категорию», но поскольку именно небольшим застройщикам было сложно получить банковское финансирование, такой сценарий скорее исключение, чем правило.
Между тем самая многочисленна группа застройщиков в России – те, кто строят от 10 тыс. до 50 тыс. «квадратов», – за прошедший год не изменилась. К ней относятся немногим более 900 компаний.
Ряды более крупных застройщиков также поредели. По подсчетам экспертов «Метриум», на 10% меньше стало компаний, которые строят 50-500 тыс. кв.м, а также на 28% тех, кто возводит от 500 тыс. до 1 млн кв.м. Правда, в последнем случае речь идет о малочисленной группе застройщиков.
«Уход с рынка крупных девелоперов, которые строят более 500 тыс. кв.м, – это большая редкость и событие для рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Поэтому очевидно, что в когорте застройщиков с крупномасштабным бизнесом речь идет о перераспределении между ними рынка и динамике их портфелей. Если мы посмотрим на верхнюю двадцатку крупнейших девелоперов России, то увидим, что за прошедший год некоторые из них снизили объем строительства на 10-15%, тогда как другие его нарастили на 10-20%. По данной статистике мы видим, как в первую очередь сокращается прослойка средних застройщиков (строят от 50 до 500 тыс. кв.м), а также маленьких девелоперов. Среди “тяжеловесов” с переменным успехом идет борьба за рынок, покупателей и участки под строительство, что прямо влияет на масштаб их деятельности».
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», пока конкурентная борьба разворачивается в основном в крупных городах страны, тогда как в маленьких населенных пунктах застройщиков присутствует всё меньше.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Меньше всего строительство сократилось в городах-миллионниках
Уход застройщиков и сокращение строительства в прошедшем году заметнее всего были в маленьких городах. Основываясь на данных ЕИСЖС, аналитики «Метриум» подсчитали, что в городах с населением до 50 тыс. человек (типичный районный центр) с апреля 2020 по апрель 2021 года застройщиков стало на 9% меньше, а в городах с населением от 50 тыс. до 250 тыс. – на 14%. В региональных центрах (города с населением от 250 тыс. до 1 млн человек) также число девелоперов сократилось – на 8%. Больше игроков стало только в городах-миллионниках – на 3%.
Объемы строительства при этом сократились во всех городах России, но в наибольшей степени – в городах с населением менее 1 млн человек. Так, в пунктах с населением до 50 тыс. жителей стали строить на 4% меньше, чем год назад; в городах, где живут 50-250 тыс. человек, – на 14%; в центрах с 250 тыс. – 1 млн жителей – на 7%. В городах-миллионниках суммарная площадь застройки уменьшилась только на 3%.
Эксперты «Метриум» полагают, что строительство в провинции сокращается из-за низкой рентабельности жилых проектов и небольшой емкости рынка. Платежеспособных покупателей здесь меньше, чем в крупных городах, как и разница между себестоимостью строительства и конечной ценой квадратного метра на рынке. Банки кредитуют проекты здесь неохотно. Соответственно на строительном рынке освобождается ниша, которую могут занять более крупные застройщики, но они с этим не спешат.
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС
Крупные девелоперы не спешат в провинцию
Освобождающиеся ниши на региональных рынках жилья гипотетически могут занять крупные федеральные застройщики, но их экспансия за пределами столиц пока весьма ограниченная. Почти все крупнейшие девелоперы России «родом» из Москвы и Санкт-Петербурга и работают там же. Но есть и исключения.
Аналитики «Метриум» проанализировали географию деятельности крупнейших застройщиков. Они посчитали, сколько жилья строят эти девелоперы за пределами «домашних» регионов (то есть по месту регистрации), а также вне столичных агломераций (Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область).
Как выяснилось, только шесть из 20 крупнейших застройщиков страны возводят больше 100 тыс. кв.м. жилья в провинции. Больше всего строит за пределами столиц и домашнего региона компания «ЮгСтройИнвест» (Ставропольский край), которая работает в Краснодарском крае и Ростовской области, где она возводит в сумме 785 тыс. кв.м. жилья. На втором месте группа «ПИК» (Москва), которая помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области реализует в провинции 655 тыс. кв.м. жилья. Наконец на третьей позиции – «Кортрос» (Москва), которая строит в регионах 543 тыс. кв.м. жилья.
