Итоги III квартала на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 9,2%. Средневзвешенная цена составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам III квартала 2021 года было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 9 755 квартир[1] общей площадью 494,7 тыс. кв. м. За прошедший квартал предложение снизилось на 9,2% по количеству квартир и на 7,6% по общей площади экспозиции.
В III квартале в ТиНАО не вышел ни один новый жилой проект, однако рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Переделкино Ближнее», квартал 16, корпус 4;
– «Саларьево парк», корп. 51, 52, 53;
– «Середневский лес», корп. 1.2;
– «Южное Бунино», корп. 17;
– «Борисоглебское», корп. 39, 10;
Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в округе НАО, но за отчетный период доля округа снизилась до 92,6% (-2,2 п.п.), а на ТАО пришлось 7,4% от совокупного объема предложения.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 84,8% (-4,4 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах повысилась и достигла 12,8% (+2,7 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 2,4% (+1,7 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности заметно выросла доля предложения в корпусах на этапе отделки – увеличилась на 11,2 п.п. до 26,4%. При этом доля квартир в корпусах на начальном этапе сократилась до 33,6% (-6,3 п.п.), а на монтаже – до 35,3% (-3,8 п.п.). Объем предложения в сданных домах снизился до 4,7% (-1,2 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения увеличилось количество однокомнатных квартир до 40,5% (+5,7 п.п.) за счет сокращения численности студий – 11,1% (-5,8 п.п.). Доля двухкомнатных квартир практически не изменились, прибавив всего 0,2 п.п. (34%). Тем не менее, основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 74,5% (+5,9 п.п.). Трехкомнатные лоты заняли порядка 13,1% рынка (-0,3 п.п.). Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,3% (+0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с white box начали активно замещать предложение с чистовой отделкой. В III квартале 2021 года наблюдался заметный рост доли таких квартир – до 19,3% (+12,5 п.п.), при этом сопоставимо снизилась доля квартир с отделкой – до 31,9% (-11,6 п.п.). На территории ТиНАО квартиры без отделки составляют чуть меньше половины рынка (48,8%; -0,9 п.п.).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу III квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). В НАО квадратный метр подорожал до 203 195 руб., а в ТАО – до 109 355 руб.[2].
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал; +5,3% за 6 месяцев; +12,7% за 9 месяцев; +19% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 9 месяцев на 2,3 кв.м с 53 до 50,7 кв.м.
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
25,0 |
34,5 |
178 550 |
253 365 |
349 700 |
4 093 430 |
6 334 130 |
9 833 035 |
|
1К |
28,3 |
38,3 |
62,8 |
146 000 |
209 785 |
296 030 |
4 928 095 |
8 035 315 |
16 232 500 |
|
2К |
47,4 |
60,3 |
129,2 |
81 880 |
181 720 |
462 555 |
5 272 960 |
10 953 505 |
54 001 855 |
|
3К |
61,9 |
82,1 |
178,0 |
65 570 |
179 905 |
430 385 |
5 494 720 |
14 764 510 |
58 758 330 |
|
4К+ |
91,3 |
178,4 |
855,4 |
66 665 |
140 325 |
276 995 |
16 624 830 |
25 040 700 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
50,7 |
855,4 |
65 570 |
194 800 |
525 000 |
4 093 430 |
9 875 290 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в III квартале 2021 года:
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,09 млн руб.;
– ЖК «Цветочные Поляны» (НАО / пос. Филимонковское): студия площадью
22,43 кв. м за 4,22 млн руб.;
– ЖК «Южное Бунино» (НАО / пос. Сосенское): студия площадью
18,4 кв. м за 4,29 млн руб.
Основные тенденции
«В III квартале 2021 года ситуацию на рынке новостроек Новой Москвы можно охарактеризовать как относительно спокойную, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По сравнению с первой половиной текущего года, девелоперская активность в отчетном периоде заметно снизилась. В прошедшем квартале не вышло ни одного нового проекта и стартовали продажи всего в восьми корпусах. При этом объем предложения стабилизировался на уровне 9,8 тыс. квартир (-9,2%), который можно назвать комфортным для рынка, с учетом максимума предложения на уровне 12,8 тыс. квартир во II квартале 2017 года и минимума в 7,3 тыс. квартир в III квартале 2020 года.
Цены по инерции плавно продолжают расти, но темп роста замедлился до 1,6% по итогам квартала. В III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 194,8 тыс. руб. (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу сентября приблизился к психологической отметке и составил 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Площадь средней квартиры в экспозиции продолжает оставаться весьма компактной – всего 50,7 кв.м, что близко к минимуму. В прошлом квартале была зафиксирована рекордно низкая средняя площадь квартиры в экспозиции – 49,8 кв.м.
