Ставки аренды на качественные складские помещения в Московском регионе за квартал выросли на 23%
За прошедшие 3 месяца ставки аренды на качественные склады в Московском регионе существенно увеличились. Средневзвешенная ставка аренды по итогам квартала достигла 5 280 руб./кв. м/год, что на 23% выше показателя по итогам I полугодия 2021 года. Наблюдаемый рост ставок связан с увеличением цен на стройматериалы, которое девелоперы закладывают в свои будущие проекты, стабильно высоким спросом, а также низким уровнем свободных площадей.
Помимо этого, в настоящей момент на рынке в основном осталось только дорогостоящее предложение в локациях вблизи либо внутри МКАД, что соответственно, завышает среднерыночное значение. Собственники спекулятивных объектов, удаленных от МКАД, видя текущие тенденции рынка и нехватку качественного предложения, также стали поднимать ставки аренды на свободные площади – в среднем мы наблюдаем рост ставок за квартал до 10-15% в складских комплексах, расположенных на расстоянии от 30 км и выше от МКАД, в которых присутствуют готовые к въезду блоки.
Динамика средневзвешенной ставки аренды
Несмотря на существенный рост стоимости аренды, объем спроса на складские площади остается на рекордно высоком уровне. В III квартале 2021 г. общий объем купленных и арендованных складских площадей составил 960 тыс. кв. м, из которых 46% - это сделки формата built-to-suit. С начала 2021 года общий объем сделок составил 1,9 млн кв. м площадей, что является рекордным результатом на рынке складской недвижимости за всю историю. Данный показатель превышает итоги I-III кварталов 2020 года в 1,7 раза.
Драйверами спроса с начала года выступают компании, специализирующиеся на розничной торговле, - их доля составляет 33% от общего объема сделок. Онлайн-ритейлеры сместились на второе место, их доля составляет 24%. На третьем месте - логистические компании, которые сформировали 16% об общего объема спроса с начала года.
Объем нового ввода в III квартале составил 543 тыс. кв. м складских площадей, 74% из которых - объекты, реализованные непосредственно под клиента. С начала года было введено 875 тыс. кв. м складских площадей, что, в свою очередь, на 7% ниже результатов аналогичного периода прошлого года. Из ключевых спекулятивных объектов, построенных в прошедшем квартале, можно отметить Industrial city «Есипово» (14 тыс. кв. м), предлагаемый на рынке в формате Light industrial. До конца года ожидается ввод еще 707 тыс. кв. м площадей.
Ввиду значительного объема завершенного строительства в формате built-to-suit, а также по-прежнему растущего спроса на складские помещения, доля вакантных площадей в Московском регионе опустилась до уровня 1,5%, что на 1,3 п.п. ниже результата за 1 полугодие 2021 года.
Динамика доли вакантных площадей
По прогнозам Colliers, в дальнейшем снижение вакантности замедлится, что связано с тем, что на рынке практически не осталось качественного предложения. Учитывая текущие объемы спроса и тенденцию строительства под клиента, данный тренд сохранится в ближайшее время. Уменьшение доли свободных площадей в первую очередь будет связано с завершением строительства built-to-suit объектов, которые не выйдут на спекулятивный рынок. При этом на рынке не будет наблюдаться увеличения высвобождающихся площадей, поскольку текущие арендаторы по большей части не переезжают целиком в свои built-to-suit объекты, а расширяют свои складские мощности.
Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers: «На текущий момент рынок остается на стороне арендодателя. Девелоперы на сегодняшний день работают на пределе своих лимитов, что вынуждает компании, желающие построить складской комплекс под собственные нужды, выстраиваться в очередь, а застройщик выбирает наиболее финансово привлекательные проекты. Из-за загруженности девелоперов срок на реализацию built-to-suit объекта среднего размера увеличился со стандартных 9 месяцев до 12-14 месяцев, из которых 3-5 месяцев уходит на ожидания старта проекта, а около 9 месяцев - на строительство. Помимо этого, с целью избежать потери из-за стремительного роста цен на стройматериалы, некоторые девелоперы уже произвели пересмотр стоимости строительства для будущих проектов, другие стали закладывать процент изменения стоимости материалов в договоры».
По итогам второго квартала 2021 года, объем чистого поглощения на офисном рынке составил чуть более 28 тыс. кв. м, что можно рассматривать как постепенное оживление рынка аренды в Санкт-Петербурге. Если в первом квартале основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, которые были заполнены конечными потребителями (собственниками и арендаторами), то в апреле-июне 2021 года активность на рынке носила рыночный характер. Суммарное чистое поглощение по итогам полугодия достигло 90 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает результаты аналогичного периода 2020 года (31 тыс. кв. м).
