Санкт-Петербург переместился вниз на три пункта в мировом индексе роста цен на жилье, заняв восьмое место
По итогам II квартала 2021 года лидерами рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] стали: канадский город Галифакс (+30,8%), турецкий Измир (+30,0%) и столица Южной Кореи Сеул (+30,0%). За квартал Москва поднялась еще на две строчки в мировом рейтинге, заняв пятое место с ростом цен на 28,8% (в I квартале 2021 года – седьмая позиция, +22,4%). При этом год назад столица находилась только на 92 строчке индекса (+2,4%). Санкт-Петербург по-прежнему входит в топ-10, переместившись за год с пятого (+16,2%) на восьмое место (+26,7%). Средний годовой рост цен в 150 проанализированных городах составил 9,8%. Увеличение показателя было зафиксировано в 139 городах.
- В 38% (57 из 150 городов) отмечается двузначный рост цен на жилье. Средний годовой показатель составил 9,8%, что превышает общенациональные значения (в 55 странах и территориях средняя цена выросла на 9,2%).
- По итогам II квартала 2021 года самые быстрые темпы роста цен на жилье были зафиксированы канадском Галифаксе – за год город поднялся с десятого (+11,8%) на первое место (+30,8%).
- Турецкий Измир потерял лидерство в рейтинге, заняв вторую строчку (+30,0% во II квартале 2021 года и 28,1% – во II квартале 2020 года). В Сеуле цены на жилье также выросли на 30,0%, годом ранее город располагался на шестом месте (+15,2%).
- Москва за год преодолела 87 строк рейтинга – позиция столицы скорректировалась с 92 места во II квартале 2020 года (+2,4%) на пятое в аналогичный период текущего года (+28,8%). В квартальной динамике разрыв показателей не так заметен: в I квартале 2021 года город находился на седьмой строчке с ростом цен на 22,4%. Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Во II квартале 2021 года еще сохранялось влияние факторов 2020 года, тем не менее на рынке наметился ряд изменений. Если до недавнего времени существенную динамику цен как на первичном, так и на вторичном рынках компенсировали комфортные ипотечные ставки, то начавшийся весной период ужесточения денежно-кредитной политики должен несколько “охладить” ситуацию. В большей степени это проявится в следующих периодах. Сейчас же принятые меры мотивировали активизацию ипотечных покупателей, которые хотели успеть приобрести жилье до еще большего повышения ставок. Под давлением роста цен на первичном рынке продавцы квартир “вторички” также боятся продешевить».
- Санкт-Петербург по-прежнему входит в топ-10 индекса GRCI, переместившись за год с пятого (+16,2%) на восьмое место (+26,7%). В I квартале 2021 года город также занимал восьмую позицию (+22,1%). Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Одним из ключевых факторов повышения стоимости жилья стало удорожание себестоимости строительства на фоне пандемии, случившееся в связи с ростом цен на строительные материалы, нарушением графика их поставок, а также частичным оттоком рабочей силы со стройплощадок (в основном за счет отъезда мигрантов из ближнего зарубежья). Дополнительным фактором, отразившимся на росте показателя, стало увеличение доступности ипотечного кредитования благодаря введению в действие государственной программы по субсидированию ипотечной ставки и расширению целевой аудитории потенциальных ипотечных заемщиков. В краткосрочной перспективе мы ожидаем стабилизации ценовой динамики – до конца 2021 года она может составить не более 3-5% в квартал».
- Кризис Evergrande прервал динамичный рост цен на китайском рынке жилья. Несмотря на то, что последствия данной ситуации стали очевидны только в III квартале, замедление уже было заметным как относительно цен, так и спроса. К примеру, при сравнении 15 ключевых городов в материковом Китае и США отчетливо видны различия в показателях: в среднем рост цен составил +5,6% за год против +19,6%.
