Доля ипотек на новостройки в РФ обновила пятилетний минимум
Изменение программы льготного ипотечного кредитования вместе с ростом цен привели к снижению спроса на новостройки среди ипотечных заемщиков. Доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, обновила пятилетний минимум. В 3 из 4 регионов средняя сумма кредита снизилась на фоне пересмотра лимита по льготной ипотеке до 3 млн. Количество регионов, где сумма кредита оказалась ниже этой суммы, увеличилось в два раза.
1. Доля ипотек, выданных на «первичке», обновила пятилетний минимум
Спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотек, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума – в июле только 19% ипотек получены на новостройки, в августе – 22%. Это минимальные значения за последние пять лет. Для сравнения – в 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотек, 2017 году – 29%, 2018 году – 25%, 2019 году – 26%, 2020 году – 27%, 1 полугодии 2021 года – 26%.
Максимальная доля ипотек на новостройки фиксировалась в феврале 2016 года (50%). На тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015 году), россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотек (50%) были выданы на первичном рынке. После власти приняли решение о пролонгации льготной ипотеки до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016 года доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц субсидии.
В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов были выданы на «первичке», это выше, чем в мае на 5 п. п. Впрочем, в 2020 году летом 2020 года доля ипотек, приходящихся на первичный рынок, была выше: 31-32%. Таким образом, после сокращения лимита кредитования, интерес к новостройкам от ипотечных заемщиков резко снизился. В 60% городов в население от 100 тыс. человек, новостройки по цене квадратного метра уже дороже, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.
2. Доля по объему кредитов на «первичке» НЕ обновила минимум из-за роста цен
Эксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум – из-за роста цен на новостройки занимать приходится больше. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях были направлены на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021 года (перед стартом льготной ипотеки), а также – в декабре 2018 года.
В августе 2021 года доля кредитных средств, полученных на «первичке» по объему, составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года. Однако на тот момент средняя сумма, выдаваемая на новостройку по РФ, была на полмиллиона рублей меньше.
3. Средний кредит на «первичке» снизился после пересмотра лимита в 3 из 4 регионов РФ. Количество регионов с кредитом до 3 млн выросло в два раза
Снижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021 года, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже – на уровне 3,87 млн рублей.
Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам, наибольшее – в Северо-Кавказском ФО (-13%), на полмиллиона рублей, Уральском ФО (-6,9%) и Приволжском ФО (-6,8%), кредит стал меньше на четверть миллиона (220-230 тыс.). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (-33%), Севастополя (-20,4%) и Дагестана (-28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита - в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).
Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО – единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО – лимит превышен.
В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост числа регионов, где средний размер кредита ниже 3 млн. В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, в среднем не более 3 млн рублей брали в кредит жители 15 субъектов РФ (17%). В августе 2021 года, с трехмиллионным лимитом – уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн после пересмотра лимита. В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 млн до 3 млн рублей. В Южном ФО это Крым (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО – Калининградская область (с 3,06 млн до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже 4 региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области. Однако наибольшее число субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО, их 5: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.
Таким образом, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке – выбор новостроек стал меньше.