Лидирующим по объему спроса по итогам полугодия стал сегмент «Информационные технологии и телеком», который вернул себе первенство после более скромной весны – 35% от объема всех сделок. Далее, достаточно близкие результаты по объему закрытых сделок показали следующие сегменты: «профессиональные услуги» (16%), «торговые компании» (14%), а также «банки и финансовые структуры» (13%). Особняком стоят компании подразделения ПАО «Газпром», которые, хоть и не были активными арендаторами в первом полугодии, однако остаются активными как резиденты своих новых собственных проектов, в частности «Морской резиденции».
В первом полугодии 2021 года рынок качественной офисной недвижимости пополнился 11 бизнес-центрами суммарной арендопригодной площадью 83,7 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем предложения достиг 3,76 млн кв. м. Если в первом квартале объем предложения был сформирован преимущественно неспекулятивными объектами, крупнейшим из которых стал деловой центр «Морская резиденция», то второй квартал ознаменовался выходом на рынок ряда спекулятивных объектов: деловой центр «Максидом» на Васильевском острове, несколько офисных особняков на Большой Морской улице от компании УК «Сенатор».
Активное пополнение объема спекулятивного предложения во втором квартале 2021 года отразилось на уровне вакантности. Так, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А, несмотря на положительное поглощение, увеличилась за квартал на 2,4% и составила 5,8%. В классе В стабильный спрос приводит к вымыванию офисных площадей в наиболее качественных объектах этого сегмента. По итогам второго квартала уровень вакантности в классе В снизился на 0,6 п.п. – до 6,6%.
Средний уровень запрашиваемых ставок в бизнес-центрах класса А вырос за прошедший квартал на 7,8% и достиг 1 702 руб./кв. м/мес. (без учета НДС). В Классе В ставки не изменились – средний показатель запрашиваемых ставок составил 1 131 руб./кв. м/мес. (без учета НДС).
«Результаты первого полугодия показывают уверенное восстановление рынка. Многие арендаторы рассматривают варианты переезда, смены локации, консолидацию или открытие новых офисов. Наибольшим вызовом становится поиск качественных крупных офисов по рыночной цене. Арендаторы готовы рассматривать самые разные объекты, если они могут быть приспособлены под офисы и реконструированы. Однако, конечно, классический офис остается наиболее предпочтительным вариантом. Рынок постепенно возвращается к допандемийному уровню ставок аренды, хотя последующий рост будет ограничен желанием арендаторов сохранить экономически приемлемые ставки аренды», - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg сравнили, как изменился первичный рынок жилья в Петербурге за последние 10 лет. Результаты исследования говорят о том, что средние цены на квартиры выросли более чем в 2,5 раза, объем продаж увеличился вдвое.
По итогам июня 2021 года объём предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга составил 6,3 млн м2, что на 12% превышает уровень аналогичного периода 2011 года. За первые 6 месяцев текущего года в черте города было реализовано около 21 тыс. квартир. Для сравнения 10 годами ранее, в первой половине 2011 г., объём продаж составил примерно 10 тыс. квартир.
За 10 лет доля пригородных территорий в общем объёме строительства возросла на 5 п. п. - с 12 до 17%.
Средние цены на квартиры в новостройках в период с июня 2011 г. по июнь 2021 г. увеличились в 2,4-2,8 раза в зависимости от класса. Наибольшее подорожание цены квадратного метра зафиксировано в сегменте бизнес-класса: с 98 тыс. руб./м2 до 273 тыс. руб./м2. В сегменте массового спроса средний уровень цен по итогам июня 2021 г. составил 178 тыс. руб./м2, в 2011 г. цифры были заметно меньше – 73 тыс. руб./м2. Элитное жильё подорожало в 2,6 раз за рассматриваемый период, средняя цена во втором квартале 2021 г. находилась на отметке 464 тыс. руб./м2.
Структура спроса по классам за 10 лет не изменилась. 90% всех проданных квартир на рынке относятся к С-классу.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «Текущие реалии ярко демонстрируют преимущество недвижимости, за которое ее так ценят инвесторы, особенно частные: недвижимость – это реальный актив и надежная инвестиция, рынки недвижимости временами переживают кризисы, но продолжают активно развиваться. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулируют покупателей к сохранению существующих и приобретение новых активов в недвижимости».