Средняя годовая динамика цен в городах материкового Китая и США
Динамика спроса на жилье в материковом Китае
- Для развитых экономик особенно актуальным становится вопрос охлаждения рынков. Спрос начнет снижаться по мере уменьшения накопленных в результате пандемии сбережений и ужесточения денежно-кредитной политики. Сейчас Норвегия является первой страной G10, которая повысила ставки, за ней в краткосрочной и среднесрочной перспективе последуют Новая Зеландия, США и Великобритания. Другие страны предпринимают и более радикальные шаги по сдерживанию цен. Следуя примеру Новой Зеландии, премьер-министр Канады Джастин Трюдо пообещал ввести двухлетний запрет на сделки для иностранных покупателей. В связи с предпринимаемыми мерами рейтинг Global Residential Cities Index в годовой или даже полугодовой перспективе будет выглядеть иначе.
- Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia: «Для состоятельных россиян наибольший интерес с точки зрения приобретения жилья представляют преимущественно европейские направления, на данный момент топ-5 выглядит следующим образом: Португалия, Греция, Кипр, Великобритания и страны Карибского бассейна. Ультрахайнеты активно вылетают на просмотры в страны с открытыми границами – на Кипр, в Грецию. Недвижимость приобретают для проживания, получения ВНЖ и гражданства, а также в инвестиционных целях. В свою очередь, на закрытых рынках продолжает формироваться отложенный спрос – сделки могут совершаться и онлайн, но для российских ультрахайнетов в приоритете классический формат офлайн-просмотров».
Global Residential Cities Index, II квартал 2021 года
|
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
|||
|
1 |
Галифакс |
30,8% |
51 |
София |
11,9% |
101 |
Шанхай |
4,6% |
|
2 |
Измир |
30,0% |
52 |
Кардифф |
11,8% |
102 |
Париж |
4,6% |
|
3 |
Сеул |
30,0% |
53 |
Гуанчжоу |
11,4% |
103 |
Прага |
4,5% |
|
4 |
Феникс |
29,3% |
54 |
Брисбен |
11,2% |
104 |
Рига |
4,4% |
|
5 |
Москва |
28,8% |
55 |
Эксетер |
11,1% |
105 |
Нанкин |
4,4% |
|
6 |
Гамильтон |
28,0% |
56 |
Квебек |
10,8% |
106 |
Сан-Паулу |
4,4% |
|
7 |
Сан-Диего |
27,1% |
57 |
Вена |
10,7% |
107 |
Тяньцзинь |
4,3% |
|
8 |
Санкт-Петербург |
26,7% |
58 |
Виннипег |
9,9% |
108 |
Салоники |
4,0% |
|
9 |
Стамбул |
26,4% |
59 |
Гамбург |
9,1% |
109 |
Скопье |
4,0% |
|
10 |
Оттава |
25,8% |
60 |
Мюнхен |
9,1% |
110 |
Сантьяго |
3,9% |
|
11 |
Анкара |
25,8% |
61 |
Бирмингем |
8,9% |
111 |
Абердин |
3,7% |
|
12 |
Сиэтл |
25,1% |
62 |
Берлин |
8,6% |
112 |
Шэньчжэнь |
3,6% |
|
13 |
Веллингтон |
24,7% |
63 |
Сиань |
8,4% |
113 |
Киев |
3,5% |
|
14 |
Хобарт |
24,6% |
64 |
Куала-Лумпур |
8,3% |
114 |
Богота |
3,4% |
|
15 |
Канберра |
23,5% |
65 |
Варшава |
8,3% |
115 |
Загреб |
3,3% |
|
16 |
Братислава |
22,6% |
66 |
Бристоль |
8,2% |
116 |
Чжэнчжоу |
3,2% |