Средний размер займа на первичном рынке и кол-во ипотек до обновления программы и после
|
Субъект |
Средний размер займа, млн р. Август 2021 |
Средний размер займа, млн р. Июнь 2021 |
Динамика август/июнь 2021 |
Кол-во ипотек, август 2021 |
Кол-во ипотек, июнь 2021 |
Динамика август/июнь 2021 |
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
3,90 |
4,06 |
-4% |
32 572 |
52 891 |
-38% |
|
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
5,08 |
5,30 |
-4% |
9 462 |
15 235 |
-38% |
|
г. Москва |
7,04 |
7,19 |
-2% |
3 476 |
5 826 |
-40% |
|
Московская область |
5,75 |
5,71 |
1% |
2 154 |
3 393 |
-37% |
|
Тульская область |
3,46 |
3,78 |
-9% |
268 |
483 |
-45% |
|
Липецкая область |
3,28 |
3,27 |
0% |
191 |
309 |
-38% |
|
Тамбовская область |
3,22 |
3,34 |
-3% |
104 |
196 |
-47% |
|
Ивановская область |
3,14 |
3,56 |
-12% |
138 |
195 |
-29% |
|
Брянская область |
3,11 |
3,66 |
-15% |
221 |
344 |
-36% |
|
Курская область |
3,10 |
3,62 |
-14% |
149 |
236 |
-37% |
|
Тверская область |
3,10 |
3,68 |
-16% |
221 |
380 |
-42% |
|
Владимирская область |
3,06 |
3,26 |
-6% |
264 |
368 |
-28% |
|
Белгородская область |
3,05 |
3,56 |
-14% |
278 |
330 |
-16% |
|
Смоленская область |
2,95 |
3,11 |
-5% |
171 |
301 |
-43% |
|
Ярославская область |
2,87 |
3,33 |
-14% |
213 |
353 |
-40% |
|
Орловская область |
2,84 |
2,91 |
-2% |
137 |
336 |
-59% |
|
Рязанская область |
2,78 |
2,86 |
-3% |
298 |
582 |
-49% |
|
Костромская область |
2,77 |
3,36 |
-17% |
111 |
129 |
-14% |
|
Калужская область |
2,67 |
4,00 |
-33% |
440 |
337 |
31% |
|
Воронежская область |
2,59 |
2,56 |
1% |
628 |
1 137 |
-45% |
|
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
4,06 |
4,19 |
-3% |
4 351 |
7 091 |
-39% |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
4,86 |
-5% |
2 222 |
3 555 |
-37% |
|
Ленинградская область |
4,35 |
4,36 |
0% |
500 |
780 |
-36% |
|
Республика Коми |
3,88 |
3,29 |
18% |
243 |
375 |
-35% |
|
в том числе Ненецкий автономный округ |
3,50 |
3,00 |
17% |
16 |
12 |
33% |
|
Новгородская область |
3,39 |
3,96 |
-14% |
80 |
137 |
-42% |
|
Мурманская область |
3,94 |
4,13 |
-5% |
203 |
331 |
-39% |
|
Архангельская область |
3,24 |
3,40 |
-5% |
277 |
504 |
-45% |
|
Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу |
3,23 |
3,42 |
-6% |
261 |
492 |
-47% |
|
Республика Карелия |
3,21 |
3,04 |
6% |
126 |
297 |
-58% |
|
Калининградская область |
2,87 |
3,07 |
-7% |
310 |
477 |
-35% |
|
Вологодская область |
2,80 |
2,87 |
-2% |
276 |
430 |
-36% |
|
Псковская область |
2,33 |
2,83 |
-18% |
114 |
205 |
-44% |
|
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,19 |
3,23 |
-1% |
2 815 |
4 757 |
-41% |
|
Республика Калмыкия |
4,29 |
4,87 |
-12% |
51 |
115 |
-56% |
|
Астраханская область |
4,04 |
4,14 |
-2% |
106 |
188 |
-44% |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,59 |
3,07 |
17% |
44 |
55 |
-20% |
|
Краснодарский край |
3,50 |
3,20 |
9% |
1 066 |
2 073 |
-49% |
|
Волгоградская область |
3,22 |
3,26 |
-1% |
398 |
649 |
-39% |
|
г. Севастополь |
3,02 |
3,80 |
-20% |
43 |
75 |
-43% |
|
Республика Крым |
2,86 |
3,06 |
-7% |
164 |
281 |
-42% |
|
Ростовская область |
2,71 |
3,00 |
-9% |
943 |
1 321 |
-29% |
|
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,33 |
3,82 |
-13% |
676 |
968 |
-30% |
|
Чеченская Республика |
5,61 |
5,15 |
9% |
28 |
26 |
8% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
5,00 |
3,73 |
34% |
19 |
33 |
-42% |
|
Республика Ингушетия |
5,00 |
6,00 |
-17% |
4 |
1 |
300% |
|
Республика Дагестан |
4,34 |
6,04 |
-28% |
65 |
111 |
-41% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,73 |
4,03 |
-7% |
41 |
60 |
-32% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,35 |
3,35 |
0% |
71 |
129 |
-45% |
|
Ставропольский край |
2,91 |
3,44 |
-15% |
448 |
608 |
-26% |
|
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
