Средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках Москвы постепенно приближается к уровню цен на новое элитное жилье. Такую тенденцию зафиксировали аналитики «Метриум», проанализировав динамику цен на квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рынка новостроек столицы. За последние три года элитное жилье дорожало в среднем на 2% в квартал, а премиальное – на 4%.

Цены на элитные и премиальные новостройки постепенно сближаются. В I квартале 2021 года. по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составила чуть более 1 млн рублей, что на 6% больше, чем в IV квартале 2020 года (978 тыс. рублей), и на 11% больше, чем год назад, в I квартале 2020 года, когда новое элитное жилье застройщики продавали в среднем за 930 тыс. рублей за кв.м.

Между тем премиальные новостройки за этот же период выросли в цене заметнее. В I квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в них составила 695 тыс. рублей за кв.м, что на 11% больше, чем в IV квартале 2020 года (623 тыс. рублей за кв.м), и на 17% больше, чем в I квартале 2020 года (594 тыс. рублей за кв.м.).

В целом последние три года цены на новостройки премиум-класса растут быстрее, чем на элитные квартиры и апартаменты от застройщиков, отмечают эксперты «Метриум». Хотя динамика средней стоимости квадратного метра в обоих сегментах волатильная, в среднем тенденция прослеживается четко – премиум-класс дорожает быстрее, сокращая разрыв с элитным. За последние три года «квадрат» новостроек премиум-класса дорожал в среднем на 3,9% в квартал, а в элитных новостройках – на 2,3%.

«Мы наблюдаем процесс постепенного “поглощения” элитного сегмента рынка премиальным, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». –  Элитные проекты становятся всё более штучными и эксклюзивными, тогда как сектор новостроек премиум-класса уже более активный с точки зрения числа сделок и объема предложения. Более динамичное обновление линейки новых проектов премиум-класса обуславливает интенсивный рост цен на них по сравнению с элитным сегментом, где новинки стали редкостью».

Соответственно, разрыв между стоимостью новостроек в высокобюджетном сегменте рынка сокращался. Если посчитать, сколько квадратных метров в новостройках премиум-класса можно купить по цене одного квадратного метра элитной недвижимости, то можно увидеть, что последние три года премиальные «квадраты» становятся всё менее доступными. В I квартале 2021 года по цене элитного квадратного метра можно было купить только 1,5 премиальных кв.м, в I квартале 2020 года – 1,6 кв.м, в I квартале 2019 года – 1,9 кв.м, в I квартале 2018 года –1,7 кв.м.

«Сокращение ценового разрыва между премиальными и элитными новостройками могут быть связаны со структурой предложения в этих секторах, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение элитных новостроек обновляется гораздо реже, чем премиальных. Новые проекты – сравнительная редкость. В премиальном сегменте другая ситуация – только за первый квартал этого года начались продажи в четырех новых комплексах. Поскольку цены в целом сейчас растут, девелоперы новых премиальных проектов на старте проводят более жесткую ценовую политику, тогда как цены в основном на старые элитные комплексы формируются инерционно. Поэтому разрыв постепенно сокращается».

Источник: «Метриум»

Режим самоизоляции и закрытые границы привели к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости и оживили интерес населения к данному сегменту жилья.  Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на частные дома в России с начала 2021 года.

• Более половины (55%) всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. В январе-марте этого года доля ИЖС впервые превысила 50%-й рубеж по итогам отдельного квартала.
• За год цены на загородные дома в целом по России выросли на 18%. Максимальный прирост - в курортных регионах.
• В процентном отношении растет спрос на земельные участки: с начала 2021 года 23% от общего числа просмотров объявлений приходятся на данный сегмент (в целом за 2020 год - 18%) загородного рынка.
• Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%). 3% приходится на таунхаусы.

1. 55% всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Статистический рост доли домов, построенных населением, связан также и с процессом дачной амнистии.

В 1 квартале 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, а в 1 квартале 2021 года более половины - 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.

Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в Центральной России (53%), на Урале (72%) и в Поволжье (55%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы - Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).

2. За год дома в курортных регионах подорожали на треть

Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн рублей против 6,1 млн рублей в мае 2020. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость 5,9 млн против 5,5 млн рублей год назад.

Примечание

В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.

Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома - это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся актуальной альтернативой для решения жилищных вопросов.

Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +47,9%), а также Севастополем (+31%). Там цены растут самыми быстрыми темпами. Причиной является увеличение спроса - в современных условиях, когда многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается достаточно неопределенной, предложения в частных домах в регионах с комфортным климатом стали весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края, где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть. Также высокие темпы в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и в Московской областях (+22,5%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью. 

Средняя стоимость дома в продаже*

Источник: Аналитический центр Циан

*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.

3. Спрос на земельные участки растет

2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов стал снижаться: по данным Циан, в 1 квартале 2021 г. он был в 2 раза ниже пика 2020 года, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть пандемия оживила интерес россиян к загородному образу жизни.

По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), еще 23% - земельного участка, 3% - таунхауса. Несмотря на то, что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье «под ключ», в сравнении с 2020 годом в структуре спроса произошли изменения в пользу увеличения доли спроса на земельные участки (+5 п.п.).

Земельные участки стали популярнее по ряду причин. Во-первых, самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные варианты, часто – с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, повлияло утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.

В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 42%, 2% - таунхаусам. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло число объявлений во всех сегментах, что связано с выводом в продажу новых объектов на фоне повышенного спроса.

Источник: Аналитический центр Циан

4. По сравнению с маем прошлого года спрос просел на четверть

В первые 3 месяца 2021 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени  увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ). Факторами послужили вымывание ликвидных готовых вариантов, относительная доступность (объекты приобретается «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухи о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома. Далее по уровню прироста потенциального спроса – дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко приобретаются только ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился на ~20%. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 1 квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в 1 квартале 2020 года.

В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля текущего года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, т.к. в период самоизоляции в первую очередь появился интерес к рынку аренды, а не покупки). Исключение составляет только сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.

Источник: Аналитический центр Циан

“Рынок загородной недвижимости, лишенный ранее повышенного внимания, становится все более популярным. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей (растет число просмотров объявлений), так и продавцов (появляется все больше предложений). По сравнению с пиковым периодом 2020 года показатели меньше, однако на фоне допандемийных 2018-2019 годов динамика положительная, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост - в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые стали пользоваться повышенным спросом на фоне развития удаленного формата работы и неопределенной ситуации с туристическими поездками. Комфортный климат притягивает население и для постоянного проживания, и на отдых летом.”