Итоги 3 квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области: стабильные цены поддержали спрос
Аналитики Циан подвели итоги 3 квартала на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. За квартал стоимость “квадрата” увеличилась всего на 3%. Застройщики очень аккуратно индексируют цены, что помогло сохранить количество сделок на высоком уровне - по сравнению со 2 кварталом 2021 года число ДДУ сократилось лишь на 10%, несмотря на то, что на рынке фактически больше не действует льготная ипотека (после сокращения лимита по программе до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%).
- Резкого снижения числа сделок не было - в 3 квартале число ДДУ лишь на 10% ниже, чем во 2 квартале
3 квартал 2021 года – первый квартал с обновленной льготной ипотекой, которая стала практически неактуальна для Петербургского региона после сокращения лимита до 3 млн рублей. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 3 квартале заключено 20,5 тыс. ДДУ с физическими лицами. Относительно 2 квартала 2021 года спрос оказался ниже лишь на 10% - тогда было зарегистрировано 22,8 тыс. договоров. Сокращение спроса не катастрофично - во 2 квартале на рынке фиксировался повышенный спрос на фоне предполагаемого завершения программы льготного ипотечного кредитования. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) активность ниже на 6,8%. Примечательно, что в сентябре число сделок неожиданно выросло относительно августа - 7,6 тыс в целом по региону против 5,5 тыс. месяцем ранее. Это можно объяснить и сезонными факторами (начало нового делового сезона и учебного года в очном формате), так и отраслевыми (банки аккуратно повышают ипотечные ставки, застройщики почти не индексируют цены). Показатели в сентябре сопоставимы с темпами продаж до пандемии
В Ленинградской области снижение числа сделок за 3 квартал было сильнее, чем в Санкт-Петербурге (-18,3% против -7,6%). Всего за 3 месяца в “северной столице” было заключено 16,3 тыс. ДДУ, в области - 4,3 тыс. В течение квартала динамика и для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области была сопоставима - сокращение числа сделок в августе на фоне фактического завершения льготного ипотечного кредитования и неожиданный рост в сентябре.
2. Доля ипотечных сделок снизилась с 71% до 62%
По итогам 3 квартала 2021 года 62% сделок на первичном рынке Петербургского региона прошли c ипотекой. Это ниже и чем во 2 квартале 2021 года (71%), когда еще по льготной ставке можно было взять до 12 млн рублей, и чем год назад (70%). Существенное снижение доли ипотечных сделок наблюдалось в июле (только 56% - антирекорд с начала действия льготного ипотечного кредитования), сразу после фактического прекращения льготной программы в регионе. В августе и сентябре показатель достиг 65% - выше, чем до пандемии, но все равно ниже, чем в среднем за последний год.
Падение числа ипотечных сделок в июле можно связать с рекордными показателями в июне (73%) - покупатели стремились успеть закрыть сделки с предыдущими условиями по программе. Поскольку банки достаточно аккуратно повышают ипотечные ставки, доля ипотеки в августе и сентябре вновь увеличилась и зафиксировалась на уровне 65%.
Показатели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сопоставимы (в июле 56% и 55% соответственно, в сентябре по 65%), небольшие различия были в августе, когда в Санкт-Петербурге было заключено 65% сделок с ипотекой, а в Ленинградской области - 68%.
3. В конце 3 квартала цены стагнируют
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 3 квартала 2021 года 166,7 тыс. рублей: +3,2% за 3 месяца и +27,7% в годовой динамике (относительно сентября 2020 года). К концу квартала рост цен замедлился, а по итогам сентября зафиксировано даже небольшое сокращение средней стоимости “квадрата” на 0,2% в среднем по региону.
Цены достигли 186,3 тыс. рублей в столице (+4% за квартал и +29,6% за год) и 119,9 тыс. рублей в области (+1,6% за квартал и +34% за год). Т.е. за год квадратный метр сильнее подорожал в Ленинградской области, а за квартал - в Санкт-Петербурге: в июле и августе цены в Санкт-Петербурге выросли на 1,8% и 2,4% против +1,5 и +0,3% в области.