|
17 |
Сан-Франциско |
22,0% |
67 |
Чунцин |
8,1% |
117 |
Бухарест |
3,0% |
|
18 |
Даллас |
21,3% |
68 |
Любляна |
7,8% |
118 |
Мадрид |
2,8% |
|
19 |
Майами |
20,1% |
69 |
Эдинбург |
7,8% |
119 |
Лимасол |
2,8% |
|
20 |
Денвер |
19,6% |
70 |
Франкфурт |
7,6% |
120 |
Лиссабон |
2,7% |
|
21 |
Копенгаген |
19,4% |
71 |
Амстердам |
7,5% |
121 |
Ханчжоу |
2,7% |
|
22 |
Монреаль |
19,4% |
72 |
Женева |
7,2% |
122 |
Милан* |
2,6% |
|
23 |
Мальмё |
19,4% |
73 |
Сингапур |
7,1% |
123 |
Севилья |
2,6% |
|
24 |
Дарвин |
19,1% |
74 |
Таллин |
7,1% |
124 |
Гонконг** |
2,6% |
|
25 |
Рейкьявик |
19,1% |
75 |
Берн |
6,8% |
125 |
Рио-де-Жанейро |
2,3% |
|
26 |
Стокгольм |
19,0% |
76 |
Порту |
6,7% |
126 |
Малага |
2,3% |
|
27 |
Лос-Анджелес |
18,7% |
77 |
Брюссель |
6,7% |
127 |
Лима |
2,1% |
|
28 |
Сидней |
18,7% |
78 |
Чанша |
6,7% |
128 |
Барселона |
1,8% |
|
29 |
Бостон |
18,6% |
79 |
Валенсия |
6,7% |
129 |
Рим* |
1,8% |
|
30 |
Окленд |
18,6% |
80 |
Ухань |
6,6% |
130 |
Турин* |
1,5% |
|
31 |
Люксембург |
17,0% |
81 |
Марсель |
6,5% |
131 |
Нагоя |
1,4% |
|
32 |
Нью-Йорк |
16,8% |
82 |
Дублин |
6,5% |
132 |
Хайфа |
1,4% |
|
33 |
Атланта |
16,6% |
83 |
Мехико |
6,5% |
133 |
Джакарта |
1,2% |
|
34 |
Гётеборг |
16,5% |
84 |
Токио |
6,5% |
134 |
Хайдарабад |
1,0% |
|
35 |
Детройт |
16,4% |
85 |
Лиль |
6,4% |
135 |
Абу-Даби |
0,8% |
|
36 |
Вашингтон |
16,2% |
86 |
Хельсинки |
6,3% |
136 |
Дели |
0,5% |
|
37 |
Торонто |
15,9% |
87 |
Афины |
6,3% |
137 |
Ахмедабад |
0,3% |
|
38 |
Манчестер |
15,4% |
88 |
Цюрих |
6,2% |
138 |
Никосия |
0,2% |
|
39 |
Оксфорд |
15,0% |
89 |
Тель-Авив |
6,2% |
139 |
Бангкок |
0,1% |
|
40 |
Ванкувер |
14,7% |
90 |
Осака |
6,1% |
140 |
Будапешт |
-0,9% |
|
41 |
Утрехт |
14,0% |
91 |
Калгари |
6,0% |
141 |
Бангалор |
-1,2% |
|
42 |
Аделаида |
13,9% |
92 |
Уси |
5,9% |
142 |
Пуне |
-1,5% |
|
43 |
Миннеаполис |
13,8% |
93 |
Лион |
5,9% |
143 |
Флоренция* |
-1,6% |
|
44 |
Мельбурн |
13,7% |
94 |
Эдмонтон |
5,5% |
144 |
Мумбаи |
-2,0% |
|
45 |
Чикаго |
13,3% |
95 |
Иерусалим |
5,1% |
145 |
Ченнай |
-2,0% |
|
46 |
Осло |
13,3% |
96 |
Лондон |
5,0% |
146 |
Палермо* |
-2,4% |
|
47 |
Роттердам |
12,9% |
97 |
Циндао |
5,0% |
147 |
Генуя* |
-3,3% |
|
48 |
Перт |
12,5% |
98 |
Пекин |
4,9% |
148 |
Дубай |
-4,4% |
|
49 |
Глазго |
12,4% |
99 |
Тайбей |
4,9% |
149 |
Калькутта |
-5,2% |
|
50 |
Вильнюс |
11,9% |
100 |
Нинбо |
4,7% |
150 |
Венеция* |
-6,3% |
Источник: Knight Frank Research, 2021
*Запрашиваемые цены
**Предварительные данные
Данные годовой динамики актуальны на II квартал 2021 года, за исключением Абу-Даби, Брюсселя, Бухареста, Будапешта, Дубая, Лимасола, Любляны, Люксембурга, Никосии, Тайбэя, Сантьяго, Вильнюса и Загреба (I квартал 2021 года). Токио, Осака и Нагоя – за период до мая 2021 года, Сантьяго – IV квартал 2020 года.