В середине 2021 года завершилась госпрограмма льготной ипотеки и рынок новостроек Новой Москвы в III квартале перешел в состояние плавного замедления после перегрева, вызванного повышенным покупательским интересом. Ожидать резких движений сейчас не стоит. Ввероятнее всего, рынок будет и дальше замедляться под давлением растущей ключевой ставки. Это означает, что до конца текущего года нас скорее всего ждет дальнейшее замедление роста цен и сдержанный интерес покупателей к новостройкам. Серьезным поддерживающим фактором для локального рынка ТиНАО является «умеренность» цен относительно «старой» Москвы и активное развитие инфраструктуры присоединенных территорий. В совокупности это может повысить интерес покупателей к жилью Новой Москвы на замедляющемся рынке и удержать достигнутый уровень цен в данной локации до конца года».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
Каждая пятая квартира в новостройках бизнес-класса продается в Южном административном округе Москвы. Протяженная береговая линия Москвы-реки, огромные зеленые зоны вроде парка Коломенское, удобная дорожная сеть – все эти факторы привлекают в данную локацию застройщиков и покупателей жилья бизнес-класса. За последний год цены здесь выросли на 34%, однако эксперты «Метриум» нашли пять проектов новостроек, в которых квартиру можно приобрести по цене от 9,2 млн рублей.
- «Зиларт»
Студия за 9,2 млн рублей
В одном из крупнейших проектов застройки столицы на месте завода ЗиЛ, разрастается самобытный и модный район с новостройками бизнес-класса, который получил название «Зиларт». Он находится в Даниловском районе Москвы и ограничен практически со всех сторон новыми набережными Москвы-реки, а в «материковой части» застройщик (группа «ЛСР») предусмотрел школы, детские сады, культурные центры, кафе, рестораны, арт-объекты и т.п. Высота некоторых корпусов достигает 40 этажей, поэтому в «Зиларте» много видовых квартир, из которых открывается обзор на реку и районы активной джентрификации некогда промышленного юга столицы. В одном из строящихся корпусов на ранней стадии здесь можно приобрести студию площадью 22,4 кв.м за 9,2 млн рублей. Это самая доступная квартира бизнес-класса в Южном административном округе.
- «Ривер Парк»
1-комнатная квартира за 12,5 млн рублей
Самая доступная однокомнатная квартира на рынке новостроек бизнес-класса на юге Москвы продается в городском квартале «Ривер Парк». Её площадь достигает 37 квадратных метров, а входит она в состав строящегося корпуса заключительной фазы проекта. Квартал выстроен вдоль Нагатинского затона и имеет собственную протяженную 1,5-километровую набережную, благоустроенную девелоперами проекта (AEON Corporation совместно с «Ферро-Строй»). Дома спроектированы таким образом, что из большинства квартир открывается вид на Москву-реку. Также в некоторых квартирах предусмотрены террасы, французские балконы, эркеры, гардеробные комнаты, панорамное остекление. Помимо набережной, застройщики предусмотрели здесь одну из самых больших дворовых территорий в Москве площадью 1,5 га с элементами водного ландшафта, садом камней, площадками для уличных спортивных тренировок, скалодром и роллердром.
«Покупка квартиры в одном из последних корпусов проекта, – это беспроигрышная инвестиция, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Квартира отлично подойдет для собственного проживания, так как стройка уже не будет мешать, ведь все корпуса квартала завершены. При этом жилье можно сдать в аренду – рядом откроется станция метро и появится крупный деловой квартал. Наконец, за период строительства корпуса цены еще значительно вырастут».
- TopHILLS
Студия за 12,9 млн рублей
Еще один квартал с доступными предложениями жилья бизнес-класса на юге Москвы – TopHills (девелопер – «Инград»). Шесть корпусов с общим функциональным стилобатом строят в Нагорном районе ЮАО. Здесь студию площадью 35 кв.м. можно приобрести за 12,9 млн рублей. Входные группы квартала проектировало архитектурное бюро Glekel, которое умеет совместить яркий дизайн и функциональность пространства. Премиальные материалы отделки, качественное инженерное оборудование, безбарьерная среда, места хранения колясок и велосипедов, а также мойка для домашних питомцев. Среди локальных бонусов – станция метро в 100 метрах от квартала, берег реки Котловки, а также единственный в столице горнолыжный комплекс «Кант». В TopHills предусмотрен элитный фитнес-центр, торговый комплекс, домашняя пекарня, кафе и ресторан.