4. По сравнению со 2 кварталом выручка девелоперов сократилась на 8%
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 3 квартале 2021 года составила 135,1 млрд рублей, что на 8% ниже, чем 3 месяца назад, количество сделок при этом снизилось на 10%. В годовой динамике (в сравнении с 3 кварталом 2020 года) показатель увеличился на 27%, при том что количество сделок сократилось почти на 7%. Несмотря на падение числа сделок за счет стремительного роста цен в течение года, девелоперы смогли нарастить выручку. В течение квартала выручка сильнее сократилась в Ленинградской области (-15%), чем в Санкт-Петербурге (-7%), а за год столица показала рост на 35%, в то время как область - снижение на 6%.
Основная часть выручки в 3 квартале 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 86%. Доля столицы увеличивается - в прошлом квартале она составляла 85%, а год назад - 80%.
|
|
Выручка девелоперов, млрд рублей |
Динамика |
|||
|
3 кв. 2020 |
2 кв. 2021 |
3 кв. 2021 |
за квартал |
за год |
|
|
Санкт-Петербург |
86,0 |
124,7 |
115,9 |
-7% |
+35% |
|
Ленинградская область |
20,4 |
22,6 |
19,2 |
-15% |
-6% |
|
Петербургский регион |
106,4 |
147,2 |
135,1 |
-8% |
+27% |
Источник: аналитический центр Циан
- Самые продаваемые новостройки Петербургского региона в 3 квартале 2021 года
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 43% всех сделок. В Ленинградской области – 48%. Проекты в столице опережают проекты в области по числу сделок за квартал. Только ЖК “ID Мурино 2” попал бы в топ-10 самых продаваемых новостроек в регионе.
Средняя стоимость квадратного метра в сделке на первичном рынке Санкт-Петербурга увеличилась за 3 месяца с 168 тыс. до 170 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 115 тыс. до 119 тыс. рублей. В целом по региону в 3 квартале средняя стоимость кв.м в сделке составила 159 тыс. рублей. Только в 2-х проектах-лидерах продаж (в Санкт-Петербурге) средняя цена “квадрата” превышает рыночные значения.
Средний “чек сделки” в Санкт-Петербурге в 3 квартале составил 7,0 млн рублей, в Ленинградской области – 4,4 млн рублей.
|
Проекты - лидеры продаж в 3 квартале 2021 года |
|||||||
|
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
№ |
Проект |
Количество сделок за квартал |
Средняя стоимость кв.м в сделке, тыс. рублей |
|
1 |
Чистое небо |
1330 |
149 |
1 |
ID Мурино 2 |
222 |
137 |
|
2 |
Солнечный город |
1114 |
131 |
2 |
Авиатор (Всеволожский район) |
192 |
131 |
|
3 |
Зеленый квартал |
586 |
135 |
3 |
Северный (Мурино) |
186 |
121 |
|
4 |
Цветной город |
465 |
143 |
4 |
Город Первых |
186 |
112 |
|
5 |
Юнтолово |
321 |
118 |
5 |
Мой мир |
185 |
139 |
|
6 |
Стрижи в Невском |
274 |
206 |
6 |
ID Кудрово |
174 |
146 |
|
7 |
Солнечный город Резиденции |
272 |
145 |
7 |
Новые горизонты |
145 |
116 |
|
8 |
Северная Долина |
253 |
130 |
8 |
Урбанист |
138 |
130 |
|
9 |
Цивилизация |
244 |
184 |
9 |
Силы природы |
105 |
98 |
|
10 |
iPart |
219 |
138 |
10 |
Верево-Сити |
98 |
90 |
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Источник: Аналитический центр Циан
“Резкого снижения числа сделок в 3 квартале в Петербургском регионе не произошло. По сравнению со 2 кварталом, когда еще действовали старые условия по ипотеке, количество ДДУ с физическими лицами сократилось лишь на 10%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Связано это с достаточно медленным ростом цен в регионе и аккуратным повышением ипотечных ставок. Участники рынка проявили готовность адаптироваться к новым условиям. Дальнейшая динамика числа сделок будет зависеть от того, какие шаги по стимулированию спроса предпримут продавцы, и какой объем предложения будет на рынке в условиях ограничений по строительству жилья в регионе”.