[1] Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья всех сегментов в 150 городах по всему миру в местной валюте на основе официальной статистики.
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в первом полугодии 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 2,7 тыс. лотов – максимальное значение за весь период развития рынка. Сервисные апартаменты стали популярным финансовым инструментом среди частных инвесторов – за последние 4 года каждый пятый покупатель апартаментов совершал повторную покупку.
За первые шесть месяцев 2021 года количество реализованных городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 2,7 тыс. лотов (80 тыс. кв. м), что что вдвое превышает показатели первого и второго полугодий 2020 (1,4 и 2,3 тыс. лотов соответственно) и является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка. Подавляющее большинство приобретенных в 2021 году лотов (93%) традиционно сформировали сервисные апартаменты.
В конце первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов превысила отметку в 200 тыс. руб./кв. м, что на 26% выше результатов июля 2020 года.
«Апартаменты уверенно заняли нишу самостоятельного финансового инструмента среди частных инвесторов. Каждый пятый покупатель (18%), приобретавший апартаменты в 2018-2021 годах, совершал повторную покупку. При этом, 11% от этого количества покупателей стали владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля, - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Апартаменты стали хорошей альтернативой классической сдаче жилья в аренду, обеспечивая инвестору более высокий уровень доходности при минимальном вовлечении в процесс (8-10% против 4-5% годовых, без учета роста стоимости самого актива)».
Высокий спрос на формат апартаментов приводит к активному сокращению объема предложения: за первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15% и составил 645 тыс. кв. м (19 тыс. лотов) в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объема (86%, или 556 тыс. кв. м) приходится на сервисные проекты. Апарт-комплексы 2021 года отличаются расположением в центральных локациях и большей камерностью: если в 2020 году рынок пополнялся проектами на несколько тысяч лотов, в этом году в продажу выходят проекты с номерным фондом до 500 лотов. Зонами концентрации предложения остаются Московский (34%), Невский (20%) и Выборгский (14%) районы.
Всего с начала 2021 года первичное предложение городских апартаментов пополнилось шестью сервисными объектами общей площадью 33 тыс. кв. м (1 226 лотов). Компания ПСК вывела на рынок два проекта в составе сети Avenir – Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir. Компания Orange Group пополнила портфель проектов под брендом IZZZI, представив «IZZZI у Гостиного Двора», «IZZZI у Владимирской», «IZZZI у Сенной». Китайская компания «Хуа-Жэнь Интернешнл» начала продажи юнитов в апарт-отеле Shine. До конца 2021 года запланирован выход на рынок проекта ARTSTUDIO M103 (RBI) у Московских ворот, а также третьего апарт-отеля под брендом Avenir – Putilov Avenir (ПСК) на проспекте Стачек.
По итогам первых шести месяцев 2021 год объем ввода в эксплуатацию составил 32,5 тыс. кв. м (1,2 тыс. лотов). До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще 183,6 тыс. кв. м (6,2 тыс. лотов), 70% которых сформированы сервисными апартаментами.
Среди российских городов только Москва располагает крупным фондом высотных объектов недвижимости. Квартиры и апартаменты, которые находятся на 30-м этаже и выше, занимают 3,8% в столичной экспозиции. За пределами Москвы эта категория, как правило, представлена лишь единичными лотами (по сути, за единственным исключением – Екатеринбургом). Согласно подсчетам экспертов Циан, в России есть только десять региональных рынков, где представлены жилые комплексы указанной высотности.
1 место. 42 этаж
Московская область, Красногорск, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/260869095/
Московская область не воспринимается как рынок небоскребов. Местная застройка развивается не ввысь, а вширь. Территория региона покрыта мощными жилыми массивами со средневысокой этажностью (до 25 этажей). Тем не менее, именно здесь продается лот с максимальным показателем высотности за пределами столицы. Речь идет о малогабаритной (32 кв. м) двухкомнатной квартире на 42-м этаже ЖК Art в Красногорске, который базируется в полукилометре от берега Москвы-реки.