2,98 |
3,20 |
-7% |
6 227 |
10 326 |
-40% |
|
Нижегородская область |
3,45 |
3,52 |
-2% |
522 |
1 032 |
-49% |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
3,60 |
-5% |
907 |
1 449 |
-37% |
|
Саратовская область |
3,38 |
3,54 |
-5% |
312 |
481 |
-35% |
|
Самарская область |
3,02 |
3,27 |
-8% |
467 |
843 |
-45% |
|
Республика Башкортостан |
2,94 |
3,05 |
-3% |
957 |
1 600 |
-40% |
|
Республика Мордовия |
2,88 |
3,62 |
-20% |
138 |
279 |
-51% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,82 |
3,18 |
-11% |
436 |
582 |
-25% |
|
Пермский край |
2,80 |
2,99 |
-6% |
651 |
1 116 |
-42% |
|
Оренбургская область |
2,80 |
2,82 |
-1% |
350 |
583 |
-40% |
|
Кировская область |
2,78 |
3,30 |
-16% |
213 |
325 |
-34% |
|
Удмуртская Республика |
2,68 |
2,83 |
-5% |
453 |
793 |
-43% |
|
Пензенская область |
2,65 |
2,90 |
-9% |
392 |
648 |
-40% |
|
Республика Марий Эл |
2,60 |
2,91 |
-11% |
103 |
185 |
-44% |
|
Ульяновская область |
2,52 |
3,01 |
-16% |
326 |
410 |
-20% |
|
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,13 |
3,37 |
-7% |
3 748 |
6 129 |
-39% |
|
в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ |
3,70 |
4,09 |
-10% |
310 |
529 |
-41% |
|
в том числе Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,57 |
3,82 |
-7% |
688 |
1 065 |
-35% |
|
Тюменская область |
3,39 |
3,69 |
-8% |
1 636 |
2 572 |
-36% |
|
Свердловская область |
3,17 |
3,34 |
-5% |
1 260 |
2 132 |
-41% |
|
Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу |
3,05 |
3,34 |
-9% |
638 |
978 |
-35% |
|
Челябинская область |
2,63 |
2,86 |
-8% |
678 |
1 135 |
-40% |
|
Курганская область |
2,37 |
2,65 |
-10% |
174 |
290 |
-40% |
|
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
3,38 |
3,42 |
-1% |
3 374 |
5 591 |
-40% |
|
Республика Тыва |
5,06 |
3,33 |
52% |
17 |
27 |
-37% |
|
Омская область |
4,33 |
4,19 |
3% |
218 |
354 |
-38% |
|
Иркутская область |
3,93 |
3,70 |
6% |
301 |
517 |
-42% |
|
Томская область |
3,82 |
3,72 |
3% |
158 |
268 |
-41% |
|
Красноярский край |
3,55 |
3,87 |
-8% |
677 |
1 073 |
-37% |
|
Республика Хакасия |
3,52 |
3,29 |
7% |
77 |
105 |
-27% |
|
Новосибирская область |
3,31 |
3,22 |
3% |
973 |
1 604 |
-39% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,04 |
3,43 |
-11% |
424 |
756 |
-44% |
|
Республика Алтай |
3,00 |
3,81 |
-21% |
11 |
27 |
-59% |
|
Алтайский край |
2,64 |
2,63 |
0% |
518 |
860 |
-40% |
|
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ |
4,40 |
4,42 |
-1% |
1 919 |
2 794 |
-31% |
|
Амурская область |
5,18 |
4,66 |
11% |
98 |
177 |
-45% |
|
Сахалинская область |
4,98 |
4,94 |
1% |
159 |
264 |
-40% |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,80 |
4,73 |
2% |
370 |
464 |
-20% |
|
Приморский край |
4,29 |
4,37 |
-2% |
504 |
738 |
-32% |
|
Хабаровский край |
4,23 |
4,25 |
0% |
341 |
464 |
-27% |
|
Камчатский край |
4,05 |
4,17 |
-3% |
88 |
98 |
-10% |
|
Забайкальский край |
4,00 |
4,10 |
-2% |
152 |
200 |
-24% |
|
Магаданская область |
3,79 |
4,73 |
-20% |
70 |
75 |
-7% |
|
Республика Бурятия |
3,62 |
4,01 |
-10% |
110 |
242 |
-55% |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
4. Количество ипотек вернулось к уровню 2019 года
Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня 2021 года в августе 2021 года снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше – всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года, тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотек (в августе 2021 года – 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Число сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.
Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021 года число ипотек на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 тыс. до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне, однако в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.
