Итоги III квартала на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 9,2%. Средневзвешенная цена составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», на первичном рынке новостроек Новой Москвы по итогам III квартала 2021 года было представлено 32 жилых комплекса, с совокупным объемом предложения около 9 755 квартир[1] общей площадью 494,7 тыс. кв. м. За прошедший квартал предложение снизилось на 9,2% по количеству квартир и на 7,6% по общей площади экспозиции.
В III квартале в ТиНАО не вышел ни один новый жилой проект, однако рынок пополнился новыми корпусами в следующих комплексах:
– «Переделкино Ближнее», квартал 16, корпус 4;
– «Саларьево парк», корп. 51, 52, 53;
– «Середневский лес», корп. 1.2;
– «Южное Бунино», корп. 17;
– «Борисоглебское», корп. 39, 10;
Основной объем предложения по-прежнему сосредоточен в округе НАО, но за отчетный период доля округа снизилась до 92,6% (-2,2 п.п.), а на ТАО пришлось 7,4% от совокупного объема предложения.
Структура предложения по округам (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Превалирующий объем экспонируемых квартир располагался в многоэтажных новостройках – 84,8% (-4,4 п.п.). Доля квартир в среднеэтажных домах повысилась и достигла 12,8% (+2,7 п.п.). Меньше всего квартир представлено в малоэтажных корпусах – их доля составила всего 2,4% (+1,7 п.п.).
Структура предложения по этажности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
За последние три месяца в структуре предложения по стадиям строительной готовности заметно выросла доля предложения в корпусах на этапе отделки – увеличилась на 11,2 п.п. до 26,4%. При этом доля квартир в корпусах на начальном этапе сократилась до 33,6% (-6,3 п.п.), а на монтаже – до 35,3% (-3,8 п.п.). Объем предложения в сданных домах снизился до 4,7% (-1,2 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения увеличилось количество однокомнатных квартир до 40,5% (+5,7 п.п.) за счет сокращения численности студий – 11,1% (-5,8 п.п.). Доля двухкомнатных квартир практически не изменились, прибавив всего 0,2 п.п. (34%). Тем не менее, основной объем предложения на рынке новостроек Новой Москвы по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 74,5% (+5,9 п.п.). Трехкомнатные лоты заняли порядка 13,1% рынка (-0,3 п.п.). Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 1,3% (+0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с white box начали активно замещать предложение с чистовой отделкой. В III квартале 2021 года наблюдался заметный рост доли таких квартир – до 19,3% (+12,5 п.п.), при этом сопоставимо снизилась доля квартир с отделкой – до 31,9% (-11,6 п.п.). На территории ТиНАО квартиры без отделки составляют чуть меньше половины рынка (48,8%; -0,9 п.п.).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – II кв. 2021 г., внешний круг – III квартал 2021 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу III квартала 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Новой Москвы составила 194 800 руб. за кв. м (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). В НАО квадратный метр подорожал до 203 195 руб., а в ТАО – до 109 355 руб.[2].
Динамика средней цены на первичном рынке жилья Новой Москвы, руб./кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на территории Новой Москвы увеличился до 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал; +5,3% за 6 месяцев; +12,7% за 9 месяцев; +19% за 12 месяцев). При этом стоит отметить сокращение средней площади экспонируемой квартиры за прошедшие 9 месяцев на 2,3 кв.м с 53 до 50,7 кв.м.
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
18,2 |
25,0 |
34,5 |
178 550 |
253 365 |
349 700 |
4 093 430 |
6 334 130 |
9 833 035 |
|
1К |
28,3 |
38,3 |
62,8 |
146 000 |
209 785 |
296 030 |
4 928 095 |
8 035 315 |
16 232 500 |
|
2К |
47,4 |
60,3 |
129,2 |
81 880 |
181 720 |
462 555 |
5 272 960 |
10 953 505 |
54 001 855 |
|
3К |
61,9 |
82,1 |
178,0 |
65 570 |
179 905 |
430 385 |
5 494 720 |
14 764 510 |
58 758 330 |
|
4К+ |
91,3 |
178,4 |
855,4 |
66 665 |
140 325 |
276 995 |
16 624 830 |
25 040 700 |
66 124 440 |
|
итого |
18,2 |
50,7 |
855,4 |
65 570 |
194 800 |
525 000 |
4 093 430 |
9 875 290 |
66 124 440 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в III квартале 2021 года:
– ЖК «Середневский лес» (НАО / пос. Филимоновское): студия площадью 19,9 кв. м за 4,09 млн руб.;
– ЖК «Цветочные Поляны» (НАО / пос. Филимонковское): студия площадью
22,43 кв. м за 4,22 млн руб.;
– ЖК «Южное Бунино» (НАО / пос. Сосенское): студия площадью
18,4 кв. м за 4,29 млн руб.
