Доля ипотек на новостройки в РФ обновила пятилетний минимум
Изменение программы льготного ипотечного кредитования вместе с ростом цен привели к снижению спроса на новостройки среди ипотечных заемщиков. Доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, обновила пятилетний минимум. В 3 из 4 регионов средняя сумма кредита снизилась на фоне пересмотра лимита по льготной ипотеке до 3 млн. Количество регионов, где сумма кредита оказалась ниже этой суммы, увеличилось в два раза.
1. Доля ипотек, выданных на «первичке», обновила пятилетний минимум
Спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума – в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе – 22%. Это минимальные значения за последние пять лет. Для сравнения – в 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотек, 2017 году – 29%, 2018 году – 25%, 2019 году – 26%, 2020 году – 27%, 1 полугодии 2021 года – 26%.
Максимальная доля ипотек на новостройки фиксировалась в феврале 2016 года (50%). На тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015 году), россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотек (50%) были выданы на первичном рынке. После власти приняли решение о пролонгации льготной ипотеки до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидии.
В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов были выданы на «первичке», это выше, чем в мае на 5 п. п. Впрочем, в 2020 году летом 2020 года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, была выше: 31-32%. Таким образом, после сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился. В 60% городов в население от 100 тыс. человек, новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.
2. Доля по объему кредитов на «первичке» НЕ обновила минимум из-за роста цен
Эксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум – из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях были направлены на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021 года (перед стартом льготной ипотеки), а также – в декабре 2018 года.
В августе 2021 года доля кредитных средств, полученных на «первичке» по объему, составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года. Однако на тот момент средняя сумма, выдаваемая на новостройку по РФ, была на полмиллиона рублей меньше.
3. Средний кредит на «первичке» снизился после пересмотра лимита в 3 из 4 регионов РФ. Количество регионов с кредитом до 3 млн выросло в два раза
Снижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей.
Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам, наибольшее – в Северо-Кавказском ФО (-13%), на полмиллиона рублей, Уральском ФО (-6,9%) и Приволжском ФО (-6,8%), кредит стал меньше на четверть миллиона (220-230 тыс.). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (-33%), Севастополя (-20,4%) и Дагестана (-28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита - в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).
Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО – единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО – лимит превышен.
В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост числа регионов, где средний размер кредита ниже 3 млн. В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, в среднем не более 3 млн рублей брали в кредит жители 15 субъектов РФ (17%). В августе 2021 года, с трехмиллионным лимитом – уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн после пересмотра лимита. В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 млн до 3 млн рублей. В Южном ФО это Крым (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО – Калининградская область (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже 4 региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области. Однако наибольшее число субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО, их 5: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.
Таким образом, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке – выбор новостроек стал меньше.
Средний размер займа на первичном рынке и кол-во ипотек до обновления программы и после
|
Субъект |
Средний размер займа, млн р. Август 2021 |