В годовой динамике (относительно августа 2020 года) число оформленных ипотек на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке – рост на 5%.
5. Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назад
Циан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату, исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.
В годовой динамике переплата сейчас выше на 60% или 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж – на 23%. В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше: почти 3,2 млн рублей.
Даже относительно августа 2019 года, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).
Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций, общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Впрочем, еще год назад, в августе 2020 года, заемщики, оформившие ипотеку, оказываются в выигрыше – переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018-2019 гг.
Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке
|
3 года назад |
2 года назад |
Старт льготной ипотеки |
1 год назад |
Июнь 2021, прежние условия льготной ипотеки |
Август 2021, новые условия льготной ипотеки |
|
|
авг.18 |
авг.19 |
апр.20 |
авг.20 |
июн.21 |
авг.21 |
|
|
Средний размер кредита, млн р. |
2,40 |
2,70 |
2,78 |
3,10 |
4,06 |
3,90 |
|
Средний срок кредита, месяцев |
195 |
218 |
223 |
222 |
253 |
251 |
|
Ставка по выданным кредитам, % |
9,05 |
9,35 |
6,95 |
5,88 |
5,48 |
6,39 |
|
Платеж в месяц, тыс. |
23,5 |
25,8 |
22,2 |
22,9 |
27,1 |
28,2 |
|
Переплата, млн р. |
2,19 |
2,92 |
2,18 |
1,99 |
2,80 |
3,18 |
Расчеты Аналитического центра Циан
«Снижение среднего займа – единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако из-за роста цен уменьшение суммы кредита ниже 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок. Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 693,20 тыс. кв.м и 9,5 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 14,5% площади и на 18,4% лотов в связи с выходом в реализацию 3 проектов (ЖК Достижение, Событие-2 и Остров) и корпусов в уже реализующихся проектах. За год размер экспозиции сократился на 10% площади и 6,5% лотов.
Почти 67% предложения приходится на 4 округа: ЮАО -18,9% площади (-0,4% мм, +6,7% гг), СВАО – 18,3% (+6% мм, +9,9% гг), ЗАО -15,9% (-2,9% мм, -6% гг) и СЗАО -13% (+0,9% мм, +1,9% гг).
По стадиям строительной готовности большая доля предложения квартир бизнес-класса приходится на нулевой цикл – 42% площади (+6,8% мм, +27,0% гг). Объем предложения на нулевом цикле вырос на 36% по сравнению с прошлым месяцем и в 2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. На втором месте – предложение на стадии фасадно-отделочных работ – 21% площади (-4,1% мм, -6,2% гг). На третьем месте – доля предложения на стадии введенных объемов -16,1% площади (-0,7% мм, -10,5% гг).
Большая доля предложения реализуется без отделки 67% лотов (+6,9% мм, -9,6% гг), на долю предчистовой отделки приходится 23% (-0,2% мм, +7,2% гг), отделки – 10% (-6,7% мм, +2,4% гг).
Почти 65% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е - 27,5% (-0,4% мм, +0,9% гг), 4е – 18,8% (-0,6% мм, +1,6% гг) и 2е -16% (+2,3% мм, +4,1% гг). Средняя площадь квартир составила 73,5 кв.м., что на 2,6% меньше, чем месяц назад, и на 3,5%, чем год назад.
По итогам февраля 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 316 тыс. руб. (+1,2% мм, +24,3% гг). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 262,1 тыс. руб. (+0,6% мм, +25% гг), самым дорогим - ЮАО с СВЦ на уровне 355,3 тыс. руб. (+3,5% мм, +40,6% гг) и ЗАО на уровне 347,4 тыс. руб. (+1,5% мм, + 32,4% гг).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23,2 млн руб. (-17% мм, +19,5% гг). Самым доступным округом стал ЮВАО со средней стоимостью лота 18,6 млн. руб. (+2,2% мм, +18,3% гг), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 28,5 млн руб. (+ 0,4% мм, +39% гг).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
В течение коронавирусного 2020 года темпы ввода новостроек в высокобюджетном сегменте столичного жилья замедлились. По оценке экспертов «Метриум», в прошлом году вовремя сдались 53,4% заявленных проектов. Тогда как в 2019 году этот показатель составлял 65,3%. Впрочем, вряд ли в этом виновата весенняя остановка строек — перенос сроков в половине и более проектов высокобюджетного сегмента наблюдался и ранее. Так, в 2018 году вовремя сдались только 43% проектов данной категории, что значительно ниже показателей периода пандемии.