Основные тенденции
«В III квартале 2021 года ситуацию на рынке новостроек Новой Москвы можно охарактеризовать как относительно спокойную, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – По сравнению с первой половиной текущего года, девелоперская активность в отчетном периоде заметно снизилась. В прошедшем квартале не вышло ни одного нового проекта и стартовали продажи всего в восьми корпусах. При этом объем предложения стабилизировался на уровне 9,8 тыс. квартир (-9,2%), который можно назвать комфортным для рынка, с учетом максимума предложения на уровне 12,8 тыс. квартир во II квартале 2017 года и минимума в 7,3 тыс. квартир в III квартале 2020 года.
Цены по инерции плавно продолжают расти, но темп роста замедлился до 1,6% по итогам квартала. В III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в Новой Москве составила 194,8 тыс. руб. (+1,6% за квартал; +8,5% за 6 месяцев; +17,8% за 9 месяцев; +25,8% за 12 месяцев). Бюджет предложения к концу сентября приблизился к психологической отметке и составил 9,88 млн руб. (+3,4% за квартал), при этом за отчетный период средняя площадь квартиры уменьшилась на 3,2 кв.м (с 53 до 49,8 кв.м). Площадь средней квартиры в экспозиции продолжает оставаться весьма компактной – всего 50,7 кв.м, что близко к минимуму. В прошлом квартале была зафиксирована рекордно низкая средняя площадь квартиры в экспозиции – 49,8 кв.м.
В середине 2021 года завершилась госпрограмма льготной ипотеки и рынок новостроек Новой Москвы в III квартале перешел в состояние плавного замедления после перегрева, вызванного повышенным покупательским интересом. Ожидать резких движений сейчас не стоит. Ввероятнее всего, рынок будет и дальше замедляться под давлением растущей ключевой ставки. Это означает, что до конца текущего года нас скорее всего ждет дальнейшее замедление роста цен и сдержанный интерес покупателей к новостройкам. Серьезным поддерживающим фактором для локального рынка ТиНАО является «умеренность» цен относительно «старой» Москвы и активное развитие инфраструктуры присоединенных территорий. В совокупности это может повысить интерес покупателей к жилью Новой Москвы на замедляющемся рынке и удержать достигнутый уровень цен в данной локации до конца года».
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Проект Vnukovo Country Club, позиционирующийся в более высоком классе с ценой предложения более 200 000 руб./кв. м, учитывается при расчете средневзвешенной цены квадратного метра всей Новой Москвы, но не учитывается при расчете аналогичного показателя по ТАО.
В Bright Rich | CORFAC Int. подвели итоги I квартала на офисном рынке Санкт-Петербурга.
В эксплуатацию было введено четыре объекта: «Морская резиденция» (арендопригодная площадь – 40 тыс. кв. м), Garage (арендопригодная площадь – 3 548 кв. м), реконструированный бизнес-центр «Гайде» (2 745 кв. м) и БЦ «Гайот» (1 880 кв. м арендопригодной площади). Спекулятивными являются лишь бизнес-центры Garage и «Гайот». При этом, в Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что сдали последний объект еще до его ввода в эксплуатацию.
До конца года к вводу в эксплуатацию запланировано 253 890 кв. м качественных офисных площадей (GLA), основная часть из них, по прогнозам аналитиков, придется на III-IV кварталы. Наиболее крупными из новых бизнес-центров станут БЦ «Черниговская 8» (арендопригодная площадь – 46 050 кв. м), БЦ «Заневский каскад 4» (арендопригодная площадь – 40 300 кв. м), БЦ «Элкус II очередь» (арендопригодная площадь – 23 560 кв. м).
