Ставки аренды на качественные складские помещения в Московском регионе за квартал выросли на 23%
За прошедшие 3 месяца ставки аренды на качественные склады в Московском регионе существенно увеличились. Средневзвешенная ставка аренды по итогам квартала достигла 5 280 руб./кв. м/год, что на 23% выше показателя по итогам I полугодия 2021 года. Наблюдаемый рост ставок связан с увеличением цен на стройматериалы, которое девелоперы закладывают в свои будущие проекты, стабильно высоким спросом, а также низким уровнем свободных площадей.
Помимо этого, в настоящей момент на рынке в основном осталось только дорогостоящее предложение в локациях вблизи либо внутри МКАД, что соответственно, завышает среднерыночное значение. Собственники спекулятивных объектов, удаленных от МКАД, видя текущие тенденции рынка и нехватку качественного предложения, также стали поднимать ставки аренды на свободные площади – в среднем мы наблюдаем рост ставок за квартал до 10-15% в складских комплексах, расположенных на расстоянии от 30 км и выше от МКАД, в которых присутствуют готовые к въезду блоки.
Динамика средневзвешенной ставки аренды
Несмотря на существенный рост стоимости аренды, объем спроса на складские площади остается на рекордно высоком уровне. В III квартале 2021 г. общий объем купленных и арендованных складских площадей составил 960 тыс. кв. м, из которых 46% - это сделки формата built-to-suit. С начала 2021 года общий объем сделок составил 1,9 млн кв. м площадей, что является рекордным результатом на рынке складской недвижимости за всю историю. Данный показатель превышает итоги I-III кварталов 2020 года в 1,7 раза.
Драйверами спроса с начала года выступают компании, специализирующиеся на розничной торговле, - их доля составляет 33% от общего объема сделок. Онлайн-ритейлеры сместились на второе место, их доля составляет 24%. На третьем месте - логистические компании, которые сформировали 16% об общего объема спроса с начала года.
Объем нового ввода в III квартале составил 543 тыс. кв. м складских площадей, 74% из которых - объекты, реализованные непосредственно под клиента. С начала года было введено 875 тыс. кв. м складских площадей, что, в свою очередь, на 7% ниже результатов аналогичного периода прошлого года. Из ключевых спекулятивных объектов, построенных в прошедшем квартале, можно отметить Industrial city «Есипово» (14 тыс. кв. м), предлагаемый на рынке в формате Light industrial. До конца года ожидается ввод еще 707 тыс. кв. м площадей.
Ввиду значительного объема завершенного строительства в формате built-to-suit, а также по-прежнему растущего спроса на складские помещения, доля вакантных площадей в Московском регионе опустилась до уровня 1,5%, что на 1,3 п.п. ниже результата за 1 полугодие 2021 года.
Динамика доли вакантных площадей
По прогнозам Colliers, в дальнейшем снижение вакантности замедлится, что связано с тем, что на рынке практически не осталось качественного предложения. Учитывая текущие объемы спроса и тенденцию строительства под клиента, данный тренд сохранится в ближайшее время. Уменьшение доли свободных площадей в первую очередь будет связано с завершением строительства built-to-suit объектов, которые не выйдут на спекулятивный рынок. При этом на рынке не будет наблюдаться увеличения высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои built-to-suit объекты, а расширяют свои складские мощности.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers: «На текущий момент рынок остается на стороне арендодателя. Девелоперы на сегодняшний день работают на пределе своих лимитов, что вынуждает компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды, выстраиваться в очередь, а застройщик выбирает наиболее финансово привлекательные проекты. Из-за загруженности девелоперов срок на реализацию built-to-suit объекта среднего размера увеличился со стандартных 9 месяцев до 12-14 месяцев, из которых 3-5 месяцев уходит на ожидания старта проекта, а около 9 месяцев - на строительство. Помимо этого, с целью избежать потери из-за стремительного роста цен на стройматериалы, некоторые девелоперы уже произвели пересмотр стоимости строительства для будущих проектов, другие стали закладывать процент изменения стоимости материалов в договоры».
По данным JLL, в стрит-ритейле на Невском проспекте доля свободных помещений уменьшилась за 3-й квартал на 1,8 п.п., опустившись ниже 10% впервые с начала пандемии и достигнув 8,4%. Вакантность стабильно снижается уже год, а количество пустующих помещений в конце сентября 2021 года уже на 45% меньше аналогичного периода прошлого года.
Старо-Невский проспект уже полностью вышел на докризисный уровень с вакантностью 7,1%, тогда как на основной части Невского проспекта (от Адмиралтейства до площади Восстания) пустует пока 9,3% помещений.
Динамика доли свободных помещений на Невском проспекте
Источник: JLL
Среди новых арендаторов Невского проспекта в 3-м квартале больше половины – это общепит и магазины сладостей, включая новую сеть Elit LoQum, кафе-пекарню «Слой», кофейню Britishbro coffee; также анонсировано открытие ресторана Chang и «Шоколадницы».
По итогам трех кварталов количество открытий кафе и ресторанов на Невском проспекте превысило число закрытий. Положительная динамика в общепите наблюдается с начала лета 2021 года. До этого с начала пандемии больше закрывалось ресторанов, чем открывалось новых на Невском проспекте.
Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов на Невском проспекте
Источник: JLL
Старо-Невский проспект продолжает усиливать позиции в качестве главного люксового fashion-коридора. В конце лета на Невском, 129 начал работу бутик часов и аксессуаров Montblanc, осенью планируется открытие Philipp Plein на Невском, 150.
«Спрос арендаторов на рынке стрит-ритейла сместился в сторону небольших помещений площадью до 100 кв. м с оптимальными планировочными решениями. Присутствие на Невском по-прежнему престижно, однако сохраняется желание у компаний сократить затраты на аренду. Ряд помещений, которые освободились на Невском проспекте в период пандемии, до сих пор не могут найти арендаторов именно по причине сложных конфигураций и избыточных торговых площадей», - комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на главной улице города оставался неизменным в течение девяти месяцев 2021 года и составил 2,8-6 тыс. руб. за кв. м в месяц для Старо-Невского и 6-10 тыс. руб. за кв. м на основной части Невского проспекта.
Специалисты «БЕСТ-Новострой» проанализировали предложение новостроек на рынке «старой» Москвы на начальной стадии строительства и выделили топ округов с наибольшим количеством проектов со стартовыми ценами, которые, как правило, наиболее интересны для входа в проект.
На сегодняшний день на рынке новостроек «старой» Москвы, по данным bnMAP.pro, экспонируется 316 проектов с квартирами и апартаментами. Как правило, именно покупка квартиры на «нулевой» стадии строительства является наиболее выгодной с экономической точки зрения, поскольку в этот момент девелопер предлагает квартиры и апартаменты по наиболее низким ценам. А новые проекты, а также новые корпуса в уже реализуемых ЖК поступают в продажу каждый месяц, и отследить это даже малоопытному инвестору, не говоря уже о простом покупателе, не всегда легко. Эксперты «БЕСТ-Новострой» проанализировали экспозицию на начальной стадии строительства в столице и выделили топ округов с наибольшим выбором подобного предложения.
На сегодняшний день в старых границах Москвы экспонируются 52 проекта, где есть корпуса на старте; в них предлагается 9 934 лота. Большинство из них относится к бизнес-классу – 31 ЖК. Еще 19 новостроек относится к комфорт-классу. По одному проекту на нулевой стадии строительства также есть в элитном и премиум-классе. А вот подобных новостроек стандартного класса в границах «старой» Москвы сейчас нет.
Лидером по количеству новостроек на нулевой стадии строительства, по данным bnMAP.pro, стал ЮАО. Сегодня там представлено девять таких проектов. Однако практически все они относятся к бизнес-классу, и лишь один ЖК к комфорт-классу. Также больший выбор новостроек на данной стадии строительства есть в САО, СЗАО и ЮВАО – по 7 ЖК. А меньше всего проектов в ЦАО – всего 1 ЖК.
При этом наибольший выбор предложения (количество лотов) на стартовой стадии строительства сегодня есть у покупателей новостроек в ЮВАО, там в продаже находится суммарно 2 585 квартир и апартаментов. Причем значительная часть из них представлена в доступном комфорт-классе. Наименьший выбор подобных лотов сегодня также представлен в ЦАО – всего 24 лота в одном элитном ЖК. Также крайне небольшой ассортимент предлагается в СВАО. Несмотря на то, что пять проектов сегодня на нулевой стадии строительства, суммарный объем экспозиции в них составляет всего 313 лотов.
«Несмотря на то что в последние несколько месяцев среднерыночные цены на новостройки замедлили рост по сравнению с первой половиной 2021 года, инвестиции в недвижимость по-прежнему могут быть выгодными, если вкладывать в них на старте продаж, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – До момента ввода в эксплуатацию квадратный метр в ЖК дорожает в среднем на 15-25%, если, конечно, на старте он был адекватно оценён. Поэтому даже инвестируя на короткий срок, 1-2 года с последующей переуступкой ДДУ до сдачи дома, можно неплохо заработать. Сейчас, как мы видим, у покупателей есть достаточно большой выбор проектов на нулевой стадии. Среди текущего предложения одними из наиболее перспективными для инвестиций такие «свежие» проекты как ЖК Very, MOD, Symphony 34».
Новостройки «старой» Москвы находящиеся на стадии строительства «работы нулевого цикла»**
|
Округ |
Суммарное число проектов |
Суммарное количество лотов |
Комфорт-класс (проекты/лоты) |
Бизнес-класс (проекты/лоты) |
Премиум-класс (проекты/лоты) |
Элитный класс (проекты/лоты) |
|
ЮАО |
9 |
1 296 |
1/114 |
8/1 182 |
0 |
0 |
|
САО |
7 |
1 021 |
4/580 |
3/441 |
0 |
0 |
|
СЗАО |
7 |
1 265 |
2/255 |
5/1 010 |
0 |
0 |
|
ЮВАО |
7 |
2 585 |
4/1 644 |
3/941 |
0 |
0 |
|
ЗАО |
6 |
1 442 |
3/999 |
2/374 |
1/69 |
0 |
|
ЮЗАО |
6 |
1 089 |
1/481 |
5/608 |
0 |
0 |
|
СВАО |
5 |
313 |
0 |
5/313 |
0 |
0 |
|
ВАО |
4 |
899 |
4/899 |
0 |
0 |
0 |
|
ЦАО |
1 |
24 |
0 |
0 |
0 |
1/24 |
|
Итого |
52 |
9 934 |
19/4 972 |
31/4 869 |
1/69 |
1/24 |
**По данным bnMAP.pro