По состоянию на начало 2020 года в Москве планировалось ввести в эксплуатацию 73 жилых и апартаментных комплексов[1] бизнес-, премиум- и элитного классов. Однако фактический ввод значительно ниже этой отметки: в срок сдано чуть более половины заявленных проектов — 39 новостроек (53,4%). Для сравнения — в 2019 году из 75 запланированных к вводу высокобюджетных новостроек разрешения на ввод в эксплуатацию получили 49 проектов, что составило 65,3%.
Однако здесь нужно учитывать тот факт, что за год до этого — в 2018 году — не уложились в сроки почти 60% проектов. И большинство из них с опозданием сдавалось в прошлом году, оказав значительное влияние на статистику. В среднем же за последние годы ситуация на рынке высокобюджетной недвижимости Москвы остается довольно стабильной: вовремя сдается только половина новостроек.
Самые заметные положительные изменения по сравнению с предыдущим отчетным периодом были отмечены в категории элитных апартаментов. Если в 2019 году в данном сегменте не был завершен в срок ни один проект, то в 2020 доля вовремя введенных проектов выросла до 33,3%. Впрочем, если детально изучить хронологию этих проектов и сопоставить 2019 и 2020 гг., то общая ситуация с вводом в заявленные сроки не столько благоприятна. Так, в 2019 году из трех проектов не был сдан ни один, весь объем ввода был перенесен на 2020 год. Таким образом в 2020 году общее количество заявленных к вводу проектов увеличилось до шести. В результате в прошлом году сдались только две новостройки, из них лишь одна относится к «опоздавшим» проектам 2019 года. Иными словами, два элитных проекта не были введены в эксплуатацию ни в 2019, ни в 2020 годах.
В категории жилых комплексов премиум-класса доля вовремя сданных проектов увеличилась на 10% — с 35,5% до 45,5%. А в сегменте квартир бизнес-класса она осталась практически без изменений: 66,7% сданных в срок в 2020 году против 67,7% за год до этого.
Самый же заметный провал зафиксирован в сегменте апартаментов бизнес-класса. Если в 2019 году эта категория лидировала с впечатляющим показателем соблюдения заявленных сроков на уровне 87,5%, то в прошлом году сегмент оказался среди аутсайдеров — вовремя получила разрешение на ввод лишь треть проектов. В сегменте апартаментов премиум-класса снижение составило чуть более 6 процентных пунктов (53,8% в 2020 против 60% в 2019), а элитные жилые комплексы «просели» на 20 п.п. (42,9% в 2020 против 63% в 2019).
Жилые комплексы бизнес-класса
Традиционно квартиры бизнес-класса являются наиболее широко представленной группой в сегменте высокобюджетного жилья. В 2020 году в этой категории вовремя были оформлены разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов в 19 проектах. При этом стоит оговориться, что в ряде жилых комплексов было отмечено разделение: часть корпусов сдались в срок, другая — «опоздала».
Ценовой минимум в сданных в 2020 году жилых комплексах бизнес-класса на текущий момент зафиксирован на уровне 11,75 млн рублей. Это бюджет покупки самой доступной квартиры в жилом комплексе «Небо». Чуть выше порог входа находится в ЖК «Береговой» — от 12,13 млн рублей. Замыкает топ-3 ЖК «Династия» со стартовым ценником в 13,52 млн рублей.