Крупнейшие объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию до конца 2021 г.
|
Название бизнес-центра |
Адрес |
Район |
Общая площадь, кв. м |
Арендопригодная площадь, кв. м |
Класс |
Квартал |
|
ATLAS CITY 1 очередь |
Московский пр., д. 120, лит. А, стр. 1 |
Московский |
10 037 |
8 914 |
В+ |
Q2 |
|
Премьер |
Щербаков пер, д. 17/3, лит. А |
Центральный |
7 953 |
6 478 |
А |
Q2 |
|
11-я Красноармейская (реконструкция) |
11-я Красноармейская ул., д. 18 |
Адмиралтейский |
7 300 |
5 500 |
В |
Q2 |
|
OBWODNIY |
Обводного канала наб., д. 118Б, лит. А |
Адмиралтейский |
5 733 |
5 733 |
В |
Q2 |
|
Заневский каскад 4 |
Заневский пр. |
Красногвардейский |
113 600 |
40 300 |
В+ |
Q3 |
|
Lotos Tower |
Приморский пр., д. 68, 70, стр. 1 |
Приморский |
30 000 |
15 000 |
А |
Q3 |
|
Собрание, II очередь |
Цветочная ул., д. 25, лит. Ц |
Московский |
26 763 |
15 417 |
В+ |
Q3 |
|
Спутник |
Бабушкина ул., д. 40, лит. А |
Невский |
25 000 |
3 800 |
В+ |
Q3 |
|
Феррум I |
Свердловская наб, д. 44, лит. Б |
Калининский |
9 900 |
8 870 |
А |
Q3 |
|
КЕРСТЕН (реконструкция) |
Красного Курсанта ул., д. 25, лит. Е |
Петроградский |
7 940 |
7 940 |
В+ |
Q3 |
|
Черниговская 8 |
ул. Черниговская, д. 8 |
Московский |
66 480 |
46 050 |
А |
Q4 |
|
Элкус II очередь |
Благодатная ул. |
Московский |
33 773 |
23 560 |
А |
Q4 |
|
ТЕСЛА |
В.О. 24-я линия, д. 15/2 |
Василеостровский |
13 890 |
9 600 |
В+ |
Q4 |
|
Аквилон LINKS |
Московский пр., д. 83, лит. Н |
Адмиралтейский |
10 711 |
8 328 |
А |
Q4 |
С точки зрения распределения объектов, заявленных к вводу до конца года, по классам офисной недвижимости лидируют здания класса А, их доля в структуре планируемого ввода составляет 58% (148 290 кв. м). Далее следует класс В+ (91 400 кв. м, или 36%) и класс В (14 330 кв. м, или 6%).
Наиболее популярной локацией среди девелоперов является Московский район, здесь к вводу заявлено 93 940 кв. м офисных площадей (37%). Меньше всего площадей заявлено к вводу во Фрунзенском районе (2 750 кв. м, или 1%).
В I квартале 2021 г. объем поглощения составил 54 920 кв. м. По прогнозам аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., по итогам полугодия этот показатель может составить порядка 120 000 кв. м.
По объему сделок лидирует класс В+, здесь было заключено 40% от всего объема сделок за квартал (22 090 кв. м). Наиболее востребованным по количеству сделок также оказался класс В+, с ним было заключено 38% от общего количества сделок за период.
Наиболее востребованными среди арендаторов и покупателей оказались Петроградский и Центральный районы, на их долю в структуре поглощения пришлось 46% от общего количества сделок за период.
Петроградский район лидирует также по объему заключенных сделок, на него приходится 25% в структуре спроса. Далее идут Центральный и Адмиралтейский районы (19% и 18% соответственно).
Наибольшее количество сделок был заключено с небольшими офисными блоками площадью 100-250 кв. м (49%). В объемном выражении лидируют блоки 500-1000 кв. м. Средний размер арендованного помещения составил 405 кв. м.
Общий уровень вакансии на конец I квартала составляет 7,7% (337 570 кв. м). При этом в классе А вакансия составляет 8,1%, в классе В+ – 8,0% и в классе В – 7,3%. По объему предложения лидирует Центральный район, здесь свободно 86 580 кв. м. Меньше всего вакантных офисов в Кировском районе, здесь к аренде доступно всего 5 370 кв. м.