Средний размер займа, млн р. Июнь 2021 |
Динамика август/июнь 2021 |
Кол-во ипотек, август 2021 |
Кол-во ипотек, июнь 2021 |
Динамика август/июнь 2021 |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
3,90 |
4,06 |
-4% |
32 572 |
52 891 |
-38% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
5,08 |
5,30 |
-4% |
9 462 |
15 235 |
-38% |
|
г. Москва |
7,04 |
7,19 |
-2% |
3 476 |
5 826 |
-40% |
|
Московская область |
5,75 |
5,71 |
1% |
2 154 |
3 393 |
-37% |
|
Тульская область |
3,46 |
3,78 |
-9% |
268 |
483 |
-45% |
|
Липецкая область |
3,28 |
3,27 |
0% |
191 |
309 |
-38% |
|
Тамбовская область |
3,22 |
3,34 |
-3% |
104 |
196 |
-47% |
|
Ивановская область |
3,14 |
3,56 |
-12% |
138 |
195 |
-29% |
|
Брянская область |
3,11 |
3,66 |
-15% |
221 |
344 |
-36% |
|
Курская область |
3,10 |
3,62 |
-14% |
149 |
236 |
-37% |
|
Тверская область |
3,10 |
3,68 |
-16% |
221 |
380 |
-42% |
|
Владимирская область |
3,06 |
3,26 |
-6% |
264 |
368 |
-28% |
|
Белгородская область |
3,05 |
3,56 |
-14% |
278 |
330 |
-16% |
|
Смоленская область |
2,95 |
3,11 |
-5% |
171 |
301 |
-43% |
|
Ярославская область |
2,87 |
3,33 |
-14% |
213 |
353 |
-40% |
|
Орловская область |
2,84 |
2,91 |
-2% |
137 |
336 |
-59% |
|
Рязанская область |
2,78 |
2,86 |
-3% |
298 |
582 |
-49% |
|
Костромская область |
2,77 |
3,36 |
-17% |
111 |
129 |
-14% |
|
Калужская область |
2,67 |
4,00 |
-33% |
440 |
337 |
31% |
|
Воронежская область |
2,59 |
2,56 |
1% |
628 |
1 137 |
-45% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
4,06 |
4,19 |
-3% |
4 351 |
7 091 |
-39% |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
4,86 |
-5% |
2 222 |
3 555 |
-37% |
|
Ленинградская область |
4,35 |
4,36 |
0% |
500 |
780 |
-36% |
|
Республика Коми |
3,88 |
3,29 |
18% |
243 |
375 |
-35% |
|
в том числе Ненецкий автономный округ |
3,50 |
3,00 |
17% |
16 |
12 |
33% |
|
Новгородская область |
3,39 |
3,96 |
-14% |
80 |
137 |
-42% |
|
Мурманская область |
3,94 |
4,13 |
-5% |
203 |
331 |
-39% |
|
Архангельская область |
3,24 |
3,40 |
-5% |
277 |
504 |
-45% |
|
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу |
3,23 |
3,42 |
-6% |
261 |
492 |
-47% |
|
Республика Карелия |
3,21 |
3,04 |
6% |
126 |
297 |
-58% |
|
Калининградская область |
2,87 |
3,07 |
-7% |
310 |
477 |
-35% |
|
Вологодская область |
2,80 |
2,87 |
-2% |
276 |
430 |
-36% |
|
Псковская область |
2,33 |
2,83 |
-18% |
114 |
205 |
-44% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,19 |
3,23 |
-1% |
2 815 |
4 757 |
-41% |
|
Республика Калмыкия |
4,29 |
4,87 |
-12% |
51 |
115 |
-56% |
|
Астраханская область |
4,04 |
4,14 |
-2% |
106 |
188 |
-44% |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,59 |
3,07 |
17% |
44 |
55 |
-20% |
|
Краснодарский край |
3,50 |
3,20 |
9% |
1 066 |
2 073 |
-49% |
|
Волгоградская область |
3,22 |
3,26 |
-1% |
398 |
649 |
-39% |
|
г. Севастополь |
3,02 |
3,80 |
-20% |
43 |
75 |
-43% |
|
Республика Крым |
2,86 |
3,06 |
-7% |
164 |
281 |
-42% |
|
Ростовская область |
2,71 |
3,00 |
-9% |
943 |
1 321 |
-29% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,33 |
3,82 |
-13% |
676 |
968 |
-30% |
|
Чеченская Республика |
5,61 |
5,15 |
9% |
28 |
26 |
8% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
5,00 |
3,73 |
34% |
19 |
33 |
-42% |
|
Республика Ингушетия |
5,00 |
6,00 |
-17% |
4 |
1 |
300% |
|
Республика Дагестан |
4,34 |
6,04 |
-28% |
65 |
111 |
-41% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,73 |
4,03 |
-7% |
41 |
60 |
-32% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,35 |
3,35 |
0% |
71 |
129 |
-45% |
|
Ставропольский край |
2,91 |
3,44 |
-15% |
448 |
608 |
-26% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
2,98 |
3,20 |
-7% |
6 227 |
10 326 |
-40% |
|
Нижегородская область |
3,45 |
3,52 |
-2% |
522 |
1 032 |
-49% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
3,60 |
-5% |
907 |
1 449 |
-37% |
|
Саратовская область |
3,38 |
3,54 |
-5% |
312 |
481 |
-35% |
|
Самарская область |
3,02 |
3,27 |
-8% |
467 |
843 |
-45% |
|
Республика Башкортостан |
2,94 |
3,05 |
-3% |
957 |
1 600 |
-40% |
|
Республика Мордовия |
2,88 |
3,62 |
-20% |
138 |
279 |