Новостройки бизнес-класса, получившие РВЭ в 2020 году[2]
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Небо |
все |
Capital Group |
27,2 |
220,6 |
11,75 |
127,88 |
|
Береговой |
1 очередь |
ГК Главстрой |
29,1 |
136,5 |
12,13 |
49,50 |
|
Династия |
корп. 1, 2 |
Sezar Group |
39,9 |
101,9 |
13,52 |
37,46 |
|
Big Time |
корп. 1, 2, 3 |
Tekta Group |
43,6 |
63,3 |
14,07 |
19,13 |
|
Серебряный парк |
корп. 1-6 |
INGRAD |
45,4 |
172,3 |
16,02 |
75,48 |
|
LIFE-Кутузовский |
корп. 5, 7, 8, 9 |
ГК Пионер |
54,6 |
222,3 |
16,29 |
76,28 |
|
СВОЙ |
единственный |
ИНТЕКО |
87,6 |
107,5 |
17,34 |
26,62 |
|
Квартал 38А |
корп. 2 |
РЕМСТРОЙТРЕСТ |
60,0 |
178,4 |
18,23 |
84,62 |
|
LIFE-Ботанический сад 2 |
6 очередь, корп. 1-3 |
ГК Пионер |
85,4 |
141,8 |
20,81 |
35,07 |
|
Хорошевский |
корп. 17, 18 |
ГК МонАрх |
86,0 |
86,0 |
21,33 |
21,41 |
|
ЗИЛАРТ |
лот 8 |
Группа ЛСР |
63,6 |
85,6 |
22,06 |
28,54 |
|
Счастье на Соколе |
единственный |
Группа Эталон |
99,1 |
101,5 |
32,73 |
33,52 |
|
Петровский парк |
ул. Юннатов, 4, корп. А, Б, В, Г |
РГ-Девелопмент |
52,6 |
110,2 |
18,20 |
37,81 |
|
Родной город. Октябрьское поле |
2 очередь, корп. 1, 2 |
РГ Девелопмент |
Продажи завершены |
|||
|
Нагорная 7 |
единственный |
Финансовая компания Cоюз |
Продажи завершены |
|||
|
Счастье в Кусково |
единственный |
Группа Эталон |
Продажи завершены |
|||
|
Новочеремушкинская, 17 |
корп. 1-4 |
INGRAD |
Продажи завершены |
|||
|
Сердце столицы |
корп. 6 |
ДОНСТРОЙ |
Продажи завершены |
|||
|
Счастье на Пресне |
единственный |
Группа Эталон |
Продажи завершены |
|||
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы премиум-класса
Категория сданных в 2020 году жилых комплексов премиум-класса является не столь насыщенной — в ней представлено 5 новостроек, из которых в одной уже полностью завершены первичные продажи. Из оставшихся на рынке самый низкий порог входа отмечен в ЖК Prime Park — от 18,81 млн рублей. Минимум в проекте со второй строчки — ЖК «Кутузовский XII» — на 70% выше (32,25 млн рублей). Тройку замыкает жилой комплекс «Вишневый сад», где самая доступная из оставшихся в продаже квартир оценена в 47,66 млн рублей.
Новостройки премиум-класса, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Prime Park |
корп. R4, R5, R6 |
Optima Development |
40,1 |
159,5 |
18,81 |
86,21 |
|
Кутузовский XII |
единственный |
Capital Group |
46,4 |
228,2 |
32,25 |
315,00 |
|
Вишневый сад |
корп. A, B, C, D, E |
AB Development |
60,0 |
252,0 |
47,66 |
340,50 |
|
NV/9 ARTKVARTAL |
корп. 1, 2 |
State Development |
126,1 |
209,1 |
66,39 |
117,19 |
|
CITY PARK |
корп. 1, 2, 3, 6 |
ГК МонАрх |
Продажи завершены |
|||
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы элитного класса
Из семи элитных жилых комплексов, запланированных к вводу в 2020 году, фактически получили разрешения на ввод в эксплуатацию только три проекта. Причем все они должны были сдаться еще раньше — в 2019 и даже в 2018 годах.
В продаже от застройщика в данных проектах осталось буквально несколько квартир. Самая доступная из них предлагается в ЖК ORDYNKA (от 116,44 млн рублей). В клубном доме на Хлебном цены начинаются от 167,29 млн рублей. А в жилом комплексе «Дом Бакст» на реализации находится единственный лот, для приобретения которого необходим бюджет более чем в полмиллиарда рублей (530 млн рублей).
Новостройки элитного класса, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
ORDYNKA |
все |
INSIGMA |
79,0 |
273,4 |
116,44 |
388,23 |
|
Дом на Хлебном |
единственный |
Волей Гранд |
94,7 |
342,9 |
167,29 |
659,93 |
|
Дом Бакст |
единственный |
Инвестстройком |
212,0 |
212,0 |
530,00 |
530,00 |
Источник: «Метриум»
Апартаментные комплексы
В общей сложности на 2020 год был запланирован ввод в эксплуатацию 28 проектов бизнес-, премиум- и элитного классов, в которых жилье продается в статусе апартаментов. Однако фактический ввод значительно отличается от планового: РВЭ получили лишь 12 проектов, два из которых уже полностью распроданы. Таким образом, на первичной реализации сегодня представлено только 10 высокобюджетных апартаментных комплексов, сданных в 2020 году.