Во II квартале 2021 года девелоперы элитных новостроек Москвы продавали на начальной стадии строительства 45 квартир и апартаментов, что составляет всего 4% от суммарного объема предложения, подсчитали аналитики «Метриум». При этом 69% вариантов жилья продаются в готовых домах.
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2021 года на рынке элитных новостроек Москвы застройщики предлагали покупателям почти 1,2 тыс. квартир. Большая часть из них – в готовых или почти достроенных комплексов с квартирами и апартаментами, тогда как выбор у желающих вложиться в котлован или на среднюю стадию строительства (возведение этажей) был крайне скудный.
Из 1 150 квартир и апартаментов всего 45 лотов можно было купить в комплексах или корпусах на начальной стадии строительства. За прошедший год доля такого предложения сократилась с 8% до 4%. Столь же мало вариантов квартир и апартаментов в домах, находящихся на этапе монтажа – всего 47, хотя за год их рыночная доля выросла с 2% до 4%.
Между тем на завершающем этапе стройки (отделка) сейчас предлагается 270 элитных квартир и апартаментов. Их доля за прошедшие 12 месяцев сократилась с 41% до 23%. Больше всего вариантов готового жилья, то есть в новостройках, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию. Сейчас в них можно купить 789 квартир или апартаментов, что составляет 69% рынка (против 49% год назад).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что в целом предложение элитных новостроек в Москве сокращается. Особенно не хватает новых проектов, куда можно было бы вложиться на начальной стадии строительства. За прошедшие 12 месяцев число квартир и апартаментов в продаже упало на 42%. Общее количество проектов или готовых комплексов также уменьшалось: во II кв. 2020 года – 53 проекта, в III кв. 2020 года – 51, в IV кв. 2020 года – 49, в I кв. 2021 года – 46, во II кв. 2021 года – 47. За I полугодие 2021 года начались продажи только в одном новом проекте элитной застройки. В 2020 году на рынке было шесть новинок, в 2019 году – девять.
«Девелоперская активность в элитном сегменте сейчас действительно невысокая, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с несколькими факторами. Во-первых, всё более объективно ограничен земельный ресурс в центре столицы – поиск подходящих площадок становится более сложным. Во-вторых, меняется сам рынок. Девелоперы все чаще делают ставку на крупные и эксклюзивные проекты, равно как и покупатели хотят жить в кварталах с полноценной, но в то же время приватной средой и инфраструктурой. В этом смысле внимание многих клиентов переключается на премиум-сегмент. И тем не менее, спрос на элитные новостройки есть – дефицит предложения стимулирует застройщиков вести закрытые продажи».
Источник: «Метриум»
Согласно отчёту CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, глобальный объем продаж в сегменте онлайн-торговли увеличится с 2,4 трл долл США в 2020 году до 3,9 трл долл США в 2025 году.
Согласно проведенному исследованию, рост рынка электронной коммерции на 1 млрд долл США ведет к увеличению логистической инфраструктуры на 92 900 кв. м. Таким образом, по оценке CBRE, мировой спрос на складские площади в период 2020–2025 годов составит 138 млн кв. м.
Общий объем продаж на европейском рынке электронной коммерции увеличился за последние пять лет на 150%, доля онлайн-продаж в общем розничном товарообороте выросла с 7% в 2015 году до 13% в 2020 году. По оценке CBRE, с 2020 по 2025 год на европейском рынке сегмент онлайн-торговли увеличится на 298 млрд. долларов США, что потребует дополнительных 28 млн. кв. м складских площадей.