2 место. 38 этаж
Чеченская республика, Грозный, «Грозный-Сити»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/262534128/
Второе место в рейтинге занимает Чеченская республика – благодаря крупному девелоперскому (и во многом имиджевому) проекту «Грозный-Сити». Центральное место в нем занимает ЖК «Феникс». На его вершине (38-й этаж) к продаже подготовлен двухуровневый пентхаус площадью 230 кв. м.
3 место. 37 этаж
Свердловская область, Екатеринбург, Башня «Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/262787339/
Екатеринбург – едва ли единственный региональный центр, где собрано относительно многочисленное (порядка 180 юнитов) предложение по высотной недвижимости. В этом плане особенно выделяется 52-этажная башня «Исеть», построенная на берегу одноименной реки – рядом со зданием областной администрации и «Ельцин-центром». В настоящее время по этому адресу доступна квартира свободной планировки на 37-м этаже (объекты выше отсутствуют в экспозиции). Ее ценник составляет 49,2 млн рублей. Впрочем, можно рассмотреть и более экономичный вариант с той же высотностью. Он связан с покупкой трехкомнатной квартиры (12,9 млн рублей) в ЖК «Чемпион парк». Этот проект был недавно сдан в Ленинском районе города у ЦПКиО им. Маяковского – в 4 км к югу от башни «Исеть» и «Екатеринбург-Сити».
4 место. 35 этаж
Санкт-Петербург, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/257588350/
В Санкт-Петербурге высотное строительство жестко ограничено местным законодательством (в целях сохранения целостности архитектурного ландшафта) и возможно только на окраинных территориях. В 2012 г. за южной дугой КАД был возведен ЖК «Князь Александр Невский». 34-й и 35-й этажи в нем отведены под пентхаусы. Двухкомнатный объект площадью 70 кв. м с 7-метровыми потолками здесь можно приобрести за 17,0 млн рублей.
5-6 место. 34 этаж
Республика Татарстан, Казань, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/235007807/
В нескольких километрах к востоку от исторического центра Казани возвышается жилой комплекс «Лазурные небеса». На его 34-м этаже эксперты обнаружили квартиру площадью 130 кв. м. В ее чеке прописана сумма 16,7 млн рублей.
Саратовская область, Саратов, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/256893082/
В Саратове квартиры с подобной высотностью продаются куда дешевле. Так, в проекте бизнес-класса Volga Sky, который был завершен в конце 2015 г., видовой лот площадью 64 кв. м с неполной предчистовой отделкой после двух июньских дисконтов продается за 5,65 млн рублей.
7 место. 33 этаж
Республика Башкортостан, Уфа, ЖК Grand&Grand
https://ufa.cian.ru/sale/flat/253554559/
Уфимскому ЖК Grand&Grand предстоит только в следующем году вырасти на высоту в 33 этажа, но уже сейчас на этом уровне ведется реализация квартир стоимостью от 5,07 до 13,12 млн рублей. Поскольку комплекс соседствует со стадионом «Уфа-Арена», где выступает «Салават Юлаев», в популярности его юнитов не приходится сомневаться.
8-9 место. 31 этаж
Самарская область, Самара, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/260916901/
Поволжье широко представлено в данном рейтинге. Самара лишь немногим уступает по выбранному показателю Казани и Саратову. В местном ЖК «Космолет», который примечателен тем, что в радиусе 1,5 км от него функционируют сразу три станции метро, можно купить двухкомнатную квартиру на 31-м этаже за 3,55 млн рублей.
Пермский край, Пермь, ЖК «Гулливер»
https://perm.cian.ru/sale/flat/253725205/
Эта планка достигнута и в Перми. За нее отвечает двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в комплексе с характерным названием «Гулливер». От него немногим более километра до краевого правительства и основных достопримечательностей городского центра.
10 место. 30 этаж
Рязанская область, Рязань, ЖК «Паруса»
https://ryazan.cian.ru/sale/flat/263239537/
Безусловной доминантой на восточной окраине Рязани является 32-этажный ЖК «Паруса». На его 30-м этаже найдена однокомнатная квартира площадью 30 кв. м, из которых 18,0 кв. м приходятся на гостиную, 5,7 кв. м – на кухню и еще 2,2 кв. м – на балкон. На текущий момент это самая большая высота для жилого объекта во всем регионе.