-51% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,82 |
3,18 |
-11% |
436 |
582 |
-25% |
|
Пермский край |
2,80 |
2,99 |
-6% |
651 |
1 116 |
-42% |
|
Оренбургская область |
2,80 |
2,82 |
-1% |
350 |
583 |
-40% |
|
Кировская область |
2,78 |
3,30 |
-16% |
213 |
325 |
-34% |
|
Удмуртская Республика |
2,68 |
2,83 |
-5% |
453 |
793 |
-43% |
|
Пензенская область |
2,65 |
2,90 |
-9% |
392 |
648 |
-40% |
|
Республика Марий Эл |
2,60 |
2,91 |
-11% |
103 |
185 |
-44% |
|
Ульяновская область |
2,52 |
3,01 |
-16% |
326 |
410 |
-20% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,13 |
3,37 |
-7% |
3 748 |
6 129 |
-39% |
|
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ |
3,70 |
4,09 |
-10% |
310 |
529 |
-41% |
|
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,57 |
3,82 |
-7% |
688 |
1 065 |
-35% |
|
Тюменская область |
3,39 |
3,69 |
-8% |
1 636 |
2 572 |
-36% |
|
Свердловская область |
3,17 |
3,34 |
-5% |
1 260 |
2 132 |
-41% |
|
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу |
3,05 |
3,34 |
-9% |
638 |
978 |
-35% |
|
Челябинская область |
2,63 |
2,86 |
-8% |
678 |
1 135 |
-40% |
|
Курганская область |
2,37 |
2,65 |
-10% |
174 |
290 |
-40% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,38 |
3,42 |
-1% |
3 374 |
5 591 |
-40% |
|
Республика Тыва |
5,06 |
3,33 |
52% |
17 |
27 |
-37% |
|
Омская область |
4,33 |
4,19 |
3% |
218 |
354 |
-38% |
|
Иркутская область |
3,93 |
3,70 |
6% |
301 |
517 |
-42% |
|
Томская область |
3,82 |
3,72 |
3% |
158 |
268 |
-41% |
|
Красноярский край |
3,55 |
3,87 |
-8% |
677 |
1 073 |
-37% |
|
Республика Хакасия |
3,52 |
3,29 |
7% |
77 |
105 |
-27% |
|
Новосибирская область |
3,31 |
3,22 |
3% |
973 |
1 604 |
-39% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,04 |
3,43 |
-11% |
424 |
756 |
-44% |
|
Республика Алтай |
3,00 |
3,81 |
-21% |
11 |
27 |
-59% |
|
Алтайский край |
2,64 |
2,63 |
0% |
518 |
860 |
-40% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
4,40 |
4,42 |
-1% |
1 919 |
2 794 |
-31% |
|
Амурская область |
5,18 |
4,66 |
11% |
98 |
177 |
-45% |
|
Сахалинская область |
4,98 |
4,94 |
1% |
159 |
264 |
-40% |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,80 |
4,73 |
2% |
370 |
464 |
-20% |
|
Приморский край |
4,29 |
4,37 |
-2% |
504 |
738 |
-32% |
|
Хабаровский край |
4,23 |
4,25 |
0% |
341 |
464 |
-27% |
|
Камчатский край |
4,05 |
4,17 |
-3% |
88 |
98 |
-10% |
|
Забайкальский край |
4,00 |
4,10 |
-2% |
152 |
200 |
-24% |
|
Магаданская область |
3,79 |
4,73 |
-20% |
70 |
75 |
-7% |
|
Республика Бурятия |
3,62 |
4,01 |
-10% |
110 |
242 |
-55% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
4. Количество ипотек вернулось к уровню 2019 года
Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе 2021 года снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше – всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года, тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек (в августе 2021 года – 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Число сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.
Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021 года число ипотек на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, однако в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.
В годовой динамике (относительно августа 2020 года) число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке – рост на 5%.
5. Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назад
Циан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату, исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.
В годовой динамике переплата сейчас выше на 60% или 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж – на 23%. В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше: почти 3,2 млн рублей.
Даже относительно августа 2019 года, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).
Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций, общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Впрочем, еще год назад, в августе 2020 года, заемщики, оформившие ипотеку, оказываются в выигрыше – переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018-2019 гг.
Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке
|
3 года назад |
2 года назад |
Старт льготной ипотеки |
1 год назад |
Июнь 2021, прежние условия льготной ипотеки |
Август 2021, новые условия льготной ипотеки |
|
|
авг.18 |
авг.19 |
апр.20 |
авг.20 |
июн.21 |
авг.21 |
|
|
Средний размер кредита, млн р. |
2,40 |
2,70 |
2,78 |
3,10 |
4,06 |
3,90 |
|
Средний срок кредита, месяцев |
195 |
218 |
223 |
222 |
253 |
251 |
|
Ставка по выданным кредитам, % |
9,05 |
9,35 |
6,95 |
5,88 |
5,48 |
6,39 |
|
Платеж в месяц, тыс. |
23,5 |
25,8 |
22,2 |
22,9 |
27,1 |
28,2 |
|
Переплата, млн р. |
2,19 |
2,92 |
2,18 |
1,99 |
2,80 |
3,18 |
Расчеты Аналитического центра Циан
«Снижение среднего займа – единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако из-за роста цен уменьшение суммы кредита ниже 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».
Циан проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года, по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. В сравнении с 3 кв. 2019 года продажи выросли на 29% в целом по РФ. Одновременно в 30 регионах льготная ипотека «не сработала»: число сделок снизилось или же не было продаж вовсе. 37% сделок в РФ прошло с открытием эскроу-счетов.
- В 3 кв. 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона - Москвы и Московской области - прирост существенно ниже (+24% за год и +46% за квартал). Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в 3 кв. 2020 года – на 14% меньше, чем во 2 кв. 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ).
- В 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года На 3 квартал пришлось 43% всех сделок.
- Наибольшее число ДДУ по итогам 3 кв. 2020 года зафиксировано в Москве (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московской области (10,9%), Санкт-Петербурге (8,5%). Из десятки лидирующих по продажам субъектов только Санкт-Петербург ухудшил показатели продаж.
- Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в 3 кв. 2020 года снизилось в годовой динамике.
- С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в 3 кв. 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
- В трех из восьми федеральных округах продажи за год снизились.
Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. НЕ рекордный спрос: льготная ипотека не помогла установить новый максимум по количеству сделок в РФ. В 2019 году спрос был выше
В 3 кв. 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 209,86 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 3 кв. 2019 года) спрос вырос на 29% (тогда было заключено 162,6 тыс. ДДУ). В сравнении с предыдущим 2 кв. 2020 года количество ДДУ в РФ оказалось больше на 60%, в сравнении с 1 кв. 2020 года - больше на 42%.
Впрочем, третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во 2 кв. 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла “внутри застройщиков”, однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна - льготная ипотека только поддерживает спрос.
Без учета столичного региона (Москвы и Московской области) прирост спроса в годовой динамике еще ниже - на уровне 24% с сравнении с 3 кв. 2019 года. Это на 5 п.п. ниже, чем в целом рост по РФ с учетом столичной агломерации (29%).
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Всего в 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года (607,1 тыс. ДДУ). На третий квартал пришлось 43% всех сделок 2020 года.
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
|
|
2019 |
2020 |
Динамика за год |
|
1 кв. |
201,6 |
147,8 |
-27% |
|
2 кв. |
242,8 |
131,3 |
-46% |
|
3 кв. |
162,7 |
209,9 |
29% |
|
1-3 кв. |
607,1 |
489,0 |
-19% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
2. Из лидирующих по продажам субъектов только в Санкт-Петербурге снизился спрос
В 3 квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).
Лидерами по числу сделок в 3 кв. 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.
Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели 3 кв.2020 года оказались хуже, чем в 3 кв. 2019 года. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам Циан, в 2020 году за первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи порядка 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году – около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн).
Среди лидирующих субъектов лидерами по приросту спроса в годовой динамике стал Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост – 43%, Московской области – 50%.
Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошёл Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.
Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за 3 кв. 2020 (3 кв. 2020 года/3 кв. 2019 года)
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
3. Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах
Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в 3 кв. 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в 3 кв. 2020 года в сравнении с 3 кв. 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО.
Лидерами по росту спроса стала Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.
Регионы с наибольшим приростом сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Прирост в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Томская область |
13 |
193 |
1385% |
|
Кемеровская область |
235 |
739 |
214% |
|
Саратовская область |
719 |
1 613 |
124% |
|
Челябинская область |
1 431 |
2 970 |
108% |
|
Удмуртская Республика |
1 188 |
2 353 |
98% |
|
Пермский край |
2 256 |
4 433 |
96% |
|
Республика Калмыкия |
54 |
106 |
96% |
|
Брянская область |
759 |
1 472 |
94% |
|
Алтайский край |
1 524 |
2 949 |
94% |
|
Орловская область |
502 |
956 |
90% |
|
Республика Татарстан |
3 559 |
6 353 |
79% |
|
Республика Крым и Севастополь |
1 552 |
2 676 |
72% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (-90%, где прошли всего 3 сделки), Чечне (-77%, 26 ДДУ), Мордовии (-61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (-48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (-20%, 1,23 тыс. сделок).
Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Снижение в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Республика Ингушетия |
31 |
3 |
-90% |
|
Чеченская Республика |
114 |
26 |
-77% |
|
Республика Мордовия |
172 |
67 |
-61% |
|
Республика Дагестан |
455 |
203 |
-55% |
|
Республика Алтай |
39 |
19 |
-51% |
|
Иркутская область |
3 032 |
1 570 |
-48% |
|
Псковская область |
616 |
329 |
-47% |
|
Хабаровский край |
1 035 |
697 |
-33% |
|
Республика Марий Эл |
986 |
771 |
-22% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 537 |
1 226 |
-20% |
|
Смоленская область |
969 |
776 |
-20% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
4. 37% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами
В 3 кв. 2020 года 37% ДДУ были заключены с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения – в 3 кв. 2019 года доля составляла всего 8%. Не всего регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.
Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в 3 кв. 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключены в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Доля ДДУ с эскроу-счетами |
Число ДДУ |
ДДУ по эскроу |
|
Республика Калмыкия |
100% |
106 |
106 |
|
Республика Ингушетия |
100% |
3 |
3 |
|
Республика Мордовия |
100% |
67 |
67 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
97% |
156 |
152 |
|
Курганская область |
97% |
257 |
249 |
|
Томская область |
84% |
193 |
163 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
83% |
2 606 |
2 161 |
|
Тюменская область |
82% |
5 617 |
4 612 |
|
Оренбургская область |
74% |
1 391 |
1 035 |
|
Приморский край |
72% |
1 425 |
1 026 |
|
Хабаровский край |
72% |
697 |
501 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Доля эскроу-счетов по регионам РФ в 3 кв. 2020 года
5. В трех из восьми федеральных округах продажи падают
В 3 кв. 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округах: Северо-Западном (-2%), Северо-Кавказском (-2%) и Дальневосточном ФО (-10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.
Динамика числа сделок по федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек
|
Федеральный округ |
ДДУ в 3 кв. 2020 |
Доля от общего количества ДДУ |
Динамика относительно 3 кв. 2019 |
Число сделок на 100 тыс. населения |
|
Центральный ФО |
74 829 |
36% |
39% |
190 |
|
Северо-Западный ФО |
31 758 |
15% |
-2% |
227 |
|
Южный ФО |
24 485 |
12% |
36% |
149 |
|
Северо-Кавказский ФО |
2 930 |
1% |
-2% |
30 |
|
Приволжский ФО |
36 675 |
17% |
55% |
125 |
|
Уральский ФО |
17 397 |
8% |
36% |
141 |
|
Сибирский ФО |
17 327 |
8% |
25% |
101 |
|
Дальневосточный ФО |
4 455 |
2% |
-10% |
55 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам в 3 кв.2020 года пришлось на Центральный ФО – 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.
«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью. Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (1-3 кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».