«Электронная коммерция неуклонно росла на протяжении многих лет, но поскольку многие потребители изменили свои покупательские привычки во время пандемии, мы наблюдаем рост активности», — пояснил Джек Кокс, управляющий директор по индустриальной и складской недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. «Это будет по-прежнему иметь большое значение для систем сбыта и логистических цепочек, а также поддерживать рекордные показатели складской недвижимости. Пока потребительская база продолжает расти, мы считаем, что у складской недвижимости также будут дополнительные возможности для роста».
Китай и США являются крупнейшими рынками онлайн-торговли в мире, на них пришлось 57% всех онлайн-продаж. По итогам 2020 года наибольшие темпы проникновения электронной коммерции были зафиксированы в Южной Корее (36% от розничного товарооборота), Китае (27%) и Великобритании (24%). К 2025 году ожидается существенный рост рынка электронной коммерции в Индонезии, с текущих 20% до 34%, а Южная Корея будет иметь самый высокий уровень проникновения электронной коммерции в мире — 43%. В 2025 году уровень онлайн-торговли в общем розничном товарообороте в России увеличится до 16,5%.
Для оценки динамики рынка электронной коммерции CBRE выявила 27 факторов в 43 странах, которые влияют на спрос населения. Это социально-демографические факторы, цифровая грамотность, степень развития финансовых услуг и инфраструктуры. Среди 27 ключевых факторов были определены 6 ключевых: степень урбанизации, проникновение мобильного интернета и широкополосного доступа в интернет, использование банковских карт, уровень цифровых навыков населения, наличие крупных игроков в сегменте онлайн-торговли.
|
Страна |
Проникновение электронной коммерции, 2020 год |
Проникновение электронной коммерции, 2025 год |
|
Южная Корея |
36 |
43 |
|
Индонезия |
20 |
38 |
|
Материковый Китай |
27 |
34 |
|
Великобритания |
24 |
32 |
|
Нидерланды |
18 |
26 |
|
США |
20 |
26 |
|
Сингапур |
16 |
22 |
|
Чехия |
17 |
20 |
|
Канада |
13 |
20 |
|
Россия |
10 |
16 |
Источник: CBRE, прогноз мирового рынка электронной коммерции на 2021 год.
Проникновение электронной коммерции — это доля продаж через Интернет в общем объеме розничных продаж.
Тасос Везиридис, руководитель отдела исследований в области индустриальной, складской и торговой недвижимости, CBRE, пришел к следующему выводу:
«Европейский рынок относительно поляризован с точки зрения проникновения электронной коммерции. Существует ряд рынков, включая Великобританию, Германию, Швецию и Нидерланды, на которых уже существует множество факторов, способствующих высокой доле электронной коммерции, и этот процесс ускорился во время пандемии. Тем не менее, мы считаем, что многие из менее продвинутых рынков, такие как Португалия, Италия и Испания, испытают более быстрый рост в течение следующих пяти лет и начнут догонять лидирующие в этом плане рынки, что приведет к росту спроса на складскую недвижимость как на этих, так и на других европейских рынках».
Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE в области индустриальной и складской недвижимости, комментирует:
«Несмотря на сравнительно скромную степень проникновения электронной коммерции в России, онлайн ритейл в плане развития логистической инфраструктуры превратился в «приму» складского рынка. В последние несколько лет представители этой отрасли инвестируют в склады больше, чем какой-либо другой сегмент. А доля онлайн ритейлеров в спросе сопоставима с ведущими зарубежными рынками, где процент онлайн покупателей существенно выше чем в России. Мы ожидаем продолжения развития логистической платформы ведущими игроками онлайн розницы, при этом форматы складской недвижимости, подходы к организации логистики этими компаниями могут меняться».