«Полагаю, крупные застройщики неизбежно будут выходить на региональные рынки жилья, – говорит Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС». – В столицах рынок перегрет, конкуренция высокая, площадки для строительства всё сложнее. Конечно, прежде всего интересны большие города, которые динамично развиваются. Здесь столичные застройщики вполне могут найти свою нишу, и наш опыт это подтверждает. В Екатеринбурге мы реализуем крупнейший жилищный проект в Европе в районе Академический и возглавляем топ застройщиков по Свердловской области. Также мы строим жилье в Пермском крае, а ранее работали еще и в Ярославской области. Только в Екатеринбурге мы возводим 9 млн кв.м. жилья. Московские девелоперы могут привнести в регионы более прогрессивные практики строительства и высокое качество продукта, что поможет занять конкурентную нишу и получить прибыль».
Сколько жилья строят крупнейшие российские девелоперы в провинции
|
Топ-20 застройщиков по объему строительства |
Домашний регион |
Апрель 2021 |
Апрель 2020 |
||||
|
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
Строят всего, тыс. кв.м |
Регионы присутствия кроме домашнего |
Строят за пределами домашнего* региона, тыс. кв.м |
||
|
ЮгСтройИнвест (ГК ЮСИ) |
Ставропольский край |
1 340 |
2 |
785 |
978 |
2 |
510 |
|
ПИК |
Москва |
5 896 |
9 |
655 |
6 760 |
8 |
923 |
|
КОРТРОС |
Москва |
751 |
3 |
543** |
707 |
2 |
360 |
|
Брусника |
Свердловская область |
595 |
5 |
480 |
525 |
4 |
338 |
|
ИНТЕКО |
Москва |
501 |
2 |
187 |
517 |
2 |
196 |
|
ЛСР |
Санкт-Петербург |
2 657 |
3 |
176 |
3 076 |
2 |
184 |
|
ФСК |
Москва |
1 218 |
3 |
57 |
737 |
3 |
69 |
|
Холдинг Setl Group |
Санкт-Петербург |
2 368 |
1 |
48 |
2 581 |
1 |
27 |
|
Самолет |
Москва |
1 377 |
1 |
0 |
1 098 |
1 |
0 |
|
ЮгСтройИмпериал |
Краснодарский край |
1 204 |
0 |
0 |
1 105 |
0 |
0 |
|
ИНГРАД |
Москва |
1 146 |
1 |
0 |
1 213 |
1 |
0 |
|
Гранель |
Москва |
887 |
1 |
0 |
963 |
1 |
0 |
|
Эталон |
Санкт-Петербург |
875 |
2 |
0 |
756 |
2 |
0 |
|
Главстрой |
Москва |
850 |
2 |
0 |
1 086 |
3 |
25 |
|
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ |
Москва |
822 |
0 |
0 |
689 |
0 |
0 |
|
СпецСтройКубань |
Краснодарский край |
808 |
0 |
0 |
838 |
0 |
0 |
|
ДОНСТРОЙ |
Москва |
801 |
0 |
0 |
462 |
0 |
0 |
|
Группа ЦДС |
Санкт-Петербург |
778 |
1 |
0 |
836 |
1 |
0 |
|
MR Group |
Москва |
755 |
0 |
0 |
616 |
1 |
0 |
|
Аквилон |
Архангельская область |
672 |
2 |
0 |
537 |
2 |
0 |
|
МИЦ |
Москва |
623 |
1 |
0 |
849 |
1 |
0 |
*Без учета строительства в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области
**Уточненные данные застройщика
Источник: «Метриум» по данным ЕИСЖС и ЕРЗ
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», в 2021 году общая площадь строящегося большими девелоперами жилья в провинции увеличилась. Если в апреле прошлого года она составляла 2,6 млн кв.м, то в апреле 2021 года – 2,9 млн кв.м. Таким образом, застройщики нарастили свое присутствие на региональных рынках жилья на 11%.
«В ближайшие годы едва ли можно ожидать, что крупные застройщики заменят уходящих с локальных рынков небольших игроков, – полагает Мария Литинецкая. – Строить одну трехподъездную пятиэтажку в небольшом районном центре далеко за пределами отлаженной цепочки производства, логистики и сбыта крупной компании не интересно и накладно. Поэтому дефицит нового жилья в провинции может обостриться, особенно с учетом стремительно растущего объема ветхого жилья. Все эти проблемы осложнит прекращение субсидирования ипотечных ставок. Чем сложнее и депрессивнее локальный рынок, тем хуже придется там застройщикам без поддержки со стороны платежеспособного покупателя. В такой ситуации необходимо разработать меры поддержки девелоперов, работающих в небольших городах, а также пакет стимулов для крупных игроков, чтобы способствовать их выходу на региональные рынки».