В бизнес-классе цены стартуют от 5 млн рублей. Столь низкий — даже по меркам комфорт-класса — уровень зафиксирован в комплексе Loft FM. Следом идет проект с более подобающим ценником: в готовом комплексе Soho+Noho апартаменты можно приобрести по цене от 20,3 млн рублей. Последним из тройки бизнес-класса идет проект «ВТБ Арена Парк» с минимальным бюджетом 25,84 млн рублей.
Среди всех введенных в эксплуатацию высокобюджетных апарт-комплексов больше всего представителей класса премиум. В 2020 году сдались 7 проектов этого класса, 5 из которых находятся в продаже. Цены стартуют от 11,54 млн рублей за студию в комплексе Hill 8. В проекте The Book на Новом Арбате стоимость лота начинается от 17 млн рублей. А в комплексе Magnum минимальный бюджет покупки составит 42,35 млн рублей.
В сегменте элитных апартаментов за 2020 год сдались два проекта. В небоскребе Neva Towers цены стартуют от 24,86 млн рублей. А в его полной противоположности — малоэтажном комплексе ORDYNKA — минимальный бюджет предложения 58,54 млн рублей, то есть почти вдвое выше.
Комплексы апартаментов высокобюджетного сегмента, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
РВЭ |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Бизнес-класс |
||||||
|
Loft FM |
единственный |
Колди |
17,9 |
53,3 |
5,00 |
12,28 |
|
Soho+Noho |
корп. Soho, Noho |
Wainbridge |
48,0 |
116,4 |
20,30 |
48,71 |
|
ВТБ Арена парк |
корп. 12 |
УК Динамо |
74,1 |
236,8 |
25,84 |
78,44 |
|
Премиум-класс |
||||||
|
Hill 8 |
единственный |
Сити XXI век |
36,6 |
208,1 |
11,54 |
104,04 |
|
The Book |
единственный |
Capital Group |
26,8 |
147,9 |
17,00 |
92,05 |
|
Magnum |
единственный |
Magnum Development |
54,7 |
198,7 |
42,35 |
148,11 |
|
Данилов дом |
единственный |
СМУ-6 Инвестиции |
118,5 |
212,4 |
52,15 |
95,60 |
|
Astris |
единственный |
ИЭ ЖКХ |
130,8 |
347,7 |
161,00 |
255,00 |
|
Buon’Apart (Quartet House) |
единственный |
ООО «Дискуссия» |
Продажи завершены |
|||
|
Play |
единственный |
Stone Hedge |
Продажи завершены |
|||
|
Элитный класс |
||||||
|
Neva Towers |
башня 1 |
Renaissance Development |
39,7 |
900,0 |
24,86 |
1000,00 |
|
ORDYNKA |
корп. 1, 2, 3, 5, 7 |
INSIGMA |
88,7 |
242,9 |
58,54 |
321,02 |
Источник: «Метриум»
«В отличие от массового сегмента, где в год коронавирусной пандемии был зафиксирован рост доли сданных в срок проектов, высокобюджетные новостройки продемонстрировали отрицательную динамику, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Впрочем, вряд ли перенос сроков ввода в категории дорогого и сверхдорогого жилья является прямым следствием весенних коронавирусных ограничений. Доля введенных проектов в срок в 2018 году составила 43%, а в 2019 – 65%, таким образом в 2020 году уровень своевременного ввода в 53,4% укладывается в ложившуюся практику на рынке. Одной из причин является низкое качество работы подрядчиков: зачастую девелоперу приходится по несколько раз переделывать одну и ту же работу, чтобы добиться соответствия высоким требованиям, предъявляемым к дорогому жилью».
[1] Расчет производился по корпусам проектов, в которых велись первичные продажи по состоянию на начало 2020 года. Новостройки, полностью распроданные до 31 декабря 2019 года и вышедшие на рынок в 2020 году, не учитывались.
[2] Здесь и далее показатели приведены для корпусов, заявленных к сдаче в 2020 году, а также оформивших РВЭ в начале 2021 года.