По прогнозу аналитиков Bright Rich | CORFAC Int., во II квартале 2021 г. объем вакантных площадей сократится до 310 000 кв. м. «Движение рынка будет зависеть от выхода новых спекулятивных офисных площадей. Спрос во втором квартале предположительно останется на уровне I квартала 2021 года», - отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
Ставки аренды за I квартал выросли, в основном за счет индексации. Средневзвешенная ставка аренды на конец квартала составила 1 970 руб./кв. м/мес. (включая НДС и КУ) в классе А, 1 360 руб./кв. м/мес. в классе В+ и 1 170 руб./кв. м/мес., в В-классе (также с НДС и КУ). Аналитики отмечают, что в классе В зафиксирован наиболее активный рост ставок аренды, по сравнению с концом 2020 года ставка здесь увеличилась на 6,4%. Если сравнивать с аналогичным периодом 2020 года, то ставка аренды в классе В увеличилась на 10,4%. Во II квартале в Bright Rich | CORFAC Int. дальнейшего роста арендных ставок не ожидают.
Наиболее дорогим районом с точки зрения средневзвешенной базовой ставки аренды в классе А является Адмиралтейский, здесь ставка аренды на конец I квартала составляет 2 160 руб. за «квадрат». В классе В+ самая высокая базовая средневзвешенная ставка аренды приходится на Московский район (1 560 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и КУ). В В-классе самая высокая средневзвешенная ставка зафиксирована в Центральной районе Петербурга – 1 490 руб./кв. м/мес.
По данным Colliers, за прошедший год (с марта 2020 года по март 2021 года) средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. руб. до 157 тыс. руб. соответственно.
За этот период на фоне появления льготной ипотечной программы и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% - до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020 по март 2021 было подписано 71 082 договоров долевого участия (ДДУ), из которых 64% - сделки с привлечением ипотечных средств. При этом доля квартир в экспозиции, подходящих под условия льготной ипотечной программы, значительно снизилась: с 85% в апреле 2020 года до 67% в апреле 2021 года.
Что касается льготной ипотеки, всего с апреля 2020 года по февраль 2021 года было подписано 33 055 ДДУ. Расширение условий в июле-августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту количества выданных льготных ипотек: если в июне 2020 года было подписано 3 648 ДДУ на льготных условиях, в июле 2020 года их число достигло 4 532. При этом пик выдачи льготной ипотеки по числу сделок пришелся на сентябрь-октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8 868 ДДУ.
«Несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы, и в декабре число сделок еще больше сокращается. В то же время, просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% делает покупку на вторичном рынке еще более привлекательной», - рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Одним из главных результатов действия льготной ипотеки стало снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж по ипотеке для типовой квартиры в Петербурге комфорт-класса площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. По подсчетам Colliers, по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Вместе с тем, выгода позднее была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платеж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) увеличился на четверть.
По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1%, среднемесячный платеж вырастет на треть к уровню второго квартала 2020 года. Однако, если льготную программу отменят, а ипотечная ставка вернется на уровень 7,5-8%, то средний платеж по кредиту вырастет на 41% по сравнению со вторым кварталом 2020 года. Ощутимый рост среднемесячного платежа приведет к тому, что большинство покупателей в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределенный срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.
«Мы ожидаем, что в случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Хотя на фоне рекордных показателей 2020 года динамика кажется значительной, по нашим прогнозам, спрос вернется к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение спроса во втором полугодии 2021 года может составить 15-20% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, - отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), а также специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок». По нашим прогнозам, по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10-15%, причем большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии, так как во втором полугодии драйверов значительного роста цен практически не будет».
«Отмена льготной ипотеки затронет в большей степени девелоперов, у которых (вне зависимости от сегмента) основным инструментом регуляции спроса и повышения привлекательности объекта выступает цена. У этого продукта есть свой покупатель. Для него стоимость квадратного метра является критичным фактором. Но есть и другой продукт - не просто метры в локации, а образ жизни, уровень кофморта, и цена его априори выше рынка. Покупатель, находящийся в поиске таких решений, готов к большему, чем просто совершить выгодную покупку, пользуясь дешевыми деньгами. Он готов платить больше за конкретные улучшения. И здесь отмена льготной ипотеки не окажет значительного влияния на спрос», - поясняет Елизавета Конвей.