Динамика сделок на первичном рынке России в III квартале 2020 года
|
Субъект |
Кол-во ДДУ |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва |
Динамика в сравн. С 3 кв. 2019 |
|
3 кв. 2020 |
3 кв. 2020 |
||
|
Российская Федерация |
209 856 |
37% |
29% |
|
Центральный федеральный округ |
74 829 |
28% |
39% |
|
Москва |
30 788 |
30% |
43% |
|
Московская область |
22 814 |
15% |
50% |
|
Воронежская область |
4 213 |
53% |
-10% |
|
Рязанская область |
3 271 |
4% |
41% |
|
Владимирская область |
1 725 |
23% |
60% |
|
Брянская область |
1 472 |
27% |
94% |
|
Тульская область |
1 381 |
12% |
49% |
|
Ярославская область |
1 316 |
50% |
31% |
|
Тверская область |
1 263 |
63% |
30% |
|
Калужская область |
1 143 |
42% |
15% |
|
Липецкая область |
1 037 |
46% |
50% |
|
Орловская область |
956 |
62% |
90% |
|
Тамбовская область |
786 |
61% |
-4% |
|
Смоленская область |
776 |
56% |
-20% |
|
Ивановская область |
530 |
26% |
2% |
|
Белгородская область |
479 |
27% |
23% |
|
Курская область |
474 |
47% |
66% |
|
Костромская область |
405 |
56% |
20% |
|
Северо-Западный федеральный округ |
31 758 |
20% |
-2% |
|
Санкт-Петербург |
17 746 |
12% |
-11% |
|
Ленинградская область |
6 059 |
41% |
25% |
|
Калининградская область |
3 077 |
21% |
28% |
|
Архангельская область и Ненецкий АО |
1 714 |
4% |
-18% |
|
Вологодская область |
1 209 |
34% |
27% |
|
Республика Карелия |
853 |
34% |
33% |
|
Республика Коми |
437 |
57% |
-19% |
|
Новгородская область |
334 |
37% |
20% |
|
Псковская область |
329 |
6% |
-47% |
|
Мурманская область |
нет сделок |
||
|
Южный федеральный округ |
24 485 |
46% |
36% |
|
Краснодарский край |
12 751 |
38% |
21% |
|
Ростовская область |
6 243 |
55% |
57% |
|
Республика Крым и Севастополь |
2 676 |
61% |
72% |
|
Волгоградская область |
1 625 |
64% |
51% |
|
Республика Адыгея |
779 |
12% |
50% |
|
Астраханская область |
305 |
35% |
-8% |
|
Республика Калмыкия |
106 |
100% |
96% |
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
2 930 |
38% |
-2% |
|
Республика Дагестан |
203 |
40% |
-55% |
|
Республика Ингушетия |
3 |
100% |
-90% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
74 |
0% |
-12% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||
|
Республика Северная Осетия - Алания |
436 |
5% |
46% |
|
Чеченская Республика |
26 |
0% |
-77% |
|
Ставропольский край |
2 188 |
46% |
10% |
|
Приволжский федеральный округ |
36 675 |
54% |
55% |
|
Республика Татарстан |
6 353 |
51% |
79% |
|
Республика Башкортостан |
5 325 |
31% |
45% |
|
Пермский край |
4 433 |
64% |
96% |
|
Самарская область |
3 769 |
50% |
39% |
|
Нижегородская область |
3 129 |
64% |
63% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2 606 |
83% |
54% |
|
Удмуртская Республика |
2 353 |
46% |
98% |
|
Пензенская область |
2 169 |
68% |
28% |
|
Саратовская область |
1 613 |
33% |
124% |
|
Кировская область |
1 446 |
58% |
50% |
|
Оренбургская область |
1 391 |
74% |
2% |
|
Ульяновская область |
1 250 |
59% |
65% |
|
Республика Марий Эл |
771 |
55% |
-22% |
|
Республика Мордовия |
67 |
100% |
-61% |
|
Уральский федеральный округ |
17 397 |
49% |
36% |
|
Свердловская область |
7 701 |
27% |
27% |
|
Тюменская область |
5 617 |
82% |
34% |
|
Челябинская область |
2 970 |
48% |
108% |
|
Ханты-Мансийский АО |
696 |
12% |
-16% |
|
Курганская область |
257 |
97% |
68% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
156 |
97% |
5% |
|
Сибирский федеральный округ |
17 327 |
39% |
25% |
|
Новосибирская область |
7 985 |
38% |
58% |
|
Алтайский край |
2 949 |
42% |
94% |
|
Красноярский край |
2 889 |
43% |
-6% |
|
Иркутская область |
1 570 |
44% |
-48% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
739 |
29% |
214% |
|
Омская область |
628 |
0% |
-8% |
|
Республика Хакасия |
355 |
71% |
42% |
|
Томская область |
193 |
84% |
1385% |
|
Республика Алтай |
19 |
58% |
-51% |
|
Республика Тыва |
нет сделок |
||
|
Дальневосточный федеральный округ |
9 038 |
26% |
-23% |
|
Приморский край |
1 425 |
72% |
15% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 226 |
31% |
-20% |
|
Хабаровский край |
697 |
72% |
-33% |
|
Сахалинская область |
396 |
70% |
6% |
|
Республика Бурятия |
395 |
53% |
-2% |
|
Забайкальский край |
180 |
0% |
-16% |
|
Амурская область |
136 |
67% |
12% |
|
Еврейская АО |
нет сделок |
||
|
Камчатский край |
нет сделок |
||
|
Магаданская обл. и Чукотский АО |
нет сделок |
||
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