- «Now. Квартал на набережной»
1-комнатная квартира за 12,9 млн рублей
Еще один квартал бизнес-класса, где можно приобрести жилье значительно дешевле средних значений по рынку, это «Now. Квартал на набережной» (девелопер проекта – Tekta Group). Как и следует из названия, этот комплекс растет на берегу Москвы-реки, а именно – в затоне Новинки, в Даниловском районе ЮАО. Все здания строят по индивидуальному проекту, их архитектурный облик вариабельный – от частных камерных резиденций до высотных башен. Однокомнатную квартиру площадью 36,4 кв.м. здесь можно приобрести за 12,9 млн рублей. Всего в 30 метрах от домов – благоустроенная набережная по проекту бюро Gafa с пешеходными, беговыми и велосипедными маршрутами, а также амфитеатром и детскими площадками.
- «Павелецкая Сити»
Студия за 13,7 млн рублей
Рядом с историческим центром в Даниловском районе Москвы компания MR Group вместе с Level Group реализуют проект «Павелецкая Сити». Архитектура и дизайн девяти высоток вдохновлены образами золотой эпохи Голливуда и эстетикой нью-йоркского ар-деко 1920-1930-х гг. В «вертикальном городе», как называет застройщик «Павелецкую Сити», предусмотрена вся необходима инфраструктура – кафе и супермаркет, центр раннего развития, зоны отдыха и спортивные площадки. Квартиру же здесь можно приобрести как минимум за 13,7 млн рублей – это студия площадью 27,6 кв.м. Внутреннее пространство квартала сформировано командой бюро ADM. На огороженной территории будут игровые комплексы для детей разных возрастов, зоны тихого отдыха, спортивные площадки, тропа здоровья, многофункциональные площадки для командных видов спорта.
«Несмотря на значительный рост цен, у потенциальных покупателей новостроек еще есть возможность подобрать подходящие квартиры, если они внимательно изучат рынок или обратятся к экспертам, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В крупных проектах регулярно появляются новые корпуса, где квартиры можно приобрести по стартовым ценам. Помимо этого, многие застройщики максимально расширяют линейку предложения с точки зрения формата квартир и их площади, что позволяет оптимизировать бюджет под конкретные запросы покупателя, будь это инвестор, одинокий молодой профессионал, студент и т.п.».
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в первом полугодии 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 2,7 тыс. лотов – максимальное значение за весь период развития рынка. Сервисные апартаменты стали популярным финансовым инструментом среди частных инвесторов – за последние 4 года каждый пятый покупатель апартаментов совершал повторную покупку.
За первые шесть месяцев 2021 года количество реализованных городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 2,7 тыс. лотов (80 тыс. кв. м), что что вдвое превышает показатели первого и второго полугодий 2020 (1,4 и 2,3 тыс. лотов соответственно) и является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка. Подавляющее большинство приобретенных в 2021 году лотов (93%) традиционно сформировали сервисные апартаменты.
В конце первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов превысила отметку в 200 тыс. руб./кв. м, что на 26% выше результатов июля 2020 года.
«Апартаменты уверенно заняли нишу самостоятельного финансового инструмента среди частных инвесторов. Каждый пятый покупатель (18%), приобретавший апартаменты в 2018-2021 годах, совершал повторную покупку. При этом, 11% от этого количества покупателей стали владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля, - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Апартаменты стали хорошей альтернативой классической сдаче жилья в аренду, обеспечивая инвестору более высокий уровень доходности при минимальном вовлечении в процесс (8-10% против 4-5% годовых, без учета роста стоимости самого актива)».
Высокий спрос на формат апартаментов приводит к активному сокращению объема предложения: за первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15% и составил 645 тыс. кв. м (19 тыс. лотов) в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объема (86%, или 556 тыс. кв. м) приходится на сервисные проекты. Апарт-комплексы 2021 года отличаются расположением в центральных локациях и большей камерностью: если в 2020 году рынок пополнялся проектами на несколько тысяч лотов, в этом году в продажу выходят проекты с номерным фондом до 500 лотов. Зонами концентрации предложения остаются Московский (34%), Невский (20%) и Выборгский (14%) районы.
Всего с начала 2021 года первичное предложение городских апартаментов пополнилось шестью сервисными объектами общей площадью 33 тыс. кв. м (1 226 лотов). Компания ПСК вывела на рынок два проекта в составе сети Avenir – Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir. Компания Orange Group пополнила портфель проектов под брендом IZZZI, представив «IZZZI у Гостиного Двора», «IZZZI у Владимирской», «IZZZI у Сенной». Китайская компания «Хуа-Жэнь Интернешнл» начала продажи юнитов в апарт-отеле Shine. До конца 2021 года запланирован выход на рынок проекта ARTSTUDIO M103 (RBI) у Московских ворот, а также третьего апарт-отеля под брендом Avenir – Putilov Avenir (ПСК) на проспекте Стачек.
По итогам первых шести месяцев 2021 год объем ввода в эксплуатацию составил 32,5 тыс. кв. м (1,2 тыс. лотов). До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще 183,6 тыс. кв. м (6,2 тыс. лотов), 70% которых сформированы сервисными апартаментами.